Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Jollemanhof 66 1019 GW AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 01-07-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De totale betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 560,99 ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 25 augustus 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2013 te beoordelen. Daarnaast heeft de commissie nog 10 andere verzoeken van huurders aan de Jollemanhof ontvangen. Omdat deze verzoeken gelijkluidend dan wel nagenoeg gelijkluidend zijn, heeft de voorzitter van de Huurcommissie besloten deze verzoeken gevoegd ter zitting te laten behandelen. Pagina 1 van 6
Het betreft in totaal dus 11 verzoeken van 7 huurders van woningen aan de Jollemanhof te weten: Huisnummer 30 zaaknummers 2014-010894, 2014-010897 Huisnummer 44 zaaknummer 2014-010920 Huisnummer 64 zaaknummers 2014-010883, 2014-010884 Huisnummer 66 zaaknummer 2014-010528 Huisnummer 80 zaaknummer 2014-012532 Huisnummer114 zaaknummers 2014-010888, 2014-010889 Huisnummer136 zaaknummers 2014-010899, 2014-010901 Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: We vragen ons af waarom er over het jaar 2012 geen administratiekosten zijn opgenomen. We hebben nl. de afrekening wel verstrekt aan de huurders. Het complex staat geregistreerd onder 1 nummer. In het complex bevindt zich ook bedrijfsonroerend goed. Dit is dermate lastig dat het heel lang duurt voordat er een afrekening kan worden verstrekt. Dat is onwenselijk. Op blad 2 van het rapport zijn de kosten voor het schoonmaken vermeld inclusief de administratiekosten. Op blad 7 zijn deze kosten apart vermeld. Dat is verwarrend. Korte samenvatting verklaring van de huurder: Ik maak geen onderdeel uit van het collectief. De huismeester is veel tijd kwijt aan de buitendeur, die dan wel en dan niet sluit en aan de lift. De ramen van de woning worden gewassen. Ik kan mij niet voorstellen dat dat voor niets gebeurd. De Kantonrechter heeft hier al een keer uitspraak over gedaan. De grote glazen ruiten zijn onbereikbaar voor de bewoners. Het is niet redelijk dat de bewoners voor de kosten moeten opdraaien. COU2G ENV-2015-186781 Pagina 2 van 6
III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen afrekening aan de huurder verstrekt. Op 21 november 2014 heeft de verhuurder aan de Huurcommissie een afrekening van de verrekenbare kosten, i.c. huismeester, schoonmaken algemene ruimten en stroom algemene ruimten, met kopiefacturen aan de Dienst Huurcommissie overgelegd. Voorts heeft de verhuurder informatie verstrekt over de niet-verrekenbare kosten, i.c. het glasfonds, het ontstoppingsabonnement, graffiti en satellietschotels. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op 637,90. Beoordeling Huurcommissie Post huismeester: De rapporteur van de Huurcommissie heeft bij de afrekening van het boekjaar 2013 ten onrechte een uurloon gehanteerd van 33,50. Dit moet zijn 35,00. De totale kosten voor het jaar 2013 bedragen dan: 234 uur x 35,00 = 8190,00. De maximaal redelijke kosten komen daarmee op 8190,00 x 70% = 5733,00. Het aandeel van de huurder komt daarmee op 5733,00 : 60 = 95,55. Schoonmaken algemene ruimten: De Kantonrechter heeft in de uitspraak van 23 juni 2014 over deze post o.a. geoordeeld dat ter zitting gebleken is dat de kosten voor bewassing van alle ramen in rekening zijn gebracht en dat de verhuurder zonder gegronde reden deze kosten evenredig heeft verdeeld over alle wooneenheden, hoewel een hoekwoning bijvoorbeeld 17 ramen heeft en een tussenwoning 5 ramen. De Kantonrechter heeft daarom geoordeeld dat wel is komen vast te staan dat er kosten zijn gemaakt, maar niet voldoende zijn onderbouwd. Daarom heeft de Kantonrechter een bedrag van 156,00 per maand redelijk geacht. Pagina 3 van 6
