Bedrijfsvoering Financiën Kaderbrief Jaarplan 2016 1. Inleiding Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden. Deze wet stelt nieuwe spelregels voor de sociale huursector en is erop gericht dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De implementatie van de Woningwet vraagt de komende jaren veel van onze organisatie. Op zowel strategisch, tactisch als operationeel niveau moeten er keuzes gemaakt worden. Onze medewerkers worden hierin meegenomen en betrokken bij de implementatie van de nieuwe wet- en regelgeving. De missie van Provides ligt in lijn met de nieuwe Woningwet. Wij zien het namelijk als onze kerntaak om passende en betaalbare woningen aan te bieden voor huishoudens met een laag inkomen. De Woningwet ziet hierop toe door de invoering van het passend toewijzen, waarmee betaalbare woningen aangeboden moeten worden aan huurders met recht op huurtoeslag. Daarnaast laat het eerste voorstel voor het nieuwe huurbeleid van de overheid een duidelijke kentering zien ten opzichte van voorgaande jaren. Een beperking van de huurstijging met het oog op betaalbaarheid en een sterkere koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning vormen het uitgangspunt. Naar verwachting zal begin 2016 duidelijk worden met welk voorstel de politiek komt. In het licht van de Woningwet 2015 hebben wij ons bedrijfsplan 2015-2019 Provides bouwt aan sociaal wonen dit jaar gepresenteerd. Onze strategische keuzes zijn gericht op drie pijlers: Betaalbaarheid, Beschikbaarheid en Kwaliteit. De bedrijfsvoering is ondersteunend aan de realisatie van deze pijlers. Het financiële kader (financiën) bewaakt de continuïteit. Strategische keuzes Beschikbaarheid Betaalbaarheid Kwaliteit In deze kaderbrief worden de contouren van het jaarplan 2016 (en verder) uiteengezet waarbij onze strategische keuzes centraal staan. Deze kaders worden in de (meerjaren-) begroting 2016 nader uitgewerkt in concrete doelstellingen en KPI s. 1
2. Betaalbaarheid Provides wil voldoende betaalbare woningen bieden voor de primaire doelgroep. Deze primaire doelgroep zijn mensen met een inkomen tot 34.911,- (prijspeil 2015). In onderstaande figuur zijn de verschillende doelgroepen en de beleidsrichtingen weergegeven (prijspeilen 2015). Tot 43.000 Tot 34.911 Tot 21.950 of 29.800 Hoge inkomens Middeninkomens Niet huurtoeslaggerechtigden Huurtoeslaggerechtigden Tertiaire doelgroep: huurprijzen tot max 100% Secundaire doelgroep: huurprijzen tot max. HTG ( 710) Primaire doelgroep: huurprijzen tot streefhuurgrenzen of HTG ( 710) Ca. 2400 woningen en min. 70% van totale sociale woningbezit Primaire doelgroep: huurprijzen voor min. 95% aftoppen op 1 e en 2 e aftoppingsgrens Uit analyse van toewijzingscijfers is gebleken dat Provides in de afgelopen drie jaar gemiddeld 70% van de vrijgekomen woningen aan huurtoeslaggerechtigden heeft verhuurd en 30% aan niet-huurtoeslaggerechtigden. Om voldoende betaalbare woningen aan te kunnen blijven bieden en te kunnen voldoen aan het passend toewijzen, is het doel om minimaal 70% van ons bezit als betaalbaar te labelen, dat wil zeggen maximaal verhuren tot de aftoppingsgrens. Dit komt binnen de huidige voorraad neer op ca. 2.400 woningen. Dit aantal willen we behouden, voor nu en in de toekomst, waarbij geldt dat het aantal woningen beschikbaar voor de doelgroep minimaal 70% van de totale sociale huurwoningenvoorraad moet blijven. Of deze verdeling de meest optimale situatie creëert voor de primaire doelgroep moet getoetst worden. Enerzijds door de uitkomsten van het woonlastenonderzoek dat we in samenwerking met de gemeente IJsselstein uitvoeren. Anderzijds door een jaarlijkse monitoring van de slaagkansen van de primaire doelgroep, gericht op zowel de huurtoeslaggerechtigden als de niet-huurtoeslaggerechtigden. 2
