gemeente Eindhoven Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Raadsnummer Og.R5OQ.OOI Inboeknummer ospooao66 Beslisdatum BikW xo juni aoob Dossiernummer Ba4.6sa Raadsvoorstel tot het instemmen met het masterp/an Nimbus (Trade Forum) 1 Inleiding In februari 2002 is er een ontwikkelingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente Eindhoven en TCN (Retail Park Eindhoven) inzake de realisatie van Trade Forum (Family Entertainment Center) in Eindhoven. In deze overeenkomst is afgesproken dat TCN een masterplan voor de 1 fase van het gebied (nu ongeveer 7 ha groot met ca. 110.000 m2) zou opstellen te kenschetsen als een plan met stedenbouwkundige uitgangspunten inclusief de navolgende aspecten: functies met bijbehorende volumes en architectuurrichting; hoofdontsluiting en interne ontsluiting; beeldkwaliteitsplan met massa/hoogte bebouwing; en kwaliteit openbaar gebied; praktische uitvoerbaarheid; parkeeroplossingen. De gemeente heeft een viertal functies aangedragen die in het masterplan opgenomen moesten worden. Het betreft het automuseum Bergeijk, een beurshal, een busterminal en het transferium. Daarnaast zijn ook de andere functies in de ontwikkelingsovereenkomst omschreven, waaronder Asklepion waarvoor parallel aan dit dossier besluitvorming plaatsvindt. TCN heeft ruim een jaar gewerkt aan de invulling van het masterplan, Nimbus genaamd en heeft het plan in april 2003 aangeboden, In voorliggend masterplan Nimbus zijn bovengenoemde aspecten en onderdelen vertaald. Tevens zijn in aanvulling op het masterplan (en de ontwikkelingsovereenkomst) een aantal zaken nader gedetailleerd tussen TCN en de gemeente. Voor de ontwikkeling van Nimbus (Trade Forum) dient daarnaast een milieueffectrapportage te worden opgesteld en dient het bestemmingsplan te worden herzien. Het masterplan vormt de basis voor deze procedures. De resultaten van de MER worden vervolgens waar nodig weer verwerkt in het masterplan en het bestemmingsplan. In dit voorstel wordt de inhoud van masterplan Nimbus omschreven. 2 Probleemstelling De inhoud van het masterplan Nimbus ligt ter besluitvorming voor.
Raadsnummer OP.R5OQ.OOI 3 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes De ligging van T rade Forum vraagt om een bijzondere invulling zowel qua inhoud als verschijningsvorm. De ontwikkeling van het plangebied moet een landmarkfunctie krijgen en gaan functioneren als beelddrager voor het economisch profiel van de stad. Het dient integraal als poort ontwikkeld te worden op basis van de kruising van vervoersstromen ter plaatse. Er is sprake van intensief ruimtegebruik. Met de realisering van Nimbus, inclusief Asklepion, ontstaat er een family entertainment complex waarmee Eindhoven een aantrekkelijke dagattractie verkrijgt. 3a Milieutoets Voor de ontwikkeling van Nimbus dient een milieueffectrapportage te worden opgesteld. Dit is noodzakelijk indien er meer dan 0,5 miljoen bezoekers op jaarbasis worden verwacht. De verwachting is dat Nimbus zelfs ongeveer 2,5 miljoen bezoekers trekt. In de MER zullen geluid, externe veiligheid, lucht, ontsluiting, bereikbaarheid, verkeersveiligheid, landschap, bodem, water, ecologie, energiegebruik en ruimtegebruik worden onderzocht. De startnotitie is inmiddels gereed en in procedure gebracht. 