Presentatie 13 november Inhoud presentatie: A. Nederlands winkellandschap en buitenlandse partijen B. Toekomst van de winkelmarkt: welke locaties wel/niet? C. Rol van de ontwikkelaar in het licht van de veranderende opgave! A. Nederlands winkellandschap en buitenlandse partijen Hoofdkenmerken van de Nederlandse winkelmarkt: Die zijn sterk beperkend voor buitenlandse toetreders. Qua markttrends is NL traag en loopt achter: maar er ontstaat in financiele zin momentum voor buittenlandse toetreders die zich serieus in de NL markt willen verdiepen. Op dit moment worden in zowel winkel- als kantorenmarkt buitenlanders actief: Mount Kellet nam traditional shopping centers van Corio over. Meer toetreders van buitenlands investeringskapitaal in de NL markt is zeer voorstelbaar.
B. Toekomst van de winkelmarkt: welke locaties wel/niet? Belangrijkste hoofdtrends die de hedendaagse winkelmarkt sterk beinvloeden: a. Demografie: Krimp en vergijzing doen zich voor maar vooral in specifiek regio s. Tegelijk is er elders sprake van groei en een blijvend jonge en dynamische bevolking. De trek naar de steden is blijvend. Dit is een plaatselijk fenomeen. b. Economie: De crisis in de financiele markten werd een economische crisis met voor de winkelmarkt 2 grote effecten: a) druk op het consumentenvertrouwen (maar dat keert langzaam terug), en b) druk op de bestedingen (dat herstel duurt langer door druk op hypotheken / pensioenen). Dit is een tijdelijk fenomeen. c. Technologie: Door de opkomst van internet en andere moderne technieken en ontwikkeling van logistiek ontstaat een nieuw afzetkanaal voor de retail-sector, naast de traditionele winkel. Vragen zijn: Wat wordt de balans van online / fysiek naast elkaar en door elkaar? Hoe pakt dit uit voor locaties (lijkt naar polarisatie te gaan) Dit is een structureel fenomeen. Hierop wordt hierna nader ingegaan. Internet zal de fysieke winkel niet vervangen. Maar er ontstaat wel een nieuw kanaal waarbij een nieuw balans zal ontstaan tussen dat nieuwe kanaal en de traditionele winkel. Daarbij horen wellicht minder winkels, maar zeker ook nieuwe winkels, soms andere locaties, andere formats en een andere betekenis van winkelen en van winkelgebieden voor de consument. Kortom: fysiek winkelvastgoed verdwijnt niet, maar zal zeker veranderen. Dat geldt ook voor het verdienmodel van winkelvastgoed. Waar waarde wordt gecreeerd, wordt geld verdiend! Maar hoe zit dat straks bij retail. Misschien wordt geld via internet verdiend, maar wordt een groot deel van de omzetwaarde toch in de fysieke winkel bepaald. Wat is dan de waarde van het vastgoed? En hoe bepaal je die waarde? Het is beslist tijd om huurmodellen te herzien. Een aantal losse waarnemingen om een en ander iets meer in perspectief te plaatsen: Niet alle branches worden gelijk geraakt want niet overal is internet concurrerend of voordeliger / efficienter. De muziekmarkt is gedecimeerd, de boekenbranche probeert een nieuwe toekomst te definieren, de food-sector (in NL) is (vooralsnog) nauwelijks geraakt; Internet vervult niet alleen een rol voor aankopen maar ook voor orienteren en vergelijken waarbij uiteindelijk de aankoop in de winkel wordt gedaan. Zo is het een marketing-tool voor de fysieke winkel. Winkelen als recreatieve tijdspassering (ondertussen de belangrijkste recreatieve activiteit in NW Europa) wordt niet vervangen door internet: vooral de grote en historische binnensteden hebben veel te bieden;
Waar behoefte is aan service en/of aan contact met een onderneming/verkoper, kunnen bij uitstek winkels blijvend een belangrijke rol vervullen; Op gebied van produktervaring (voelen, proeven, passen) biedt de winkel iets extra s, mede door de context waarin de aankoop wordt gedaan. Dit laat onverlet dat een scheiding kan ontstaan met nadruk op het showroom karakter van de fysieke winkel waarbij de feitelijke bestedingen steeds meer via internet verlopen; De logistieke kosten van internet-sales zullen een keer volledig ingeprijsd moeten worden (kosten van bezorging en retourzendingen) en ook de marketingkosten voor pure internetretailers zijn extreem hoog; Het voorraadkarakter van winkels verandert. Waar internet kan leiden tot minder voorraad, worden winkels kleiner. Maar winkels kunnen ook groeien als ze ook functioneren voor pickup (aankopen) of drop-off (retour). Daarmee is ook het locatie-vraagstuk in het geding; Een aantal cases: o H&M is succesvol op internet, maar heeft de laatste jaren megawinkels geopend aan de Dam in Amsterdam en de Koopgoot in Rotterdam. Kennelijk heeft de fysieke winkel voor die retailer, ondanks het succes op internet, blijvend een grote rol; o Tegelijk zien we recent dat pure internet-retailers fysieke winkels openen. Kennelijk brengt zichtbaarheid, direct klantcontact en service-verlening toch iets extra s; o Het antwoord van meubelretailers op een nieuwe bank is nu 200 m2 extra om dat ding in 10 kleuren te tonen. Maar als die branche slim de nieuwe technologie benut, kan wellicht hetzelfde aanbod op 500 m2 getoond worden in plaats van 5.000 m2. En dan ontstaan voor deze sector mogelijk weer kansen in de binnenstad; o Het Deens warenhuis Magasin du Nord ziet door internet juist de mogelijkheid om kleinere winkels in de regio te openen omdat daar bij beperkt draagvlak toch ook via internet een compleet assortiment geboden kan worden. Op het gebied van omni-channel / multi-channel (het bespelen en integreren van verschillende kanalen) vindt nu veel ontwikkeling plaats. Hier lijkt een belangrijk deel van de toekomst van de retail te liggen. Daar ligt dan ook een antwoord op de vraag naar de toekomstige balans tussen fysiek en vitureel. In ieder geval is vooral ook de retailer zelf aan de bal: die moet aanpassen. Wij geloven in de centra van de pakweg 20 grootste steden in NL vanwege hun marktdominantie en aanvullende recreatieve betekenis (en ook andere locaties die in staat zijn zich tot recreatieve destination te ontwikkelen); Wij geloven in kansen voor kleinere binnensteden waar het ontstaan van een compacter centrum gefaciliteerd wordt door intensivering en kwaliteitsverbetering in het hart (met parallel daaraan krimp van retail aan de rand van het centrum); Wij geloven in krachtige en complete boodschappencentra in de wijken op basis van hun bereikbaarheid, efficiency en comfort; En verder zijn er incidentele / specifieke niches, b.v. retail op traffic locaties (verkeer, woon-/werkcampus, ziekenhuis, toeristische-/culturele hotspot, etc.