Het huurbeleid van de overheid laat naast een beperking van de huurstijging met het oog op betaalbaarheid, een sterkere koppeling zien tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning. Dit wordt ingevuld door de toepassing van de huursombenadering. Provides staat achter deze benadering met als doel meer gelijkheid te creëren in de verschillen die er momenteel zijn binnen huurprijzen voor dezelfde woningen. Daarnaast streeft Provides er naar om de schaarse sociale huurwoningen zoveel mogelijk in te zetten voor de primaire doelgroep. Indien mogelijk zal Provides midden en hoge inkomensgroepen daarom stimuleren om door te stromen naar een vrije sector huurwoning of koopwoning. 3. Beschikbaarheid Om voldoende woningen te kunnen aanbieden dient de huidige omvang van de portefeuille minimaal in stand te blijven. De voorraad blijft dynamisch door het verkoopprogramma en nieuwbouwontwikkelingen. Verkoop De huidige verkoopportefeuille blijft vooralsnog gehandhaafd. Met de verkoop van appartementen in IJsselveld-Oost leveren we een bijdrage aan de differentiatie van de wijkopbouw conform het wijkvernieuwingsplan. Met de verkoop van de eengezinswoningen in Nieuwpoort bedienen we de doelgroep koopstarters met een middeninkomen. Hier willen wij blijvend op inzetten. De gemeente heeft de wens om deze doelgroep te behouden in IJsselstein. Aangezien het huidige woningaanbod weinig mogelijkheden biedt voor deze doelgroep, zijn de eengezinswoningen in Nieuwpoort hier een mooi product voor. Nieuwbouw De toevoegingen aan de voorraad kunnen ongeveer gelijk zijn aan de aantallen die we verkopen. Gebaseerd op marktonderzoek voor de IJsselsteinse woningmarkt 1, is er gezien de ontgroening en vergrijzing van de IJsselsteinse bevolking sprake van bevolkingskrimp. Aangezien het aantal huishoudens nog licht toeneemt, is er tot 2025 in IJsselstein nog ruimte voor groei van enkele tientallen sociale huurwoningen. De nieuwbouwprojecten Cape Kennedy en Kloosterplantsoen, die in 2016 worden opgeleverd, zijn hier al in meegerekend. Door het vertrek van jongeren en de toename van het aantal senioren, komt de vitaliteit van IJsselstein onder druk te staan. Provides ziet dan ook kansen voor de realisatie van nieuwbouwwoningen voor starters en jonge gezinnen. Hiermee wordt tevens ingespeeld op het grote regionale woningtekort. Het aantal woningen binnen de U10 gemeenten zou tot 2030 namelijk nog moeten groeien met 61.000, dus met gemiddeld 3.400 woningen per jaar 2. Dit tekort moet opgevangen worden door alle gemeenten uit de regio. De analyse voor het passend toewijzen heeft nog duidelijker gemaakt dat er nu en in de toekomst een grote vraag zal zijn naar woningen voor 1- en 2-persoonhuishoudens. Om 1 Companen (2014), Woningmarktbeeld IJsselstein 2014. 2 U10/Bestuur Regio Utrecht (2013), Regionale Woningmarktmonitor 2013 3
dergelijke woningen betaalbaar aan te kunnen bieden, is het van belang dat de kwaliteit daarop aangepast wordt. Dit betekent kleine 2- of 3-kamerwoningen. Indien Provides de mogelijkheid krijgt om nieuwbouw te realiseren op de in bezit zijnde grondposities (Zuid/Zuid) zullen met name kleine 2- en 3-kamerwoningen gefaseerd toegevoegd worden met maximaal 750 woningen. Uit de nieuwe woonvisie, die in 2016 zal worden gepresenteerd, moet blijken in hoeverre nieuwbouw op de middellange termijn realiseerbaar is. Tevens zal de financiële haalbaarheid voor Provides in kaart gebracht moeten worden. 4. Kwaliteit Onze inzet op kwaliteit laat zich vertalen in het bieden van kwalitatief goede en passende woningen en onze klantgerichte dienstverlening. Aangaande de kwaliteit van het vastgoed en onze dienstverlening ligt de focus op de volgende thema s. Meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) Het op niveau houden van het bezit gebeurt door het uitvoeren van regulier onderhoud (contractonderhoud, planmatig en dagelijks onderhoud). Provides heeft haar MJOP de afgelopen jaren geactualiseerd. Vanuit de discussie betaalbaarheid dient de kwaliteitsperceptie tegen het licht gehouden te worden door kritisch te kijken naar het kwaliteitsniveau, zowel ruimtelijk als technisch. Om voorafgaand aan de vaststelling van de MJOP na te kunnen gaan of de mate van urgentie voldoende is geborgd bij het bepalen van het moment van onderhoudsingreep, wordt in 2016 onderzoek gedaan naar de implementatie van een methodiek waarmee objectieve kwaliteitsmetingen kunnen worden uitgevoerd. Rendabel bouwen Rendabel bouwen voor de laagste inkomensgroepen is van belang om in de toekomst