4 Wijze van aanpak I oplossingsrlchting In deze paragraaf wordt de hoofdopzet van het masterplan omschreven. In het masterplan wordt het beoogde kwaliteitsniveau vastgelegd. a Het stedenbouwkundig concept. Nimbus is ontwikkeld als een totaalcompositie. Deze compositie geeft uitdrukking aan Nimbus als een groot evenement en fungeert als een podium hiervoor, Nimbus symboliseert de wolk, het dak dat alle attracties omvat. Hoewel elke attractie een eigen deur krijgt, komt er een voordeur. Deze ligt aan de A2. Het architectonisch concept bestaat uit drie delen: het wolkendak, het landschap en de Valley. De Valley is het centrale plein waar wolkendak en landschap samenkomen. Op de bodem van dit plein bevindt zich een podium voor kleinschalige evenementen. De voordeur van de attracties ligt op verschillend niveau aan dit plein. Tussen dit bebouwde deel waar alle functies zijn ondergebracht en de A2 ligt een 300 meter lange en 50 meter brede voortuin, de Green genaamd. Hieronder ligt een groot deel van de benodigde parkeerplaatsen. In de Green staat de Nimbus kantoortoren (ca. 100 meter), de prominent aanwezige 30 meter hoge Nana en iets zuidelijker het Nimbus hotel. Elke bezoeker komt over de Green de Valley binnen. De Green is de etalage van Nimbus en ligt op 6 meter boven maaiveldniveau op dezelfde hoogte als de A2 en daarmee goed zichtbaar vanaf de snelweg. Nimbus is als een knooppuntstad ontwikkeld. Bezoekers per auto worden met een spiraal en brug over de Noord Brabantlaan vrijwel direct van de afrit van de A2 gehaald en de parkeergarage in geleid, HOV reizigers vinden hun entree via de halte aan de Noord Brabantlaan. Het transferium ligt achter de brug en dicht bij de HOV halte. Voor touringcars is parallel aan de A2
Raadsnummer 03.R503.OOI (6 meter onder het niveau van de A2 en daarmee aan het zicht vanaf de snelweg onttrokken) plaats ingeruimd. Voor een goede verbeelding wordt verwezen naar de pagina s 102 en 103 van het masterplan waar het concept inzichtelijk is gemaakt. b Verkeerskundige oplossing. Omdat de aansluiting nabij Trade Forum op de A2 langer op zich laat wachten (op z n vroegst 2010) dan het moment waarop fase 1 in gebruik is (2007), is nagegaan op welke wijze de bereikbaarheid van Trade Forum kan worden verbeterd. In overleg met Goudappel Coffeng is een oplossing gekozen waarbij het personenverkeer komend vanaf de snelweg of Eindhoven vanaf de noordzijde via de Noord Brabantlaan Nimbus inprikt via een spiraalvormig infrastructureel kunstwerk. Het personenverkeer wordt ongelijkvloers over de Noord Brabantlaan geleid waardoor de belasting op de drukke Noord Brabantlaan minimaal is (immers er ontstaat geen extra opstopping in verband met afslaand verkeer op de Noord Brabantlaan). Dit verkeer komt op 6 meter boven maaiveld via de Green Nimbus binnen en duikt dan het parkeerhuis (in 2 lagen, vanaf maaiveld tot+6 meter boven maaiveld) in. Het verkeer vanuit Veldhoven neemt de rechtsafstrook naar Nimbus en komt op maaiveld niveau het parkeerhuis in. Het verkeer verlaat Nimbus via een ringweg om Nimbus heen uitkomend op de Noord Brabantlaan. Met TCN is overeengekomen dat de kosten van de ongelijkvloerse lus voor rekening en risico van TCN komen onder de voorwaarde dat de gemeente de grond onder de lus inbrengt en daarmee dus de derving aan grondopbrengsten voor haar rekening neemt. Door deze investering verbetert de bereikbaarheid van Nimbus aanzienlijk. Bovendien wordt hiermee de ontsluiting van Meerhoven niet verder belast. Expeditieverkeer komt via de Heistraat c.q. verlengde Meerenakkerweg Nimbus binnen. Aan de westzijde van Nimbus bevindt zich een expeditiehof. Er wordt een ring om Nimbus aangelegd ten behoeve van