Ruimtelijke Onderbouwing Verplaatsen 24 Spaceboxen locatie Rietlanden te Lelystad Door: Kuiper Van Tuinen Architecten BNA / Sjoerd van Tuinen Utrecht, - 1
Ruimtelijke onderbouwing 1 Aanleiding 2 Gebiedsbeschrijving 3 Plangebied. 4 Het planvoornemen 5 Bestemmingsplan 6 Motivering tijdelijkheid 7 Verkeer en parkeren 8 Milieuaspecten 9 Externe veiligheid 10 Bodemkwaliteit. 11 Ecologie 12 Archeologie 13 Economische uitvoerbaarheid 14 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid - 2
1 Aanleiding Op het grasveld tussen de Rietlanden en de Grietenij staan 24 spaceboxen die de afgelopen 5 jaar door Centrada zijn verhuurd als woonruimte. De tijdelijke vergunning is verlopen en het is niet mogelijk deze vergunning te verlengen. Het terrein dient leeg te worden opgeleverd aan de Gemeente. Woonstudio Lelystad BV kopen de spaceboxen van Centrade waarna de 24 tijdelijke units worden verplaatst van Grieternij 15 naar Grietenij 17 om voor periode van 5 jaar te worden gebruikt als woonruimte. Het perceel Grieternij 17 wordt gehuurd van de van de gemeente. De woningen bieden huisvesting aan starters en spoedzoekers in Lelystad of omgeving. Na afloop van de termijn zal Woonstudio Lelystad BV het terrein in oorspronkelijke toestand opleveren. 2 Gebiedsbeschrijving De bestaande locatie van de spaceboxen aan de Grieternij 15 grenst ten westen aan een kleine woonwijk. Ten zuiden van de woonwijk is de OSG de Rietlanden gevestigd. De units worden ten zuiden van OSG de Rietlanden geplaatst op een braakliggend bouwterrein. Het plangebied blijft ongewijzigd qua voorzieningen en groen. Het gaat om een verplaatsen van de aanwezige units met de bijbehorende woonbestemming. Door het vestigen van de tijdelijke units op deze plek wordt de locatie gebruikt die anders voor een langere tijd onbenut zou blijven. 3 Plangebied. De Grieternij 17 is een braakliggend bouwterrein met bestemming woondoeleinden (nader uit te werken in bestemmingsplan). Aan de noordzijde grenst het perceel aan scholengemeenschap De Rietlanden. Aan de zuidzijde ligt een braakliggend bouwterrein die begrensd wordt door een telecommunicatiegebouw (met zendmast voor mobiele telefonie). De oostzijde is braakliggend bouwterrein en aan de westzijde loopt een doorgaande weg (de Middendreef). - 3
Afbeelding 1: Overzicht plangebied en verplaatsing 4 Het planvoornemen De 24 tijdelijke units worden verplaatst van Grieternij 15 naar Grietenij 17 voor periode van 5 jaar. De locatie wordt gehuurd van de gemeente, de spaceboxen zijn eigendom van Woonstudio Lelystad BV. Het aantal units, parkeerplaatsen en fietsenstalling blijven ongewijzigd. De nieuwe locatie ten zuiden van de Rietlanden is een ideale locatie vanwege het feit dat deze in een omgeving ligt waarbij omwonende niet gehinderd worden door de spaceboxen. Daarnaast liggen de spaceboxen op een centrale locatie (5 minuten fietsen van centrum en station). Door de ligging naast de scholengemeenschap kunnen de huurders gebruik maken van de naastgelegen onderwijs- - - en sportvoorziening. Er zijn diverse doelgroepen die behoefte hebben aan direct (tijdelijke) woonruimte. Te denken valt aan studenten en stagiaires die in Lelystad naar school gaan, stellen die in scheiding liggen (en direct andere woonruimte nodig hebben). Daarnaast is gebleken dat er een grote behoefte aan tijdelijke woonruimte bij jonge tienermoeders, deze kunnen op dit moment op weinig plekken terecht. Kamerverhuur is geen optie aangezien 2 personen niet 1 kamer mogen huren. In de spaceboxen is wel plek voor moeder en kind. Met diverse partijen o.a. Welzijn Lelystad en Ambulante hulpverlening midden Nederland, lopen reeds gesprekken voor de huur van een aantal spaceboxen. Ruimtelijke onderbouwing - - - Verplaatsen 24 spaceboxen locatie Rietlanden te Lelystad 15 februari 2012 / gewijzigd juli 2012 / + - 4 -
