nr 1/2012 belanghoudersblad van woonbron Hart voor Wonen Presteren naar vermogen Aan dit nummer werkten mee: Coert Beerman, George Gerards, Ton van der Leck, Liesbeth Marchesini, Marjan Olyslager, Hans Oranje, Johan Over de Vest, Karin Schrederhof, Bianca Seekles, Rob Vester en Audrey de Werker.
artikel liesbeth marchesini directeur Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland 2 Halen woningcorporaties er financieel uit wat erin zit? Voor de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland is het een wezenlijke vraag om corporaties te kunnen beoordelen op hun maatschappelijke prestaties. Om dat presteren naar vermogen adequaat te meten, breidde de Stichting recent de beoordeling op dit punt uit. Directeur Liesbeth Marchesini: Vermogen voldoende inzetten is niet meer voldoende, we kijken nu ook naar financiële continuïteit. Lees meer op de website www.visitaties.nl De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) beoordeelt woningcorporaties op hun maatschappelijke prestaties volgens de uitkomsten van een vaste visitatiemethodiek. Liesbeth Marchesini: Presteren naar vermogen is een van de onderdelen. Verder kijken we naar de ambities van corporaties, de opgaven en de mening van stakeholders zoals gemeenten en huurdersorganisaties. Ook vormen we een oordeel over de governance van de corporatie: hoe zit het bijvoorbeeld met de kwaliteit van het interne toezicht? verfijning De huidige methodiek van SVWN is een verfijning van het visitatiesysteem dat de Auditraad Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties in de periode 2006-2007 ontwikkelde. Onder leiding van professor Van der Schaar werd onder andere het onderdeel presteren naar vermogen uitgebreid. Marchesini: We beoordelen niet meer alleen of de corporatie haar vermogen wel voldoende inzet en of ze dat goed kan beargumenteren. We kijken nu ook of de financiële continuïteit en het financieel beheer in orde zijn. Is de vermogenspositie bijvoorbeeld voldoende en heeft de corporatie voldoende middelen? Is er sprake van een professionele planning- en controlcyclus? Heeft de corporatie haar treasury op orde en verankerd? Ook kijken we of de corporatie doelmatig is. Volgens Marchesini was die verfijning nodig. Een corporatie moet haar vermogen maximaal inzetten voor maatschappelijke prestaties. Maar daarmee mag haar voortbestaan niet in gevaar komen. Door te kijken naar financiële continuïteit, financieel beheer en doelmatigheid kunnen we ons daar een goed oordeel over vormen. De economische crisis waarin corporaties kampen met teruglopende investeringsmiddelen, maakt zo n uitgebreide beoordeling extra actueel. visitatiecommissie SVWN voert de visitaties niet zelf uit, dat gebeurt door één van de door de stichting geaccrediteerde adviesbureaus. In het verleden, vertelt Marchesini, hanteerden bureaus hun eigen meetschaal. Daardoor kwam het voor dat de ene corporatie
3 Eruit halen wat erin zit een 7 scoorde op presteren naar vermogen, terwijl de andere corporatie voor een vergelijkbaar resultaat een 6 kreeg. Om dit probleem te tackelen, is er een uniforme meetschaal met vaste ijkpunten ontwikkeld die alle bureaus moeten gebruiken. Dat vereenvoudigt ook de onderlinge vergelijking van de uitkomsten. Marchesini geeft een voorbeeld: Een meetpunt bij vermogensinzet is dat de corporatie haar vermogen beargumenteerd inzet. IJkpunt is een goed onderbouwde visie, bijvoorbeeld met behulp van de transparantiemethodiek of een maatschappelijke kosten-batenanalyse. bronnen Voor een visitatie gebruikt een geaccrediteerd bureau meerdere bronnen. Marchesini: Bij presteren naar vermogen kun je denken aan de Oordeelbrief van de minister en de Solvabiliteitsbrief. Maar ook aan jaarverslagen van de corporaties, bedrijfswaardeberekeningen, accountantsverslagen en beoordelingen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Niet alle onderdelen wegen hierbij even zwaar. De vermogensinzet blijft met 40% het zwaarst wegen. Financiële continuïteit, financieel beheer en doelmatigheid zijn elk goed voor 20%. Hieruit rolt een gemiddeld cijfer dat gevoegd wordt bij de cijfers voor presteren naar ambities, presteren naar opgaven, het oordeel van belanghebbenden en governance. Marchesini: In het uiteindelijke oordeel wegen al deze