Tussentijds bericht per 31 maart 2008

Tussentijds bericht per 31 maart 2008 Publicatie: 29 april 2008 voor opening van Euronext Amsterdam Inhoudsopgave Verslag van de directie 2 Kerncijfers 13 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 14 Geconsolideerd direct en indirect beleggingsresultaat 15 Geconsolideerde balans 16 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 17 Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen 18 Toelichting op de kwartaalcijfers 19 Overige gegevens 23 Financiële agenda 24 1/24

VERSLAG VAN DE DIRECTIE Sterke groei portefeuille in eerste kwartaal Nieuwe Investments verhoogt verwachting direct resultaat per aandeel over geheel 2008 De directe resultaten van Nieuwe hebben zich naar verwachting ontwikkeld. Het directe resultaat over het eerste kwartaal 2008 bedroeg 0,34 per aandeel en wordt geheel als interim-dividend in contanten uitgekeerd. Vanaf het tweede kwartaal draagt ook de eind maart verworven kantorenportefeuille bij aan het directe resultaat. Dat heeft het mede mogelijk gemaakt dat de vennootschap de verwachting voor het directe resultaat per aandeel over geheel 2008 heeft verhoogd. De verwachting is nu tussen de 1,36 en 1,42 tegen 1,34 over 2007. De portefeuille nam in het eerste kwartaal door verschillende aankopen in binnen- en buitenland toe met ruim 17%. De verwerving van de kantorenportefeuille heeft door de aankoopkosten wel het indirecte resultaat in het eerste kwartaal eenmalig onder druk gezet. Mede door de daling van de marktwaarde van de derivaten kwam het indirecte resultaat daardoor uit op 0,35 negatief per aandeel. Het totale beleggingsresultaat kwam derhalve uit op 0,01 negatief per aandeel. Anka Reijnen, algemeen directeur van Nieuwe Investments zegt in een reactie op de cijfers: Met de verwerving van een winkelcentrum en een kantoorgebouw in Zwitserland hebben wij de eerste stappen gezet in internationalisering van de portefeuille. Tegelijkertijd hebben wij de portefeuille in Nederland versterkt door de grootste aankoop in de geschiedenis van Nieuwe Investments (de Philips-portefeuille). Op 3 april 2008 was Nieuwe Investments 10 jaar beursgenoteerd. De ontwikkelingen in het eerste kwartaal van 2008 tonen aan dat de visie en vitaliteit van Nieuwe Investments na 10 jaar nog onverminderd sterk zijn. Financiële ontwikkelingen Direct resultaat Het directe resultaat bedroeg over het eerste kwartaal 2008 12,1 miljoen (eerste kwartaal 2007: 12,1 miljoen). Nieuwe Investments hanteert het directe resultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid. De exploitatiekosten (inclusief beheerkosten) bedroegen 10,9% van de huuropbrengsten (eerste kwartaal 2007: 12,9%). In de algemene kosten zijn de kosten van het fondsmanagement ( 0,9 miljoen) begrepen. Indirect resultaat Het indirecte resultaat over het eerste kwartaal 2008 bedroeg 12,5 negatief miljoen ( 0,35 negatief per gemiddeld uitstaand aandeel). Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille en de rentedekkingsinstrumenten (derivaten). Gedurende het eerste kwartaal van 2008 bleef de korte rente nagenoeg op hetzelfde niveau, terwijl de 5-jaars rente daalde. Als gevolg daarvan daalde de marktwaarde van de door de vennootschap gehouden rentedekkingsinstrumenten. 2/24

