Provides. lelijke groet. 22jun 2016/1002

Transcriptie

1 22jun 2016/1002 College van Burgemeester en Wethouders Gemeente IJsselstein Postbus AA IJSSELSTEIN Provides Zomerdijk MJ IJsselstein Postbus AB IJsselstein T F E info@provides.nl NL56RABO K.V.K. Utrecht BTW nr B.01 IJsselstein, 14 juni 2016 Onderwerp: Kaderbrief 2017 Kenmerk: HvdH-eb/ Geacht College, Een van de afspraken in de nieuwe Woningwet is, dat wij een "bod" moet uitbrengen, gebaseerd op het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. Dit "bod" bestaat uit een activiteitenoverzicht waaruit duidelijk wordt, wat onze bijdrage is aan de uitvoering van genoemd volkshuisvestingsbeleid. Het dient concreet te zijn voor het lopende jaar en een doorkijk te geven naar de vier jaar daarna. Provides heeft dit bod voor 2017, evenals voor 2016, vormgegeven in de vorm van een Kaderbrief. Hierin worden de contouren van het jaarplan 2017 (en verder) uiteengezet waarbij onze strategische keuzes centraal staan. Deze kaderbrief treft u aan in de bijlage. lelijke groet..j. van den Heiligenberg 3cte ir-bestuurder Provides bouwt aan sociaal wonen Lid van KWH

2 Kaderbrief Jaarplan 2017 Juni 2016 Provides

3 Provides7 In 2017 zet Provides zich in voor: Samenwerken Betaalbaarheid vol( oendebetaalb^ B woririgèn voor de ^ doelgroepen WÊ 1 «Huur^^gring Efficiënt en llschikbaarhef^^ Voldoende woniogh voohdqélgroeftón d L' ^^t^sfeikjers J Klant pt<wanteit ' n ^ Ti^vrpden klanté =en J lïlf^ Klantgericht Medewerkers Provides

4 Provides.V 1. Inleiding Met de implementatie van de nieuwe Woningwet heeft het proces van prestatieafspraken maken een andere dimensie gekregen. De totstandkoming van deze afspraken heeft meer dan voorheen een integraai karakter. Samen met de Huurders Vereniging IJsseistein en de gemeente maken wij in 2017 afspraken over de voikshuisvestelijke opgave voor de komende jaren. Hiermee wordt voorzien in de lokaie verankering van de inzet van Provides binnen het gemeenteiijke volkshuisvestingsbeleid. Het portefeuillebeleid waarin wij onze wensportefeuille voor 2030 beschrijven biedt, samen met de nog op te stellen Woonvisie van de gemeente, de nodige kaders voor de prestatieafspraken. De wensportefeuille is de stip op de horizon die wij voor ogen houden. Het biedt ons input voor de scheiding van de daeb en niet-daeb eenheden binnen onze portefeuille, die in 2017 doorgevoerd wordt. Vanuit onze kerntaak om voldoende betaalbare woningen aan te bieden voor huishoudens met een laag inkomen, staan wij positief tegenover de invoering van de huursombenadering. De overheid reguleert hiermee de huurstijging op ons sociale bezit met als doel een sterkere koppeling te realiseren tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning. Of wij in staat blijven voldoende woningen aan te bieden voor alle doelgroepen van beleid is onzeker. De druk op de woningmarkt blijft toenemen. Het groeiende aantal te huisvesten statushouders maakt de noodzaak voor extra sociale huurwoningen nog groter. Hier maken wij ons zorgen over. In deze kaderbrief worden de contouren van het jaarplan 2017 (met een doorkijk naar de jaren daarna) uiteengezet waarbij onze strategische keuzes centraal staan. In het licht van de lange termijn doelstellingen vanuit ons bedrijfsplan zijn de doestellingen gericht op de drie primaire pijlers betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. De vertaling van het jaarplan in concrete doelstellingen en kpi's wordt in de (meerjaren-) begroting 2017 nader uitgewerkt 1' Strategische keuzes Bedrijfsvoering Beschikbaarheid Betaalbaarheid Kwaliteit Financiën