onderdelen even zwaar mee. uitkomsten Een visitatie gebeurt elke vier jaar en inmiddels is circa 90% van de corporaties ten minste eenmaal gevisiteerd. SVWN ontvangt het eindrapport en beoordeelt het op consistentie, transparantie van het oordeel en de manier waarop de methodiek is gebruikt. Hierna volgt openbaarmaking. SVWN publiceert alle visitatierapporten op haar website www.visitaties.nl. De visitatie is geen wettelijk voorschrift, maar is wel verplicht voor alle corporaties die de Aedes-code hebben ondertekend. Marchesini: Wat betreft presteren naar vermogen zijn de uitkomsten verschillend. Veel corporaties scoren goed, sommigen op onderdelen minder. Ze geeft een paar voorbeelden: Bij financieel beheer zien we meestal wel een professionele planning, maar die wordt niet altijd ook zo uitgevoerd. Monitoring en eventuele bijsturing ontbreken. Verder zien we verschillen in doelmatigheid. Sommige corporaties kunnen verantwoord besparen door goed te kijken naar hun bedrijfslasten, zoals personeelskosten. Marchesini is tevreden over de verfijning van het onderdeel presteren naar vermogen. Maar maatschappelijke ontwikkelingen kunnen natuurlijk zorgen voor een verdere aanscherping van de beoordeling. We kijken nu bijvoorbeeld nog niet specifiek naar de derivatenportefeuille van een corporatie, wel of de treasury naar professionele maatstaven op orde is. over de stichting visitatie woningcorporaties nederland De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) werd in 2009 opgericht door vijf initiatiefnemers: het (voormalige) ministerie van Wonen, Werken en Integratie, Aedes, de Vereniging Nederlandse Woonbond, de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Doel van de Stichting is het ontwikkelen, beheren en borgen van een objectief en onafhankelijk stelsel van visitaties voor woningcorporaties. Ook accrediteert SVWN bureaus die de visitaties uitvoeren, publiceert ze visitatierapporten en bevordert ze kennis over visitaties bij corporaties. Tekst: Karl Bijsterveld, Foto: Lou Wolfs
artikel coert beerman en audrey de werker directievoorzitter Rabobank Rotterdam en sectorspecialist woningbouwcorporaties bij Rabobank International Twitter: @Rabobank @RaboRotterdam De financiële kaders van corporaties veranderen fors. Teruglopende woningverkopen en de vennootschapsbelasting trekken een zware wissel op de kasstromen. Ook Europese staatssteunregels beïnvloeden de financieringsmogelijkheden. Hoe kunnen corporaties in dit veranderende speelveld blijven presteren naar vermogen? We vragen het Coert Beerman, directievoorzitter Rabobank Rotterdam, en Audrey de Werker, sectorspecialist woningbouwcorporaties bij Rabobank International. We willen partners in business blijven. In goede en in slechte tijden. Het zal weinigen zijn ontgaan dat de financiële middelen van woningcorporaties flink onder druk staan. Belangrijke oorzaak: dalende woningverkopen. Tel daar de integrale vennootschapsbelasting en het straks verplicht meebetalen aan de huurtoeslag bij op, en het is duidelijk dat de financiële positie van corporaties kwetsbaar is. Om te kunnen blijven presteren naar vermogen vereist dat volgens Coert Beerman en Audrey de Werker eerst een strategische heroriëntatie van corporaties. Beerman: Het takenpakket van corporaties is de laatste jaren behoorlijk uitgedijd. Ze bouwden niet alleen voor de lagere- en middeninkomens, maar ook voor de hogere. Verder investeerden ze in commercieel en maatschappelijk vastgoed. Gemeenten verwachtten dat ook van hen. De Werker: Maar anno 2012 is een al te breed palet niet meer realistisch. We vinden dat corporaties weer meer moeten focussen op hun kernactiviteiten: betaalbare huisvesting realiseren voor mensen met lagere inkomens. Daarnaast doen corporaties er goed aan te investeren in het waardebehoud van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld door verduurzaming. Betekent dit dat bouwen in de vrije sector helemaal uit den boze is? De Werker: Nee, maar doe het als corporatie wel selectief. Professionaliseer je ondernemerschap en ga goed na voor wie je precies bouwt. In het verleden zijn er te vaak producten gebouwd waar de klant niet om vroeg. Met kapitaalvernietiging als gevolg. We zien dat corporaties nu wel forse verbeterstappen in hun