Gefundeerd onderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt in Nederland. Sprekende Cijfers. Bedrijfsruimtemarkten

Transcriptie

1 Gefundeerd onderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt in Nederland 13 Vastgoedconsultants Sprekende Cijfers 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 en Makelaars

2 Sprekende Cijfers 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2013 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl juli juli

3 Voorwoord Voor u ligt alweer de zevende editie van Sprekende Cijfers. In een roerige markt, waarin diverse vastgoedsegmenten onder de maat hebben gepresteerd, ondervindt nu ook de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt hiervan de gevolgen. Graag tonen wij u in deze rapportage de regionale verschillen, alsmede een goed totaaloverzicht. Als makelaarsorganisatie met ruim 30 vestigingen verspreid over heel Nederland, beschikt Dynamis over specifieke kennis van alle regionale markten waarover deze rapportage rapporteert. De cijfers zijn tot stand gekomen door de researchafdeling van Dynamis en met de controle en borging van de bedrijfsmakelaars die werkzaam zijn in de desbetreffende regio. Hierdoor kan de betrouwbaarheid van de gepubliceerde cijfers worden gegarandeerd. Met het publiceren van Sprekende Cijfers, hopen wij u te voorzien in een duidelijk beeld van de markt voor bedrijfsruimte in Nederland. Heeft u vragen naar aanleiding van deze rapportage, neemt u dan gerust contact op met ondergetekende of een Dynamis-partner bij u in de regio. Met vriendelijke groet, drs. Annelou de Groot MRICS Directeur Dynamis 1 juli juli

4 Inhoud Voorwoord 2 Inhoud 3 Inleiding 4 Aanbod op 1 juli Opname in de periode 1 juli 2012 tot 1 juli Bedrijfsruimtemarktratio 9 Mediane huurprijzen 10 Branchering 11 Grootteklasse 12 Logistieke Vastgoedmarkt Nederland 13 Bijlage 15 Colofon 17 1 juli juli

5 Inleiding Na twee opeenvolgende jaren waarin het transactievolume van de bedrijfsruimtemarkt een positief beeld vertoonde, wordt de markt dit jaar gekenmerkt door een dalend opnamevolume. Daarnaast neemt het aanbod opnieuw verder toe tot boven de vijf miljoen vierkante meter bedrijfsruimte medio Afgaande op de economische voorspellingen van het CPB in juni, is de verwachting dat de bedrijfsruimtemarkt in de komende periode een verdere teruggang noteert. Voor 2013 wordt op dit moment een economische krimp van 1% verwacht, terwijl de verwachting voor 2014 vooralsnog uitkomt op een economische groei van 1%. De economische ontwikkelingen ten tijde van het schrijven van deze rapportage maken de voorspellingen echter fragiel. De aangekondigde extra bezuinigingen van zes miljard in 2014, de dalende bedrijfsinvesteringen en de negatieve verwachting van bedrijvigheid in Nederland maken bijstelling van de huidige voorspellingen wellicht noodzakelijk. In de zevende editie van Sprekende Cijfers wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt binnen 24 regio s. Het betreft de periode 1 juli 2012 tot 1 juli 2013, waarbij het transactievolume met bijbehorende huurprijzen, branchering en grootteklasse, alsmede het aanbod nader worden beschouwd. In een periode waarin onzekerheid een belangrijke rol speelt in de economische- en daarmee tevens de vastgoedwereld, is het monitoren van ontwikkelingen in de markt meer dan ooit van groot belang. Middels deze rapportage hoopt Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars u een zo volledig mogelijk beeld te geven van de situatie op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. Shirley Bröcker Junior Research Manager Dynamis 1 juli juli

