The WOX Quarterly Q3 2017 Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal Woningprijzen stijgen het hardst in de Randstad: in Noord-Holland steeg de gemiddelde woningprijs met 10,5% op jaarbasis. In Amsterdam was de prijsstijging 11,9%. In Zuid-Holland steeg de woningprijs met 9,8% en in Rotterdam steeg deze met 12,1% jaar-op-jaar. Aanbod daalt verder en verkopen blijven toenemen: het jaarlijkse aantal verkopen is in vier jaar gestegen van 123 duizend naar een recordaantal van 277 duizend woningen. Het aanbod blijft verder dalen. De marktliquiditeit (verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht) heeft een factor van 0,5 in Nederland en een factor 0,4 in de Randstad. Betaalbaarheid blijft stabiel: 14,6% van het netto maandinkomen wordt nu uitgegeven aan netto woonlasten, tijdens de piek in 2008 was dit nog 27,0%. Woningverkoper maakt gemiddeld 32 duizend euro winst 2017 blijkt een zeer gunstig jaar voor de woningverkoper. Driekwart van de woningen werd dit jaar met winst verkocht. Hun verkoopsom lag gemiddeld 32 duizend euro boven de oorspronkelijke aankoopsom. In deze WOX: Introductie 1 Woningwaarde en prijsontwikkelingen 2 Segment analyses en voorspelling 3 Thema onderzoek 4 Prijsontwikkeling naar regio 7 Betaalbaarheid 8 Woningverkopen en looptijden 9 Moeilijk verkoopbare woningen 11 Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt 14 Executieverkopen 14 Commercieel Vastgoed 16 Overzicht Nederlandse woningmarkt 18 Amsterdamse huizenbezitters kunnen rekenen op een nog hogere winstmarge: woningen werden hier voor gemiddeld 131 duizend euro boven de aankoopprijs verkocht. Calcasa onderzocht ook hoeveel woningen in Nederland op papier in prijs zijn gestegen sinds hun aanschaf. Voor de helft van de woningen geldt dat zij bij verkoop minstens 20% meer waard zouden zijn. Dit komt neer op een virtuele winst van gemiddeld 43 duizend euro. CALCASA WOX 2017 K3 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 291 Calcasa WOX Top 15 Steden Index (1995=100) 337 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen 2017 K3 Bron: WOX Monitor Calcasa J-O-J prijsverandering WOX 7,8% K-O-K prijsverandering WOX 2,4% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 6,4% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2017 K4 8,5% Voorspelling K-O-K 2017 K4 1,9% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 14,6% Verbetering betaalbaarheid J-O-J -2,0% Verbetering betaalbaarheid K-O-K -1,9% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 277 J-O-J verandering aantal woningverkopen 14,6% K-O-K verandering aantal woningverkopen 0,3% *woningvoorraad 1 januari 2017, gemeentelijke indeling 2016 1
The WOX Quarterly Q3 2017 - Woningwaarde en prijsontwikkelingen Gemiddelde woningwaarde blijft stijgen De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 291 punten. Gemiddelde woningwaarde: 278 duizend euro. o K-O-K prijsverandering: +2,4%. o J-O-J prijsverandering: +7,8%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 295 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +2,0%. o J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +6,9%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 233 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +3,6%. o J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +11,0%. 280 260 Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa 240 0% 220-5% 200 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-10% Gemiddelde woningprijs (x 1.000) Prijsverandering 4% 3% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één- en meergezinswoningen in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa 2% 1% 0% 15K2 15K3 15K4 16K1 16K2 16K3 16K4 17K1 17K2 17K3 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2