Eind maart 2008 heeft Nieuwe Investments een omvangrijke kantorenportefeuille verworven. Vastgoedbeleggingen worden op het moment van verwerving opgenomen tegen de integrale verkrijgingsprijs (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoeken en andere transactiekosten) tot 31 maart 2008. Vanaf 31 maart 2008 wordt de marktwaarde toegepast. Doordat de aankoopkosten niet worden meegenomen in de marktwaarde per 31 maart 2008, ontstaat een negatief herwaarderingsresultaat. Het totale herwaarderingsresultaat bedroeg 5,0 (positief) miljoen op winkels, 0,1 (positief) miljoen op woningen, 0,3 (negatief) miljoen op bedrijfsgebouwen en 11,7 (negatief) miljoen op kantoren. Balansverhoudingen en financiering De verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen bedroeg per 31 maart 2008 47-53% (ultimo 2007: 54-46%). De balansverhouding is beïnvloed door de financieringen van de aankopen. De beschikbare kredietruimte op grond van gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 31 maart 2008 94,4 miljoen. De schulden aan kredietinstellingen namen toe van 559,5 ultimo 2007 tot 731,5 miljoen per 31 maart 2008. De gemiddelde resterende looptijd van de leningen is 2,7 jaar. Het aandeel vastrentende schuld ging van 81,6% (ultimo 2007) naar 81,9% per 31 maart 2008. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen en rentedekkingsinstrumenten daalde licht van 4,7% (ultimo 2007) tot 4,6% per 31 maart 2008 per jaar inclusief marge. Door gebruik te maken van rentedekkingsinstrumenten is de vennootschap minder gevoelig voor renteveranderingen. Eigen Vermogen Het eigen vermogen daalde in het eerste kwartaal 2008 met 12,0 miljoen tot 641,4 miljoen. Dit was het gevolg van enerzijds de uitkering van het slotdividend over 2007 van 12,2 miljoen en het negatieve totaal beleggingsresultaat ( 0,4 miljoen) en anderzijds de toename van de (wettelijke) reserve koersverschillen. Interim-dividend over het eerste kwartaal 2008 Uitgangspunt van het dividendbeleid is het totale directe resultaat als dividend aan aandeelhouders ter beschikking te stellen. Over het eerste kwartaal 2008 wordt ten laste van de winst een interimdividend uitgekeerd van 0,34 per aandeel in contanten. Het aandeel Nieuwe Investments noteert op 16 mei 2008 ex-dividend en het dividend zal op 23 mei 2008 betaalbaar worden gesteld. Beleggingsbeleid en missie Nieuwe Investments streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende vastgoedbeleggingen en het hanteren van de volgende beleggingsstrategie: - een mix van kantoren (40%), winkels (40%) en aangevuld met woningen, bedrijfsmatig en logistiek vastgoed; - beleggingen in het thuisland Nederland en in Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland. De missie van Nieuwe Investments is: Het met een consistent beleid behalen van een duurzaam en groeiend resultaat per aandeel, op basis van een kwalitatief goede vastgoedportefeuille. 3/24

Ontwikkelingen in de portefeuille De waarde van de vastgoedportefeuille bedroeg per 31 maart 2008 1.411,1 miljoen. De portefeuille nam in omvang toe door 213,3 miljoen aan aankopen en investeringen in de portefeuille. Daarnaast werd er voor een bedrag van 9,5 miljoen aan vastgoed verkocht en bedroegen de herwaarderingen 6,9 (negatief) miljoen. Nieuwe Investments blijft op zoek naar kwalitatief goede beleggingen ter uitbreiding van haar vastgoedportefeuille maar hecht ook waarde aan duurzaam goede kwaliteit van de portefeuille. In dat kader zijn in het eerste kwartaal van 2008 winkels met 3 bovenwoningen in Haarlem, een kantoorgebouw en winkels in Rijswijk verkocht en elf nieuwe objecten gekocht. De portefeuille bestond per 31 maart 2008 uit 113 woningen en 178 overige objecten, gespreid over: Sectorale spreiding x 1.000 Kantoren 729.588 Winkels 601.562 Bedrijfsgebouwen 65.965 Woningen 13.935 Totaal vastgoedbeleggingen 1.411.050 5% 1% 42% 52% Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen Geografische spreiding x 1.000 Nederland 1.359.830 Zwitserland 51.220 Totaal vastgoedbeleggingen 1.411.050 4% 96% Nederland Zwitserland 4/24