voldoende betaalbare woningen te kunnen aanbieden. In 2016 wordt de rendabele Provides-woning verder doorontwikkeld. Hierbij worden de bouwtechnische (effect op Programma van eisen) en financiële aspecten uiteengezet. Duurzaamheid en energiebesparing Provides blijft ook in 2016 investeren in duurzaamheid. We hebben initiatief genomen in het oprichten van de Duurzaamheidskring, waarin wordt samengewerkt met regiecorporaties en de Provincie om duurzaamheidsdoelstellingen en dilemma's te delen. Hiermee wordt de kennis en het inzicht in innovatiemogelijkheden vergroot. Ontwikkeling Klantportaal Het Klantportaal gaat huurders de gelegenheid bieden om 24 uur per dag, 7 dagen per week zijn of haar zaken via internet af te wikkelen. Een ontwikkeling die aansluit bij deze tijd van steeds verdergaande digitalisering. 4
Klanttevredenheidsmetingen Door het huurdersoordeel op dienstverlening per proces te meten kunnen we nagaan of de kwaliteit op het gewenste niveau is. Dit biedt de mogelijkheid om processen te verbeteren en klantgerichter in te richten. 5. Bedrijfsvoering Personeel & Organisatie Aangezien personeel steeds meer een strategische factor is, gaan we met een strategische personeelsplanning werken aan een optimale (kwalitatief én kwantitatief maar ook vast én flexibel) duurzame personeelsbezetting in een dynamische organisatie. Daar waar zich mogelijkheden voordoen om op onderdelen samen te werken met andere partijen, zal dit nader verkend worden. ICT Beheer (Informatisering & Automatisering) Automatisering speelt een belangrijke rol bij de optimalisering van onze bedrijfsprocessen. ICT beheer faciliteert bij het oplossen van bedrijfsbrede vraagstukken en zorgt voor beschikbaarheid en ondersteuning op de juiste plaats en tijd. We realiseren ons dat er een verdere informatisering en automatisering kansen biedt op het gebied van managementinformatie, archivering, interne beheersing en verdere digitalisering van processen. In 2016 wordt op bovenstaande punten een verbeterslag gemaakt, waarbij de randvoorwaarde is dat de informatievoorziening op orde moet zijn. Tevens komt de focus te liggen op het vormen van een richtinggevende architectuur van het applicatielandschap en het professionaliseren van de vraag- en aanbodzijde binnen de ICT processen. In gecontroleerde stappen wordt geanticipeerd op de toekomstige organisatorische en technologische ontwikkelingen. Financieel beheer Uit de Woningwet 2015 komen een paar vraagstukken naar voren die direct of indirect betrekking hebben op het financieel beheer. Zo wordt de doorlooptijd voor het opleveren van verantwoordingsstukken vervroegd naar 1 mei (was 1 juli), dient het vastgoed vanaf de jaarrekening 2016 gewaardeerd te worden tegen marktwaarde in verhuurde staat en wordt er verwacht, dat wij control steviger borgen in onze organisatie. Voor ons brengt dit met zich mee dat er een verschuiving plaatsvindt van een veelal registrerende taak naar een meer controlerende taak. De inrichting van de financiële afdeling wordt hier in 2016 op afgestemd. Voor de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat is de kwaliteit en volledigheid van onze basisgegevens van het vastgoed essentieel. Daarnaast is kennis en ervaring over de beoordeling van vastgoed op basis van rendementen nodig om deze vertaalslag te maken. Het financiële kader van rendementseisen wordt in 2016 geïntroduceerd. 5
6. Financiën Het waarborgen van de financiële continuïteit is een randvoorwaarde bij het bereiken van onze strategische doelen. Het WSW bewaakt financiële risico s bij corporaties met behulp van vijf ratio s, die ieder een norm hebben waaraan moet worden voldaan. Wij hanteren als minimum de door het WSW gestelde normen voor de bewaking van onze financiële continuïteit. Dit geldt voor de komende tien jaren. De introductie van marktwaarde in verhuurde staat leidt ertoe dat we onze normen in 2016 gaan herzien of uitbreiden. Dit in combinatie met rendementseisen als kader voor vastgoedsturing. De doelstellingen van Provides op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit, zoals benoemd in deze kaderbrief, zijn financieel passend binnen de huidige kaders. 