The WOX Quarterly Q3 2017 - Segment analyse en prijsontwikkelingen Woningen van 250 tot 350 duizend euro stijgen het hardst Het afgelopen jaar is de waarde het meest gestegen in de prijsklasse 250 tot 350 duizend euro; de waarde steeg voor deze woningen met 8,6%, gevolgd door de prijsklasse 150 tot 250 duizend euro met 8,2%. Woningen in de prijsklasse meer dan 500 duizend euro stegen het minst in waarde; de prijs van deze woningen nam het afgelopen jaar met 5,9% toe. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Tabel 2a Minder dan 150.000 7,3% 150.000 tot 250.000 8,2% 250.000 tot 350.000 8,6% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland 350.000 tot 500.000 7,1% Meer dan 500.000 5,9% Alle woningen 7,8% Grootste waardestijging oudere appartementen De gemiddelde appartementswaarde is met 11,0% toegenomen het afgelopen jaar. Vooral oudere appartementen met een bouwjaar tot 1944 zijn met een jaar-op-jaarontwikkeling van 11,5% het meest in waarde toegenomen. De grootste prijsstijgingen zijn voor woningen met een bouwjaar tot 1944. Deze categorie woningen nam met 9,6% in waarde toe het afgelopen jaar. J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot 1944 1945-1979 1980-2000 >2000 Totaal (Half-) Vrijstaand 7,6% 5,3% 4,9% 6,6% 6,1% Hoek/rijwoning 8,4% 7,3% 6,5% 7,1% 7,3% Appartement 11,5% 10,5% 11,4% 10,4% 11,0% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Totaal 9,6% 7,9% 7,6% 8,6% 7,8% Voorspellingen voor het vierde kwartaal 2017 Voorspelling woningprijsontwikkeling K-O-K (2017K4 t.o.v. 2017K3) WOX: alle woningen: 1,9% Voorspelling woningprijsontwikkeling J-O-J (2017K4 t.o.v. 2016K4) WOX: alle woningen: 8,5% alle eengezinswoningen: 7,6% alle meergezinswoningen: 11,5% en per landsdeel J-O-J: West-Nederland: 10,7% Noord-Nederland: 5,5% Oost-Nederland: 6,1% Zuid-Nederland: 5,7% 3
The WOX Quarterly Q3 2017 - themabericht Woningverkoper maakt gemiddeld 32 duizend euro winst In 2017 is driekwart van de woningen met winst verkocht: hun verkoopsom lag in 2017 hoger dan de oorspronkelijke aankoopsom. Een kwart van deze verkochte woningen heeft zelfs een winstmarge van 40% of hoger. Woningverkopers maakten dit jaar gemiddeld 32 duizend euro winst. Desondanks zijn er in 2017 toch nog 25 duizend woningen met verlies verkocht. Bij het onderzoek is geen rekening gehouden met inflatiecorrectie en overdrachtsbelasting. 100% 75% Percentage woningen met winst verkocht in 2017, naar aankoopjaar Figuur 3 Percentage van de in 2017 verkochte woningen waarvan de verkoopprijs hoger is dan de aankoopprijs, gesplitst naar winstmarge. 50% 25% 0% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Tenminste 0% winst Tenminste 10% winst Tenminste 20% winst Tenminste 30% winst Tenminste 40% winst Woningverkopers in Noord-Holland zijn het beste af: zij maakten gemiddeld 75 duizend euro winst. In Flevoland daarentegen ligt de gemiddelde winst met 14 duizend euro het laagst. 2008 slechtste aankoopjaar De winstmarges verschillen per aankoopjaar. Het slechtste aankoopjaar is 2008: slechts de helft van de woningen die in dat jaar zijn gekocht, is in 2017 met winst verkocht. Woningkopers die in 2008 een woning in Gelderland hebben gekocht hebben het niet getroffen: bij verkoop lijden zij een gemiddeld verlies van 13 duizend euro. 2008 was ook het jaar waarin de gemiddelde woningwaarde piekte op 262 duizend euro. Na het dieptepunt in 2013 ligt de woningwaarde nu pas weer boven de piek van 2008. Gemiddelde gerealiseerde winst per provincie totaal en met aankoopjaar 2008 Figuur 4 75.000 50.000 Gemiddelde gerealiseerde winst per provincie totaal en met aankoopjaar 2008 25.000 0 GR FR DR OV GE UT NH ZH ZE NB LI FL - 25.000 Gerealiseerde winst met aankoopjaar 2008 Gerealiseerde winst totaal 4
The WOX Quarterly Q3 2017 - themabericht Helft woningen zou bij verkoop minstens 20% meer waard zijn Bijna alle woningen (96%) zijn op papier in prijs gestegen sinds hun aanschaf en staan daarmee op virtuele winst. De helft hiervan zou bij verkoop minstens 20% meer waard zijn. Dit is gemiddeld 43 duizend euro. Bij een kwart van de woningen is de virtuele winst zelfs meer dan 100 duizend euro. De gemiddelde virtuele winst is met 89 duizend euro het hoogst in Noord- Holland en het laagst in Limburg met 17 duizend euro (zie figuur 5). Het aantal woningverkopers dat bij verkoop verlies zou lijden, is teruggelopen van 340 duizend in het eerste kwartaal naar 213 duizend in het derde kwartaal van 2017. Gemiddelde virtuele winst naar aankoopjaar, per provincie 180.000 140.000 Figuur 5 Gemiddelde virtuele winst naar aankoopjaar, per provincie 100.000 60.000 20.000-20.000 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 GR FR DR OV GE UT NH ZH ZE NB LI FL 3,5 miljoen woningen