5 Provides-V 2. Betaalbaarheid Provides wil voldoende betaalbare woningen bieden voor de primaire doelgroep. Deze primaire doelgroep zijn mensen met een inkomen tot ,- (prijspeil 2016). In onderstaande figuur zijn de verschillende huurklassen en de verdeling daarvan binnen de huidige portefeuille weergegeven (prijspeilen 2016). 70% betaalbaar Uit analyse van toewijzingscijfers blijkt dat Provides in de afgelopen vier jaar gemiddeld circa 70% van de vrijgekomen woningen aan huurtoeslaggerechtigden heeft verhuurd en 30% aan niet-huurtoeslaggerechtigden. Om voldoende betaalbare woningen aan te kunnen blijven bieden en te kunnen voldoen aan het passend toewijzen, is het doel om minimaal 70% van ons bezit als betaalbaar te labelen, dat wil zeggen maximaal verhuren tot de aftoppingsgrens. Dit komt binnen de huidige voorraad neer op ca woningen. Dit aantal willen we behouden, voor nu en in de toekomst, waarbij geldt dat het aantal woningen beschikbaar voor de doelgroep minimaal 70% van de totale sociale huurwoningenvoorraad moet blijven. Of deze verdeling aansluit op de vraag van de primaire doelgroep toetsen we in 2017 opnieuw, door de slaagkansen van de primaire doelgroep, gericht op zowel de huurtoeslaggerechtigden als de niet-huurtoeslaggerechtigden, te monitoren. Hieruit zal blijken of we voldoende betaalbare woningen aanbieden. Vanaf 710,68 ]». Ca. 70 woningen 1 Tussen 628,76 i en 710,68. Tussen 586,68 - en 628,76 Tot 568,68 Ca woningen 30% van sociaal woningbezit Ca. 700 woningen 20% van sociaal woningbezit. Ca woningen 50% van sociaal woningbezit. Ca woningen 70% van sociaal woningbezit.

6 Provideșv Huurbeleid In 2017 wordt de huursombenadering ingevoerd. Provides staat achter deze benadering vanuit het perspectief meer geiijkheid te creëren in de verschilien die er momenteei zijn binnen huurprijzen voor dezeifde woningen. Wij streven naar een gedifferentieerd huurprijsbeleid waarbij de huurprijzen beter gaan aansiuiten bij de beleidshuur^ Hierdoor wordt meer evenwicht gecreëerd tussen de huurprijs en kwaliteit van de woning. Voor 2017 is de maximale huurverhoging vastgesteld op inflatie plus 2,5%. Dit geldt voor de huurders met een inkomen tot ,- (prijspeil 2016). In totaal mag de huursom jaarlijks maximaal stijgen met Inflatie plus 1% (inclusief harmonisatie). Het overheidshuurbeleid geeft de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te blijven voeren. Wanneer het inkomen van een huurder hoger is dan ,- (prijspeil 2016) kan de corporatie de huur verhogen met maximaal inflatie plus 4 procent. Provides gaat dit middel inzetten om de schaarse sociale huurwoningen zoveel mogelijk te kunnen verhuren aan de primaire doelgroep. Ook het stimuleren van midden en hoge inkomensgroepen om door te stromen naar een vrije sector huurwoning of koopwoning, draagt hieraan bij. Het huurbeleid wordt herijkt op basis van bovenstaande uitgangspunten. Scheiding sociaie activiteiten (daeb) en commerciële activiteiten (niet-daeb) Het ontwerpvoorstel voor de scheiding dienen wij in vóór 1 januari Vervolgens volgt het definitieve voorstel vóór 1 mei 2017 (op basis van de vastgestelde cijfers over 2016). Aan de scheiding ligt het portefeuillebeleid ten grondslag; een duidelijke visie om tot de beste verdeling te komen tussen de daeb en de niet-daeb-portefeuille. De randvoorwaarde is dat beide financieel levensvatbaar zijn en dat ze optimaal bijdragen aan het bereiken van onze wensportefeuille. 3. Beschikbaarheid Woningmarktanalyse De woningmarktanalyse^ geeft inzicht in het aantal sociale huurwoningen die in 2030 nodig zijn. De ontgroening en vergrijzing van de IJsselsteinse bevolking leidt tot bevolkingskrimp. Toch is er, omdat het aantal huishoudens nog toeneemt, tot 2030 noodzaak tot groei van minimaal 300 tot maximaal 500 sociale huurwoningen. Binnen de rode contouren in IJsselstein zijn er nauwelijks mogelijkheden om deze gewenste aantallen toe te voegen. Om de groeidoelstelling te bereiken, is realisatie van nieuwbouw daarbuiten dan ook noodzaak. Provides wil nieuwbouw realiseren op de in bezit zijnde grondposities (Zuid/Zuid) waarbij voornamelijk woningen voor kleine huishoudens, gefaseerd worden toegevoegd voor de primaire doelgroep, per saldo 300 tot 500 woningen. Beleidshuur is de huur die bij een nieuwe verhuring wordt gehanteerd. Iedere woning kent een streefhuur gebaseerd op de prijs/kwaliteit verhouding van het betreffende complex. Daarnaast geldt voor 70% van de woningen dat de streefhuur wordt afgetopt op de aftoppingsgrenzen. ^RIGO (2015), Woningmarktonderzoek IJsselstein