5 Bestemmingsplan De beoogde tijdelijke ontwikkeling past niet binnen het bestemmingsplan Lelystad Gordiaan 1979. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken, dient het college van burgemeester en wethouders van Lelystad toepassing te geven aan artikel art. 2.12 WABO. Conform dit artikel kunnen burgemeester en wethouders, met het oog op de voorziening in een tijdelijke behoefte voor een bepaalde termijn, ontheffing verlenen van een bestemmingsplan. De termijn is vijf jaar. Op dit moment heeft de locatie de bestemming wonen (nader uit te werken) 6 Motivering tijdelijkheid Gezien het huurwoningaanbod in Lelystad blijkt dat met name aan de onderkant van dit segment behoefte is aan zelfstandige woonruimte. Doordat de wachtlijsten bij Centrada op dit moment ca. 3 jaar zijn en er toch een grote groep mensen op korte termijn woonruimte zoekt zijn de spaceboxen hier een ideale oplossing voor. Centrada voegt de komende jaren woningen aan haar bezit toe om de wachtlijst te verkorten. Daarnaast ontwikkelt Centrada beleid om sneller in te kunnen spelen op vraag door spoedzoekers. De komende jaren zal dit echter nog niet tot oplossing van de nog immer groeiende vraag leiden. De spaceboxen bieden op korte- en middellange termijn een uitstekende oplossing waarmee een deel van het probleem ondervangen kan worden. 7 Verkeer en parkeren De plangebied ligt nabij de Middendreef en units worden ontsloten door de Grieternij dat tevens de weg is naar OSG De Rietlanden. De Middendreef maakt deel uit van de hoofdinfrastructuur van Lelystad stad. Het plangebied is derhalve goed ontsloten. De parkeerplaatsen en de fietsenstalling wordt ontsloten via de bestaande infrastructuur. De parkeer- plaatsen zullen in het verlengde van de toegangsstraat komen via de bocht in het fietspad (aan de westkant van de spaceboxen en parallel daarmee en de spoorlijn). Het merendeel van de bezoekers, onder andere veel jongeren, gebruikt de fiets. Dit betekent dat uitgegaan kan worden van de minimale parkeer- vraag. Het aantal parkeerplaatsen blijft conform bestaand. 8 Milieuaspecten De woonunits zijn geen milieugevoelige functie voor de aspecten geluid en luchtkwaliteit. Ook is het lokale karakter en de beperkte grootte van de accommodaties, de verkeersgeneratie beperkt. Daarom kan nader onderzoek naar luchtkwaliteit en akoestiek achterwege blijven. De afstand tussen de spaceboxen en scholengemeenschap is groter dan 30 meter. De overlast van de bewoners ten opzichte van de scholengemeenschap zal minimaal zijn. Volgens de VNG- - - publicatie Bedrijven en milieuzonering dienen scholen een indicatieve afstand van 30 meter aan te houden tot gevoelige functies, zoals woningen. Voor de units wordt aan deze afstand voldaan. Onderzoek naar luchtkwaliteit kan achterwege blijven aangezien het project 24 tijdelijke woningen betreft. De functie valt onder de wetgeving voor luchtkwaliteit. Omdat het minder dan 1.500 woningen betreft wordt het beschouwd als een project van niet- betekenende- mate. Daarmee wordt de luchtkwaliteit niet negatief beïnvloed en - 5