het expeditieverkeer. Het vrachtverkeer is gescheiden van het personenverkeer. Deze ring is aan het oog (en oor) onttrokken achter een tweede gevel. Touringcars die vakantiereizigers nu op het terrein aan de Fuutlaan ophalen, zullen dit in de toekomst bij Nimbus doen. De touringcars (grotendeels komend uit de richting Eindhoven) rijden via de rotonde Heerbaan weer terug naar de Noord Brabantlaan en komen via de rechtsafstrook op de Noord Brabantlaan Nimbus binnen. De touringcarterminal bevindt zich tussen de A2 en de Green. Deze voorziening vervangt de opstapvoorziening aan de Fuutlaan. In een intentieovereenkomst tussen ANVR (de reizigersorganisatie waarbij vele touringcaroperators zijn aangesloten), TCN en de gemeente wordt dit afgesproken. Het parkeren is voorzien in twee parkeerhuizen: de parkeergarage onder de Green biedt ruimte voor 1.600 parkeerplaatsen, de parkeergarage boven het expeditiehof
Raadsnummer 03.R5OQ.OOI telt 850 parkeerplaatsen. In totaal zijn er dus 2.450 parkeerplaatsen. Dit aantal past bij de nu voorgestelde functies. Van deze parkeerplaatsen zijn 250 parkeerplaatsen bestemd voor het transferium die zo dicht mogelijk bij de HOV halte zijn geprojecteerd. Dit komt overeen met de afspraak die in de ontwikkelingsovereenkomst (februari 2002) met TCN is vastgelegd waarbij de gemeente de taak heeft een transferium te ontwikkelen en te exploiteren in Trade Forum. Echter voor dit transferium zijn geen middelen gereserveerd. Gezien de afspraak die de gemeente in de overeenkomst met TCN heeft gemaakt, wordt voorgesteld de haalbaarheid van een transferium in Trade Forum in de volgende planontwikkelingsfase te onderzoeken (hoe functioneren transferia, zijn er partijen geãŕnteresseerd om de investering en exploitatie over te nemen, wat zijn de kosten van de parkeervoorzieningen en andere aan het transferium verbonden voorzieningen). De bezoeker die met de Phileas komt steekt de Noord Brabantlaan per voetgangersbrug over. De voetganger komt zo via de Green binnen (op+6 meter boven maaiveld). Het is ongewenst de voetgangers via een zebra over de Noord Brabantlaan te leiden in verband met de grote verkeersbelasting op deze weg. Dit is eveneens strijdig met de vereisten waaraan een transferium dient te voldoen. De halte van de Phileas wordt in de middenberm van de Noord Brabantlaan aangelegd. De kosten van de voetgangersbrug maken onderdeel uit van het transferium en dienen in die financiering meegenomen te worden. Hiermee maakt de voetgangersbrug dus onderdeel uit van het haalbaarheidsonderzoek naar het transferium. Mocht het transferium niet haalbaar blijken, dan dient nog wel te worden besloten wat dit betekent voor de voetgangersbrug (in verband met de oversteek van de voetgangers over de Noord Brabantlaan naar Nimbus en de wens dit ongelijkvloers te laten plaatsvinden). c De voorgestelde functies. Het plangebied. In de ontwikkelingsovereenkomst is afgesproken dat er een programma van 90.000 m2 zou worden gerealiseerd. Het plangebied is inmiddels iets vergroot tot ongeveer 7 ha waarbij volgens het masterplan 108.000 m2 bvo gerealiseerd worden. Met de vaststelling van het masterplan zullen ook de nieuwe plangrenzen worden geformaliseerd. De functies Nimbus biedt attracties op het gebied van educatie, leisure, entertainment, detailhandel en business. Het thema van Nimbus is gezond vermaak waarbij de functies te maken hebben met ecologie en/of innovatie. In onderstaand schema zijn de beoogde functies weergegeven.
