Jaarverslag 2014 inhoud inleiding voorwoord Passend Huisvesten Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad Flexibele organisatie met toekomst 1 Interne organisatie Financieel gezond en duurzaam Verslag van de raad van commissarissen kengetallen Jaarrekening 2014 balans per 31-12-2014
Inhouden Jaarverslag Inleiding 3 Voorwoord 4 Passend huisvesten 5 Goed verhuur- verkoopbaar houden van de woningvoorraad 13 Flexibele organisatie met toekomst 22 Interne organisatie 29 Financieel gezond en duurzaam 36 Verslag van de raad van commissarissen 43 Kengetallen 49 Jaarrekening 2014 50 Overige gegevens 71 2
P A R T I C I P A T I E Inleidingen PARTICIPATIE Participatie betekent actieve deelname. Het is afgeleid van de Latijnse woorden pars (deel) en cipere (nemen). Wanneer over participatie wordt gesproken, is er altijd sprake van een subject en een object, ook als dat niet expliciet wordt gemaakt: een persoon of een groep die deelneemt (het subject) en datgene waaraan zij deelnemen (het object). In 2013 is het reorganisatieplan Betekenis hebben, met een aantal lange termijn doelstellingen, opgesteld. Deze doelstellingen zijn: Aansluiting hebben bij de ontwikkelingen in de samenleving. Financiële continuïteit realiseren. Investeringsruimte maximaliseren. Flexibele organisatie, dien in kan spelen op de veranderingen om ons heen. In 2014 is hard gewerkt aan de realisatie van deze doelstellingen. Mercatus heeft haar ambitie nog verder aangescherpt en aan bovenstaande doelstellingen een aantal toegevoegd, namelijk: Invloed van bewoners (bewonersparticipatie). De menselijke maat. Dicht bij de bewoners. Duidelijke communicatiestromen. In het afgelopen jaar is een nieuwe ontwikkeling in gang gezet, die aansluit bij de toenemende behoefte van de samenleving aan invloed en zeggenschap. Deze ontwikkeling komt onder andere tot uiting in de bewonersparticipatietrajecten. Daarin wordt bewoners gevraagd mee te denken over de toekomst van hun woning. De hoofdstukken in dit jaarverslag nemen we, net als afgelopen jaar, door aan de hand van drie pijlers. Passend huisvesten, Verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad en Flexibele organisatie. Ook de hoofdstukken over de financiële positie, de organisatie en het verslag van de raad van commissarissen vindt u terug. Het thema van dit jaarverslag Participatie vindt u door het hele jaarverslag als rode draad terug. Dit komt tot uiting in de streamers, te herkennen aan het icoon dat u hiernaast ziet. Dit icoon symboliseert de actieve deelname van onze bewoners en Mercatus. Het jaarverslag wordt in beperkte oplage gedrukt en het is terug te vinden op www.mercatus.nl. Belangstellenden die liever op papier lezen, kunnen een exemplaar opvragen bij Mercatus. 3
Voorwoord In 2014 zijn we gaan versnellen met de realisatie van verbeterprojecten in onze oudere woningvoorraad. Door de in 2013 ingezette reorganisatie daalden onze kosten en hebben we voldoende investeringscapaciteit. Met de start van participatietrajecten met onze bewoners bij de planvorming voor Ens, Rutten en Bant hebben we een nieuwe werkwijze ontwikkeld. Deze zorgt voor kwaliteit van onze besluitvorming en acceptatie voor de uitkomsten. Met deze aanpak handelt Mercatus vanuit de wensen en behoefte van de bewoners en de samenleving. Hierdoor staan we in nauwe verbinding met onze bewoners en geven we invulling aan onze positie van maatschappelijke organisatie. Direct effect van het draagvlak is dat we met de realisatie van projecten uit participatietrajecten snel kunnen starten. Het hanteren van de menselijke maat is daarbij de belangrijkste succesfactor. Het spel hebben we inmiddels, intern en extern, met veel partijen gespeeld. Telkens leverde het weer mooie gesprekken op en inzichten in wat er lokaal speelt en welke instrumenten daarop ingezet kunnen worden. Ook wordt duidelijk dat de middelen niet onuitputtelijk zijn, maar dat er prioriteiten zijn en keuzes gemaakt moeten worden. Dit alles is wat ons beroep en onze taak zo mooi en interessant maakt: gegeven de landelijke kaders en de beperkingen, samen met onze bewoners maatwerk leveren voor voldoende, goed en betaalbaar wonen in Emmeloord en de 10 dorpen. Dat is waar Mercatus voor staat! Ton Beurmanjer directeur-bestuurder Hiermee geven we uitdrukking aan de titel van ons reorganisatieplan 2013-2015: Betekenis hebben. Bewoners en samenleving moeten van oordeel zijn dat Mercatus voor hen van betekenis is. Zonder betekenis heb je immers geen bestaansrecht als maatschappelijk organisatie. Samenhangend met Betekenis hebben is ons handelen vanuit wat de bedoeling is. Organisaties zijn er ten gunste van mensen en niet andersom. Processen en procedures moeten helpen om de klant goed en snel van dienst te zijn. Zij zijn dus niet bedoeld om het de organisatie altijd zo makkelijk mogelijk te maken. Wonen met alles wat daarbij hoort, is mensenwerk. Dat staat voor ons voorop. Door de reorganisatie zetten wij gestaag een aantal stappen. Hiermee bouwen wij gaandeweg onze organisatie opnieuw op. Eind 2015 staat deze. Als een huis! Onze doelstelling blijft daarbij onveranderd: zorgen voor voldoende, goede en betaalbare woningen. Om zichtbaar te maken dat wij in ons werk constant keuzes maken op deze drie onderdelen, hebben we in 2014 het corporatiespel ontwikkeld. Aanleiding was de kennismaking met de nieuwe gemeenteraad en het nieuwe college. Graag wilden we de partijen laten ervaren dat het nooit alleen om betaalbaarheid, kwaliteit of kwantiteit gaat, maar altijd om de samenhang daarin. 4
Passend huisvestenen BESCHIKBAARHEID WONING LAGE WOONLASTEN KEUZEVRIJHEID 5
Wij staan voor het passend huisvesten van onze doelgroep in de Noordoostpolder. Door zorg te dragen voor voldoende beschikbaarheid van woningen, door lage woonlasten en het hebben van keuzevrijheid. In dit hoofdstuk komen alle onderwerpen die hiermee samenhangen aan de orde. BESCHIKBAARHEID WONING Mutaties/zoektijd In 2014 zijn er 429 woningen leeg gekomen. Een mutatiegraad van 9,2%. Dit is inclusief de opzegging van 39 woningen die gesloopt worden. Wanneer we deze opzeggingen elimineren, dan is de mutatiegraad 8,4%. In 2014 hebben 356 verhuringen plaatsgevonden, waarvan bijna 90% via het woonruimteverdeelsysteem. 90 van de 256 verhuringen zijn naar urgenten gegaan, vanwege herstructurering en sociale of medische urgentie. 15 woningen zijn naar bijzondere doelgroepen gegaan. 