kantorenmonitor Metropoolregio 29 Muiden Gemeenten binnen de deelregio s,,,,,,, en Gooi- en Vechtstreek. Weesp Naarden Huizen Huizen Gooi Gooi- en en Vechtstreek Laren Vechtstreek Laren Wijdemeren Bussum Blaricum Hilversum Wijdemeren verder daling leegstand door forse groei kantoorgebruik ; Zuideramstel, Zuidas, bouw Symphony In 28 werd in de Metropoolregio (,,,,,,, en Gooi- en Vechtstreek) 19. mc nieuwbouw opgeleverd. Omdat er 135. mc kantoorruimte werd omgezet naar andere functies nam de voorraad met 55. mc toe naar 13,1 miljoen mc. Hierdoor had de groei van het kantoorgebruik met 24. mc een daling van de leegstand met 185. mc tot gevolg. Het herstel dat zich ook in 26 en 27 voordeed (een groei van het kantoorgebruik van 75. en 165. mc en een daling van de leegstand met 9. en 17. mc) heeft zich vorig jaar dus nog sterker voortgezet. De kantorenmarkt verbeterde in een groot deel van de regio. fig. 1 groei kantoorgebruik x 1. m 2 25 2 15 1 5-5 Gooi- en Vechtstreek Metropoolregio 25 26 27 28 ( 1 )
fig. 2 percentage groei kantoorgebruik 8 6 4 2-2 Gooi- en Vechtstreek Metropoolregio 25 26 27 28 fig. 3 betrokken kantoorruimte x 1. m 2 1 8 6 4 2 Gooi- en Vechtstreek Metropoolregio 25 26 27 28 ingebruikname bleef op recordniveau In 28 werd in de regio met 98. mc bijna evenveel kantoorruimte in gebruik genomen als de recordopname van 1.. mc in 27 en werd meer kantoorruimte in gebruik genomen dan de 94. mc in 26 en 835. mc in 25. Met 135. mc had de ict-sector in 28 het grootste aandeel (14 procent) in de betrokken kantoorruimte. Ook werd veel kantoorruimte betrokken door adviesen ontwerpactiviteiten (11. mc, een aandeel van 11 procent), overig zakelijk (11. mc, een aandeel van 11 procent), handel (15. mc, een aandeel van 11 procent), de financiële sector (95. mc, een aandeel van 1 procent), en de overheid (8. mc, een aandeel van 8 procent). In 28 werd in 565. mc kantoorruimte betrokken. Dat komt neer op een regionaal aandeel van 58 procent. Vooral bij accountants (78 procent), reclame (72 procent), advies en ontwerp (71 procent), overheid (69 procent), financieel (68 procent) en rechtskundig (67 procent) lag de nadruk sterk op. Bij vervoer (32 procent), bouw en industrie (36 procent) en media (42 procent) had Am sterdam een beperkt aandeel. Bij vervoer had (47 procent) een groot aandeel; in de mediasector Gooi- en Vechtstreek (3 procent). De ingebruikname door kleinere kantoor gebruikers is de afgelopen jaren fors toegenomen. Het door kantoorgebruikers kleiner dan 5 mc betrokken oppervlak nam in toe van 115. mc in 25 via 16. mc in 26 naar 2. mc in 27 en liep wat terug naar 18. mc in 28. In de overige regiogemeenten nam dit toe van 1. mc in 25 via 12. mc in 26 en 115. mc in 27 naar 145. mc in 28. Bij de ingebruikname door verhuizingen groter dan 5. mc daalde het betrokken oppervlak in van 2. mc in 25 naar 12. mc in 26, was in 27 sprake van een herstel naar 185. mc maar daalde in 28 naar 145. mc. In vestigden zich vorig jaar (uit Leusden en Slotervaart) Adidas Reebok in Zuidoost (Amstel III), Unlimited Sports Group in Zuidoost (Amstel III), Vodafone (uit Maastricht) in Westpoort (Teleport) en een samenvoeging van het Kadaster (uit Alkmaar en Utrecht) met de vestiging in Westpoort (Teleport). Voorts was