6 Bedrijfsruimtemarkt in Nederland Aanbod op 1 juli Sinds 2009 is het aantal beschikbare vierkante meters bedrijfsruimte aan een stijging onderhevig. Op 1 juli 2013 bedraagt het totaal aangeboden metrage bedrijfsruimte vierkante meter. Daarmee is sprake van een aanbodtoename van 5% ten opzichte van een jaar geleden. Medio 2012 was het aanbod in een jaar eveneens met 5% gestegen. Wanneer in de aankomende periode dezelfde procentuele toename wordt geregistreerd, dan komt het aan bod medio 2014 uit op ruim 5,4 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte. Aanbod Aanbod in m 2 in vvo (x 1.000) Medio 2013 bedraagt het aanbod bedrijfsruimte in de vier grote steden in totaal vierkante meter, 35% van het totale aanbod in Nederland. In de regio Amsterdam worden op 1 juli 2013 de meeste bedrijfsruimtemeters aangeboden, te weten vierkante meter. Wanneer het aangeboden metrage bedrijfsruimte in Amsterdam wordt vergeleken met een jaar geleden, is sprake van een daling van 3%. Binnen de vier grote steden (G4) noteert ook Utrecht een aanboddaling, te weten 4% in een jaar. Daar staat tegenover dat Rotterdam en Den Haag beide een toename registreren in het aantal beschikbare vierkante meters bedrijfsruimte. In Rotterdam staat op 1 juli 2013 in totaal vierkante meter te koop of te huur, dit is een toename van 23% in vergelijking met een jaar geleden. De regio Den Haag noteert medio 2013 binnen de vier grote steden het meest geringe aanbod, namelijk vierkante meter bedrijfsruimte. Daarmee is sprake van een aanbodtoename van 10% en behoort Den Haag op basis van het totaal aantal beschikbare vierkante meters bedrijfsruimte niet tot de grootste vier bedrijfsruimtemarkt steden van Nederland. Het aanbod in Tilburg en Eindhoven is namelijk aanzienlijk hoger. Aanbod van bedrijfsruimten in m 2 vvo per regio op 1 juli Regio Aanbod Aantal objecten Gemiddelde grootte Aanbod t.o.v Amsterdam % 2 Rotterdam % 3 Utrecht % 4 Den Haag % Subtotaal % 5 Tilburg % 6 Eindhoven % 7 Almere % 8 Nijmegen % 9 Breda % 10 Drechtsteden % 11 Enschede % 12 Apeldoorn % 13 Arnhem % 14 Zwolle % 15 Deventer % 16 Amersfoort % 17 Den Bosch % 18 Hengelo % 19 Leeuwarden % 20 Almelo % 21 Groningen % 22 Maastricht % 23 Assen % 24 Heerlen % Totaal overig % Totaal Nederland % 1 juli juli

7 In de overige regio s bedraagt de gemiddelde aanbodstijging 5% in vergelijking met een jaar geleden. Deze toename in het aanbod is gelijk aan de landelijke stijging en de gemiddelde toename in de vier grote steden. Op 1 juli 2013 wordt in de overige regio s in totaal vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden, dit is 65% van het totale aanbod in Nederland. Van het totale aanbod bedrijfsruimte in Nederland wordt 47% aangeboden in de Randstad, 27% in het zuidelijke deel van het land, 19% in het oosten en 7% in het noorden. In de Randstad wordt het aanbod met name bepaald door de steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. In het zuidelijke deel van het land noteren Tilburg en Eindhoven het grootste aanbodvolume, respectievelijk vierkante meter en vierkante meter op 1 juli Tilburg noteert een toename in het aantal beschikbare kleine bedrijfsobjecten, dit doet het totale aanbodvolume in de regio ten opzichte van vorig jaar met 17% stijgen. In de regio Eindhoven is het beschikbare metrage bedrijfsruimte in een jaar met 29% gedaald, hier liggen een tweetal grote transacties en diverse onttrekkingen aan ten grondslag. In het oosten is medio 2013 de regio Nijmegen de grootste aanbieder van bedrijfsruimte met vierkante meter. In vergelijking met vorig jaar dan is het aanbod in deze regio met 8% gestegen. Verder heeft in het noorden de regio Zwolle het meeste aanbod, te weten vierkante meter op 1 juli Daarmee is sprake van een jaarlijkse toename van 3%. Het aantal aangeboden bedrijfsruimteobjecten is op 1 juli 2013 toegenomen tot objecten. Vorig jaar waren ter vergelijking objecten beschikbaar. De toename in het aantal objecten wordt veroorzaakt door een toenemend aantal kleine bedrijfspanden. Medio 2012 was 46% van het totaal aantal panden een object met een grootte kleiner dan 500 vierkante meter, in 2013 is dit aandeel toegenomen tot 51%. Verder noteert 19% van het aantal aangeboden objecten een grootte tussen de 500 en vierkante meter. Een kwart van het totaal aantal bedrijfsruimteobjecten behoort tot de grootteklasse tot vierkante meter. Slecht 5% van de bedrijfspanden in aanbod noteert een aaneengesloten metrage groter dan vierkante meter. Het grootste aaneengesloten metrage in aanbod betreft een pand aan de Achtseweg Noord in Eindhoven van vierkante meter. Het complex ligt op het Goederen Distributiecentrum te Acht, aan de westzijde van Eindhoven. De gemiddelde grootte van een object is derhalve gedaald van vierkante meter medio 2012 tot vierkante meter medio / / / / / /2013 Opname Opname in m 2 in vvo (x 1.000) Opname in de periode 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 In het afgelopen jaar zijn in Nederland bedrijfsruimte transacties geregistreerd. In totaal noteren deze transacties een opnamevolume van vierkante meter bedrijfsruimte. Daarmee is sprake van een opnamedaling van 5% in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden. In de twee jaren daarvoor was echter nog sprake van een stijgend transactievolume. De huidige economische verwachtingen ten aanzien van toenemende faillissementen en werkloosheid, dalende bedrijfsinvesteringen, de economische krimp in 2013 en de negatieve verwachting van bedrijvigheid in Nederland, doen verwachten dat ook in de komende periode het opnamevolume daalt. 1 juli juli