C. Rol van de ontwikkelaar in het licht van de veranderende opgave! We hebben veel, waarschijnlijk zelfs teveel winkelvastgoed. Maar er is ook veel winkelruimte die niet voldoet of die op de verkeerde plaats staat: locaties waar consumenten niet meer willen komen en/of waar winkelbedrijven niet meer willen zitten. Er blijft dus vraag naar en noodzaak voor ontwikkeling! Ook ontwikkeling van nieuw! Maar in toenemende mate ook herontwikkeling en reconstructie van bestaand. Er is sprake van een shift van focus. na jaren van orientatie op nieuw, uitbreiding en volume, ontstaat nu orientatie op bestaand, verbetering en kwaliteit. Maar we moeten de markt ook niet op slot zetten door teveel te verbieden. Het gaat om consolidatie van de waardevolle delen van de bestaande hoofdstructuur. Maar met daarbinnen ruimte voor concurrentie, mede gericht op verbetering van die hoofdstructuur. Daarbij kunnen slechte delen van die hoofdstructuur best buiten de boot vallen, als die verbeterde delen diezelfde structuur versterken. Shift van focus: 1. Van nieuwe locaties naar bestaande locaties 2. Van ontwikkeling voor extra meters naar herontwikkeling voor betere meters. Ad 1: Voor nieuwe winkellocaties moet concrete aanleiding bestaan (nieuw marktgebied/woonwijk, specifieke lacune in lokaal/regionaal aanbod, concrete vervanging van 1 of meer andere locaties. Ad 2-1: In de Multi NL portefeuille is het aandeel herontwikkeling van bestaand in projecten gestaag aan het groeien in de richting van 50%. Er worden bestaande meters vervangen door nieuwe meters. Daarbij zal vaak per saldo sprake zijn van enige uitbreiding; maar uiteindelijk kan de onttrekking ook groter zijn dan de uiteindelijke nieuwe ontwikkeling (dus afname van winkelvloer). Ter illustratie: Koopgoot Rotterdam: 60.0000 m2 na onttrekking van 50.000 m2 bestaand Entre Deux Maastricht: 12.000 m2 na onttrekking van 4.000 m2 bestaand Groeneweg Utrecht: 6.000 m2 na onttrekking van 4.000 m2 bestaand Nieuwe Haagse Passage Den Haag: 10.500 m2 na onttrekking van 20.000 m2 bestaand (dus per saldo bijna 10.000 m2 onttrekking) Ad 2-2: In een volgende stap kan de fysieke ingreep nog geringer zijn. Dat is in geval van een asset management gedreven benadering die gericht is op verbetering van bestaand vastgoed met een zo gering mogelijk ingreep. Die benadering richt zich vooral op optimalisatie door herpositionering, rebranding, renovatie, wisseling van huurders, etc.
Toevoeging van nieuw ontwikkelaar Herontwikkeling bestaand + met (deels) nieuw Optimalisatie van bestaand eigenaar Bij alle drie gaat het om dezelfde kennis en om dezelfde instrumenten, maar anders ingezet. Maar wel volgens een andere aanpak en daarbij hoort ook een andere attitude, zowel van het bedrijf als van de individuele betrokken werknemer. Door de omslag van uitbreiding door nieuw naar verbetering van bestaand, komt het bestaand winkelvastgoed meer centraal te staan. Mede daardoor wordt de positie van de huidige eigenaar belangrijker. We zien al enig tijd dat beleggers ingrijpende herontwikkelingen en/of complexe optimalisaties zelf willen uitvoeren (en daarvoor ook een eigen apparaat proberen op te bouwen). Daarop komen veel beleggers echter ook terug. Ontwikkelen, ook in bestaande situaties, vergt specifieke skills en een eigen benadering. Ontwikkelaars hebben die! Dit neemt niet weg dat aanpak, rol en attitude veranderen. De rol van de eigenaar wordt ontegenzeggelijk groter en dus verandert het verdienmodel van de ontwikkelaar fundamenteel. a. De ontwikkelaar doet niet alles alleen en is niet meer alleen de baas van het project. Er is sprake van verandering in taakverdeling, risico-verdeling, besluitvorming. b. Doel van een project kan fundamenteel anders zijn. Traditioneel is bij ontwikkeling sprake van winstoptimalisatie maar bij asset management kan het gaan om waarde-consolidatie. Door beiden verandert de rol en ook het verdienmodel van de ontwikkelaar ingrijpend.