sprake van binnengemeentelijke verhuizingen van een onderdeel van de Politie van Centrum naar Westpoort (Sloterdijk I), DPA van Slotervaart (Riekerpolder) naar Westpoort (Teleport), Atradius van Centrum naar Slotervaart (Riekerpolder), Optiver van Centrum naar Zuideramstel (Zuidas), Vluchtelingenwerk Nederland van Slotervaart naar De Baarsjes, Ernst & Young binnen Zuideramstel (Zuidas), onderdelen van het Gerechtshof en van de gemeentelijke Dienst Werk en Inkomen binnen Centrum en SDL Tridion binnen Zuidoost (van Amstel III naar Centrumgebied Zuidoost). In de overige regiogemeenten daalde de ingebruikname groter dan 5. mc van 8. mc in 25 via 5. mc in 26 naar 2. mc in 27 om in 28 weer toe te nemen naar 6. mc. Vorig jaar betrof het de vestiging (uit Alphen aan de Rijn en Weesp) van L Oréal in Haarlemmermeer (Beukenhorst-Zuid), European Merchant ( 2 )
fig. 4 percentage betrokken kantoorruimte 15 1 5 Gooi- en Vechtstreek Metropoolregio 25 26 27 28 fig. 5 in 28 betrokken kantoorruimte naar type activiteit x 1. m 2 Hoofddorp; Beukenhorst Zuid, L Oréal bouw en industrie handel vervoer financieel rechtskundig accountants reclame ict advies en ontwerp media overig zakelijk overheid sociaal/maatschappelijk onderwijs/gezondheid divers/verzamel onbekend 25 5 75 1 125 15 Services en Tele 2 Nederland (uit Zuidoost) in Diemen (Berg - wijkpark), een vestiging van de Belastingdienst (uit Lelystad) in (Zakencentrum), Genzyme Europe (uitbreiding vanuit Naarden) in (Gooise Poort) en verplaatsing van Microsoft (van Schiphol-Rijk naar Schiphol-Centrum) en gemeentelijke diensten (Hoofddorp- Centrum) binnen Haarlemmermeer. kleinschalige gebruikers vestigen zich vooral in grotere panden Het steeds omvangrijker vloeroppervlak dat door kleinschalige kantoorgebruikers wordt betrokken vindt vooral plaats in grotere panden. In 28 werd in de regio 325. mc betrokken door kantoorgebruikers kleiner dan 5 mc en 18. mc door gebruikers tussen 5 en 1. mc. Daarvan heeft maar 75. mc zich gevestigd in panden kleiner dan 5 mc en maar 5. mc in panden tussen 5 en 1. mc. Anderzijds was in 28 sprake van ingebruikname van 315. mc in panden groter dan 1. mc waarvan maar 11. mc door kantoorgebruikers groter dan 1. mc. vooral oudere kantoorruimte betrokken Van de in 28 betrokken kantoorruimte in de regio betrof 38 procent panden gebouwd tot en met 198, 16 procent panden uit de periode 1981 tot en met 199, 16 procent panden uit de periode 1991 tot en met 2, 18 procent panden uit de periode 21 tot en met 27 en 12 procent opgeleverd in 28. Kantoorruimte gebouwd voor 198 stond gemiddeld minder lang leeg dan kantoorruimte in de jaren tachtig en na 2 gebouwd. forse groei kantoorgebruik in een groot deel van de regio De kantorenmarkt is vooral een vervangingsmarkt. De ingebruikname in 28 van 98. mc (7V procent) leidde in de regio tot een groei van het totale gebruik van kantoorruimte met 24. mc (2 procent). Dat is meer dan de groei in de voorgaande jaren (165. mc in 27, 75. mc in 26, 6. mc in 25 en 2. mc in 24). De ontwikkeling gaat in de afgelopen twee jaren gelijk op met de rest van de regio. In was de groei van het kantoorgebruik teruggelopen van 12. mc in 24 naar 4. mc in 25 en 1. mc in 26, maar herstelde in 27 weer naar 15. mc en 145. mc in 