8 Grootste transacties in m 2 vvo Grootste transacties Metrage 1 Eindhoven Eindhoven West Almere Almere Haven Tilburg Tilburg Overig Amsterdam Amsterdam West Enschede Enschede Overig Tilburg Tilburg Zuid Tilburg Tilburg Overig Enschede Enschede Overig Rotterdam Rotterdam Zuid Eindhoven Eindhoven West In de vier grote steden is in de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 in totaal vierkante meter bedrijfsruimte opgenomen, dit bedraagt 44% van het totale transactievolume in Nederland. Wanneer dit percentage wordt vergeleken met het aanbodaandeel in de vier grote steden (35%), dan valt op dat de vraag in de vier grote steden relatief gezien groter is. Het is dan ook te verwachten dat deze markten gemiddeld genomen krapper zijn dan de overige onderzochte regio s samen. In vergelijking met vorig jaar is het aantal opgenomen vierkante meters bedrijfsruimte in de vier grote steden met 5% gedaald. Het opnamevolume is in Rotterdam met vierkante meter het hoogst. Wanneer wordt vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden is sprake van een daling van 22%. Daar staat tegenover dat in de regio Den Haag de vraag met 67% aanzienlijk is toegenomen tot vierkante meter in het afgelopen jaar. Hier liggen diverse grote transacties in het eerste halfjaar van 2013 aan ten grondslag. Dergelijke grote opnames hebben een incidenteel karakter en zullen niet ieder jaar terugkomen. De opnamen in Amsterdam en Utrecht laten een stabiel beeld zien, in Amsterdam blijft het opnamevolume nagenoeg gelijk aan vorig jaar, terwijl Utrecht een lichte toename van 4% noteert. Opname in m 2 vvo per kwartaal Regio Opname Q Opname Q Opname Q Opname Q Totale opname % t.o.v. vorig jaar 1 Rotterdam % 2 Amsterdam % 3 Utrecht % 4 Den Haag % Subtotaal % 5 Tilburg % 6 Eindhoven % 7 Enschede % 8 Breda % 9 Amersfoort % 10 Nijmegen % 11 Almere % 12 Apeldoorn % 13 Den Bosch % 14 Zwolle % 15 Drechtsteden % 16 Deventer % 17 Arnhem % 18 Hengelo % 19 Groningen % 20 Almelo % 21 Heerlen Leeuwarden % 23 Assen % 24 Maastricht % Totaal overig % Totaal Nederland % 1 juli juli