60 statushouders zijn gevestigd in 25 woningen (7% van de verhuurde woningen). In 2014 bleven voor de reguliere woningzoekenden 226 woningen over. Dat is bijna 5% van de woningvoorraad. Dit is duidelijk minder dan in het verleden. De gemiddelde zoektijd, vanaf het reageren tot de acceptatie van de woning, is gestegen naar 1,4 jaar. In 2013 was dit nog 1,0 jaar. Woonruimteverdeling Mercatus hanteert een transparant woonruimteverdeelsysteem. De verdeling gebeurt op basis van de inschrijfduur. Daarbij is de voorwaarde dat voldaan wordt aan een passend inkomen ten opzichte van de huurprijs en de juiste doelgroep. Voor het passend huisvesten hanteert Mercatus een huur-inkomentabel, die aansluit bij de huurtoeslaggrenzen. Daarmee voorkomen we dat er scheefgroei ontstaat en bieden wij passende woonruimte voor iedereen. Met ingang van 2016 komt er een passendheidstoets. 95% van de huurtoeslagontvangers moet gehuisvest worden in woningen tot de aftoppingsgrenzen. Bij Mercatus is in 2014 bijna 70% passend toegewezen. De mindere vraag naar duurdere woningen, maakt dat ook lagere inkomens in ons woonruimteverdeelsysteem in aanmerking komen voor deze categorie woningen. Ook urgenten met een lager inkomen worden soms duurder gehuisvest. In 2015 onderzoeken we op welke wijze wij kunnen voldoen aan de passendheidstoets en de betaalbaarheid van het huren kunnen borgen. De in 2013 geconstateerde druk op de woningmarkt heeft zich in 2014 voortgezet. Over de hele woningvoorraad gemeten is de markt in evenwicht, maar is er met name druk op de eengezinswoningen tot de aftoppingsgrens in Emmeloord. Als we naar het inkomen van de actief woningzoekenden kijken zien we het volgende beeld: In onze visie is opgenomen dat een starter binnen een jaar van woonruimte is voorzien. Hieraan voldoen wij nog wel, maar met de kanttekening dat de huurder beperkt is in zijn of haar keuze. We zien in Emmeloord de zoektijd oplopen met name in het segment tot de aftoppingsgrens. Dit is een huurprjis van 576,87 voor één- en tweepersoonshuishoudens respectievelijk 618,24 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Maatregelen zijn in voorbereiding om te zorgen voor voldoende aanbod in deze huurprijscategorieën en om de zoektijd niet verder te laten oplopen. In 2014 zijn er in totaal 356 woningen verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van 699,48. 93,8% hiervan aan huishoudens met een lager inkomen. Hiermee voldoen wij aan de voorwaarden voor staatssteun. HT=huurtoeslag 80% van de woningzoekenden heeft een inkomen tot de huurtoeslaggrens en is vanuit betaalbaarheid en passendheid aangewezen op de woningvoorraad tot de aftoppingsgrens en soms nog lager. In 2015 zijn maatregelen genomen om zorg te dragen dat de aanbiedhuur van de vrijkomende woningen overeenstemt met de vraag van de woningzoekenden. Het aantal woningzoekenden is in 2014 voor het eerst in jaren weer gedaald. Aan het einde van het vierde kwartaal stonden er 3.220 mensen ingeschreven als woningzoekende. Hiervan waren 673 mensen actief, wat inhoudt dat zij elk kwartaal reageerden op ons woningaanbod. In totaal hebben zich in 2014 1.148 woningzoekenden ingeschreven. Dit is wat lager dan in 2013, maar een normalisering t.o.v. 2012. Het aantal reacties per woning is ongeveer gelijk gebleven, dit was 62,4 in 2014. 6
Woningzoekenden 2014 2013 Verschil Aantal woningzoekenden 3.220 3.361-4,2% Aantal actief woningzoekenden 673 724-7% Reacties per woning Label jongeren 46,3 46,1 0% Label senioren 13,3 21,6-38,4% Reacties Emmeloord 88 87 +1,2% Reacties dorpen 36,75 31 +18,55% gehuisvest. De achterstand is daarmee teruggelopen tot 13. Op dit moment zijn veel statushouders alleenstaande mannen, waardoor er relatief veel woningen nodig zijn om hen te huisvesten. Bovendien is er, zoals bij mutaties/zoektijd aangegeven, een druk op de voor hen geschikte woningvoorraad. Doordat Mercatus selecteert op huurprijs/inkomen voorkomen wij dat er scheefgroei ontstaat en biedt Mercatus passende woonruimte voor iedereen. Totaal 62,4 59 +5,76% Wij zien een daling van het gemiddeld aantal reacties bij de seniorenwoningen naar 13,3. Wij zien hierbij dat het aantal reacties in Emmeloord gemiddeld 5 reacties hoger ligt. De verhuurbaarheid van seniorenwoningen in de dorpen staat daarmee onder druk. Dit geldt eveneens voor de jongerenwoningen. Gemiddeld genomen is het aantal reacties gelijk aan 2013. Ook hierbij is Emmeloord aanmerkelijk populairder dan de dorpen. Hoewel het aantal reacties in de dorpen stijgt, is er in het algemeen weinig vraag naar jongerenwoningen in de dorpen. Nieuwbouwwoningen Door middel van nieuwbouw kunnen wij voldoende en passende huisvesting aanbieden. In de afgelopen jaren heeft de nieuwbouw op een laag pitje gestaan. Inmiddels heeft Mercatus maatregelen genomen, waardoor wij ons onafhankelijk hebben gemaakt van de verkoopopbrengsten. Daarom kunnen de nieuwbouwplannen weer worden opgestart. Dit wordt in hoofdstuk 2 bij projecten besproken. In 2014 zijn er in totaal 356 woningen verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van 699,48. Aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen hoger dan 34.678 zijn 22 woningen verhuurd. Aan huishoudens met een lager inkomen zijn 334 woningen verhuurd (93,82%). Hiermee voldoen wij aan de voorwaarden van de overheid voor staatssteun. Deze grens ligt op 90%. Bij het gebruik van de 10% beleidsruimte voor hogere inkomens, wordt de volgende volgorde gehanteerd: gedwongen verhuizingen als gevolg van herstructurering sociaal medische indicaties statushouders calamiteiten (zoals verhuizing na brand in de woning) doorstroming van een goedkope naar een duurdere woning doorstroming van senioren Huisvesting statushouders Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsvergunning. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) stelt jaarlijks vast hoeveel vluchtelingen met een verblijfsvergunning een gemeente moet huisvesten (taakstelling naar rato). Woningcorporaties zijn daarbij een belangrijke partner voor gemeenten. In 2014 hadden wij een taakstelling van 68 personen, waaronder een achterstand van 24 uit eerdere jaren. In 2014 zijn 55 statushouders door ons 7