Aankopen Nederland Gedurende het eerste kwartaal 2008 werden de volgende beleggingen in Nederland verworven: kantoorgebouw aan de Koninginnegracht in Den Haag (2.464 m 2 ); kantoorgebouw aan de Oude Middenweg in Den Haag (14.690 m 2 ); kantoorgebouw aan de Burgemeester De Raadtsingel in Dordrecht (5.594 m 2 ); kantoorgebouw aan de Beukenlaan in Eindhoven (7.357 m 2 ); kantoorgebouw aan de Hooghuisstraat/Keizersgracht in Eindhoven (11.079 m 2 ); kantoorgebouw aan de Haagse Schouwweg in Leiden (4.237 m 2 ); kantoorgebouw aan het Vaste Land in Rotterdam (25.064 m 2 ); kantoorgebouw aan de Engelandlaan in Zoetermeer (2.811 m 2 ); grootschalige detailhandel Mortiere (laatste fase) in Middelburg (5.486 m 2 ). Aankopen Zwitserland Gedurende het eerste kwartaal 2008 werden de volgende beleggingen in Zwitserland verworven: winkelcentrum Herti met bovengelegen kantoren in Zug (8.129 m 2 ); kantoorgebouw SilverGate in Thalwil (14.439 m 2 ). Bezettingsgraad portefeuille De leegstand in de gehele portefeuille bedroeg per 31 maart 2008 6,6% (ultimo 2007: 5,9%). Per sector bedroeg de leegstand: 10,2% in kantoren, 0,6% in bedrijfsgebouwen en 2,9% in winkels. De theoretische huurinkomsten van de vastgoedportefeuille per 31 maart 2008 bedroegen 112,0 miljoen op jaarbasis, terwijl de contractuele huurinkomsten 104,6 miljoen bedroegen. Huurgaranties Van de huurinkomsten wordt op jaarbasis 0,9 miljoen, zijnde 0,8% (ultimo 2007: 3,1%) ontvangen in de vorm van huurgaranties van ontwikkelaars/verkopers. De resterende gewogen, gemiddelde looptijd van de huurgarantieovereenkomsten bedroeg per 31 maart 2008 3,7 jaar. Vooruitzichten 2008 Strategie In het eerste kwartaal van 2008 is Nieuwe Investments goed van start gegaan met de uitvoering van de ambitieuze groeistrategie voor de komende jaren. Doel is een verdubbeling van de portefeuille in drie jaar, vooral door de opbouw van een vastgoedportefeuille buiten Nederland. Naast aankopen buiten Nederland zal Nieuwe Investments ook onverminderd doorgaan met het optimaliseren van de portefeuille in Nederland. Nederland blijft de thuismarkt en een markt waar wij in de loop der jaren grote expertise hebben opgebouwd. Op basis van de blijvende uitgangspunten van financiering met 50-50 zal Nieuwe Investments dit jaar additioneel eigen vermogen moeten aantrekken. Zodra zich mogelijkheden voordoen om tegen aanvaardbare marktcondities nieuw eigen vermogen aan te trekken, zal Nieuwe Investments overwegen een beroep op de kapitaalmarkt te doen ter versterking van de solvabiliteit. Portefeuille De vastgoedactiviteiten van Nieuwe Investments ontwikkelen zich positief, vooral door aankopen. Voor 2008 wordt een uitbreiding van de portefeuille voorzien met minimaal 250 miljoen aan nieuwe beleggingen in Nederland en in het buitenland. 5/24

Nieuwe Investments continueert haar beleid van kwaliteitsverbetering in de portefeuille door objecten met een minder gunstig risico/rendementsprofiel en objecten waar een structurele leegstand aanwezig is of wordt verwacht, te verkopen. De directe gevolgen van de turbulentie op de kredietmarkten voor de vennootschap zullen naar verwachting beperkt zijn. Indirect geeft de crisis kansen omdat concurrenten zijn weggevallen en de aangeboden portefeuilles gemiddeld weer kleiner worden waardoor Nieuwe Investments eerder kan kopen. Bezettingsgraad In de kantorenmarkt lijkt het dieptepunt gepasseerd. De kantorenmarkt neemt weer volumes op en het huurprijsniveau lijkt zich te stabiliseren. Het is, met een groot overschot in aanbod, nog steeds een uitgesproken huurdersmarkt. Dit betekent dat er bij nieuwe verhuur, maar ook bij de gesprekken over verlenging van bestaande contracten, stevig moet worden onderhandeld. In verhouding tot voorgaande jaren is er minder sprake van druk op inkomsten door huurprijsdaling en/of incentives. Wij verwachten dat dit percentage beperkt zal blijven tot circa 5%. De - financiële - leegstand binnen de gehele portefeuille zal naar verwachting tot maximaal 8% beperkt blijven. Resultaten De aankopen in het eerste kwartaal zullen bijdragen aan een groei van het directe resultaat per aandeel over 2008. De ontwikkeling van het resultaat per aandeel over heel 2008 zal daarnaast worden beïnvloed door eventuele verdere aan- of verkopen in de vastgoedportefeuille en een daarmee samenhangende mogelijke uitgifte van nieuwe aandelen voor het handhaven van de 50-50 verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen op de balans. Afhankelijk van de ontwikkelingen zal het directe resultaat over geheel 2008 uitkomen tussen 1,36 en 1,42 per aandeel, tegen 1,34 over 2007. Het indirecte resultaat bestaat uit enerzijds de wijziging in de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen en de rentedekkingsinstrumenten en anderzijds uit de gerealiseerde verkoopresultaten op verkochte objecten. Over het verloop hiervan kan geen concrete verwachting worden uitgesproken. Hoorn, 29 april 2008 De directie 6/24