ÃćâĆňâĂİ automuseum Raadsmrmmer Og.R5OQ.OOI Beoogd programma Beoogde m2 bvo Entertainment (inclusief centrale plein) - bioscoop 11.000 ÃćâĆňâĂİ entertainment center 7.500 ÃćâĆňâĂİ kids play 5.000 - thematische horeca 3.500 - da nee center 3.000 - Asklepion 4.200 - health club, spa, fitness 2.000 20.000 Leisure - verkeerstuin - kartbaan - skating Pm Thematische detailhandel 15.000 Hotel 5.000 Kantoren 20.000 Beurshal - kalehal - congres 1.500 Expo/Business 3.500 Busterminal 7.500 Transferi um 250 pp Totaal 108.700 Uit de tabel kan worden afgelezen dat er een lichte verschuiving binnen de te realiseren vierkante meters functies heeft plaatsgevonden. Het aantal vierkante meters detailhandel is verhoogd en het entertainment cluster is vergroot (bioscoop, het entertainment center, dance hall), het hotel is kleiner. Het grootste verschil zit in het feit dat het beursgebouw is vervallen. Omdat van het entertainment cluster in samenhang met thematische detailhandel een belangrijke aantrekkende werking uitgaat en het thema van het park verder versterken, wordt de aangegeven uitbreiding mogelijk geacht. Voor deze functies blijkt er voldoende economisch draagvlak te bestaan. Zo blijkt de claim die de voorgestelde detailhandel van Nimbus op de omzetten van detailhandel in Eindhoven en de regio legt lager te zijn dan de jaarlijkse autonome groei. Hetzelfde geldt voor de claim die Nimbus legt op de bestedingen in Eindhoven en de regio. Bovendien wordt met de toevoeging van de vierkante meters grootschalige detailhandel van Nimbus ten opzichte van het totale detailhandelsaanbod de landelijke trend gevolgd. Bedacht moet worden dat het profiel van Nimbus door zijn grootschaligheid en
Raadsnummer Og.R5OQ.OOI thematiek anders van aard is dan de detailhandel in de binnenstad. Bovendien vormt het in onderlinge samenhang en in combinatie met onder andere de bioscoop en het entertainment cluster een regionale trekker. In het functioneel planologisch onderzoek wordt dit nader onderbouwd. Wat betreft het beursgebouw is te zien dat deze niet meer in het programma is opgenomen. De huidige eigenaar van het beursgebouw heeft laten weten niet geinteresseerd te zijn in vestiging van het beursgebouw in Nimbus. TCN heeft daarom gekozen voor invulling van deze ruimte door een congres+ faciliteiten, een zgn. kids play (speelparadijs), een dans centrum en een expo c.q showrooms waar producten aan het publiek kunnen worden gepresenteerd. Een invulling die een goed alternatief vormt voor het beursgebouw en goed aansluit bij de thematiek. Ook is de marktruimte in de bioscoopmarkt onderzocht. Gebleken is dat als het bioscoopbezoek het niveau van het bioscoopbezoek van West Europa volgt er ruimte ontstaat voor een bioscoop binnen Nimbus met ca. 2.000 stoelen. Deze toename wordt reeel geacht, omdat het bioscoopbezoek in Nederland al jaren een stijgende trend vertoont. Daarnaast blijkt uit ervaring dat een multiplex tot meer bioscoopbezoek leidt. Over Asklepion vindt parallel aan dit dossier besluitvorming plaats. Ons college heeft eerder ingestemd met de realisatie van Asklepion, waarbij de gemeente zich garant stelt voor de te verkrijgen subsidies. Asklepion past uitstekend bij de thematiek en is een belangrijke trekker. d Landschappelijkeinvulling. Momenteel staan er in fase 1 circa 130 bomen. Monumentale bomen zijn hier niet aanwezig. In Nimbus is veel ruimte voor groen gereserveerd. Het dak van de parkeergarage (de Nimbus Green) wordt gebruikt als groenvoorziening. Ook de Valley is een groen element dat zal bestaan uit inheemse volwassen bomen en groenblijvende struiken en heesters. TCN zal de aanwezige bomen zoveel mogelijk compenseren. Dit is echter waarschijnlijk niet volledig mogelijk in verband met de hoge bebouwingsgraad. Per saldo zullen de niet binnen Trade Forum te compenseren bomen in ieder geval binnen Meerhoven gecompenseerd worden. Vaststelling van het masterplan heeft als rechtstreeks gevolg dat de aanwezige bomen dienen te worden gekapt. Het masterplan is aan het CMO voorgelegd. Ditzelfde geldt eveneens voor de huidige bebouwing in Trade Forum. Een aantal grote percelen dient nog te worden verworven. Het overige deel is grotendeels eigendom van de gemeente en wordt momenteel verhuurd. In verband met de aanstaande ontwikkeling is het van belang dat vrijkomende panden in heel Trade Forum niet meer worden verhuurd, maar bloksgewijs worden gesloopt. Dit is noodzakelijk