is nader onderzoek niet vereist. De hoogste geluidbelasting op de eenheden bedraagt 59 db ten gevolge van railverkeer en 57 db ten gevolge van wegverkeerslawaai (inclusief correctie art. 110g Wgh). De voorkeurswaarde uit de Wgh wordt voor de eenheden overschreden. De maximale hogere waarde echter niet. De hoogste gecumuleerde ongecorrigeerde geluidbelasting bedraagt 61 db. De verwachte geluidwering van de eenheden bedraagt circa 20 db en voldoet daarmee aan de eisen voor wat betreft tijdelijke bouw (Rapport: 12.039 BV rapport 02 Spacebox 20120626.docx van Bureau Appel te Joure). Het rapport is in bezit van de gemeente Lelystad. 9 Externe veiligheid Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, zoals bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en bijvoorbeeld vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen. Bij de beoogde locatie is sprake van de realisatie van een kwetsbaar object binnen de zone van de Hanzelijn. De spaceboxen staan verder dan 30 meter uit het spoor. Daarmee vallen ze buiten de PR10-6 contour. De boxen worden verplaatst naar een andere plek die binnen de groepsrisicozone valt. Netto is er daardoor geen toename van het aantal personen binnen die groepsrisicozone. Ook gaat het, evenals op de huidige locatie, om zelfstandig wonen. De doelgroep is daarmee niet wezenlijk anders dan voorheen. De conclusie is dat daardoor het groepsrisico niet veranderd. 10 Bodemkwaliteit. Het plangebied heeft de bestemming woondoeleinden (nader uit te werken bestemming voor 360 woningen). Er is voor deze gronden geen sprake van een functiewijziging. In het kader van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie heeft in het verleden milieutechnisch bodemonderzoek plaatsgevonden. De aangetroffen verontreinigingen overtreffen nergens de streef- / achtergrondwaarden. Voor de volledigheid is een bodemonderzoek uitgevoerd en gevoegd bij de stukken van de WABO. De conclusie van het grondonderzoek is dat er geen belemmeringen zijn voor de voor- genomen plaatsing van de spaceboxen op de locatie (rapport: verkennend bodemonderzoek Grieternij Lelystad augustus 2012 / Van der Poel Milieu). Rapport is in het bezit van de Gemeente. 11 Ecologie De gronden van het plangebied zijn momenteel niet in gebruik en wachten op een nadere invulling. Voor het planvoornemen hoeven geen bomen gekapt of struiken gerooid te worden. Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- - - of groengebied met een beschermde status, zoals natura 2000. Het projectgebied maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS). De bestaande inventarisatiegegevens zijn bekeken door de Gemeente. Er zijn ter plekke geen beschermde soorten gevonden. Gezien de aard van het terrein is ook geen negatief effect op beschermde soorten in de omgeving te verwachten. - 6
12 Archeologie. Het gebied waar de spaceboxen naar worden verplaatst is een gebied met een lage archeologische verwachting. Hiervoor geldt dat er vooraf geen archeologisch onderzoek hoeft te worden gedaan. Het gebouw wordt op het maaiveld geplaatst. Hierbij worden stelconplaten op het maaiveld gelegd waarop de spaceboxen worden geplaatst. Door de deze wijze van funderen zal de grond niet geroerd worden. Er is derhalve geen sprake van verstoring van eventuele archeologische waarden. 13 Economische uitvoerbaarheid De tijdelijke huisvesting is gekocht van Centrada door Woonstudio Lelystad BV. Met de Gemeente Lelystad is een huurovereenkomst voor de grond gesloten. Daarmee is investering in de ontwikkeling financieel afgedekt. De scholengemeenschap en het nutsgebouw (telefonie) liggen op ruime afstand waardoor er geen risico bestaat op planschade. Hiermee is op dit punt de economische uitvoerbaarheid geborgd. Op basis van de huidige gegevens zijn er geen belemmeringen voor de financiële haalbaarheid van de tijdelijke huisvesting. 14 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid De woningen bidet huisvesting aan starters en spoedzoekers uit Lelystad of omgeving. Deze doelgroep heeft hier de mogelijkheid zich de komende 5 jaar huisvesten. - 7