Vaste Land, Rotterdam Adres: Vaste Land 42-110 (even) Categorie: kantoren Bouwjaar: 1975 Totaal verhuurbaar oppervlak: 25.064 m 2 Parkeergelegenheid: 135 Bezettingsgraad: 100% Theoretische bruto jaarhuur: 3.564.000 Marktwaarde: 47.032.000 Engelandlaan, Zoetermeer Adres: Engelandlaan 270-340 Categorie: kantoren Bouwjaar: 1994 Totaal verhuurbaar oppervlak: 2.811 m 2 Parkeergelegenheid: voldoende Bezettingsgraad: 57% Theoretische bruto jaarhuur: 379.000 Marktwaarde: 4.105.000 7/24

Haagse Schouwweg, Leiden Adres: Haagse Schouwweg 8 Categorie: kantoren Bouwjaar: 1989 Totaal verhuurbaar oppervlak: 4.237 m 2 Parkeergelegenheid: 78 Bezettingsgraad: 91% Theoretische bruto jaarhuur: 646.000 Marktwaarde: 7.715.000 Beukenlaan, Eindhoven Adres: Beukenlaan 143 Categorie: kantoren Bouwjaar: 1988 Totaal verhuurbaar oppervlak: 7.357 m 2 Parkeergelegenheid: 122 Bezettingsgraad: 93% Theoretische bruto jaarhuur: 1.099.000 Marktwaarde: 13.218.000 8/24

Keizersgracht, Eindhoven Adres: Keizersgracht/Hooghuisstraat Categorie: kantoren Bouwjaar: 1970 Totaal verhuurbaar oppervlak: 11.079 m 2 Parkeergelegenheid: 299 Bezettingsgraad: 100% Theoretische bruto jaarhuur: 1.785.000 Marktwaarde: 22.310.000 9/24

Burgemeester De Raadtsingel 93a, Dordrecht Adres: Burgemeester De Raadtsingel 93a Categorie: kantoren Bouwjaar: 2004 Totaal verhuurbaar oppervlak: 5.594 m 2 Parkeergelegenheid: 45 Bezettingsgraad: 100% Theoretische bruto jaarhuur: 968.000 Marktwaarde: 12.294.000 10/24

Oude Middenweg, Den Haag Adres: Oude Middenweg 3-19 Categorie: kantoren Bouwjaar: 2002 Totaal verhuurbaar oppervlak: 14.690 m 2 Parkeergelegenheid: 367 Bezettingsgraad: 100% Theoretische bruto jaarhuur: 2.636.000 Marktwaarde: 32.292.000 Koninginnegracht, Den Haag Adres: Koninginnegracht 20-21 Categorie: kantoren Bouwjaar: rond 1900 Totaal verhuurbaar oppervlak: 2.464 m 2 Parkeergelegenheid: 18 Bezettingsgraad: 100% Theoretische bruto jaarhuur: 406.000 Marktwaarde: 5.683.000 11/24

Silvergate in Thalwil (Zwitserland) Adres: Zürcherstrasse 66 en 68 Categorie: kantoren Bouwjaar: 1992 Totaal verhuurbaar oppervlak: 14.439 m 2 Parkeergelegenheid: 387 Bezettingsgraad: 91% Theoretische bruto jaarhuur: 2.214.000 Marktwaarde: 28.755.000 Herti in Zug (Zwitserland) Adres: Hertistrasse 6,8 Categorie: winkels Bouwjaar: 1983 Totaal verhuurbaar oppervlak: 8.219 m 2 Parkeergelegenheid: voldoende Bezettingsgraad: 97% Theoretische bruto jaarhuur: 1.534.000 Marktwaarde: 22.465.000 12/24

Kerncijfers 31-03-2008 31-03-2007 2007 Resultaten (x 1.000) Bruto huuropbrengsten 23.233 22.818 89.635 Netto huuropbrengsten 20.713 19.865 78.749 Resultaat na belastingen - 398 28.137 85.083 Direct beleggingsresultaat 12.121 12.051 47.810 Indirect beleggingsresultaat - 12.519 16.083 37.273 Totaal beleggingsresultaat - 398 28.137 85.083 Bezettingsgraad (in %) 93,4 94,1 93,2 Balansgegevens (x 1.000) Beleggingen 1.411.050 1.213.624 1.214.069 Eigen vermogen 641.364 632.234 653.408 Schulden aan kredietinstellingen (inclusief derivaten) 731.499 558.514 559.542 Verhouding eigen vermogen/schulden aan kredietinstellingen (in %) 47-53 53-47 54-46 Geplaatst aandelenkapitaal Gewone aandelen ultimo boekjaar 35.774.117 35.774.117 35.774.117 Gemiddeld aantal uitstaande gewone aandelen in boekjaar 35.774.117 35.774.117 35.774.117 Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon aandeel (x 1) Direct beleggingsresultaat 0,34 0,34 1,34 Indirect beleggingsresultaat - 0,35 0,45 1,04 Totaal beleggingsresultaat - 0,01 0,79 2,38 Gegevens per aandeel (x 1) Interim-dividend 0,34 0,34 1,00 Intrinsieke waarde (voor winstverdeling) 17,93 17,67 18,26 Gemiddelde beursomzet (stuks per dag, zonder dubbeltelling) 61.358 99.943 80.476 Hoogste koers 18,45 23,70 23,70 Laagste koers 16,06 21,66 17,25 Ultimo koers 18,14 21,95 17,65 13/24

Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x 1.000) Toelichting 1 ste kwartaal 2008 1 ste kwartaal 2007 Bruto huuropbrengsten 23.233 22.818 Exploitatiekosten 4-2.292-2.256 Beheerkosten 4-228 - 697 Netto huuropbrengsten 2 20.713 19.865 Herwaardering beleggingen - 6.855 11.051 13.858 30.916 Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen 5-61 3.936 Totaal netto opbrengsten uit beleggingen 13.797 34.852 Interest - 7.097-7.034 Mutatie marktwaarde derivaten - 5.490 1.473 Financieringsresultaat - 12.587-5.561 1.210 29.291 Algemene kosten 6-1.546-789 Herwaarderingskosten - 40-40 Kosten strategische heroriëntatie - - 315 Resultaat voor belastingen - 376 28.147 Vennootschapsbelasting - 22-10 Resultaat na belastingen - 398 28.137 Gegevens per aandeel (x 1) Resultaat na belastingen - 0,01 0,79 Verwaterd resultaat na belastingen - 0,01 0,79 14/24

Geconsolideerd direct en indirect beleggingsresultaat (x 1.000) Toelichting 1 ste kwartaal 2008 1 ste kwartaal 2007 Bruto huuropbrengsten 23.233 22.818 Exploitatiekosten 4-2.292-2.256 Beheerkosten 4-228 - 697 Netto huuropbrengsten 2 20.713 19.865 Interest - 7.125-7.062 Algemene kosten 6-1.445-742 Direct beleggingsresultaat voor belastingen 12.143 12.061 Vennootschapsbelasting - 22-10 Direct beleggingsresultaat 12.121 12.051 Herwaardering beleggingen - 6.855 11.051 Netto verkoopresultaat beleggingen 5-61 3.936 Mutatie marktwaarde derivaten - 5.462 1.501 Herwaarderingskosten - 40-40 Managementkosten 6-101 - 47 Kosten strategische heroriëntatie - - 315 Indirect beleggingsresultaat - 12.519 16.086 Totaal beleggingsresultaat - 398 28.137 Gegevens per aandeel (x 1) Direct beleggingsresultaat 0,34 0,34 Indirect beleggingsresultaat - 0,35 0,45 Totaal beleggingsresultaat - 0,01 0,79 15/24

Geconsolideerde balans vóór verwerking voorstel winstverdeling eerste kwartaal 2008 (x 1.000) Activa Toelichting 31-03-2008 31-12-2007 31-03-2007 Vastgoedbeleggingen 7 1.411.050 1.214.069 1.207.430 Vastgoed in aanbouw - - 6.194 Totaal beleggingen 1.411.050 1.214.069 1.213.624 Goodwill 8.205 8.205 - Materiële vaste activa 4.445 4.508 359 Financiële derivaten 11 5.883 10.476 7.309 Overlopende activa in verband met huurincentives 1.076 1.110 956 Totaal vaste activa 1.430.659 1.238.368 1.222.248 Debiteuren en overige orderingen 8 12.332 6.794 16.103 Liquide middelen - - - Totaal vlottende activa 12.332 6.794 16.103 Totaal activa 1.442.991 1.245.162 1.238.351 Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal 16.458 16.458 16.458 Agioreserve 360.090 360.090 360.090 Overige reserves 265.214 227.556 227.549 Onverdeeld resultaat boekjaar - 398 49.304 28.137 Totaal eigen vermogen 9 641.364 653.408 632.234 Schulden Hypothecaire geldleningen 10 652.538 531.424 482.926 Financiële derivaten 11 942 45 242 Totaal langlopende schulden 653.480 531.469 483.168 Aflossingsverplichting langlopende schulden 104 497 395 Banken 83.798 38.052 82.260 Overige schulden en overlopende passiva 12 64.245 21.736 40.294 Totaal kortlopende schulden 148.147 60.285 122.949 Totaal schulden 801.627 591.754 606.117 Totaal eigen vermogen en schulden 1.442.991 1.245.162 1.238.351 16/24