7 Provides,v De analyse op het passend toewijzen heeft duidelijk gemaakt dat er nu en in de toekomst een grote vraag zal zijn naar woningen voor 1- en 2-persoonhuishoudens. Om dergelijke woningen betaalbaar aan te kunnen bieden, is het van belang dat we de kwaliteit aanpassen op de doelgroep. Uit de nieuwe woonvisie, die in 2016 wordt gepresenteerd, moet blijken in hoeverre nieuwbouw op de middellange termijn realiseerbaar is. Door het vertrek van jongeren en de toename van het aantal senioren, staat de vitaliteit van IJsselstein onder druk. Provides ziet dan ook kansen voor de realisatie van nieuwbouwwoningen voor starters. Hiermee wordt tevens een bijdrage geleverd om het grote regionale woningtekort te verkleinen. Het aantal woningen binnen de UlO gemeenten dient tot 2030 te groeien met , dus met gemiddeld woningen per jaar^. Dit tekort moet opgevangen worden door alle gemeenten in de regio. Toegankelijke woningen Momenteel bestaat 33% van de voorraad uit toegankelijke woningen. Provides streeft minimaal 40% in 2030 om voldoende aanbod te hebben voor de steeds ouder wordende doelgroep die wij huisvesten. Deze toevoeging wil Provides niet alleen realiseren door toegankelijke nieuwbouwwoningen op uitbreidingslocaties. Dat komt de spreiding van dit type bezit niet ten goede. Vervangende nieuwbouw behoort tot de mogelijkheden, waarbij schuifruimte om sloop/nieuwbouw te kunnen uitvoeren een voorwaarde is. De wens om nieuwbouwwoningen te bouwen buiten de rode contouren komt dus mede voort uit het feit dat Provides de noodzaak ziet om meer toegankelijke woningen toe te voegen aan de voorraad. In 2017 zetten wij op dit thema in door het maken van prestatieafspraken. Hierbij zal ook aandacht zijn voor de meest optimale verdeling van de toegankelijke woningen, bijvoorbeeld door het toepassen van de voorrangsregeling uit de Huisvestingsverordening. Statushouders In 2016 is de taakstelling meer dan verdubbeld ten opzichte van het voorgaande Jaar, namelijk van 44 naar 90 te huisvesten statushouders. Voor de taakstelling van 2017 is de verwachting dat dit aantal opnieuw stijgt. Daar waar we voorheen de taakstelling (nagenoeg) konden halen, omdat er ook (grote) gezinnen gehuisvest werden, merken we nu dat de achterstand toeneemt. Dit wordt veroorzaakt door grote aantallen alleenstaanden die vanuit de opvanglocaties gehuisvest moeten worden. Dit baart ons zorgen. Het heeft ieders voorkeur om vooral kleinere woningen te gebruiken voor deze eenpersoonshuishoudens. Woningen met vier kamers of meer vallen dus af. Ook al zouden we meer grote woningen inzetten voor deze doelgroep, dan is het behalen van de taakstelling niet realistisch. ^UlO/Bestuur Regio Utrecht (2013), Regionale Woningmarktmonitor 2013