De Huurcommissie heeft bij de verhuurder een nadere specificatie opgevraagd van de in rekening gebrachte kosten voor het wassen van alle ramen. Uit de nader ontvangen informatie van het schoonmaakbedrijf is gebleken dat het werkprogramma bestaat uit zowel de glasbewassing van het algemene glas als van het glas van de individuele woonruimten. In de betreffende facturen is geen onderscheid gemaakt en kan er slechts een inschatting worden gegeven, aldus het schoonmaakbedrijf. De glasbewassing van de algemene ruimte aan de binnenzijde wordt geschat op 10% en van de algemene buitenruimte ook op 10%. Er blijft dus 80% over voor de glasbewassing van de individuele woonruimten. De Huurcommissie stelt hiermee vast dat het merendeel van de kosten betrekking heeft op de glasbewassing van de individuele woonruimten. Gelet op het grote verschil van het aantal ramen per woning acht de Huurcommissie het niet redelijk om deze kosten evenredig te verdelen. De Huurcommissie stelt daarom de kosten voor glasbewassing ( inclusief ) vast conform de uitspraak van de Kantonrechter, te weten 156,00 per jaar. Stroom algemene ruimten: De commissie neemt deze post over van de rapporteur, nu dit bedrag haar niet onredelijk voorkomt en partijen geen gemotiveerd bezwaar hebben gemaakt tegen de hoogte van het bedrag. Derhalve voor deze post 147,44 voor het jaar 2013. Administratiekosten: De verhuurder heeft over het jaar 2013 pas een afrekening verstrekt nadat de huurder het verzoek bij de Huurcommissie heeft ingediend. De commissie stelt daarom deze post voor beide jaren op 0,00. "Service-abonnement", glasfonds, het ontstoppingsabonnement, graffiti en satellietschotels: De Kantonrechter heeft over de posten "satellietschotels" geoordeeld dat het redelijk is om deze kosten door te berekenen aan de huurders. Dat geldt eveneens voor de post "service-abonnement". De Huurcommissie stelt daarom de betalingsverplichting voor de post "satellietschotel"vast op 90,00 en voor de post "service-abonnement" op 55,20. De Kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat ten aanzien van de posten "glasfonds" en "ontstoppingsabonnement" de verhuurder dient aan te tonen welke werkelijke kosten zij heeft gehad aan deze overeengekomen posten in 2012/ 2013. Blijkens de inhoud van de rapporten van onderzoek heeft de verhuurder geen inzicht verstrekt inzake de post "ontstoppingsabonnement", zodat de rapporteur de betalingsverplichting voor beide jaren terecht op nihil heeft gesteld. De posten "graffiti" en "glasfonds" heeft de verhuurder voldoende inzichtelijk gemaakt, zodat de Huurcommissie het advies van de rapporteur voor beide jaren overneemt. Pagina 4 van 6
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De totale betalingsverplichting voor 2013 bedraagt: Huismeester 95,55 Schoon alg. ruimten 156,00 Stroom alg. ruimten 147,44 Administratiekosten 0,00 398,99 Glasfonds 10,80 Ontstoppingsabonnnement 0,00 Graffiti 6,00 Satellietschotels 90,00 505,79 Serviceabonnement 55,20 560,99 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In al deze gevoegd behandelde zaken merkt de commissie de verhuurder, zijnde een rechtspersoon, aan als de in het ongelijk gestelde partij. Dit brengt in principe met zich dat verhuurder in iedere zaak een vergoeding (leges) van 450,00 aan de Staat zou dienen te betalen. De Huurcommissie heeft in eerdere jaren meerdere gelijksoortige verzoeken behandeld van woningen uit het complex "Gibraltar". Gelet hierop past de Huurcommissie de hardheidsclausule van artikel 7 lig 9 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte toe. De verhuurder moet voor ieder verzoek een legesbedrag van 25,00 dient te betalen. Dit komt neer op een totaal bedrag van 11 x 25,00 = 275,00. IV Beslissing De totale betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 560,99. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet totaal 275,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 5 van 6
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers H. Scheffer en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6