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x 1.000) 1 ste kwartaal 2008 1 ste kwartaal 2007 Resultaat na belastingen - 398 28.137 Aanpassing voor: Herwaardering beleggingen 6.855-11.051 Financieringsresultaat 12.587 5.561 Kasstroom uit operationele activiteiten 19.044 22.647 Mutatie in debiteuren en overige vorderingen - 5.019-9.715 Mutatie kortlopende schulden*) 42.509 3.399 Betaalde interest - 7.097-7.034 Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 49.437 9.297 Aankopen vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten - 213.308-7.599 Verkopen vastgoedbeleggingen 9.472 52.887 Mutatie overlopende activa in verband met huurincentives 34-130 Mutatie materiële vaste activa 63-9 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten - 203.739 45.149 Uitgekeerd dividend - 12.165 - Opname leningen 122.422 - Aflossing leningen - 1.701-30.476 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 108.556-30.476 Netto kasstroom - 45.746 23.970 Kortlopende schuld aan banken per 1 januari - 38.052-106.230 Kortlopende schuld aan banken per ultimo - 83.798-82.260 *) exclusief schuld aan banken en kasgeldleningen 17/24

Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen (x 1.000) Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste kwartaal 2008 was als volgt: onverdeeld geplaatst agio- overige resultaat kapitaal reserve reserves boekjaar totaal Stand per 31 december 2007 16.458 360.090 227.556 49.304 653.408 Winstbestemming 2007 - - 49.304-49.304 - Uitgekeerd contant slotdividend 2007 - - - 12.165 - - 12.165 Resultaat eerste kwartaal 2008 - - - - 398-398 Koersverschillen - - 519-519 Stand per 31 maart 2008 16.458 360.090 265.214-398 641.364 Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste kwartaal 2007 was als volgt: onverdeeld geplaatst agio- overige resultaat kapitaal reserve reserves boekjaar totaal Stand per 31 december 2006 16.458 360.090 194.576 45.138 616.262 Winstbestemming 2006 - - 45.138-45.138 - Uitgekeerd contant slotdividend 2006 - - - 12.165 - - 12.165 Resultaat eerste kwartaal 2007 - - - 28.137 28.137 Stand per 31 maart 2007 16.458 360.090 227.549 28.137 632.234 18/24

Toelichting op de kwartaalcijfers 1. Belangrijkste grondslagen van waardering en resultaatbepaling De financiële overzichten van Nieuwe over het eerste kwartaal van 2008 worden opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie Dit bericht over het eerste kwartaal van 2008 is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 (tussentijdse financiële verslaggeving). Voor de belangrijkste grondslagen voor consolidatie, van waardering en resultaatbepaling toegepast in dit bericht wordt verwezen naar de gepubliceerde jaarrekening 2007 (zie www.nsi.nl). Dit bericht over het eerste kwartaal van 2008 is goedgekeurd door de directie en raad van commissarissen op 28 april 2008. Dit bericht luidt in duizenden euro s, tenzij anders weergegeven. Bij het opstellen van dit tussentijdse bericht zijn de door de directie gebruikte essentiële beoordelingen bij de toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving Nieuwe en de toegepaste belangrijkste schattingsbronnen gelijk aan de gebruikte essentiële beoordelingen en belangrijkste schattingen in de jaarrekening 2007. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. 2. Gesegmenteerde informatie De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van sectorale spreiding (winkels, kantoren, bedrijfsgebouwen en woningen) en op basis van geografische spreiding (Nederland en Zwitserland). bedrijfswinkels kantoren gebouwen woningen totaal Bruto huuropbrengsten 10.660 11.012 1.419 142 23.233 Exploitatiekosten - 685-1.490-93 - 24-2.292 Beheerkosten - 112-103 - 13 - - 228 Netto huuropbrengsten 9.863 9.419 1.313 118 20.713 Herwaarderingsresultaat 4.990-11.693-296 144-6.855 Gerealiseerd verkoopresultaat - 70 11 - - 2-61 Segment resultaat 14.783-2.263 1.017 260 13.797 Aankopen en investeringen in bestaande objecten 28.724 184.584 - - 213.308 Nederland Zwitserland Totaal Bruto huuropbrengsten 22.947 286 23.233 Exploitatiekosten - 2.216-76 - 2.292 Beheerkosten - 228 - - 228 Netto huuropbrengsten 20.503 210 20.713 Herwaarderingsresultaat - 6.551-304 - 6.855 Gerealiseerd verkoopresultaat - 61 - - 61 Segment resultaat 13.891-94 13.797 Aankopen en investeringen in bestaande objecten 161.784 51.524 213.308 19/24