zouden bij verkoop minstens 10% meer waard zijn. Deze woningen staan vooral in de provincies Noord-Holland (89%), Utrecht (86%) en Zuid-Holland (81%) (zie figuur 6). Bijna 2 miljoen woningen zijn op papier 40% of meer in waarde gestegen. In Noord-Holland geldt dit voor meer dan de helft van de woningen. Limburg en Flevoland blijven achter: in beide provincies is ongeveer een kwart van de woningen 40% of meer in prijs gestegen. Percentage woningen met virtuele winst per provincie 100% 75% Figuur 6 Percentage woningen met virtuele winst per provincie 50% 25% 0% GR FR DR OV GE UT NH ZH ZE NB LI FL Tenminste 0% winst Tenminste 10% winst Tenminste 20% winst Tenminste 30% winst Tenminste 40% winst 5
The WOX Quarterly Q3 2017 - themabericht Grote verschillen in virtuele winst tussen gemeenten In figuur 7 links is te zien dat in 20 Nederlandse gemeenten de woningen op papier gemiddeld meer dan 100 duizend euro in waarde zijn gestegen. Deze gemeenten liggen allen rond Amsterdam en Utrecht. Utrecht zelf valt net buiten deze categorie met een gemiddelde virtuele winst van 85 duizend euro. In figuur 7 rechts is voor elke gemeente weergegeven welk percentage woningen op minimaal 10% virtuele winst staat. Voor 40 gemeenten geldt dat 80% van de woningen op minimaal 10% virtuele winst staat. Deze 40 gemeenten bevinden zich vooral in de Randstad. Figuur 7 Gemiddelde virtuele winst per gemeente (links) Percentage woningen met minstens 10% virtuele winst per gemeente (rechts) 131 duizend euro gerealiseerde winst in Amsterdam Huizenbezitters in Amsterdam verkochten dit jaar hun woning voor gemiddeld 131 duizend euro boven de oorspronkelijke aankoopprijs. Ook in het slechtere aankoopjaar 2008 wordt in Amsterdam nog altijd gemiddeld 85 duizend euro winst gemaakt (zie figuur 8). Na de vorige piek in 2008 zijn woningen gekocht tijdens het dieptepunt van de crisis in 2013 met 150 duizend euro het meest winstgevend. Maar ook een recentere aankoop uit 2015 levert nog altijd gemiddeld 116 duizend euro winst op. Gemiddelde winst naar aankoopjaar in Amsterdam 275.000 225.000 Figuur 8 Gemiddelde winst naar aankoopjaar in Amsterdam 175.000 125.000 75.000 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Gemiddelde winst naar aankoopjaar in Amsterdam 6
The WOX Quarterly Q3 2017 - Prijsontwikkeling naar regio Woningprijzen stijgen het hardst in de Randstad De prijzen stegen het hardst in Noord-Holland. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 10,5% ten opzichte van vorig jaar. Met een waardestijging van 11,8% stegen appartementen in de provincie Noord-Holland fors in waarde. Ook eengezinswoningen werden daar het afgelopen jaar aanzienlijk meer waard (9,6%). De geringste waardestijging vond plaats in de provincies Limburg (3,8%) en Zeeland (4,0%). 3e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2017 eengezins- meergezins- (jaar-op-jaar) woningen woningen Groningen 211.000 182.000 6,2% Friesland 207.000 160.000 6,3% Drenthe 224.000 170.000 4,3% Tabel 3 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa Overijssel 236.000 159.000 5,0% Flevoland 234.000 220.000 8,1% Gelderland 286.000 189.000 5,5% Utrecht 402.000 248.000 8,4% Noord-Holland 380.000 347.000 10,5% Zuid-Holland 326.000 205.000 9,8% Zeeland 213.000 179.000 4,0% Noord-Brabant 296.000 204.000 6,3% Limburg 228.000 156.000 3,8% Nederland 295.000 233.000 7,8% Woningprijzen 12% hoger in regio Groot-Amsterdam Grootste stijger op jaarbasis is de COROP-regio Groot-Amsterdam. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 11,8%. Appartementen in die regio werden maar liefst 12,1% meer waard. Eengezinswoningen stegen met 11,4% in waarde. Op de tweede plek staat de regio Agglomeratie s-gravenhage met een j-o-j ontwikkeling van 11,3%. Eengezinswoningen werden 10,3% meer waard en appartementen 12,3%. De COROP regio s met de laagste ontwikkeling zijn Zuid-Limburg en Noord-Overijssel met respectievelijk 2,5% en 2,9%. In 30 van de 40 COROP-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5%. 7