9 In de overige regio s is in het afgelopen jaar in totaal vierkante meter bedrijfsruimte opgenomen. Daarmee is sprake van een daling van 6% in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden. Tilburg en Eindhoven noteren het hoogste opnamevolume met en vierkante meter. In Eindhoven is het opnamevolume bijna verdubbeld door twee grote transacties, één op de Achtseweg Noord en één op Flight Forum. De transactie op de Achtseweg Noord in Eindhoven is tevens de grootst genoteerde transactie in het afgelopen jaar met een aaneengesloten metrage van circa vierkante meter. Als gevolg van enkele grote transactie of het uitblijven daarvan, is regionaal sprake van forse schommelingen ten opzichte van de cijfers in de vorige rapportage. Opname en aanbod in m 2 in vvo (x 1.000) Aanbod Opname Van het totale opnamevolume bedrijfsruimte in Nederland wordt 53% opgenomen in de Randstad, 24% in het zuiden van het land, 19% in het oosten en 4% in het noorden. In de Randstad wordt het transactievolume van vierkante meter in het afgelopen jaar met name bepaald door de vier grote steden. De zuidelijke regio s noteren in dezelfde periode tezamen een totaal van vierkante meter. Ruim 40% van dit opnamevolume is toe te schrijven aan de regio Tilburg en 27% aan de regio Eindhoven. In het oosten van Nederland noteert de regio Enschede in het afgelopen jaar het hoogste aantal opgenomen vierkante meters bedrijfsruimte, te weten vierkante meter. In totaal is in de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 in het oosten vierkante meter bedrijfsruimte verkocht of verhuurd. De noordelijke regio registreert een transactievolume van vierkante meter, waar het meest is opgenomen in de regio Zwolle ( vierkante meter). In het afgelopen jaar zijn sterke verschillen waarneembaar tussen de kwartalen. Met name het vierde kwartaal van 2012 noteert een hoog transactievolume door het incidentele hoge transactievolume van Rotterdam en Tilburg. Enkele grote transacties in deze regio s liggen hieraan ten grondslag. De opname over heel 2012 komt derhalve uit op vierkante meter. Ter vergelijking was het aantal verhuurde of verkocht vierkante meters bedrijfsruimte in 2011 in totaal vierkante meter. In het eerste halfjaar van 2013 is een transactievolume van vierkante meter geregistreerd, dit is 26% lager dan in vergelijking met het eerste halfjaar van Gezien de huidige economische ontwikkelingen en het lage transactievolume in het eerste halfjaar, wordt niet verwacht dat het opnameniveau in 2013 die van 2012 of 2011 zal overstijgen. 1 juli juli

10 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Ratio Nederland Bedrijfsruimtemarktratio in % Bedrijfsruimtemarktratio Met de bedrijfsruimtemarktratio wordt de verhouding weergegeven tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode. In deze rapportage wordt de opname van medio 2012 tot medio 2013 bij elkaar opgeteld en gedeeld door het aanbod op 1 juli Wanneer de ratio stijgt, is sprake van een krapper wordende markt, wanneer deze daalt, is sprake van verruiming. Deze ratio maakt duidelijk of sprake is van een gezonde vraag- en aanbodverhouding. In Nederland ligt de bedrijfsruimtemarktratio medio 2013 op 30%, dit is drie procentpunt lager dan een jaar eerder. Anders gezegd, van het aanbod op 1 juli 2013 is bijna 30% in het afgelopen jaar opgenomen. Daarmee is de bedrijfsruimtemarkt als zeer ruim te typeren. Naast de landelijke daling van de bedrijfsruimtemarktratio noteren ook de vier grote steden en de overige regio s afzonderlijk een daling, namelijk twee procentpunt tot 38% in de vier grote steden en een daling van drie procentpunt tot 26% in de overige regio s. Hieruit blijk dat, zoals eerder al werd aangenomen, de bedrijfsruimtemarkt in de vier grote steden tezamen krapper is dan in de overige regio s. De krapste markt binnen de vier grote steden, alsmede in Nederland, betreft die van Rotterdam met een ratio van 51%. Maastricht kent medio 2013 met een ratio van 4% de meest ruime bedrijfsruimtemarkt. Bedrijfsruimtemarktratio Regio Totaal opname Aanbod Ratio 1 Rotterdam % 2 Amsterdam % 3 Utrecht % 4 Den Haag % Subtotaal % 5 Tilburg % 6 Eindhoven % 7 Enschede % 8 Breda % 9 Amersfoort % 10 Nijmegen % 11 Almere % 12 Apeldoorn % 13 Den Bosch % 14 Zwolle % 15 Drechtsteden % 16 Deventer % 17 Arnhem % 18 Hengelo % 19 Groningen % 20 Almelo % 21 Heerlen % 22 Leeuwarden % 23 Assen % 24 Maastricht % Totaal overig % Totaal Nederland % 1 juli juli