Vangnet De kwetsbaarsten uit onze doelgroep hebben een vangnet nodig als ze zorg nodig hebben, hun huisvesting verliezen of vanwege financiële of sociale redenen. Steunpunten Steunpunten in de dorpen en wijken dragen bij aan het passend huisvesten van onze klanten. Daar worden welzijnsactiviteiten en zorgdiensten geleverd. Op die manier kunnen onze klanten langer zelfstandig blijven wonen. In Ens is een steunpunt opgenomen in het Hofje van Ens. In Marknesse en Emmeloord bezit Zorggroep Oude en Nieuwe Land verzorgingshuizen, die als steunpunt fungeren. Soms exploiteert Mercatus zelf een steunpunt, zoals het Saalicon in Creil. Vanuit het Saalicon leveren diverse instellingen en bedrijven zorg- en welzijnsdiensten aan de inwoners vanuit het westen en noorden van de Noordoostpolder. Tweede kansbeleid In het beleid van Mercatus is een tweede kansbeleid opgenomen. Voor uitvoering van dit beleid werken wij onder andere samen het Leger des Heils en Kwintes. In 2015 is hiervoor een convenant ondertekend. Zo huisvesten zij mensen door middel van een omklapconstructie. Het Leger des Heils huurt een woning, waarbij hun cliënten de bewoners worden. Als blijkt dat het zelfstandig huren van een woning goed verloopt wordt de overeenkomst omgeklapt ; dit betekent dat de cliënten zelf huurder van Mercatus worden. In 2014 zijn drie overeenkomsten omgeklapt en 13 overeenkomsten afgesloten met het Leger des Heils. Aan Kwintes worden woningen aan de Sondelstraat beschikbaar gesteld voor begeleid wonen. Ook werken wij samen met diverse partijen waar wij voor huisvesting gebruik maken van een huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden. Deze kunnen bestaan uit afspraken over begeleiding en hulpverlening. In 2014 zijn 15 woningen verhuurd voor tweedekansers of voor bijzondere verhuringen (bijvoorbeeld ex-gedetineerden of mensen met een psychische achtergrond). Voor onze doelgroep, met een huishoudinkomen tot 34.678 hebben wij de huurverhoging beperkt tot gemiddeld 2,5%, met een maximum van 3,5%. Stimuleren wooncarrière Er zijn verschillende manieren waarop klanten uit de doelgroep binnen de kernvoorraad door kunnen stromen. Zij kunnen doorstromen naar andere woningtypes, bijvoorbeeld van een starterswoning naar een eengezinswoning. Ook kunnen zij verhuizen naar andere locaties binnen Emmeloord of de dorpen. Daarnaast hebben klanten de keuze uit een woning in het prijsgeoriënteerde of kwaliteitsgeoriënteerde segment. Ons aanbiedingensysteem faciliteert dat een klant die langer ingeschreven staat kan doorstromen. Uit de reacties op het woningaanbod blijkt dat ruim 75% van de reacties van binnen de Noordoostpolder komt. Daarbij heeft Emmeloord een grote aantrekkingskracht op inwoners van Emmeloord zelf, maar ook op inwoners uit de omliggende dorpen. Voor bewoners die niet (meer) tot de doelgroep behoren stimuleert Mercatus uitstroming naar een koopwoning of vrije sector huurwoning. Door bijvoorbeeld woningen te koop aan te bieden aan zittende huurders. Van de 44 verkochte woningen zijn er 6 verkocht aan de zittende huurders. LAGE WOONLASTEN Prijskwaliteitverhouding Alle woningen hebben een gunstige prijskwaliteitverhouding. Waar mogelijk investeert Mercatus in de woningen om ze een beter energielabel te geven. Daarnaast kan op verzoek van de bewoner de woning verbeterd worden door binnenonderhoud aan de keuken, de badkamer en het toilet. De zittende huurder betaalt hier niet extra voor. Het huurprijsbeleid bij mutatie is vastgesteld op basis van de volgende uitgangspunten: 1. woonlasten moeten betaalbaar blijven voor onze doelgroep; 2. juiste prijs/kwaliteitverhouding; 3. marktconformiteit. De gemiddelde aanbiedhuur bij nieuwe verhuringen ligt rond de 548,-- en bedraagt 74% van de maximale huur. Gemiddeld geeft Mercatus dus 26% korting op de huurprijs bij nieuwe verhuringen. De gemiddelde huurprijs voor lopende verhuringen ligt lager, namelijk 477,--. Door de hogere streefhuurpercentages en de toename van WWS-punten door de betere energielabels, stijgt de aanbiedhuur fors. In 2015 wordt het thema betaalbaarheid en passendheid verder uitgewerkt. Mercatus maakt onderscheid in een prijsgeoriënteerd segment en een kwaliteitsgeoriënteerd segment. Woningen in het prijsgeoriënteerde segment (een kleine 20% van de woningen) hebben een huurprijs van maximaal 450,-- (prijspeil 2014). Jongeren tot 23 jaar komen bij deze woningen in aanmerking voor een jongerenkorting, zodat ook zij recht blijven houden op huurtoeslag. 8
Huurtoeslag Nagenoeg al onze woningen hebben een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Daarmee zijn de woningen bereikbaar voor huishoudens met een inkomen onder 22.000 (alleenstaanden) of 29.000 (meerpersoonshuishoudens), waardoor huurtoeslag mogelijk is. Huurders worden door Mercatus gewezen op de mogelijkheid om huurtoeslag aan te vragen. Met het vervallen van de geclusterde huurtoeslagbetaling aan corporaties moeten de huurders een hoger bedrag aan huur betalen. In 2014 is zichtbaar geworden dat dit effect heeft op de financiële positie van huurders en op de huurachterstand. Dit is uitgewerkt in het hoofdstuk financieel gezond en duurzaam. P A R I C T I P A T I E Bewoners hebben nu zelf de regie wanneer douches, toiletten en keukens vervangen worden. Huurprijsbeleid De gemiddelde huurprijs van de woningen bedroeg eind 2014 477,--. Aansluitend bij onze kerntaak om passende huisvesting te bieden aan diegene die hierin niet tegen marktcondities kunnen voorzien, is in juli 2014 een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Volgens de wet Huurverhoging op grond van inkomen is voor ongeveer 870 huishoudens, afhankelijk van het inkomen, een huurverhoging van 4,5% of 6,5% doorgevoerd. Voor onze doelgroep, met een huishoudinkomen tot 34.678, hebben wij de huurverhoging beperkt tot de inflatie, gemiddeld 2,5%. We hebben de huurprijs gedifferentieerd waarbij er in geval van een te hoge huur ten opzichte van de streefhuur een huurverlaging is toegepast en in geval van een relatief lage huur ten opzichte van de streefhuur een huurverhoging van 3,5%. Een huurverhoging van 4% was voor hen wettelijk mogelijk.hiervan hebben wij bewust geen gebruik gemaakt, om het wonen voor onze primaire doelgroep zo betaalbaar mogelijk te houden. De gemiddelde huurverhoging over het hele woningbezit bedroeg 3%. 9 9 JAARVERSLAG 2014 MERCATUS 9
Energielabel Status in 2003 (% aantal woningen) Status in 2010 (% aantal woningen) Status in 2011 (% aantal woningen) Status in 2012 (% aantal woningen) Status in 2013 (% aantal woningen) Status in 2014 (% aantal woningen) A(++) 0% 1% 2% 4% 4% 4% B 6% 12% 15% 14% 17% 19% C 12% 20% 23% 23% 33% 39% TOTAAL A(++), B, C 18% 33% 40% 41% 54% 63% D 15% 14% 15% 15% 15% 14% E 14% 31% 31% 31% 22% 18% F 33% 17% 11% 10% % 5% G 20% 5% 3% 3% 2 % 1% KEUZEVRIJHEID Klanten van Mercatus kunnen kiezen uit verschillende woningtypes en locaties en binnen twee segmenten: prijsgeoriënteerd of kwaliteitsgeoriënteerd. In het woonruimteverdeelsysteem worden woningen weliswaar gelabeld naar doelgroep, maar blijft er een ruime keuze voor de doelgroep met een inkomen tot 34.600. In het prijsgeoriënteerde segment is de huurprijs maximaal 450,-- (prijspeil 2013) met als uitgangspunt de woonlasten, dus de huurprijs en de energiekosten, voor de woning zo laag mogelijk te houden. Dit betekent dat de woning een basiskwaliteit heeft en houdt. In het kwaliteitsgeoriënteerde segment kan de klant tegen betaling boven op de basiskwaliteit extra toevoegingen aan de woning doen. Energiemaatregelen Wij stimuleren bewoners deel te nemen aan energiemaatregelen die per saldo zorgen voor verlaging van de woonlasten. Wij kiezen er voor de zittende huurder niet bij te laten dragen aan de kosten (naar label C), om daarmee onze energiedoelstelling te halen. Wanneer de woning naar een hoger label dan C wordt gebracht brengen we dit vanaf 2015 ook in rekening bij de zittende huurder. Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast, waarbij in het puntenaantal het verbeterde energielabel doorwerkt. Onze strategische doelstelling is om eind 2015 tenminste 3.000 woningen te hebben met het energielabel A, B of C. Eind 2014 hebben we 2889 woningen die hieraan voldoen. In de periode van 2010 t/m 2014 is een reductie van de totale uitstoot van CO 2 bereikt van 21%. Dit is bereikt door uitvoering van diverse energieprojecten en wijzigingen in de woningvoorraad. Hiermee hebben wij onze doelstelling (-20 %) behaald. In bovenstaande tabel staat de stand van zaken sinds de eerste inventarisatie in 2003 Klantgestuurd binnenonderhoud De klant heeft keuze in de uitvoering van het binnenonderhoud. Mercatus noemt dit klantgestuurd binnenonderhoud (KGBO). Binnen het KGBO worden keukens vervangen en douches en toiletten gerenoveerd. Dit gebeurt bij mutatie of op aanvraag van de huurder. De huurder kan naast het moment van keuze ook de uitvoering bepalen, waarbij het meerwerk boven de standaarduitvoering voor rekening van de huurder is. Wij ervaren en meten dat de klanttevredenheid door deze aanpak enorm toegenomen is. Bewoners hebben nu zelf de regie. In 2014 zijn 261 keukens, 81 badkamers en 57 toiletten vervangen. Dit ligt hoger dan begroot. Toch is het uitgegeven bedrag lager dan begroot door een scherpe aanbesteding. 10
P A R I C T I P A T I E BEWONERSPARTICIPATIE De samenleving kantelt. Waar wij in de verzorgingsstaat gewend waren dat instanties als overheden en woningcorporaties alles voor de burgers regelden, ontwikkelt de maatschappij zich nu in een richting waarbij eigen verantwoordelijkheid en burgerparticipatie een grote rol innemen. Mercatus signaleert deze kanteling en springt daarop in door met huurders het gesprek aan te gaan over de toekomst van hun woning. Van een corporatie die weet wat goed is voor haar huurders naar een corporatie die haar huurders vraagt wat nodig is. Het participatietraject In participatietrajecten wordt bewoners gevraagd mee te denken over de toekomst van hun woning. Wat vinden bewoners goed aan hun woning of aan de woonomgeving? Waar liggen verbeterpunten? Waar zien bewoners zichzelf over 10 jaar wonen? Tijdens bewonersavonden wordt ook gevraagd of bewoners in een huurderswerkgroep plaats willen nemen. De huurderswerkgroep heeft een onmisbare functie in het hele traject. Naast overleggen met de huurderswerkgroep gaat Mercatus in gesprek met de bewoners van de woningen waar ingrijpende veranderingen nodig zijn. Met de analyse van de feitelijke situatie (vanuit Mercatus), de woonbeleving (vanuit bewoners) sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen (samengevat vanuit alle partijen), de kernbelangen van die betrokken partijen en de omgevingsfactoren (bewoning, structuur van het dorp, nieuwbouw etc.) krijgt Mercatus een compleet beeld. P A R I C T I P A T I E Van een corporatie die weet wat goed is voor haar huurders naar een corporatie die haar huurders vraagt wat nodig is. Complex Arnoldus van Bockholtstraat 12 t/m 20 Baanhoek 8 t/m 18 Baan 75 t/m 89 Anthony Coolijnstraat 11 t/m 21 Sportweg 29 t/m 37 Kruisstraat 40 t/m 58 Kruisstraat 45 t/m 55 Kerkplein Anthony Coolijnstraat 22 t/m 33 Aanpak en toelichting Sloop; vervolgens bestaat de mogelijkheid voor nieuwe koopwoningen (bijvoorbeeld een CPO project, waarbij een georganiseerde groep particulieren zelf opdrachtgever is bij de bouw van hun woning). Sloop/Nieuwbouw; Mercatus zal op deze locatie nieuwe, levensloopgeschikte huurwoningen terugbouwen. Sloop/Nieuwbouw; Mercatus zal op deze locatie nieuwe huurwoningen terugbouwen. Sloop; vervolgens bestaat de mogelijkheid voor nieuwe koopwoningen (bijvoorbeeld een CPO project, waarbij een georganiseerde groep particulieren zelf opdrachtgever is bij de bouw van hun woning). De woningen worden opgeknapt en blijven voorlopig (circa 10-20 jaar) in de verhuur. Wel monitoren wij de verhuurbaarheid van deze woningen en blijven hierover in gesprek met de bewoners. De woningen worden eerst opgeknapt. Daarna wordt de woning een verkoopwoning. Voor de zittende huurder verandert er niets. De woning wordt pas verkocht als de huur wordt opgezegd. Wel monitoren wij de verhuur- en verkoopbaarheid van deze woningen en blijven hierover in gesprek met de bewoners. De woningen worden opgeknapt en blijven voorlopig (circa 10-20 jaar) in de verhuur. Wel monitoren wij de verhuurbaarheid van deze woningen en blijven hierover in gesprek met de bewoners. Uitwerken in 2015 maatwerk tussen renoveren en moderniseren. Uitvoering 2016. Uitwerken in 2015 maatwerk tussen renoveren en moderniseren. Uitvoering 2016. Voorstellen voor veranderingen worden besproken met de huurderswerkgroep en de betreffende huurders. Vervolgens is een concept voorstel eerst met de huurderswerkgroep en de betreffende huurders besproken. Daarna zijn de voorstellen omgezet in een definitief besluit en zijn de huurders geïnformeerd. Bewonersparticipatie Ens In maart 2014 is Mercatus gestart met het bewonersparticipatietraject in Ens. Van de 256 huurwoningen in Ens bleken 64 woningen toe aan een specifieke aanpak. De overige woningen hebben geen specifieke verandering nodig en blijven in de verhuur of in de verkoop. In het volgende overzicht is te lezen welke specifieke aanpak bij welk bouwblok hoort. Het participatietraject, de veel gestelde vragen en het resultaat is verwerkt in een brochure Samen denken, overleggen en doen die eind oktober verspreid is onder onze bewoners in Ens. Bewonersparticipatie Rutten In december 2013 is gestart met de huurdersparticipatie in Rutten. Voor de Sportweg en Meerweg in Rutten is in een participatietraject de toekomst van de 28 eengezinswoningen bepaald. Uit het traject komen de volgende oplossingen voort. 11