3. Wisselkoersen Het is het beleid van Nieuwe om ter (gedeeltelijke) afdekking van de valutarisico s, schulden met betrekking tot beleggingen anders dan in euro s over het algemeen aan te gaan in de valuta van de belegging. De enige niet in euro s luidende beleggingen en schulden van Nieuwe Investments zijn in Zwitserland. Per 31 maart 2008 was de wisselkoers voor de Zwitserse Frank: CHF 1,5691 is 1 (31 december 2007 CHF 1,5647). 4. Exploitatiekosten en beheerkosten De exploitatiekosten en beheerkosten van het vastgoed in het eerste kwartaal kunnen als volgt worden gespecificeerd: Gemeentelijke belastingen 598 Verzekeringspremies 122 Onderhoudskosten 505 Niet doorberekende servicekosten 304 Bijdrage vereniging van eigenaren 86 Verhuurkosten 417 Vergoeding vastgoedbeheerders 228 Overige kosten 260 Totaal 2.520 5. Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen Verkoopopbrengst onroerendgoedbeleggingen 9.414 Boekwaarde op moment van verkoop 9.472-58 Verkoopkosten - 3 Totaal - 61 6. Algemene kosten De algemene kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Managementkosten 1.014 Accountantskosten 37 Advieskosten 159 Bezoldiging commissarissen en leden beleggingsraad 49 Overige kosten 287 Totaal 1.546 7. Beleggingen De boekwaarde van het vastgoed is tot het moment van herwaardering gelijk aan de verkrijgingsprijs vermeerderd met de kosten van eventueel aangebrachte verbeteringen (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoeken en andere transactiekosten) en daarna gelijk aan de herwaardering. 20/24

Het verloop van de vastgoedbeleggingen is als volgt: bedrijfswinkels kantoren gebouwen woningen totaal Balans per 1 januari 2008 573.387 560.330 66.261 14.091 1.214.069 Aankopen 28.724 182.134 - - 210.858 Investeringen - 2.450 - - 2.450 Verkopen - 5.539-3.633 - - 300-9.472 Herwaarderingen 4.990-11.693-296 144-6,855 Balans per 31 maart 2008 601.562 729.588 65.965 13.935 1.411.050 Nederland Zwitserland Totaal Balans per 1 januari 2008 1.214.069-1.214.069 Aankopen 159.334 51.524 210.858 Investeringen 2.450-2.450 Verkopen - 9.472 - - 9.472 Herwaarderingen - 6.651-304 - 6.855 Balans per 31 maart 2008 1.359.830 51.220 1.411.050 Per 31 maart 2008 waren objecten met een boekwaarde van 1,4 miljard hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van 748,1 miljoen per 31 maart 2008. 8. Debiteuren en vorderingen De grootste vorderingen betreft de verkoopopbrengst van de winkels en kantoorgebouw in Rijswijk voor een bedrag van 5,6 miljoen en te vorderen omzetbelasting voor een bedrag van 2,6 miljoen. 9. Eigen vermogen Het aantal geplaatste aandelen is gedurende de verslagperiode niet toegenomen. 10. Hypothecaire leningen Het verloop van de hypothecaire leningen in de verslagperiode was als volgt: Stand per 1 januari 2008 531.921 Opnamen 122.422 Aflossingen - 1.701 Stand per 31 maart 2008 652.643 Aflossingsverplichtingen langlopende leningen 104 Stand per 31 maart 2008 652.538 De restantschuld van de hypothecaire geldleningen na 5 jaar bedraagt 11,2.miljoen (ultimo 2007 12,9 miljoen). De hypothecaire leningen betreffen leningen van banken met een resterende gewogen, gemiddelde looptijd van 2,7 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de per 31 maart 2008 uitstaande hypothecaire leningen en renteswaps bedraagt 4,6% per jaar inclusief marge (ultimo 2007: 4,7%). De vennootschap heeft per 31 maart 2008 niet benutte leningfaciliteiten tot haar beschikking voor een totaalbedrag van 94,4 miljoen (ultimo 2007: 131,7 miljoen). 21/24