The WOX Quarterly Q3 2017 - Betaalbaarheid Betaalbaarheid stijgt licht In het tweede kwartaal werd gemiddeld 14,6% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. De betaalbaarheid steeg licht het afgelopen jaar: o J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: +2,0%. o K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: +1,9%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 9 30 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Bron: WOX Monitor Calcasa 25 20 15 10 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Figuur 10 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. Bron: WOX Monitor Calcasa * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 8
The WOX Quarterly Q3 2017 - Woningverkopen en looptijden Aantal woningverkopen blijft hoog Het aantal woningverkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 277 duizend. Dit is een toename van 14,6% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het aantal woningverkopen op jaarbasis ligt boven de laatste piek van 2006; toen lag het aantal woningverkopen op 246 duizend. o J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +14,6%. o K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +0,3%. Aantal woningverkopen en veranderingen 300.000 250.000 200.000 150.000 20% 10% 0% -10% Figuur 11 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. 100.000 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-20% Aantal woningverkopen op jaarbasis K-O-K verandering aantal woningverkopen Verkoop vrijstaande woningen stijgt het hardst De verkoop van vrijstaande woningen stijgt het hardst met 21,8%, maar ook semi-vrijstaande woningen worden meer verkocht. De verkoop van appartementen nam slechts met 10,1% toe. Dit wordt mede veroorzaakt door een sterk krimpend aanbod van appartementen. Ontwikkeling (J-O-J) Transacties per woningtype 2016K3 2016K4 2017K1 2017K2 2017K3 Vrijstaand 18,6% 24,0% 27,4% 28,4% 21,8% Semi-vrijstaand 11,9% 20,4% 25,0% 24,1% 19,5% Tabel 4 Jaar-op-jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa Hoekwoning 12,1% 15,8% 20,0% 19,2% 15,3% Tussenwoning 16,0% 20,0% 21,4% 19,1% 14,0% Appartement 21,6% 23,1% 21,1% 16,9% 10,1% Totaal 17,2% 21,1% 22,4% 20,3% 14,6% 9
The WOX Quarterly Q3 2017 - Woningverkopen en looptijden Woningverkoop duurste prijsklasses stijgen het hardst De verkoop van woningen in de twee duurste prijsklasses is het sterkst gestegen in het afgelopen jaar. De prijsklasse 350 tot 500 duizend euro steeg met 39,1% en de klasse boven de 500 duizend euro met 36,9%. In Landsdeel Oost zijn vooral meer dure woningen (>500 duizend euro) verkocht (58,5%). Ook in het zuiden is dit segment gestegen met 51,7%. In West-Nederland steeg de verkoop van woningen in de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro (31,5%) het hardst. In West-Nederland is de verkoop van goedkope woningen (prijsklasse 75 tot 150 duizend euro) gedaald met 11,7%. Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 60% 40% 20% 0% Figuur 12 Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in K3 2017 ten opzichte van K3 2016 Bron: WOX Monitor Calcasa -20% Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland 75.000-150.000 150.000-250.000 250.000-350.000 350.000-500.000 > 500.000 41% transacties valt in klasse 150 tot 250 duizend euro 41% van de transacties in het afgelopen jaar valt in de prijsklasse 150 tot 250 duizend euro (zie figuur 13). Het percentage transacties in de prijsklasse 75 tot 150 duizend euro is in vier jaar tijd terug gelopen van 28% naar 18%. Het segment 350 tot 500 duizend euro is in vier jaar toegenomen van 7% naar 12%. 100% 75% Verdeling transacties naar prijsklasse Figuur 13 Verdeling transacties naar prijsklasse op jaarbasis in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa 50% 25% 0% '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 minder dan 75.000 euro 75.000 tot 150.000 euro 150.000 tot 250.000 euro 250.000 tot 350.000 euro 350.000 tot 500.000 euro meer dan 500.000 euro 10