Complex Aanpak en toelichting Sportweg 2 t/m 12 Regulier onderhoud; in deze eengezinswoningen wordt niet meer levensduurverlengend geïnvesteerd. Over maximaal 10 jaar worden de woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Sportweg 14 t/m 26 Moderniseren; Mercatus investeert voor een levensduurverlenging van 40 jaar. Dat betekent dat de eengezinswoningen technisch vernieuwd en energiezuinig gemaakt worden. Bovendien zijn er mogelijkheden voor maatwerk. Meerweg 11 t/m 17 Sloop/Nieuwbouw; Mercatus bouwt op deze locatie nieuwe huurwoningen terug. Meerweg 19 t/m 29 Moderniseren; Mercatus investeert voor een levensduurverlenging van 40 jaar. Dat betekent dat de eengezinswoningen technisch vernieuwd en energiezuinig gemaakt worden. Bovendien zijn er mogelijkheden voor maatwerk. Meerweg 31 t/m 39 Sloop; vervolgens bestaat de mogelijkheid voor nieuwe koopwoningen (bijvoorbeeld een CPO project, waarbij een georganiseerde groep particulieren zelf opdrachtgever is bij de bouw van hun woning). Bewonersparticipatie Bant In oktober 2014 is Mercatus gestart met huurdersparticipatie in Bant. Na de eerste bijeenkomsten is geconcludeerd dat 30 van de 93 huurwoningen in dit dorp om een specifieke aanpak vragen. Het betreft hier woningen in de Dwarsstraat, De Geer en de Lange Omgang. Naar verwachting is in het eerste kwartaal van 2015 de toekomst van deze woningen bekend. KLANTGESTUURDE DIENSTVERLENING Tuinonderhoud Het goed onderhouden van de tuin is voor een deel van onze huurders te belastend. Vaak worden dan buren, familie en/of andere vrijwilligers ingeschakeld. Voor wie daar geen beroep op kan doen biedt Mercatus een tuinabonnement aan. Met dit abonnement komt Groengroep De Populier van stichting Triade twee keer per jaar langs voor de grote tuinwerkzaamheden. Er is capaciteit beschikbaar voor 40 tuinen. Ultimo 2014 maken 32 bewoners gebruik van deze dienst. Metingen klanttevredenheid Tot en met het jaar 2013 heeft Mercatus het KWH-label gevoerd. Eind 2014 ontvingen wij een AA rating volgens de corporatie benchmark. De tweede A staat voor de dienstverlening aan de klant. Het huurdersoordeel kreeg het cijfer 7,6. In 2014 heeft een geleidelijke overgang plaatsgevonden naar een digitale, geautomatiseerde klanttevredenheidsmeting. Wij zijn begonnen met vragenlijsten voor reparatieverzoeken en woning betrekken. Vanuit het systeem wordt een vragenlijst per e-mail verstuurd en de ingevulde enquêtes worden geautomatiseerd verwerkt. De vragen zijn in samenwerking met KWH opgezet. Projecten op het gebied van onderhoud (KGBO en planmatig) werden door ons altijd al geënquêteerd, buiten KWH om. Deze metingen zijn in 2014 gecontinueerd, maar worden in 2015 ook omgezet naar digitale metingen. Daarmee verwachten wij, ondanks dat wij geen KWH deelnemer zijn, ook in de komende benchmark een uitslag te krijgen op het onderdeel klanttevredenheid. In 2014 is bij 11 projecten planmatig onderhoud geënquêteerd. De respons hierop was 40% en gemiddeld geven bewoners het cijfer 8 voor uitgevoerd onderhoud. Een aantal punten uit de enquêtes: Bewoners zijn tevreden met het eindresultaat. Flora en fauna heeft invloed op de planning en uitvoeringsperiode van de werkzaamheden. Meer inspraak in kleurkeuzes. Logisch indelen van de werkzaamheden. Communicatie Mercatus blijft een aandachtspunt. Mercatus werkt met prettige bedrijven. Energie Op basis van het energielabel en de gezinssamenstelling maakt Mercatus voor elke nieuwe huurder een woonlastenberekening. De berekening geeft nieuwe huurders een indicatie van de kosten voor het energie- en waterverbruik alsmede de gemeentelijke belastingen. Nieuwe huurders krijgen van Mercatus informatie over WoonEnergie. Deze energieleverancier zet hun stroom en gas af via de woningcorporaties en garandeert dat zij bij de goedkoopste drie leveranciers van Nederland behoort. 12
Goed verhuur-/verkoopbaar houden van de woningvoorraad VERKOOP PROJECTEN ONDERHOUD LEEFBAARHEID 13
Wij zorgen ervoor dat onze woningen goed verhuurbaar en verkoopbaar blijven. Dit doen wij door ons te focussen op kansrijke locaties, een beheerste schaarste en meer differentiatie te creëren en onze woningvoorraad toekomstbestendig te maken. Daarnaast proberen wij de kostprijs te beheersen zodat de woningen op termijn betaalbaar en daarmee verhuur- en verkoopbaar blijven. In dit hoofdstuk komen alle onderwerpen die hiermee samenhangen aan de orde. Gemiddelde omzet en verkoopopbrengst. De gerealiseerde (bruto) omzet van de verkoop van bestaande woningen komt uit op circa 5,0 miljoen. Dit is per woning 0,2% hoger dan in 2014. Van de verkochte woningen zijn er zes verkocht aan een zittende huurders. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de afgelopen jaren. 2011 2012 2013 2014 Aantal verkochte woningen 30 41 61 44 BEHEERSTE SCHAARSTE OP KANSRIJKE LOCATIES Op minder gewilde plekken verkleint Mercatus het woningbezit, waardoor onze woningen zich concentreren op kansrijke locaties voor de toekomst. De basis hiervoor vormt ons Strategisch VoorraadBeleid (SVB). Hierin is opgenomen dat de woningvoorraad krimpt naar circa 4.200 woningen, door een combinatie van sloop, beperktere nieuwbouw en verkoop. Door de woningvoorraad te verkleinen voorkomen wij leegstand in de toekomst en blijft ons woningbezit goed verhuur- en verkoopbaar. De grens van schaarste wordt bereikt wanneer wij niet binnen een jaar in een woning kunnen voorzien voor diegenen die nog geen woning hebben. Wanneer dat aan de orde komt, herijken wij ons voorraadbeleid. Uit het in 2014 gehouden onderzoek naar de kernvoorraad blijkt dat door de tegenvallende economische groei de omvang van onze doelgroep minder is gekrompen of zelfs gegroeid is. Uitgaand van een bescheiden economische groei in de komende jaren verwachten wij dat vooralsnog een kernvoorraad tusssen 4.400 en 4.500 woningen nodig is. Op minder gewilde plekken verkleint Mercatus het woningbezit, waardoor onze woningen zich concentreren op kansrijke locaties voor de toekomst. VERKOOP Doelstelling 2014 De doelstelling voor 2014 was om 30 woningen te verkopen uit de bestaande woningvoorraad. In mei heeft Woonaccent de verkoop overgenomen van Mercatus. Mede door hun expertise hebben wij het jaar af kunnen sluiten met een gerealiseerd aantal woningenverkopen van 44. De verkoopprijs heeft zich gestabiliseerd na een terugval in de afgelopen jaren. Dit is een trend die in de hele woningmarkt zichtbaar is. Emmeloord 23 27 37 27 Dorpen 5 14 24 17 Gemiddelde verkoopprijs 125.180 119.216 115.479 115.677 Promotie verkoop Voor de promotie zijn diverse middelen ingezet, zoals: De Koopplussen van Mercatus. Advertenties in de krant. Maandelijks bieden wij een koopwoning van de maand aan die extra aantrekkelijk geprijst is. Internet. Onze woningen zijn zichtbaar op het internet via onze eigen website. Vanaf mei 2014 zijn onze woningen ook zichtbaar op Funda.nl. Verder zijn wij actief op Facebook en Twitter. De Woonkrant. Dit is een eigen publicatie waarin de Koopplussen onder de aandacht worden gebracht en het actuele aanbod van woningen. Samen