28. In de overige regiogemeenten daalde het kantoorgebruik in 24 nog met 1. mc, werd in 25 een groei gerealiseerd van 2. mc, nam de groei in 26 toe tot 65. mc en 6. mc in 27 om in 28 verder toe te nemen tot 95. mc. In 28 nam het kantoorgebruik in vooral toe in de stadsdelen Westpoort (+ 45. mc), Zuideramstel (+ 3. mc), Zuidoost (+ 3. mc), Zeeburg (+ 15. mc) en Slotervaart (+ 15. mc), maar daalde in Centrum (-15. mc). In de overige metropoolregiogemeenten nam het gebruik vooral toe in (+ 25. mc), Haarlemmermeer (+ 15. mc), Diemen (+ 15. mc), Haarlem (+ 1. mc) en Zaanstad (+ 1. mc). ( 3 )
Hilversum; s-gravelandseweg, Van Lanschot fig. 7 in 28 betrokken kantoorruimte naar schaal panden x 1. m 2 < 5 m 2 5-1. m 2 1.-2.5 m 2 2.5-5. m 2 5.-1. m 2 > 1. m 2 5 1 15 2 25 3 35 fig. 6 in 28 betrokken kantoorruimte naar schaal gebruikers x 1. m 2 < 5 m 2 5-1. m 2 1.-2.5 m 2 2.5-5. m 2 5.-1. m 2 > 1. m 2 5 1 15 2 25 3 35 Diemen; Bergwijkpark-Zuid, Tele 2 opnieuw veel kantoorruimte omgezet naar andere functies In 28 werd aan de regionale voorraad 55. mc toegevoegd door omzetting vanuit andere functies naar kantoorruimte, waarvan 25. mc in (vooral in Centrum) en 2. mc in Haarlemmerliede en Spaarnwoude (Sugar City). Door omzetting naar andere functies en door sloop werd 19. mc aan de voorraad kantoorruimte onttrokken. Per saldo leidde de functiewijziging in de regio daarmee vorig jaar tot een onttrekking aan de voorraad van 135. mc. Onttrekking aan de voorraad betrof in 95. mc (vooral in Centrum, Oud Zuid, Westpoort, Oost-Watergraafsmeer en Geuzenveld-Slotermeer), en in de overige regio gemeenten vooral in Hilversum, Haarlemmermeer, en Zaanstad. Daarbij werd of wordt in de Metropoolregio verouderde kantoorruimte gesloopt (65. mc) om plaats te maken voor nieuwbouwontwikkelingen en vond vooral transformatie plaats naar wonen (3. mc), onderwijs (25. mc), hotels (2. mc), winkels (15. mc), kinderopvang (1. mc) en medisch (1. mc). leegstand in alle deelregio s gedaald Tussen 2 en 25 nam de leegstand in de regio sterk toe van 2 naar 18 procent van de voorraad om tot 27 ongeveer op dit niveau te blijven. In 27 daalde de leegstand in de regio naar 16 procent van de voorraad om in 28 verder te dalen naar 14V procent. Omdat in 28 met 19. mc meer kantoorruimte werd opgeleverd dan er met 135. mc per saldo aan de voorraad werd onttrokken nam de voorraad met 55. mc toe. Door de groei van het kantoorgebruik met 24. mc daalde de leegstand daarom met 185. mc. Januari 29 stond van de voorraad van 13,1 miljoen mc kantoorruimte in regio 1.91. mc leeg. Van de voorraad was 18. mc (1V procent) verhuurd maar nog niet betrokken en stond 1.73. mc (13 procent) leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. In stond januari 29 van de voorraad van 7,3 miljoen mc kantoorruimte 1.15. mc leeg. Omdat in de voorraad met 7. mc toenam en het kantoorgebruik met 145. mc toenam daalde de leegstand in 28 met 75. mc. Het percentage leegstand daalde daarmee van 16 naar 15 procent. Van de voorraad was 1V procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 13V procent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. Binnen daalde de leegstand (inclusief voorverhuurde leegstand) in Zuidoost van 24 naar 22 procent, in Westpoort van 