11. Financiële derivaten De derivaten hebben per balansdatum de volgende marktwaarden: vordering schuld Cap 273 - Forward interest rate swap - 942 Interest rate swap 5.610 - Totaal 5.883 942 aantal contracten nominaal marktwaarde Tot 1 jaar 2 24.507 320 Vanaf 1 jaar t/m 5 jaar 16 239.748 4.034 Vanaf 5 jaar t/m 10 jaar 17 190.000 587 Meer dan 10 jaar - - - Totaal 35 454.255 4.941 Nieuwe Investments beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 2,85% tot 4,51% en afloopdata van 2008 tot en met 2017. Het renterisico op de variabele hypothecaire leningen is per 31 maart 2008 voor 81,9% (ultimo 2007: 81,6%) afgedekt. De rentedekkingsratio bedroeg 3,3 per 31 maart 2008 (ultimo 2007: 3,3). 12. Overige schulden en overlopende passiva De grootste posten vermeld onder overige schulden en overlopende passiva betreffen vooruitontvangen huur ( 12,9 miljoen), slotdividend ( 12,9 miljoen) en te betalen interest ( 4,7 miljoen). Onder deze post is ook de verkrijgingsprijs van 24,0 miljoen voor de recent aangekochte kantoorbelegging in Eindhoven opgenomen. 13. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Om het renterisico op de leningen te beheersen, zijn derivaten gesloten voor een totale hoofdsom van 454,3 miljoen (ultimo 2007 389,3 miljoen). De Hoge Raad heeft de procedure inzake het juridisch geschil inzake Interglobia Oy verwezen naar het Gerechtshof Amsterdam. Het Gerechtshof Amsterdam heeft nog geen uitspraak gedaan of Nieuwe Investments op andere gronden nog iets verschuldigd is aan de verkochte dochtermaatschappij. Per 31 maart 2008 heeft Nieuwe geen andere niet uit de balans blijkende verplichtingen die vermeld zouden moeten worden. Hoorn, 29 april 2008 directie Ing. J.J.M. Reijnen, algemeen directeur R.J.J.M. Storms raad van commissarissen H. Habas, voorzitter drs. H.J. van den Bosch RA mr. G.L.B. de Greef MRE jhr. mr. A.P. van Lidth de Jeude 22/24

Overige gegevens Verklaring uit hoofde van de Wet financieel toezicht De Autoriteit Financiële Markten heeft Nieuwe op 13 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is verkrijgbaar ten kantore van de vennootschap alsmede via haar website: www.nsi.nl. De leden van de raad van commissarissen en de directie van Nieuwe hebben geen persoonlijk belang in de door Nieuwe gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een dergelijk belang gehad. De vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap te hebben. Houders van aandelen met een kapitaalbelang van 5% of meer Nieuwe heeft één grote belegger, Stichting Prioriteit NSI, houder van alle 5.000 prioriteitsaandelen. Krachtens de Wet financieel toezicht heeft de Autoriteit Financiële Markten een melding ontvangen van een aandeelhouder met een belang van meer dan 5% in de vennootschap. Volgens de meest recente melding was dit belang als volgt: Habas-H.Z. Investments (1960) Ltd. (20,08%). De datum van voornoemde melding was 1 augustus 2007. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden, die Nieuwe Investments verplicht zou zijn toe te lichten. Beoordelingsverklaring Aan de aandeelhouders van Nieuwe Opdracht Wij hebben de in dit kwartaalbericht opgenomen tussentijdse financiële informatie van Nieuwe te Hoorn, bestaande uit de geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008, het geconsolideerde direct en indirect beleggingsresultaat over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008, de geconsolideerde balans per 31 maart 2008, het geconsolideerde kasstroomoverzicht over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008 en het geconsolideerde overzicht mutaties in het eigen vermogen en de toelichting op de geconsolideerde kwartaalcijfers beoordeeld. De directie van Nieuwe is verantwoordelijk voor het opmaken en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling. Werkzaamheden Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht waaronder Standaard 2410, Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de accountant van de entiteit. Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor de financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met Controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen accountantsverklaring af. 23/24

Conclusie Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008 niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving, zoals aanvaard binnen de Europese Unie, en de Wet financieel toezicht. Hoorn, 29 april 2008 BDO CampsObers Audit & Assurance B.V. Namens deze Prof drs. J.C.E. van Kollenburg RA Financiële Agenda Publicatie resultaat 1 ste halfjaar 2008 25 juli 2008 Algemene Vergadering van Aandeelhouders 25 september 2008 Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2008 29 oktober 2008 Interim-dividenduitkeringen Vaststelling interim-dividend 1 ste kwartaal 2008 15 mei 2008 Notering ex-dividend 16 mei 2008 Betaalbaarstelling interim-dividend 1 ste kwartaal 2008 23 mei 2008 Vaststelling interim-dividend 2 e kwartaal 2008 14 augustus 2008 Notering ex-dividend 15 augustus 2008 Betaalbaarstelling interim-dividend 2 e kwartaal 2008 22 augustus 2008 Vaststelling interim-dividend 3 e kwartaal 2008 13 november 2008 Notering ex-dividend 14 november 2008 Betaalbaarstelling interim-dividend 3 e kwartaal 2008 21 november 2008 24/24