The WOX Quarterly Q3 2017 - Moeilijk verkoopbare woningen Hoogste marktliquiditeit in Groot-Amsterdam Het COROP-gebied Groot-Amsterdam heeft met 8,3% het hoogste percentage van de koopvoorraad verkocht het afgelopen jaar. Op de tweede en derde plek staan Den Haag (8,1%) en Groot-Rijnmond (7,2%). Oost-Groningen heeft samen met Delfzijl en Midden-Limburg de laagste marktliquiditeit met 5,0%. Percentage Percentage koopvoorraad koopvoorraad COROP-gebied verkocht per jaar COROP-gebied verkocht per jaar Groot-Amsterdam 8,3% Oost-Groningen 5,0% s-gravenhage 8,1% Delfzijl en omgeving 5,0% Groot-Rijnmond 7,2% Midden-Limburg 5,0% Overig Groningen 7,1% Noord-Limburg 5,3% Haarlem 7,0% Achterhoek 5,4% Het Gooi en Vechtstreek 7,0% Zuid-Limburg 5,4% Arnhem/Nijmegen 6,7% Twente 5,5% Utrecht 6,7% IJmond 5,7% Veluwe 6,5% Zuidwest-Friesland 5,8% Flevoland 6,5% Zuidoost-Friesland 5,8% Tabel 5 Marktliquiditeit: percentage koopvoorraad verkocht laatste jaar Bron: WOX Monitor Calcasa Figuur 14 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa 11
The WOX Quarterly Q3 2017 - Marktliquiditeit Marktliquiditeit: meer verkocht dan aangeboden De marktliquiditeit (verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht) heeft een factor van 0,5. Vorig jaar betrof deze verhouding 0,8. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 277 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: +14,6% Aanbod van woningen in K3 2017: 139 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: -25,8% De marktliquiditeit is het beste in gemeente Diemen met een factor 0,17. In de gemeente Veendam is de marktliquiditeit het laagst met een factor 1,43 gevolgd door de gemeente Oldambt met 1,41. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen 300.000 250.000 200.000 Figuur 15a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2012-2017 Bron: Kadaster, Jumba.nl 150.000 100.000 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Randstad : aanbod versus verkopen 120.000 100.000 80.000 Figuur 15b Marktliquiditeit: jaarlijks aantal verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode 2012-2017 Bron: Kadaster, Jumba.nl 60.000 40.000 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 6,5% voor heel Nederland. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 6,0%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 8,0% Het aandeel bestaande koopwoningen woningen dat het afgelopen jaar is verkocht, is het hoogst in de gemeente Diemen met 11,8%. Dit aandeel was het afgelopen jaar het laagst in de gemeente Edam- Volendam waar 3,3% van de bestaande voorraad koopwoningen van eigenaar is veranderd. 12
The WOX Quarterly Q3 2017 - Marktliquiditeit Figuur 16 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Bron: Kadaster, Jumba.nl Figuur 17 Woningprijsontwikkeling alle woningen per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2017 t.o.v. het derde kwartaal 2008 Bron: WOX Monitor Calcasa 13
The WOX Quarterly Q3 2017 - Hypotheekmarkt Aantal verstrekte hypotheken blijft toenemen Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 343 duizend.»» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +11,6%.»» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +1,0%. Aantal hypotheken en veranderingen 650.000 500.000 20% 10% Figuur 18 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 350.000 0% 200.000-10% 50.000 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-20% Aantal verstrekte hypotheken K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal executieverkopen neemt af Aantal executieverkopen op jaarbasis: 1.357. o J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: -34,2%. o K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: -9,0%. Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen is 0,5%. Het hoogste aandeel executieverkopen (2,1%) kent de gemeente Heerlen. Het laagste aandeel executieverkopen (0,0%) kent de gemeente Katwijk. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Aantal executieverkopen Figuur 19 3.000 2.500 2.000 2,0% 1,5% 1,0% Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 1.500 0,5% 1.000 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 14
The WOX Quarterly Q3 2017 Afname aantal huishoudens met betalingsachterstanden Sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met 202% gestegen. Momenteel zijn er 91 duizend huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek. Dit is een afname van 15,6% ten opzichte van een jaar geleden. Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek 130.000 Figuur 20 Aantal consumenten met een lopende betalingsachterstand op de hypotheek Bron: BKR 100.000 70.000 40.000 10.000 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Verkoop nieuwbouwwoningen neem toe In het vierde kwartaal van 2016 werden 9 duizend nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is een toename van de verkoop van 5,9% ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. Voor het jaar 2016 is de nieuwbouwverkoop uitgekomen op 34 duizend. Dit is een stijging van 9,7% ten opzichte van 2015. Figuur 21 Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland Bron: Neprom 15