wfâż Raadsnummer OQ.R503.OOI om de ontwikkeling conform planning uit te kunnen voeren. De huur van de meeste panden loopt op 1 januari 2004 af. Alle panden staan op de slooplijst. 5 Financiele gevolgen en risico s ln het kader van de bereikbaarheid van Trade Forum wordt een infrastructurele lus aangelegd. Met TCN is afgesproken dat de kosten van de lus zelf (geraamd op 61,5-62 miljoen) voor rekening en risico van hen komen; de gemeente dient de derving van grondopbrengsten van Land Forum (a 6 1,7 miljoen) voor haar rekening te nemen. Voorgesteld wordt dit bedrag ten laste te brengen van de planexploitatie Meerhoven. In de tweede herziening van de planexploitatie Meerhoven is een verwacht overschot geraamd van 6 2,8 miljoen. De nu te derven grondopbrengsten kunnen daarmee opgevangen worden binnen dit saldo. In de derde herijking van de planexploitatie zal dit gegeven worden meegenomen. In de ontwikkelingsovereenkomst (februari 2002) tussen TCN en de gemeente is afgesproken dat de gemeente een transferium ontwikkelt en exploiteert. Omdat hiervoor vooralsnog geen middelen zijn gereserveerd, dient de financiele haalbaarheid van deze voorziening en de hieraan gekoppelde voetgangersbrug de komende periode te worden nagegaan. Met het voorgestelde programma van 108.700 m2 zal de 1 fase van T rade Forum een grondopbrengst van ca 616 miljoen prijspeil 1 januari 2001 generen. Deze opbrengst is in overeenstemming met de geraamde opbrengst in de planexploitatie Meerhoven. 5a Bestuurlijke kaders Genoemd dient te worden de ontwikkelingsovereenkomst tussen de gemeente en TCN en de intentieovereenkomst tussen de gemeente, TCN en Asklepion. Beide overeenkomsten zijn gesloten in februari 2002. Als vervolg op deze laatste ligt momenteel de driepartijenovereenkomst voor tussen de gemeente, TCN en Asklepion inzake de realisatie van Asklepion. 6 Overige gevolgen van de aanpak Voor de ontwikkeling van Nimbus dient het bestemmingsplan te worden herzien. Met name de toevoeging van de detailhandel en het opheffen van de Rundgraaf maken een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Omdat Nimbus een voorziening betreft die meer dan 500.000 bezoekers/jaar trekt dient een MER procedure te worden gevolgd. Initiatiefnemer is TCN en de gemeente is bevoegd gezag. Nadat de startnotitie is toegezonden aan het bevoegd gezag, in dit geval de gemeenteraad, dient deze te worden gepubliceerd. Hiermee start officieel de procedure van milieueffectrapportage. Gedurende vier weken na publicatie van de startnotitie is er voor eenieder en voor adviseurs gelegenheid tot het geven van een inspraakreactie. Deze inspraak en advi-
Raadsnummer Og.R5OQ.OOI sering richten zich op de gewenste richtlijnen voor de inhoud van het milieueffectrapport. Dit is conform art. 7.14 van de wet Milieubeheer. Belangrijk is het advies van de "Commissie voor de mer" (gevestigd te Utrecht) over de door het bevoegd gezag te geven richtlijnen voor het opstellen van het milieueffectrapport. De "Commissie voor de mer" brengt binnen 9 weken na openbare kennisgeving van de startnotitie haar advies uit. Naar aanleiding van de startnotitie en de gevolgde inspraak stelt het bevoegde gezag de richtlijnen vast, dit is conform art. 7.15 lid 1 van de wet Milieubeheer. ln de richtlijnen staat welke alternatieven en welke milieugevolgen in het milieueffectrapport moeten worden behandeld. In principe dienen de richtlijnen binnen 13 weken na openbare kennisgeving van de startnotitie te worden gegeven. De gemeenteraad is bevoegd gezag. In het geval van het geven van richtlijnen is het mogelijk om deze te mandateren aan het college van burgemeester en wethouders. Voorgesteld wordt om het geven van richtlijnen in dit geval te mandateren, gelet op de termijnen waarbinnen de richtlijnen moeten zijn opgesteld en de vakantieperiode waarin de termijnen vallen. 