17V naar 14 procent, in Zuideramstel van 12 naar 11 procent, in Oud Zuid van 12 naar 9 procent, in Noord van 7V naar 6V procent en in Oost-Watergraafsmeer van 6 naar 4 procent; in Slotervaart nam de leegstand toe van 18V naar 2V procent, in Centrum van 13V naar 15 procent, in Zeeburg van 1 naar 11V procent. Januari 29 stond in de overige regiogemeenten van de voorraad van 5,8 miljoen mc kantoorruimte 85. mc leeg. Door een daling van de voorraad met 15. mc en een groei van het kantoorgebruik met 95. mc daalde de leegstand hier in 28 met 11. mc van 16 naar 14 procent. ( 4 )
fig. 8 kantoorruimte opgeleverd of januari 29 in aanbouw x 1. m 2 5 4 3 fig. 9 onverhuurde leegstand van kantoorruimte januari 29 naar schaal x 1. m 2 < 5 m 2 5-1. m 2 1.-2.5 m 2 2 2.5-5. m 2 1 5.-1. m 2 > 1. m 2 24 25 26 27 28 (29) (21) 5 1 15 2 25 3 35 4 ; Gooise Poort, Genzyme Halfweg; Sugar City, suikersilo s Van de voorraad was 1 procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 13 pro cent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. De leegstand (inclusief voorverhuurde leegstand) liep in terug van 19V naar 16 procent, in van 18 naar 15V procent, in van 16 naar 15 procent, in Gooi- en Vechtstreek van 15V naar 13 procent, in Zuid Kennemerland van 14 naar 13V procent, in van 15 naar 12V procent, in van 13V naar 1 procent en in van 9 naar 8 procent. Binnen de onverhuurd leegstaande kantoorruimte in de regio had januari 29 een aandeel van 57 pro cent. Vooral bij de onverhuurde leegstand groter dan 1. mc lag een grote nadruk op Am sterdam (een regionaal aandeel van 92 procent). oudere kantoorruimte staat minder lang leeg Van de onverhuurd leegstaande kantoorruimte in regio betrof 4 procent panden gebouwd tot en met 198, 25 procent panden uit de periode 1981 tot en met 199, 18 procent panden uit de periode 1991 tot en met 2 en 17 procent panden opgeleverd vanaf 21. Hoewel er meer oudere kantoorruimte leegstaat, staat deze gemiddeld korter leeg dan nieuwere kantoorruimte. bouwproductie neemt verder toe Met een oplevering van 18. mc in 25, 165. mc in 26 en 9. mc in 27 kwam een eind aan de nieuwbouw golf die de regio tussen 2 en 25 overspoelde waarbij gemiddeld 48. mc per jaar werd opgeleverd. In 28 werd in de regio 19. mc opgeleverd. Ten opzichte van de voorraad komt dit neer op 1V procent. Daarvan betrof 14. mc oplevering in. Er werd in vooral kantoorruimte opgeleverd in Zuideramstel (Zuidas), Slotervaart (Riekerpolder, Overtoomse Veld), Westpoort (Teleport, Sloterdijk, Havengebied), Zeeburg (Oostelijk Havengebied, IJburg) en Centrum (Zuidelijke IJ-oever). In de overige regiogemeenten vond vooral oplevering plaats in Haarlemmermeer (Schiphol-Centrum en Nieuw-Vennep Zuid) en (Zakencentrum, Het Atelier en Buiten Centrum). Met de sterk opgelopen leegstand werd een aantal jaren veel minder kantoorruimte in aanbouw genomen. In 23 werdin de regio gestart met circa 8. mc, in 24 met 12. mc en in 25 met 135. mc. De afgelopen jaren is de bouw weer flink aangetrokken. In 26 werd gestart met de bouw van 36. mc, waarvan 215. mc in. In 27 werd 295. mc in aanbouw genomen, waarvan 165. mc in. In 28 werd 22. mc in aanbouw genomen, waarvan 15. mc in. In werd onder meer kantoorruimte in aanbouw genomen in Westpoort (Teleport voor KPN; Havengebied voor M&S), Noord (Cornelis Douwesterrein voor Hema en VNU), Centrum (Oosterdokseiland, waaronder voor Vodafone), Zuideramstel (Zuidas, ( 5 )