11 90 Huurprijzen in Euro's naar landsdeel per vierkante meter Randstad Zuid Noord Oost Nederland Mediane huurprijzen Door middel van het in kaart brengen van de gerealiseerde transactieprijzen per vierkante meter, wordt een duidelijk beeld geschetst van de huurprijzen in de bedrijfsruimtemarkt per landsdeel en in heel Nederland. De huurprijzen worden weergegeven als mediane waarbij, in vergelijking tot gemiddelden, uitersten minder zwaar mee tellen en de prijs dichter komt tot de daadwerkelijk gerealiseerde huurprijs. De mediane huurprijs per vierkante meter van een bedrijfsobject komt op basis van 228 waarnemingen voor heel Nederland uit op 62,- in het afgelopen jaar. Daarmee is de mediane transactieprijs per vierkante meter in Nederland in vergelijking met vorig jaar gestegen met vijf euro. Verder verschillen de mediane huurprijzen voor bedrijfsruimten in de diverse landsdelen onderling. In het oosten is het minst per vierkante meter betaald, namelijk 40,-. In vergelijking met vorig jaar is de prijs met vijf euro per vierkante meter gedaald. Ook in het noorden en zuiden is gedurende een jaar de vierkante meter prijs gezakt van 53,- tot 49,- per vierkante meter in het noorden en 55,- tot 50,- per vierkante meter in het zuiden. Alleen de Randstad noteert een toename, te weten van 66,- per vierkante meter vorig jaar naar 70,- per vierkante meter in het laatste halfjaar van 2012 en het eerste halfjaar van Regio Gerealiseerd juli 2012 tot juli 2013 Huurprijzen naar landsdeel 1 Randstad 70 2 Oost 50 3 Zuid 49 4 Noord 40 Totaal Nederland 62 1 juli juli

12 Branchering De transacties op de bedrijfsruimtemarkt zijn onderverdeeld in een viertal branches waarin de huurder of koper actief is; Bouw en Industrie, Diensten, Transport, Groothandel en Detailhandel. Landelijk wordt met 32% van alle vierkante meters het meest opgenomen door een bedrijf die actief is in de Bouw en Industrie. Iets meer dan een kwart (27%) van het aantal opgenomen vierkante meters bedrijfsruimte wordt betrokken door een bedrijf dat actief is in de transportsector. Verder betreft 21% van het totale opnamevolume een bedrijf uit de dienstensector en 20% uit de groothandel en detailhandel. In vergelijking met vorig jaar is opvallend dat de dienstensector niet langer verantwoordelijk is voor de grootste opname. Hierdoor noteren de overige branches het afgelopen jaar een groter aandeel in het transactievolume dan het jaar daarvoor. Regio Noord 9% Opname per branche juli 2012 tot juli % 28% 47% 22% 23% 33% 18% 20% Totaal 21% 25% 7% 47% 22% 21% 41% Regio Randstad Regio Oost Bouw en industrie Diensten Groothandel en detailhandel Transport 55% 18% 15% 12% Regio Zuid In de verschillende landsdelen verschillen deze percentages van de landelijke gemiddelden. In het noorden is het merendeel van de bedrijven afkomstig uit de dienstensector, namelijk 47%. Echter is hier tevens sprake van een daling in het aantal opgenomen vierkante meters in vergelijking met vorig jaar. In het oosten zijn meer bedrijven actief in de branche Bouw en Industrie dan vorige jaar. Ruim 47% van de bedrijfsruimteopname in het oosten is in deze branche actief. Ook in de Randstad is het merendeel afkomstig uit de bouw- en industriesector, te weten 33%. De overige sectoren nemen in dit landsdeel vrijwel een evenredig deel van de opname voor hun rekening, met percentages van 22% en 23%. In het zuiden wordt in het voorbije jaar het meeste opgenomen door de branche Transport. Van het totale transactievolume in het zuiden van Nederland is 55% een bedrijf uit deze branche. 1 juli juli