Wonen. Promotie van een viertal koopwoningen op de achterzijde van het bewonersblad. Daarnaast een tweetal inhoudelijke items in het blad waarin kopers van een woning aan het woord zijn gekomen. Woonduurkorting Van de 44 verkochte woningen zijn er tien woningen verkocht met een woonduurkorting. Woonduurkorting is een extra korting voor huurders op de aankoopprijs, afhankelijk van het aantal jaren dat de huurder de woning gehuurd heeft. Het totale bedrag wat aan woonduurkorting is gegeven is 68.871. Gemiddeld heeft een huurder bijna 6.900 korting gekregen. Starterslening De starterslening is bedoeld voor een eerste koophuis. Met deze lening overbrugt de koper het verschil tussen de prijs van het huis (inclusief bijkomende kosten) en het bedrag dat de koper maximaal bij een hypotheekverstrekker kan lenen. Deze lening is specifiek voor kopers van een woning van Mercatus. Vijf kopers hebben met behulp van een starterslening een woning van Mercatus gekocht. Gemiddeld genomen is de omvang van een starterslening circa 23.000. 14
MEER DIFFERENTIATIE Om de woningvoorraad toekomstgericht te maken wordt nieuwbouw vooral levensloopgeschikt uitgevoerd. Bij deze woningen wordt op de begane grond ook een badkamer en een (slaap)kamer gesitueerd. Dit betekent dat de woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn en gebruikt kunnen worden in verschillende levensfases van de bewoner. Jongeren gebruiken deze extra kamer bijvoorbeeld als kantoor of eetkamer, ouderen die slecht ter been zijn gebruiken de kamer als slaapkamer. Door middel van ons Woongemak bieden wij modulaire pakketten aan om een bestaande woning aan te passen en gebruiksvriendelijker, toegankelijker en/of veiliger te maken voor bewoners. Bijvoorbeeld door het plaatsen van een tweede trapleuning of het aanbrengen van een bovenraamsluiting. Toekomstbestendig Het SVB en de bewonersparticipatie zijn leidend in het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Het tempo hiervan wordt bepaald door onze investeringsruimte en door het proces wat nodig is bij herstructurering. PROJECTEN Baan 52-76 (even) (Ens) In 2014 heeft Mercatus aan de Baan in Ens 14 oude eengezinswoningen gesloopt en 13 multifunctionele, zeer energiezuinige woningen gerealiseerd. De basis van deze nieuwbouw is een conceptueel ontwerp met een badkamer en een slaapkamer beneden. Deze woning is levensloopgeschikt en daarom zowel op de korte als de langere termijn goed inzetbaar. Het voordeel van het concept is dat dit type woning in de toekomst ook op andere locaties toepasbaar is tegen lagere kosten dan een normale ontwikkeling. De woningen aan de Baan zijn door industrialisatie van het bouwproces gerealiseerd in een tijdsbestek van slechts 13 weken met minimale overlast voor de omgeving. Bijzonder aan de woningen is verder dat zij zijn ontworpen met respect voor het DNA van Ens en dat zij zeer energiezuinig zijn (EPC 0,0). Daarmee dragen deze woningen bij aan behoud van het karakter van het dorp, lagere energielasten voor de bewoners en een reductie van de CO 2 -uitstoot van ons woningbezit. De gemiddelde huurprijs van de woningen is 615,--. Doordat voor dit project een particuliere woning is aangekocht, de bestaande woningen gesloopt zijn en er veel kosten zijn gemaakt voor de herhuisvesting en het meenemen van de verhuurderheffing, is het onrendabele bedrag hoog, namelijk 110.000. JAARVERSLAG 2014 MERCATUS 15 In 2014 heeft Mercatus aan de Baan in Ens 14 oude eengezinswoningen gesloopt en 13 multifunctionele, zeer energiezuinige woningen gerealiseerd. 15 15
De Deel (Emmeloord) Mercatus had afspraken met projectontwikkelaar Provast om op turnkeybasis 33 appartementen af te nemen binnen het ontwikkelplan aan De Deel. Doordat begin 2014 de belegger van Provast voor de ontwikkeling van De Deel is afgehaakt en Provast geen nieuwe belegger wist te contracteren, zijn de afspraken van Provast met Mercatus vervallen. Daarmee is dit nieuwbouwproject beëindigd. Sloop Centrumflats (Emmeloord) In 2013 is besloten om De Boei, Het Anker, De Tros en De Meerpaal (Centrumflats) in Emmeloord te slopen. Bewoners hebben sinds mei 2013 twee jaar de tijd om te verhuizen. In 2014 zijn vrijwel alle resterende bewoners van de 93 appartementen en studio s verhuisd. Ter voorbereiding op de sloop zijn om vandalisme tegen te gaan leegstaande woningen dichtgetimmerd, waarbij aandacht is gegeven aan de prominente plek van de flats. Daarnaast zijn in alle vrijgekomen portieken de energieaansluitingen verwijderd. In de zomer van 2015 verwachten wij dat de sloop zal plaatsvinden. Sloop Baan 75-89 (oneven), Baanhoek 8-18 (even), Antony Coolijnstraat 11-21 (oneven) en Arnoldus van Bockholtstraat 12-20 (even) (Ens) Na het huurdersparticipatietraject in Ens in de eerste helft van 2014, is besloten om 25 woningen aan de Baan (8), Baanhoek (6), Antony Coolijnstraat (6) en Arnoldus van Bockholtstraat (5) te slopen. Aan het eind van 2014 waren alle bewoners van de Baanhoek verhuisd naar de nieuwbouw aan de Baan. Ook 4 bewoners van de A. Coolijnstraat zijn al verhuisd, net als 2 huurders van de A. van Bockholtstraat. Deze 3 complexen worden gesloopt zodra ze helemaal leeg zijn en aan alle wettelijke eisen is voldaan. Aan de Baan was eind 2014 1 bewoner vertrokken. De woningen aan de Baan worden vooralsnog tijdelijk verhuurd. Dit doen wij in eigen beheer. Sloop Meerweg 11-17 (oneven), 31-39 (oneven) (Rutten) Als uitvloeisel van de huurdersparticipatie aan de Sportweg en Meerweg in Rutten, worden negen eengezinswoningen gesloopt. Ultimo 2014 hadden drie huurders hun woning verlaten. Omdat er ook woningen worden gemoderniseerd en er deels vervangende nieuwbouw plaatsvindt, is nog niet definitef bepaald wanneer de bewoners hun woning moeten verlaten. De totale begroting voor planmatig onderhoud (energetische maatregelen, bouwkundig onderhoud en schilderwerk) bedroeg in 2014 6,4 miljoen. ONDERHOUD Door onze woningvoorraad van een basiskwaliteit te voorzien en goed te onderhouden blijven de woningen toekomstbestendig en daarmee goed verhuur- en verkoopbaar. Het onderhoud vindt gepland plaats, maar ook na mutatie of als gevolg van een reparatieverzoek. Daarnaast kan het onderhoud door Mercatus worden geïnitieerd of door de klant zelf. Hieronder komen de verschillende onderhoudsvormen en de activiteiten in 2014 aan de orde. Dagelijks onderhoud In het jaar 2014 zijn 8.189 reparatieverzoeken voor dagelijks onderhoud geregistreerd. Dit is een geringe daling met het jaar ervoor waar er 8.270 stuks waren geregistreerd. Voor bijna 80% worden de werkzaamheden uitgevoerd door de eigen vaklieden. Alleen specialistische werkzaamheden worden uitbesteed of als er sprake is van een piek in de werkzaamheden. Naast reparatieverzoeken voert de eigen dienst ook opdrachten uit voor leefbaarheid. En neemt zij de uitvoering van woningaanpassingen, Woongemak, plafondvervangingen, kantoorwerkzaamheden en een groot deel van de mutatieopdrachten voor haar rekening. Voor 2014 was een bedrag begroot van 900.000. Uiteindelijk zijn de totale uitgaven uitgekomen op 714.000. Net als afgelopen jaar een flinke onderschrijding. De besparing is met name gerealiseerd doordat de eigen servicedienst meer uitvoert. Mutatieonderhoud In 2014 zijn bij 460 woningen mutatiewerkzaamheden uitgevoerd. Het begrote aantal van 400 mutaties is overschreden met 60. Deze verhoging komt mede door de opzeggingen die er zijn geweest van de te slopen woningen in Ens en de Centrumflats in Emmeloord. Er is in 2014 450.000 begroot voor mutatieonderhoud. De werkelijke uitgegeven kosten waren 415.000. Gemiddeld is dit per mutatie 902,--. De dalende tendens in de 16