ondernemerschap maken. geborgde financiering Een zwaarder accent op betaalbare huisvesting voor lagere inkomens, blijft uiteraard wel investeringen vereisen. De Werker: Maar het aantal banken voor geborgde financiering is de afgelopen tijd sterk teruggelopen. De Waterschapsbank en Bank Nederlandse Gemeenten zijn de belangrijkste spelers, wat financiering in dit segment kwetsbaar maakt. Corporaties zoeken daarom alternatieve investeerders. Als voorbeeld noemt ze Ymere, die zich via een Euro Medium Term Notes (EMTN)-programma direct wil richten op de kapitaalmarkt. Hierbij wordt in het openbaar direct bij een pensioenfonds (institutionele belegger) of verzekeraar een lening aangetrokken. Voor de Nederlandse corporatiesector is het uniek, zegt De Werker. Door de commotie in de sector ligt dit nu jammer genoeg stil. onderhandse lening Nieuwe Europese richtlijnen staan borging van financiering van vrije sector huurwoningen en commercieel vastgoed door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet langer toe. Corporaties moeten dus vaker de commerciële markt op voor leningen. Maar zijn banken daartoe wel bereid? De Rabobank geeft aan interesse te hebben in het verstrekken van zulke leningen. De Werker: We voeren verkennende gesprekken en hebben inmiddels enkele deals gesloten. Maar veel corporaties zijn zich nog aan het oriënteren, merken we.
11 Corporaties: professionaliseer je ondernemerschap Audrey de Werker Coert Beerman Een financieringsaanvraag hangt volgens Beerman vooral af van het te bouwen project. Het moet een rendabel project zijn. Er moet voldoende cashflow zijn om de rente op de lening te betalen. Als een corporatie dat niet overtuigend aantoont, wordt het een moeilijk verhaal. We behandelen een aanvraag van een corporatie in dat opzicht niet anders dan iedere andere vastgoedfinanciering. Commerciële leningen kunnen ook duurder uitvallen dan leningen via de Waterschapsbank of Bank Nederlandse Gemeenten. De Werker: Hoeveel duurder is moeilijk te zeggen. In de markt hoor je vaak één procentpunt. Maar dat is arbitrair. Het hangt af van de looptijd, de omvang van de financiering en vooral of het een rendabele business case is. private placement en obligaties Net als in het borgbare segment kunnen corporaties ook in het niet-borgbare segment rechtstreeks bij een verzekeraar of pensioenfonds een lening aantrekken. De Werker: Gebeurt dit onderhands en niet openbaar dan noemen we dat een private placement. Voordeel van zo n onderhandse plaatsing is de flexibiliteit in looptijd en omvang. Een ander financieringsalternatief voor corporaties is de uitgifte van obligaties door corporaties aan beleggers. Bij openbaar verhandelbare obligaties bedoeld voor vrije sectorfinanciering, is een beoordeling door een ratingbureau wel raadzaam. Deze rating bepaalt onder andere het rentetarief waartegen een corporatie geld kan aantrekken. De Werker: Zo liet Stadgenoot onlangs als eerste Nederlandse corporatie een rating doen door Standard & Poor s. Beerman: In Engeland financieren zelfs alle corporaties zich zonder borging op de kapitaalmarkt. Alle corporaties hebben een credit rating en geven obligaties uit. Zo n vaart zal het in Nederland niet lopen, denkt Beerman. Het is ook onverstandig, want moet je het kind met het badwater weggooien? Bovendien: wanneer je ineens 85 miljard euro moet herfinancieren op de kapitaalmarkt, moet deze markt het ook kunnen absorberen. Ook leidt het tot grote onderlinge verschillen in de financieringsmogelijkheden van corporaties. Ze krijgen immers niet allemaal een triple A-status. partners Naast corporaties zijn ook voor banken de financieringskaders behoorlijk veranderd. Ze moeten als gevolg van Basel III bijvoorbeeld veel meer kapitaal en liquiditeit aanhouden tegenover hun uitstaande beleggingen. Beerman: Maar ondanks de aangescherpte regels kunnen banken een rol blijven spelen in de financiering van corporaties. Door corporaties te ondersteunen bij de verkoop van huurwoningen en het verstrekken van hypotheken. Maar ook door met inhoudelijke kennis te bemiddelen bij onderhandse leningen of uitgifte van obligaties. De Werker: Voor corporaties willen we partner in business blijven. In goede en in slechte tijden. Tekst: Karl Bijsterveld, Foto: Erno Wientjens