Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte De Maasvallei 69 5341 KK OSS Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 04-03-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: huurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.252,49 ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 8 september 2015 een verzoek van de verhuurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kostenposten "schoonmaak gemeenschappelijke ruimte" en "ramen wassen" over het jaar 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 19 november 2015 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor schoonmaak gemeenschappelijke ruimte en ramen wassen opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Huurder heeft met een brief van 31 januari 2016 inhoudelijk gereageerd op de overgelegde rapportage. Deze brief wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Aanvullend is door huurder, zakelijk weergegeven, nog het volgende ter zitting verklaard: Naast mijn schriftelijke opmerking heb ik verder niets toe te voegen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: De correcties over de jaren 2011 en 2012 zijn apart vermeld; Het schoonmaken van de buiten galerijvloeren inclusief schoonmaken van de gootjes/putjes is een eenmalige actie geweest die gewoon valt onder de post schoonmaak; Omdat wij over de jaren 2011 en 2012 ook afgerekend hebben over 58 woningen hebben wij dit ook voor het jaar 2013 aangehouden. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kostenposten "schoonmaak gemeenschappelijke ruimte" en "ramen wassen". De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. In deze procedure staan alleen de kostenposten "schoonmaak gemeenschappelijke ruimte" en "ramen wassen" ter discussie, daarom zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van in totaal 1.823,40 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft diverse overzichten van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Pagina 2 van 5
De verhuurder heeft voor de overige servicekosten het voorgeschreven formulier aan de huurder en huurcommissie verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kostenposten "schoonmaak gemeenschappelijke ruimte" en "ramen wassen" over het jaar 2013 vast te stellen op respectievelijk 42,88 en 74,08. Beoordeling Huurcommissie Zowel huurder als verhuurder heeft zich verzet tegen het rapport van onderzoek. De Huurcommissie hecht er aan op te merken dat zij zich in de voorliggende procedure dient te beperken tot het vaststellen van de betalingsverplichting van huurder over het jaar 2013. Uitgangspunt daarbij zijn de daadwerkelijke gemaakte kosten in 2013. Blijkens het formulier "specificatie servicekosten", zoals ingediend door verhuurder bedragen de daadwerkelijke kosten voor de post "schoonmaak gemeenschappelijke ruimte" voor het jaar 2013 4.322,09 en voor de post "ramen wassen" 6228,42. Vorenstaande bedragen heeft verhuurder middels rekeningen aangetoond. Verder is het de commissie gebleken dat verhuurder de eindafrekening aan huurder nadien diverse keren heeft aangepast. Uit het dossier is gebleken dat verhuurder voor beide kostenposten correcties heeft toegepast. De correcties hebben betrekking op de jaren 2011, 2012 en 2013. Partijen verschillen thans van mening over de vraag of verhuurder deze correcties al dan niet correct heeft verrekend. Feitelijk verschillen partijen van mening over de vraag of verhuurder de correcties op een juiste wijze heeft toegepast. In de toelichting op het verzoekschrift vermeld verhuurder dat huurder van mening is dat de correctie wel is toegepast op de glasbewassing maar niet op het schoonmaken. Het is de vraag of de commissie die vraag in deze procedure kan/moet beantwoorden. Gelet op het gegeven dat de Huurcommissie zich in de thans voorliggende procedure "slechtst" uit dient te spreken over de betalingsverplichting van huurder over het jaar 2013 zal de commissie enkel en alleen de correcties die betrekking hebben op het jaar 2013 betrekken in de betalingsverplichting. Als reden voor de toegepaste correcties geeft verhuurder aan dat er onder andere voor het jaar 2013 kosten waren opgenomen die niet in de servicekostenafrekening hadden mogen worden meegenomen. De commissie zal deze correcties meenemen bij de vaststelling van de betalingsverplichting. Pagina 3 van 5
Schoonmaken gemeenschappelijke ruimte Uit informatie van verhuurder is gebleken dat bij de post "schoonmaak gemeenschappelijke ruimte" over 2013, na het verstrekken van de eindafrekening, later nog een tweetal correcties zijn toegepast. De eerste correctie vermeld een bedrag van -/- 1.334,03, een tweede correctie vermeld een bedrag van -/- 438,75. Per woning komt dit neer op een totaal correctie bedrag van 30,57. Het bedrag voor "schoonmaken gemeenschappelijke ruimte" komt daarmee op een bedrag van 102,27 -/- 30,37 = 71,71 per woning. Ramen wassen Uit informatie van verhuurder is gebleken dat ook bij de post "ramen wassen" over 2013 een tweetal correcties zijn toegepast. De eerste correctie vermeld een bedrag van + 315,86, een tweede correctie vermeld een bedrag van -/- 284,26. Per woning komt dit neer op een totaal correctie bedrag van + 0,55. Het bedrag voor "ramen wassen" komt daarmee op 76,42 + 0,55 = 76,96. Het is tijdens de behandeling ter zitting verder gebleken dat huurder een verdeling op basis van 58 woningen ter discussie stelt. De commissie gaat daaraan voorbij. De commissie heeft daarbij overwogen dat de Huurcommissie eerder, weliswaar in een andere soortgelijke zaak uit dit complex, uitspraak heeft gedaan. Deze eerdere uitspraak had ook betrekking over het jaar 2013. Hierbij is de commissie uitgegaan van een verdeling op basis van 58 woningen. Het is de commissie niet gebleken dat een der partijen tegen die uitspraak in beroep is gegaan bij de kantonrechter. De commissie acht een verdeling op basis van 58 woningen dan ook overeengekomen. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van huurder voor het jaar 2013 vast op: -WKO 957,99 -Schoonmaak gemeenschappelijke ruimte 71,71 -Elektriciteit gemeenschappelijke ruimte 96,61 -Huismeester 49,21 -Ramen wassen 76,97 Totaal: 1.252,49 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De huurder moet voor de kostenposten "schoonmaak algemene ruimten" en "ramen wassen" 148,68 betalen. De overige kostenposten neemt de Huurcommissie ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.252,49. Pagina 4 van 5
Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de servicekosten niet aanmerkelijk lager vast dan op de (gecorrigeerde) afrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenposten "schoonmaak algemene ruimte" en "ramen wassen" over het jaar 2013 bedraagt 148,68. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.252,49. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De verhuurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter F.J. Bedaux en L.P.J. Creugers MBA Zittingsleden COU2G ENV-2016-041928 Pagina 5 van 5