7 Resultaten van overleg / inspraak Het masterplan en de startnotitie zijn enige weken geleden ter info naar het CMO gezonden. Het preadvies is bijgevoegd. Daarnaast heeft er overleg met de gemeente Veldhoven plaatsgevonden. Zij hebben met name aandacht gevraagd voor de verkeersafwikkeling en de detailhandel. De voorgestelde verkeersoplossing zal in het kader van de MER nog nader onder de loep worden genomen. Ten aanzien van de detailhandel is aansluiting bij de in het project onder te brengen functies essentieel. In het kader van de MER procedure heeft de initiatiefnemer inmiddels de startnotitie aangeboden. Op de startnotitie dient inspraak te worden gegeven. Daarom wordt er in juni/begin juli een informatieavond georganiseerd voor alle belangstellenden. 8 Ter inzage gelegde stukken 1 Startnotitie, eindconcept mei 2003. 2 Masterplan Nimbus, april 2003. 3 Functioneel planologisch onderzoek, april 2003. 9 Referendabiliteit Het voorstel is niet referendabel in het kader van de Tijdelijke Referendumwet. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, R. Welschen, burgemeester. C. Tetteroo, secretaris.
Raadsnummer 03.R 503.OOI Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 10 juni 2003; besluit: 1 a in te stemmen met het masterplan Nimbus en de aangepaste plangrenzen. Dit betekent tevens om: in te stemmen met de verkeerslus ter ontsluiting van Trade Forum waarbij de gemeente de derving van grondopbrengsten (a 61,7 miljoen) voor haar rekening neemt. Voorgesteld wordt dit bedrag op te vangen binnen het verwacht overschot op de planexploitatie Meerhoven van 6 2,8 miljoen. Dit gegeven verwerken in de planexploitatie Meerhoven; b het geven van richtlijnen in het kader van de MER procedure (artikel 7.15 lid 1 Wet Milieubeheer) te mandateren aan het college van bug en wethouders c in te stemmen met de start van de herziening van het bestemmingsplan waarvoor het masterplan de basis vormt. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 22 september 2003. A. Sakkers, voorzitter. J. Verheugt, griffier. BF03010285a
gemeente Eindhoven Griffie gemeenteraad Commissiesecretariaat Retouradres Postbus 3oxSo, 36oo RB Eindhoven Aan de leden van de raad van de gemeente Eindhoven. Raadsnummer OQ,R50$.002 Behandeld door M. Honing Telefoon (o4o) 238 24 88 Ons kenmerk griffie Verzenddatum zx juli zoo3 Commissieadvies Betreft cie SEp: Raadsvoorstel tot het vaststellen Masterplan Nimbus (Trade Forum). De commissie Sociaal-Economische pijler heeft in haar vergadering van 17 juli 2003 beraadslaagd over het bovengenoemde onderwerp. De commissie heeft als volgt geadviseerd: leefbaar eindhoven : Akkoord (beursgebouw); CDA: Stemvoorbehoud (beursgebouw); PvdA: Stemvoorbehoud (volgorde besluitvorming Nimbus en Asklepion in de raad van 22 september); VVD Akkoord (in bouwfase rekening houden met komst beursgebouw en toegankelijkheid terrein voor gehandicapten); SP: Niet Akkoord (zekerheden ontbreken); (xroenlinks: Niet Akkoord (te vaag, bezoekersaantallen, arbeidsplaatsen); D66: Akkoord; OuderenAppel Akkoord; De Stadspartij: Niet Akkoord (te vaag, risico s kapitaalvernietiging). De secretaris van de commissie, M. Honing Bijlage(n): 0 Bezoekadres Stadhuisplein xo Eindhoven Openingstijden ma t/m vr S.oo-x6.oo uur Postadres Postbus 3oxSo 36oo RB Eindhoven Telefonisch bereikbaar