8 Provides,v In samenwerking met de gemeente wordt onderzocht op welke wijze er in 2017 ingezet kan worden op semipermanente huisvesting. Naast deze tijdelijke oplossing, acht Provides het noodzakelijk dat er snel plannen komen voor de bouw van extra permanente woningen om statushouders te kunnen opvangen. Als er geen maatregelen worden getroffen kan het aandeel woningen dat aan deze doelgroep wordt toegewezen oplopen tot wel 20% van het totale aantal toewijzingen. In 2015 lag dat op 9%. Richting de reguliere woningzoekenden is dit een onaanvaardbaar hoog aandeel. Nieuwbouw De toevoeging aan de voorraad die de komende jaren wordt gerealiseerd, draagt bij aan het minimaal op peil houden van onze voorraad. Hiertoe wordt in 2017 gestart met het project Clinckhoeff waar 33 sociale huurappartementen worden gebouwd. Op de locatie Hitteschild is een haalbaarheidsanalyse in voorbereiding in samenwerking met de gemeente. In 2017 wordt dit nader uitgewerkt. Het project UpTown, met 64 woningen, wordt begin 2017 opgeleverd. Door deze woningen als "koop" in de markt te zetten, realiseren we de doelstellingen uit het Wijkvernieuwingsplan IJsselveld-Oost, om meer differentiatie te creëren en de sociaai economische positie van de wijk te bevorderen. Verkoop De huidige verkoopportefeuille blijft gehandhaafd. Met de verkoop van appartementen in IJsselveld-Oost leveren we een bijdrage aan de differentiatie van de wijkopbouw conform het Wijkvernieuwingsplan. Met de verkoop van de eengezinswoningen in Nieuwpoort bedienen we de doelgroep koopstarters met een middeninkomen. De gemeente heeft de wens om deze doelgroep te behouden in IJsselstein en de eengezinswoningen in Nieuwpoort zijn hier een mooi product voor. Een groot deel van de verkoopportefeuille bieden we aan via Koopgarant. In 2017 wordt onderzocht of deze vorm vanuit bedrijfseconomisch en volkshuisvestelijk perspectief nog bijdraagt aan onze doelstellingen. 4. Kwaliteit Onze inzet op kwaliteit laat zich vertalen In het bieden van kwalitatief goede en passende woningen en onze klantgerichte dienstverlening. Met betrekking tot kwaliteit van het vastgoed en onze dienstverlening ligt de focus op de volgende thema's. Meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) Het op niveau houden van het bezit gebeurt door het uitvoeren van regulier onderhoud (contractonderhoud, planmatig en dagelijks onderhoud). Vanuit de discussie betaalbaarheid en rendabel bouwen dient de kwaliteitsperceptie tegen het licht gehouden te worden. Voorafgaand aan de vaststelling van de MJOP moet de mate van urgentie voldoende zijn geborgd bij het bepalen van het moment van onderhoudsingreep. Hiertoe is in 2016 onderzoek gedaan naar de implementatie van een methodiek waarmee we objectieve kwaliteitsmetingen kunnen uitvoeren. Daarmee starten we in 2017.

9 Provideșv Rendabel bouwen Rendabel bouwen en renoveren is van belang om in de toekomst voldoende betaalbare woningen te kunnen aanbieden. Dit sluit aan bij het financiële kader dat vastgoedportefeuilles, zowel daeb als niet-daeb, levensvatbaar moet zijn en blijven. Een rendabel woningtype wordt in 2017 nader uitgewerkt. Duurzaamheid en energiebesparing Bij iedere projectmatige verbetering worden energetische maatregelen toegepast. Het streven Is om het energielabel van de betreffende woningen minimaal op label B te laten uitkomen. In 2017 doen we dit voor 22 woningen. De deelname aan de Duurzaamheidskring draagt bij aan een continue verbetering van kennis en het inzicht in innovatiemogelijkheden. We werken hierin samen met regiecorporaties en de Provincie. Kianttevredenheidsmetingen Door het huurdersoordeel op dienstverlening per proces te meten, kunnen we nagaan of de kwaliteit op het gewenste niveau is. Dit biedt de mogelijkheid om processen te verbeteren en klantgerichter in te richten. In 2017 streeft Provides naar gemiddeld een 7,5 op de verschillende onderdelen. Daarnaast wordt verkend hoe het Klantportaal, dat in 2016 is gelanceerd, gebruikt kan worden voor tevredenheidsmetingen. 5. Bedrijfsvoering Provides profileert zich als een innovatieve organisatie. Dit uit zich in het streven om continue te willen verbeteren en kansen te benutten om efficiënter en effectiever te werken. De focus aangaande de bedrijfsvoering ligt voor 2017 op de volgende thema's. Personeel & Organisatie Het personeelsbeleid is erop gericht om de verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie te verankeren. Onze medewerkers zijn immers de bron van ons succes. Eigen verantwoordelijkheid en persoonlijk leiderschap van medewerkers helpen wij bevorderen. Belangrijk is dat iedere medewerker weet hoe zijn eigen handelen verbonden is met de doelen van Provides en welke concrete resultaten daar aan bijdragen. Op basis van het strategisch personeelsbeleid wordt gestuurd om een evenwicht te houden tussen de doelstellingen op langere termijn en de competenties die daarvoor nodig zijn binnen de organisatie. Het managementteam steunt de medewerkers en teams bij het realiseren van de benodigde ontwikkeling. In 2017 gaan we wederom in dialoog over de medewerkersbetrokkenheid.