The WOX Quarterly Q3 2017 - Commercieel vastgoed Bedrijfsruimteindex stijgt met 4% De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gestegen met 3,4% De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 92 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2017. De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 3,4%. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 123 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gedaald met 6,7% De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 97 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2017, wat neerkomt op een daling van 6,7% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 149 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde bedrijfsruimteindex is gestegen met 4,0% De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 96 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2017, wat neerkomt op een stijging van 4,0% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 58 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indices (2001Q4 = 100) Figuur 22 130 120 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) 110 100 90 80 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001K4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) 92 123 3,4% 1,1% Winkels (RPI) 97 149-6,7% -5,7% Bedrijfsruimten (IPI) 96 58 4,0% 5,2% Tabel 6 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL 16
The WOX Quarterly Q3 2017 - Commercieel vastgoed Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur 23 200 160 120 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL 80 40 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 17
The WOX Quarterly Q3 2017 - Overzicht Nederlandse woningmarkt Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Tabel 7 Amsterdam 424.000 84.000 340.000 29% 70% 833.620 456.460 13.422 Rotterdam 311.000 104.000 207.000 35% 63% 629.610 318.220 9.866 Den Haag 253.000 68.000 185.000 42% 55% 519.990 255.780 9.539 Utrecht 149.000 73.000 76.000 45% 53% 338.970 174.760 6.035 Kengetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Groningen 99.000 39.000 61.000 38% 61% 200.950 121.160 3.837 Eindhoven 107.000 74.000 33.000 46% 53% 224.760 114.610 3.851 Provincies Groningen 275.000 194.000 81.000 55% 44% 583.720 290.290 9.479 6.139 Friesland 296.000 254.000 42.000 61% 38% 646.040 287.250 10.856 6.942 Drenthe 219.000 190.000 29.000 65% 34% 488.630 213.000 8.638 5.966 Overijssel 494.000 402.000 91.000 60% 39% 1.144.280 490.680 17.301 9.610 Flevoland 163.000 135.000 28.000 64% 35% 404.070 166.700 6.799 3.114 Gelderland 886.000 713.000 173.000 59% 39% 2.035.350 895.700 32.868 18.488 Utrecht 548.000 370.000 178.000 57% 41% 1.273.610 572.960 21.126 7.524 Noord-Holland 1.300.000 717.000 583.000 50% 49% 2.784.850 1.327.940 45.861 16.183 Zuid-Holland 1.657.000 891.000 766.000 51% 48% 3.622.300 1.671.420 59.416 25.010 Zeeland 184.000 155.000 28.000 65% 34% 381.250 171.900 7.426 5.110 Noord-Brabant 1.096.000 877.000 219.000 61% 38% 2.498.750 1.111.510 40.740 23.865 Limburg 525.000 417.000 108.000 59% 39% 1.116.260 521.440 16.506 10.568 Nederland 7.641.000 5.309.000 2.333.000 56% 43% 16.979.120 7.720.790 277.016 138.520 Woningvoorraad 30% 13% 57% Aantal koopwoningen Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 1-jaars prijsontwikkeling grote steden 18% 15% 12% 9% 6% 3% Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Figuren 24 & 25 Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa Hypotheekcijfers 0% Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Eindhoven Nederland Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers Tabel 8 & Figuur 26 Q3 2017 Aantal J-O-J NHG verkopen 29.600-4,8% Executieverkopen met verlies 495-40,9% HH betalingsproblemen 90.600-15,6% Hypotheekverkopen (jaarlijks) 343.038 11,6% Totale hypotheekschuld (mld) 669,1 