13 Grootteklasse Van alle transacties die van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 hebben plaatsgevonden valt 59% in de grootteklasse tot 500 vierkante meter. Dit betekent dat het aandeel transacties in de laagste grootteklasse is gestegen ten opzichte van een jaar eerder, toen 49% kleiner was dan 500 vierkante meter. Ook in de verschillende landsdelen neemt het aandeel kleine transacties verder toe. In het noorden is dit aandeel met 67% van het totaal aantal transacties het grootst. In alle overige landsdelen hebben meer dan de helft van alle transacties plaatsgevonden in de laagste grootteklasse, te weten tot 500 vierkante meter. Verder wordt een landelijke daling in het aantal grote transacties geregistreerd. In de twee grootteklassen van vierkante meter en vanaf vierkante meter, heeft het afgelopen jaar slechts 4% van alle transacties plaatsgevonden. In vergelijking met vorig jaar is daarmee sprake van een daling van twee procentpunt. In de diverse landsdelen is tevens een daling in het aantal grote transacties waargenomen. De gemiddelde transactiegrootte van een bedrijfsruimteopname in de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 bedraagt vierkante meter. Wanneer de gemiddelde transactiegrootte wordt vergeleken met het jaar daarvoor is sprake van een daling. Een bedrijfsruimte was toen gemiddeld vierkante meter groot, een daling van bijna 100 vierkante meter op jaarbasis. Bij een gelijkblijvend aantal transacties en een dalende transactiegrootte neemt het totale opnamevolume van bedrijfsruimte in de toekomst verder af. Regio Noord Opname per groottklasse juli 2012 tot juli tot m 2 9% tot m 2 5% tot m tot m 2 18% 0 tot 500 m 2 67% tot m 2 7% tot m 2 9% tot m 2 2% > m 2 2% tot m 2 7% tot m 2 10% tot m 2 2% > m 2 2% Totaal 0 tot 500 m 2 59% tot m 2 9% tot m 2 11% tot m 2 2% 500 tot m 2 20% Regio Randstad 0 tot 500 m 2 60% 500 tot m 2 20% 500 tot m 2 22% Regio Oost 0 tot 500 m 2 55% 0 tot 500 m tot m tot m tot m tot m 2 > m tot m 2 7% tot m 2 9% tot m 2 1% 500 tot m 2 29% > m 2 3% Regio Zuid 0 tot 500 m 2 61% m 2 13% m 2 22% m 2 13% Kleine metrages m 2 22% m 2 30% 0 tot 100 m tot 200 m tot 300 m tot 40 m tot 500 m 2 1 juli juli

14 Logistieke Vastgoedmarkt Nederland Logistieke vastgoedmarkt in vogelvlucht Van het totale aantal vierkante meters bedrijfsruimte, vanaf vierkante meter, in aanbod betreft meer dan de helft logistiek vastgoed. Op 1 juli 2013 stond vierkante meter logistieke bedrijfsruimte te koop of te huur. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een aanboddaling van 7%. Onder logistiek vastgoed wordt verstaan bedrijfsonroerend goed met een minimale metrage van vierkante meter waarbij het overgrote deel bedrijfsruimte betreft en beschikt over één dock per vierkante meter. Onder logistiek vastgoed vallen tevens loodsen welke dienen ten behoeve van opslag van bulkgoederen. Hiervan is het gevolg dat in het voorbije jaar niet alle regio s beschikbare objecten of transacties noteren. In tijden van een zwakke economie waarin diverse vastgoedsegmenten een teruggang noteren, is de logistieke markt als dynamisch te kenmerken. In de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 is het transactievolume namelijk met 4% gestegen ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. In totaal is in deze periode vierkante meter logistieke bedrijfsruimte opgenomen, dit is 34% van het totale opnamevolume bedrijfsruimte. Waar het transactievolume van logistiek vastgoed vorig jaar nog gekenmerkt werd door een aantal grote transacties waaronder PostNL, is het opnamevolume van afgelopen jaar verspreid over meerdere partijen welke zich met name gevestigd hebben in het zuiden van het land, hieronder vallen DocData, Rhenus en Schenker. Toch blijft ook Amsterdam een aantrekkelijke vestigingsplaats, met name rond het vliegveld Schiphol. De opname van logistieke ruimte bestaat voor een groot deel uit nieuw opgeleverde DC s die op verzoek van de gebruiker ontwikkeld worden. Onder andere hierdoor zijn dit jaar op de beleggingsmarkt nog geen grote portefeuilles van eigenaar gewisseld. Beleggers zijn nog steeds op zoek naar nieuw, goed verhuurd vastgoed op de logistieke hotspots van Nederland, dat verklaart ook dat de DC s waar bovengenoemde partijen ingetrokken zijn verkocht zijn aan diverse beleggers. Echter het aanbod van nieuwe DC s met een oppervlakte vanaf vierkante meter zijn schaars in de logistieke hotspots, dit verklaart ook de opname van recentelijk nieuw gebouwde logistieke objecten. Totale aanbod per regio Regio Totale aanbod Totale aanbod Tilburg Amsterdam Eindhoven Rotterdam Utrecht Breda Amersfoort Den Bosch Nijmegen Almere Enschede Maastricht Leeuwarden Den Haag Deventer Almelo Hengelo Arnhem Apeldoorn Assen Drechtsteden Groningen Heerlen Zwolle - - Totaal Nederland juli juli