7. Projecten Woningwet De implementatie van de Woningwet 2015 staat centraal in 2016. Op basis van de strategische keuzes die we in het najaar 2015 maken en de financiële haalbaarheid van de voorgestelde splitsing van het vastgoed in sociaal (daeb) en commercieel (niet-daeb), willen we in het voorjaar van 2016 het scheidingsvoorstel opstellen. De zienswijzen van de gemeente en de huurdersvereniging zijn hierbij van groot belang. Wij betrekken deze belanghouders al in een vroeg stadium, zodat we hun input kunnen meenemen in het scheidingsvoorstel. In het najaar (uiterlijk 31 december 2016) wordt het scheidingsvoorstel ingediend bij de Minister. De implementatie van de Woningwet met betrekking tot de organisatie en processen zal vervolgens in 2017 vorm krijgen. Lean management Met lean management willen we onze bedrijfsprocessen verbeteren en efficiënter gaan werken. In het najaar 2015 wordt gestart met inspiratiessessies voor medewerkers die hier interesse voor hebben. Vervolgens wordt er een groep kerngebruikers samengesteld van een aantal medewerkers die een voortrekkersrol krijgt en zich verder ontwikkelen in het lean gedachtengoed. Eind 2016 zal lean in de gehele organisatie ingebed zijn. Visitatie Eens in de vier jaar dient visitatie plaats te vinden. Voor 2016 staat de visitatie op de agenda. Deze wordt eind 2016 uitgevoerd. 8. Risicomanagement De bedoeling is om het risicomanagement op basis van de three lines of defence goed te verankeren in de organisatie. Tot op heden was risicomanagement een activiteit van het Management Team en de Bestuurder met als aandachtgebied de projecten. Om een repeterend proces van risicoanalyse en beheersing goed te borgen in de organisatie, door middel van een risico assessment en gebaseerd op het actuele risicoprofiel, is de risicovolwassenheid van de gehele organisatie een bepalende factor. 6
Wij streven naar de versterking van de aandachtsgebieden risico s en strategie, mensen, informatie en communicatie en toezicht. De ambitie is om het volwassenheidsniveau te ontwikkelen naar gevorderd. De bereiken we door de gehele organisatie erbij te betrekken. Hierbij moet aangetekend worden dat het niveau van volwassenheid niet een op zich staande doelstelling is. Het is een middel om de komende jaren beter in staat te zijn om de bedrijfsdoelstellingen te realiseren. 9. Samenvatting kaderdoelstellingen 2016 In het kader van betaalbaarheid wordt ten minste 70% van het bezit gelabeld voor de primaire doelgroep. In aantallen is dit minimaal 2.400 woningen. In 2016 wordt nog een aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd. Met de gemeente maken we nieuwe prestatieafspraken over toekomstige nieuwbouw. Om kwaliteit te waarborgen wordt onderzocht in hoeverre een methodiek als een conditiemeting van het vastgoed, met als doel een objectieve kwaliteitsmeting, wenselijk is. Daarnaast blijft duurzaamheid een speerpunt door in te zetten op energiebesparing. Met de ontwikkeling van het Klantportaal laten we onze dienstverlening meer aansluiten bij de huidige tijd en de klanttevredenheidsmetingen bieden de nodige input voor het verbeteren van de kwaliteit van onze dienstverlening. Verdere optimalisering van de bedrijfsprocessen en efficiënter werken worden vanuit verschillende invalshoeken gefaciliteerd. Door de introductie van het gedachtegoed lean wordt de organisatie hier optimaal bij betrokken. Ook vanuit ICT, P&O en control ligt hier in 2016 de focus op. De implementatie van de Woningwet 2015 heeft grote impact op de organisatie. Eind 2016 wordt het scheidingsvoorstel sociaal versus commercieel bij de Minister ingediend. De gemeente en de huurdersvereniging hebben een grote rol in dit proces. Vastgoed denken vastgoedsturing in combinatie met vastgoedwaarde in verhuurde staat - is de toekomst. In 2016 wordt een start worden gemaakt door het financiële kader vast te stellen in de vorm van rendementseisen. Risico-management zal in de vorm van three lines of defence worden verankerd in de organisatie. Bewustwording van risico s dient in alle lagen van de organisatie aanwezig te zijn. De ambitie is om de risicovolwassenheid te ontwikkelen naar gevorderd. 7