1,1% -1,7% -1,5% -1,5% -1,2% -0,8% 3,7% 2,0% 0,7% 0,4% 0,5% ING Bank Obvion Aegon Nationale Nederlanden Rabobank Achmea ABN AMRO Bank ASR Bank Argenta spaarbank Lloyds Bank Bron tabel links: NHG, BKR, DNB Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2017) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2010-2017) Figuren 27 & 28 120 110 8% 6% 300 275 700 675 Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, DNB 100 4% 250 650 90 2% 225 625 80 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '17 '17 Q1 Q2 Q3 BNP Inflatie (%) Werkloosheid (%) 0% 200 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 WOX (1995=100) Hypotheekschuld (mld euro) 600 18
The WOX Quarterly Q3 2017 Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen 241.000 201.000 180.000 182.000 211.000 Friesland 265.000 195.000 164.000 152.000 207.000 Drenthe 298.000 210.000 175.000 162.000 224.000 Tabel 9 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Overijssel 347.000 228.000 206.000 195.000 236.000 Flevoland 382.000 277.000 211.000 199.000 234.000 Gelderland 403.000 280.000 235.000 215.000 286.000 Utrecht 681.000 469.000 341.000 318.000 402.000 Noord-Holland 531.000 437.000 331.000 304.000 380.000 Zuid-Holland 512.000 391.000 299.000 278.000 326.000 Zeeland 289.000 201.000 176.000 168.000 213.000 Noord-Brabant 436.000 300.000 256.000 238.000 296.000 Limburg 327.000 215.000 198.000 191.000 228.000 Nederland 390.000 292.000 260.000 248.000 295.000 portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen 166.000 159.000 163.000 176.000 182.000 Friesland 155.000 142.000 150.000 153.000 160.000 Drenthe 158.000 148.000 147.000 180.000 170.000 Overijssel 148.000 153.000 165.000 164.000 159.000 Tabel 10 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Flevoland 202.000 174.000 176.000 181.000 220.000 Gelderland 180.000 168.000 181.000 202.000 189.000 Utrecht 231.000 208.000 246.000 254.000 248.000 Noord-Holland 262.000 247.000 309.000 368.000 347.000 Zuid-Holland 178.000 180.000 211.000 209.000 205.000 Zeeland 191.000 204.000 164.000 167.000 179.000 Noord-Brabant 202.000 186.000 201.000 212.000 204.000 Limburg 156.000 142.000 159.000 165.000 156.000 Nederland 196.000 190.000 225.000 259.000 233.000 19
The WOX Quarterly Q3 2017 Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 780 Delfzijl 152 Wassenaar 603 Oldambt 159 Heemstede 575 Heerlen 166 Gooise Meren 474 Veendam 167 Tabel 11 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1.000 euro) De Bilt 456 Leeuwarden 168 Wijdemeren 442 Terneuzen 169 Zeist 429 Kerkrade 170 Utrechtse Heuvelrug 422 Brunssum 170 Amsterdam 420 Franekeradeel 173 Bergen (NH.) 417 Dongeradeel 178 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Amstelveen 12,2% Stein 1,9% Diemen 12,2% Eijsden-Margraten 2,1% Rotterdam 12,1% Kerkrade 2,2% Amsterdam 11,9% Landgraaf 2,2% Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Purmerend 11,8% Meerssen 2,3% Rijswijk 11,7% Zwartewaterland 2,5% Haarlemmermeer 11,6% Sittard-Geleen 2,5% Edam-Volendam 11,6% Heerlen 2,6% Uithoorn 11,6% Beek 2,6% 's-gravenhage 11,5% Brunssum 2,7% 20
The WOX Quarterly Q3 2017 Figuur 29 Gemiddelde woningprijs per COROP-regio in Nederland in het derde kwartaal van 2017 (in euro s) Figuur 30 Woningprijsontwikkeling per COROP-regio in het derde kwartaal van 2017 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 21
The WOX Quarterly Q3 2017 Figuur 31 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2017 (in euro s) Figuur 32 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2017 t.o.v. derde kwartaal 2016 (in %) 22
The WOX Quarterly Q3 2017 De WOX Monitor: woningmarktcijfers tot op buurtniveau Meer informatie over o.a. transacties, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Meer dan 1000 variabelen zijn opgenomen. Vraag een demo aan via: info@calcasa.nl Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer ( CPA ). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Vraag een demo-versie aan via: info@calcasa.nl 23
The WOX Quarterly Q3 2017 Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Zie: www.calcasa.nl Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen), Värderingsdata (Zweden), CRIF (Italië), Tinsa (Spanje), On-Geo (Duitsland) en On-Geo (Oostenrijk). 24