15 Daarnaast werkt ook de huidige marktsituatie niet mee. Gemeenten blijven volharden in hoge grondprijzen waardoor de stichtingskosten van logistieke ruimten niet meer in verhouding staan met wat logistieke dienstverleners kunnen betalen. De logistieke sector is vaak geroemd als motor van de Nederlandse economie, export en handel blijven de sectoren waar in Nederland het meeste geld in omgaat. Door de economische malaise is een nieuw soort realiteit ontstaan waarin samenwerking, creativiteit en handelsgeest nog belangrijker zijn geworden. Logistieke bedrijven zijn zich aan het verbreden in hun dienstverlening, zo nemen zij taken als assemblage, orderafhandeling en facturatie over van hun klanten. Dit kan leiden tot een kleine verschuiving in de vraag, bijvoorbeeld meer productie/assemblage en of kantoorruimte bij een DC. Flexibiliteit in de indeling en gebruiksruimte bij nieuw te ontwikkelen DC s is derhalve van groot belang. Met een leegstandspercentage van circa 6,5% voor logistiek vastgoed, is de leegstand ten opzichte van vorige jaar afgenomen. Het aanbod van moderne objecten in Nederland, recent gerealiseerd logistiek vastgoed (2009 of later), blijft nog altijd beperkt. Op diverse logistieke hotspots is nog wel gelegenheid tot realisatie van nieuw logistiek vastgoed. Echter veel ontwikkelingen worden uitgesteld of geheel geannuleerd in verband met de moeilijke financierbaarheid of het grote verhuurrisico voor een lange huurtermijn (5 jaar of langer). De grootste kansen in het logistieke vastgoed zullen de komende tijd met name liggen bij grootschalige webshop exploitanten die eigen DC s nodig hebben. Voor aankomende periode verwacht Dynamis geen grote wijzigingen in het beeld van de markt ten opzicht van het afgelopen jaar. Voor meer informatie over de logistiek vastgoedmarkt kunt u contact opnemen met Dynamis Logistics. Dynamis Logistics is een nauwe samenwerking tussen de diverse kantoren van Dynamis, waarin een team van specialisten op logistiek vastgoed de lokale marktkennis met de regionale en landelijke vraag scherp in de gaten houdt. Daarnaast houdt dit team zich bezig met taxaties en huisvestingsvraagstukken op logistiek vastgoedgebied. Totale opname per regio Regio Totale opname 2012/2013 Totale opname 2011/ Rotterdam Tilburg Amsterdam Eindhoven Breda Almere Enschede Den Haag Den Bosch Nijmegen Apeldoorn Drechtsteden Zwolle Deventer Utrecht Arnhem Amersfoort Maastricht Assen Almelo Groningen Heerlen Hengelo Leeuwarden - - Totaal Nederland juli juli

16 Bijlage Voor dit rapport zijn de volgende definities en afbakeningen gehanteerd: Regio s / landsdelen Er is voor gekozen om de regioafbakening zoveel mogelijk te laten overeenkomen met de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Echter, voor de regio Amsterdam geldt alleen de stad Amsterdam is onderzocht en niet de omliggende steden zoals Diemen, Amstelveen en Badhoevedorp. Voor de andere steden in de G4 zijn de volgende kernen meegenomen in het onderzoek: Regio Den Haag: Den Haag, Delft, Leidschendam, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar en Zoetermeer Regio Rotterdam: Rotterdam, Capelle a/d IJssel, Krimpen a/d IJssel, Barendrecht, Ridderkerk, Spijkenisse, Rhoon, Hoogvliet, Poortugaal en Schiedam Regio Utrecht: Utrecht, Bunnik, De Bilt, Bilthoven, Houten, Maarssen, Nieuwegein, Zeist en Driebergen Onder de deelregio Drechtsteden vallen de steden: Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Verder wordt in deze rapportage onderscheid gemaakt tussen verschillende landsdelen. Deze zijn als volgt opgedeeld: Randstad: Amsterdam, Utrecht e.o., Rotterdam e.o., Den Haag e.o., Drechtsteden, Amersfoort en Almere Noord: Groningen, Leeuwarden, Assen en Zwolle Oost: Arnhem (incl. Duiven, Velp en Westervoort), Nijmegen (incl. Wijchen en Beuningen), Apeldoorn, Deventer, Enschede, Hengelo en Almelo Zuid: Maastricht, Heerlen, Den Bosch, Eindhoven, Tilburg en Breda Aanbodcijfers De aanbodcijfers zoals die in dit rapport zijn weergegeven zijn gemeten op 1 juli 2012 en vormen zodoende een momentopname. Er wordt geen ondergrens gebruikt, met uitzondering van de regio Amsterdam, waar geen objecten kleiner dan 200 vierkante meter worden meegenomen. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen 12 maanden beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw/ renovatie zijn. Opnamecijfers Ook voor de opnamecijfers wordt geen ondergrens gehanteerd met betrekking tot het metrage. Uitzondering hierop is de stad Amsterdam. Hier worden objecten kleiner dan 200 vierkante meter niet meegenomen. De opnames (transacties) moeten op de vrije markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties worden buiten beschouwing gelaten. De gebruikerstransacties die in dit rapport zijn meegenomen moeten zijn geregistreerd in de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli Bedrijfsruimte met kantoorruimte Veel objecten in de categorie bedrijfsruimte hebben ook een bepaald metrage kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek. Gerealiseerde huurprijzen De huurprijzen worden gewaardeerd in euro s per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar. In de mediane gerealiseerde huurprijzen wordt geen rekening gehouden met eventuele aparte huurprijzen voor kantoorruimte. De gemiddelde huurprijzen per vierkante meter voor bedrijfsruimten en kantoorruimten tezamen worden wel in de berekening meegenomen. 1 juli juli