kosten van 2013 zet zich door in 2014. In het jaar 2014 is 59.000 doorbelast naar de vertrekkende bewoners. Er was 100.000 begroot. Vooral bij ontruimingen worden kosten doorbelast. Basiskwaliteit Het streven is dat alle woningen aan de basiskwaliteit voldoen. De basiskwaliteit is een vastgestelde norm waaraan een woning minimaal moet voldoen qua voorzieningen. Tijdens de woningmutaties zijn er bij verschillende woningen extra werkzaamheden uitgevoerd om de woningen te laten voldoen aan de vereiste kwaliteit van het label prijs- of kwaliteitsgestuurd. Het aanbrengen van elektra in de schuur, mechanische ventilatieboxen en fonteintjes in het toilet waren de drie belangrijkste uitgevoerde werkzaamheden. Het aantal keren dat werkzaamheden zijn uitgevoerd blijft achter bij de verwachting. De totale kosten bedroegen 23.000 op een begroting van 70.000. Planmatig onderhoud In 2014 zijn er circa 30 onderhoudsprojecten in de begroting opgenomen. Doordat het BTW tarief op arbeid het hele jaar op 6% is gebleven, is de totale begroting voor planmatig onderhoud (energetische maatregelen, bouwkundig onderhoud, schilderwerk en klantgestuurd binnenonderhoud) in 2014 6,4 miljoen. In de loop van het jaar zijn acht projecten toegevoegd voor samen circa 265.000. Deze financiert Mercatus uit het inkoopvoordeel van de overige projecten. Voor een bedrag van totaal 5,8 miljoen zijn de werkzaamheden aanbesteed in 2014. Alle projecten zijn afgerond in 2014 op een enkele oplevering na. Enkele projecten, die in de loop van 2014 zijn toegevoegd, ronden wij naar verwachting begin 2015 af. In totaal is 500.000 minder besteed. Dit bestaat uit het inkoopvoordeel (+ 765.000) en de toegevoegde projecten (-/- 265.000). Een aantal projecten dat in 2014 is uitgevoerd Isoleren diverse woningen naar minimaal energielabel C Wij hebben dit jaar bij planmatig onderhoud ook direct diverse woningen geïsoleerd. Bij dakisolatie is in de meeste gevallen gekozen voor het isoleren aan de binnenzijde. In 2 à 3 dagen voorzien wij de daken van isolatieplaten met een witte isolatielaag. Het voordeel van dit isolatiesysteem is dat bewoners de platen niet meer hoeven te schilderen. Een korte opsomming van de projecten planmatig onderhoud in combinatie met isoleren staat in onderstaand schema. Locatie Aantal woningen Werkzaamheden Buitenom in Rutten Dakisolatie aan de binnenzijde en de spouwmuur isoleren in combinatie met planmatige werkzaamheden. 18 Tuinstraat in Luttelgeest Isoleren daken aan de binnenzijde en isoleren van de spouwmuur in combinatie met schilderwerk, vervangen dakpannen en vervangen dakbedekking plat dak. 11 Plevierenstraat in Emmeloord Isoleren daken aan de binnenzijde en isoleren van de spouwmuur in combinatie met planmatige werkzaamheden. 38 Van Diggelenstraat en Kloppenburgstraat in Emmeloord Isoleren daken aan de binnenzijde en spouwmuur isoleren in combinatie met schilderwerk, 43 vervangen dakpannen woning, vervangen dakconstructie en dakpannen van de berging. Wenmaekersstraat, Kloppenburgstraat en Stieltjesstraat in Emmeloord Botterstraat, Jolstraat en Tjalkstraat in Emmeloord 61 21 Isoleren daken en isoleren spouwmuur in combinatie schilderwerk en overige planmatige werkzaamheden. Isoleren daken en isoleren spouwmuur in combinatie schilderwerk, vervangen dakpannen en overige planmatige werkzaamheden. 17
Gevelherstel Hulkesteijn, Nijenbeek, Verlehorst en Old Putten In 2012 constateerden wij dat de noordelijke kopgevels van de flats behoorlijk naar buiten gingen hellen en dat er scheurvorming optrad. Een potentieel gevaarlijke situatie. Op basis van deze constatering is een constructeur ingeschakeld om de gevel te beoordelen en een herstelplan te adviseren. Ook zijn tijdelijke voorzieningen aangebracht. Naar aanleiding van het advies is het metselwerk van de kopgevels in zijn geheel vervangen. De afgelopen twee jaar zijn alle noordelijke kopgevels vervangen. De laatste kopgevel (Old Putten) is afgerond in 2014. De noordelijke kopgevels van alle flats voldoen nu weer aan de huidige eisen. Voorbereiding sloop De Tros, Het Anker, De Meerpaal en De Boei Vanuit planmatig onderhoud begeleiden en adviseren wij het traject van de sloop van de Centrumflats. Dit betekent: Gesprekken met de nutsbedrijven voor verwijdering van de nutsleidingen en nutsvoorzieningen uit de flats en de omgeving. De aannemer de buitenkozijnen dicht laten timmeren. Overleg met het asbestinventarisatiebedrijf, zodat voor de daadwerkelijke sloop de asbestrisico s in kaart zijn gebracht. Samen met de projectleider een sloopplan maken. In negen weken zijn bij alle 36 woningen van de Klaverhof en Vlashof in Nagele de gevels vervangen. Kozijnvervanging van 36 woningen Klaverhof, Vlashof in Nagele Na een voorbereiding van een jaar zijn de woningen aan de Klaverhof en Vlashof in Nagele voorzien van een nieuwe gevelindeling. Deze indeling voldoet aan de handboeken van Nagele, samengesteld door het Uitvoeringslab Nagele in opdracht van de rijksbouwmeester. Alles wat in Nagele gebeurt ligt onder een vergrootglas in de gemeente Noordoostpolder en ook in de architectuur. Na goedkeuring van de gemeente Noordoostpolder hebben wij een aannemer uitgenodigd en uitgedaagd om voor eind 2014 de werkzaamheden te realiseren. In negen weken zijn bij alle 36 woningen van de Klaverhof en Vlashof in Nagele de gevels vervangen. Voor bewoners was dit een intensieve onderhoudsklus. De bewoners konden tijdens het onderhoud wel in de woning blijven. Na afloop hebben de woningen het energielabel B gekregen. Aanpak individuele reparatieklachten door bouwkundige Naast planmatig onderhoud komen met regelmaat klachten en verzoeken naar voren die mogelijk een structureel karakter hebben. In 2014 zijn er 140 ad hoc zaken binnengekomen die op een enkel geval na afgerond zijn. P A R T I C I P A T I E Komend jaar zal Mercatus werken met wijkteams en worden participatietrajecten opgestart. 18