fig. 1 onverhuurde leegstand van kantoorruimte januari 29 in Metropoolregio naar bouwperiode en periode leegstand x 1. m 2 t/m 198 1981 t/m 199 1991 t/m 2 21 t/m 28 1 2 3 4 5 6 7 5 of meer jaar 4-5 jaar 3-4 jaar 2-3 jaar 1-2 jaar -1 jaar fig. 11 voorraad kantoorruimte in mc per inwoner 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 in gebruik leeg Metropoolregio fig. 12 percentage leegstand van kantoorruimte per januari 25 2 15 1 5 Gooi- en Vechtstreek Metropoolregio 25 26 27 28 29 waaronder voor RAI, Buitenveldert- West) en Zeeburg (IJburg). In de overige regiogemeenten werd onder meer gestart met de bouw in Ouder-Amstel (Holterbergweg voor Endemol), (Zakencentrum, Buiten, Gooise Poort), Haarlemmermeer (De Hoek; Beukenhorst Zuid voor Irdeto en Dura Vermeer/ Advin), Haarlem (Waarderpolder) en Hilversum (Arena Park voor Nike). Hierdoor was het kantooroppervlak in aanbouw in regio verder opgelopen van 6. mc januari 28 naar 615. mc januari 29 (in was sprake van een daling van 375. naar 335. mc; in de overige regiogemeenten steeg het kantooroppervlak in aanbouw van 225. mc naar 28. mc). Daarmee zal de voorraad in de regio met 4V procent worden uitgebreid. Bovendien staan voor de komende jaren in de regio nog diverse projecten op stapel waarvan de bouw in 29 inmiddels is gestart of wordt voorzien en waarvoor de toekomstige gebruikers grotendeels bekend zijn. In betreft het onder meer projecten in Zeeburg (Oostelijk Havengebied: Nieuw Europa) en Centrum (Zuidelijke IJ-oever voor Gerechtshof). In de overige regiogemeenten gaat het onder meer om projecten in Ouder-Amstel (in Amstel II voor G-star), in Haarlemmermeer (in Schiphol-Oost voor Martinair/ Transavia; in Beukenhorst-Oost voor Abbott; in Beukenhorst-Zuid onder meer voor TNT) en in Beverwijk (stadskantoor). leegstand gaat weer oplopen door nieuwbouw en recessie De afgelopen jaren is in de regio Amster dam een herstelproces in gang gezet om het overaanbod weg te werken door een combinatie van beperkte nieuwbouw, omzetting van kantoren naar andere functies en groei van het kantoorgebruik. Maar door de economische neergang die zich nu begint af te tekenen zal de kantoorwerkgelegenheid in 29 terug kunnen gaan lopen. Dat geldt in het bijzonder voor de financiële sector en zakelijke dienstverlening. Als gevolg hiervan zullen ondernemingen kantoorruimte gaan afstoten waardoor het kantoorgebruik eerder zal gaan inkrimpen dan stagneren. Omdat in 29 in de regio een oplevering van zo n 4. mc wordt voorzien ofwel 3 procent ten opzichte van de voorraad, zal de leegstand ondanks omzetting van kantoorruimte naar andere functies dit jaar weer kunnen gaan oplopen. drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V., mei 29 Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de Metropool regio geregistreerd. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 28 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Voor nadere gegevens: kantorenmonitor b.v. ad wagemakers pentagon 11 postbus 1529 11 ma amsterdam 6 17 55 66 84 2 695 95 84 info@kantorenmonitor.nl www.kantorenmonitor.nl ( 6 )