17 Bedrijfsruimtemarktratio De bedrijfsruimtemarktratio wordt bepaald door de opname- en aanbodcijfers. Een deling van deze twee getallen levert een ratio op. Gezien het feit dat grote metrages in zowel het aanbod als de opname geen uitzondering vormen, kan deze ratio voor bepaalde regio s hoog uitvallen en in sommige gevallen zelfs boven de 100% uitkomen. Branches Om een goed beeld te krijgen van de aard van de bedrijven die in het afgelopen jaar bedrijfsruimte hebben gehuurd of gekocht, zijn de transacties op de bedrijfsruimtemarkt per landsdeel onderverdeeld in een viertal branches, te weten: Bouw en Industrie, Diensten, Groothandel en Transport. Logistiek vastgoed Onder logistiek vastgoed wordt verstaan bedrijfsonroerend goed met een minimale metrage van vierkante meter waarbij het overgrote deel bedrijfsruimte betreft en beschikt over een distributiecentrum (DC) met een dock per vierkante meter. Onder logistiek vastgoed vallen tevens loodsen welke dienen ten behoeve van opslag van bulkgoederen. Grootteklasse Bij de verdeling van de transacties in verschillende grootteklassen wordt dezelfde verdeling gehanteerd als bij Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Dit houdt in dat de verdeling er als volgt uitziet: m² Uitsplitsing naar kleinere metrages: m² m² m² m² m² m² m² m² > m² m² Methodologie Om het deze rapportage tot stand te brengen, zijn vanaf 1 juli 2008 de volgende aanbod- en opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: straatnaam postcode type vastgoed prijs deelgebied huisnummer oppervlakte branche bedrijventerrein jaar Naast het gebruik van eigen data zijn voor de aanbodcijfers de site van Realnext en Funda gehanteerd alsmede sites van de lokale makelaars die niet zijn aangesloten bij Realnext. Voor de opnamecijfers zijn zowel eigen dat, als de databases van Vastgoedmarkt en PropertyNL gebruikt. Voor zowel het aanbod als de opname geldt dat elk object door een researchmedewerker en/of makelaar in de desbetreffende regio is gecontroleerd. Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er desondanks beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn derhalve indicatief. 1 juli juli

18 Colofon Sprekende Cijfers is een product van: Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars, Utrecht Shirley Bröcker, Junior Research Manager 1 juli juli

19 Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t f info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht) Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat Postbus AZ Assen t f bedrijfsmakelaars@lamberink.nl Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t f bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus BA Zwolle t f bog@bramer.biz Molenbeek Makelaars Maliebaan CG Utrecht t f info@molenbeek.nl Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t f info@s-t.nl (ook in Arnhem) Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t bog@frisiamakelaars.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t f bog@ooms.com (ook in Dordrecht) Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat ST Breda t f bog@vandersande.nl HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus CB 's-hertogenbosch t f info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t f info@rodenburg.nl (ook in Deventer) Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t f info@verschuuren-schreppers.nl