LEEFBAARHEID Met leefbare wijken en dorpen, behouden wij een goede verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van de woningen. Leefbaarheid blijft van groot belang voor Mercatus, waarbij wij rekening houden met kostenbeheersing en met het kader wat hiervoor geldt vanuit het Ministerie. Mercatus neemt actie bij overlast en klachten en handhaaft daar waar dat nodig is. Wij doen dit in samenwerking met andere (hulpverlenende) organisaties en zetten afhankelijk van de problematiek onze netwerkpartners in. Verminderen van de overlastsituaties met 10% Het doel is om in een vroegtijdig stadium mogelijke overlastsituaties te herkennen en hier proactief op te reageren. Hiermee kan het aantal overlastsituaties teruggedrongen worden. Doelstelling was om vanuit een nulmeting van 200 klachten/overlastsituaties een vermindering te realiseren naar 180. In 2014 zijn in totaal 156 zaken geregistreerd. Daarmee blijven we binnen onze doelstelling. De meeste zaken gaan over tuinonderhoud (44%) en geluidsoverlast (13%). In 2014 zijn er 9 meldingen geweest van woonfraude (niet bewonen/onderhuur). In 2014 is in 23 situaties buurtbemiddeling door Carrefour ingezet. In samenwerking met IGW zijn 12 overlastmeldingen opgepakt. Er is op maat gehandeld door het inzetten van woonbegeleiding en het organiseren van rondetafelgesprekken om zo een juridische procedure te voorkomen. In vijf gevallen is een juridische procedure gevoerd op basis van overlast dan wel betalingsgedrag in combinatie met overlast. Deze hebben geleid tot ontruimingen. Tweede kans In 2014 is preventief gehandeld bij multiprobleemhuishoudens om overlast te voorkomen en bewoners de juiste hulp te bieden. Door een omklapconstructie aan te gaan met een hulpverleningsorganisatie of een huurovereenkomst met clausule aan te bieden. Er zijn het afgelopen jaar 13 huurovereenkomsten met een clausule afgesloten en zijn er 6 omklapconstructies met bewoners gerealiseerd. Afgelopen jaar is er samengewerkt met het Algemeen Maatschappelijk Werk om huurachterstanden aan te pakken. Bewoners zijn preventief thuis bezocht om meer dan 1 maand huurachterstand te voorkomen. Volgend jaar wordt dit geïntegreerd in de taken van de wijkteams. Uitstraling leegstaande woningen Leegstaande woningen hebben in het algemeen een negatief effect op de leefbaarheid in buurt of wijk. Als woningen langdurig leeg staan, door slooptrajecten of verkoop, wordt de woning voorzien van aankleding zoals vitrage en plantjes in de vensterbank. Ook wordt het tuinonderhoud aangepakt door een hovenier. Activiteiten in 2014 Mercatus heeft voor 2014 prioriteitsgebieden samengesteld, waar leefbaarheidsprojecten zijn uitgevoerd in samenwerking met de bewoners. De prioriteitsgebieden zijn geselecteerd, omdat er sprake is van afwijkingen in de leefbaarheidscijfers. Het betreft de Ingenieursbuurt/Centrum, Nagele, Marknesse en De Zuidert. In deze gebieden zijn extra leefbaarheidsprojecten gestart en wordt de jaarlijkse tuinenprocedure gehouden. Voor leefbaarheidsprojecten was in 2014 een budget van 54.100 beschikbaar. Er is voor een bedrag van 36.300 besteed. Voorbeelden van de projecten: Katwoudehof: opbouw buurtcommissie om de buurtparticipatie te bevorderen. Plantjesdag Nagele. Burendag en straatspeeldag. Verkleinen tuinen Barrage, Marknesse. Bewonersbijeenkomst Nijenbeek, Emmeloord in samenwerking met partners IGW, waarin de leefbaarheid en overlast is besproken. Realisatie 4 fietsenstallingen Schoenerstraat, Emmeloord. Schuttingproject Nagele. Met leefbare wijken en dorpen, behouden wij een goede verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van de woningen. Leefbaarheid blijft van groot belang voor Mercatus. 19 19
Nagele Nagele is vanuit cultuurhistorisch perspectief een uniek dorp. Tegelijkertijd loopt de leefbaarheid van Nagele terug. Vanuit deze twee invalshoeken hebben gemeente Noordoostpolder en Mercatus een aanpak afgesproken. Samen met de bewoners willen wij Nagele aantrekkelijker maken en de bijzondere cultuurhistorische waarde behouden en waar nodig herstellen. Uit een onderzoeksproject van het Onderzoeklab Nagele volgen drie sleutelprojecten: kerngebied, woningen en openbare ruimte & leefbaarheid. Karwijhof De Karwijhof in Nagele is een gevarieerd, authentiek woonhof van 32 woningen. In dit complex zie je de oorspronkelijke uitgangspunten van het dorp Nagele terug. Bijzonder is dat de Karwijhof als eenheid (uitsluitend huurwoningen) bewaard is gebleven en bouwkundig nog in vrij originele staat is. In het strategisch voorraadbeleid waren deze woningen voor sloop aangemerkt. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt was het voor de gemeente Noordoostpolder en de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed van belang om deze woningen te behouden en te restaureren, passend bij het unieke karakter van Nagele. Hiervoor is subsidie beschikbaar gesteld. Vereniging Hendrick de Keyser heeft door heel Nederland bezit in verschillende bouwstijlen en heeft tot doel dit bezit in stand te houden. Omdat de Karwijhof typerend is voor de naoorlogse architectuur wilden zij de 32 woningen overnemen en restaureren. Mercatus is bereid om hier aan mee te werken. Voor de overdracht is de regelgeving van toepassing conform de MG 2013-02. Met name voor het gereguleerde woningbezit, onder de huurtoeslaggrens, is de verkoop naar een andere partij, niet zijnde een andere corporatie, omslachtig. Een rechtstreekse verkoop aan Vereniging Hendrick de Keyser bleek niet mogelijk. Na de zomer van 2014 hebben wij diverse formele stappen ondernomen, omdat de Inspectie ook niet kon meewerken aan een verkorte procedure. De bewoners zijn benaderd of zij belangstelling hebben om de eigen woning te kopen en vervolgens is een andere corporatie uit ons werkgebied benaderd of zij belangstelling hebben voor dit complex. Hieruit is geen belangstelling naar voren gekomen. Eind december is het complex tenslotte openbaar aangeboden. Vereniging Hendrick de Keyser heeft als enige partij belangstelling getoond en een bieding uitgebracht. In februari 2015 wordt de formele aanvraag voor de verkoop ingediend bij de Inspectie Leefomgeving en Transport. Rekening houden met de reactietermijn en de voorbereidende werkzaamheden, verwachten wij dat de overdracht rond 1 juli 2015 kan plaatsvinden. P A R T I C I P A T I E Mercatus vindt het belangrijk dat bij klachten bewoners worden gehoord en dat er op maat actie ondernomen wordt. 20