10 Provides.V Informatisering & Automatisering In 2016 is het I&A beleid opgesteld om vanuit onze bedrijfspijlers de bedrijfsvoering optimaal te faciliteren en om te kunnen anticiperen in het veranderende speelveld van Provides. Er is een andere inzet van I&A nodig om de organisatiedoelstellingen te realiseren. We gaan ons vanuit de thema's beheren, optimaliseren, informeren en digitaliseren focussen op informatisering en het professionaliseren van de I&A afdeling. Alignement, ontzorgen, wendbaarheid en zelfwerkzaamheid staan hierbij centraal. De speerpunten voor 2017 zijn het verhogen van de selfservice, het op orde brengen van de data & processen en het vergroten van de kennis en vaardigheden van onze medewerkers. Financieel beheer Zoals voorkomt uit de nieuwe Woningwet is de planning en control cyclus naar voren geschoven. Vanaf 2017 moeten de verantwoordingsstukken uiterlijk 1 mei aangeleverd worden (was 1 juli). Het vastgoed dient vanaf de jaarrekening 2016 gewaardeerd te worden tegen marktwaarde in verhuurde staat. De administratieve organisatie wordt hierop ingericht. 6. Financiën Het waarborgen van de financiële continuïteit is een randvoorwaarde bij het bereiken van onze strategische doelen. In 2017 wordt voor het eerst gestuurd op de nieuwe normen waarbij naast de bedrijfswaarde ook de marktwaarde van ons vastgoed als grondslag dient. Wij hanteren als minimum de door de toezichthouders gestelde normen voor de bewaking van onze financiële continuïteit. De doelstellingen van Provides op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit, zoals benoemd in deze kaderbrief, zijn financieel passend binnen de huidige kaders. Om de financiële prestaties van de vastgoedportefeuilles (op complexniveau) te kunnen volgen, dient de financiële administratie hierop ingericht te worden. Op basis daarvan gaan wij vastgoedsturing verder ontwikkelen, met als doel om meer transparantie te creëren in de maatschappelijke prestaties die wij leveren. 7. Projecten Woningwet Na de indiening van het scheidingsvoorstel eind 2016 zal de verdere implementatie van de Woningwet met betrekking tot de organisatie en processen een vervolg krijgen in Data op orde De digitaliseringstrend in de maatschappij maakt efficiënter en goedkoper werken mogelijk; waardoor ruimte ontstaat voor persoonlijkere dienstverlening. Om deze kans te benutten is het relevant dat de data op orde is. In 2017 wordt ingezet op het actualiseren en bijwerken van de basisgegevens.

11 Provides.V Huisvesting Het nieuwe werken in combinatie met flexibele inzet van medewerkers zorgt ervoor dat ook de huisvesting hierop moet aansluiten. Provides inventariseert op dit moment of de huidige huisvesting en de kosten die hiermee gepaard gaan, aansluit op de genoemde ontwikkelingen. Mocht uit de inventarisatie komen dat verhuizen de beste optie is, dan zal dit project in 2017 impact hebben op de gehele organisatie. Prestatieafspraken Na de vaststelling van de Woonvisie gaat Provides in 2017 samen met de huurdersvereniging en gemeente prestatieafspraken maken voor een periode van vijf jaar. Ter voorbereiding hierop vindt in 2016 reeds een evaluatie plaats van de huidige prestatieafspraken. In de lokale driehoek ligt de nadruk op de verankering van het volkshuisvestelijke beleid. Samenwerking en gelijkwaardigheid zijn belangrijke uitgangspunten bij de door de Woningwet nieuw geïntroduceerde manier van werken. 8. Risicomanagement In 2016 is risicomanagement op basis van de "three lines of defence" voor de 1 en 2 lijn reeds verankerd in de organisatie. Om de derde lijn van control te formaliseren wordt In 2017 een onafhankelijke controller aangesteld. Daarnaast wordt in 2017 ingezet op verdere borging van risicomanagement vanuit de kaders van het, door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde, financieel reglement.