GEMEENTE OLDEBROEK Informatie van het college aan de raad Onderwerp: Consultatie principemedewerking functieverandering VAB naar wonen Duivendansweg 4 in Wezep. Portefeuillehouder: H. Westerbroek Kenmerk: 262501 / 279923 Behandelend team: Ruimte en Concern Aanleiding om te informeren Tijdens de vergadering van de commissie Ruimtegebruik en Leefomgeving op 6 april 2016 is de afspraak gemaakt dat de commissie zal worden geconsulteerd bij afwijkingen van het gangbare proces dan wel bij mogelijke interpretatieverschillen tussen beleidsuitgangspunten functieverandering VAB (vrijkomende agrarische bebouwing) en de uitvoering. De afspraak is gemaakt naar aanleiding van de behandeling van de college-informatie Aanvullende informatie inzake de uitvoeringspraktijk functieverandering, de projecten Zuiderzeestraatweg 224 en Eekterweg 14 c.a. en vooraankondiging wijziging functieveranderingsbeleid. In die college-informatie staan ook de lopende zaken vermeld die nog worden afgehandeld op basis van het huidige beleid. Een van de zaken is Duivendansweg 4. Samenvatting Bij brief van 20 juli 2016 is een principeverzoek ingediend voor functieverandering VAB naar wonen voor het perceel Duivendansweg 4 in Wezep. Het verzoek omvat de sloop van ruim 750 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing. Daarnaast is er 366 m² aan kuilplaten gesaneerd en wordt er circa 600 m² bestaande verharding aan voor- en achterzijde van de schuren gesaneerd. Ook wordt er circa 600 m² aan asbesthoudende dakbedekking gesaneerd. Als compensatie hiervan worden twee woningen, met inpandige bijgebouwen, in één woongebouw gerealiseerd op het perceel. De woningen hebben een maximale inhoud van 400 m³ en de bijgebouwen hebben een maximale oppervlakte van 50 m². Het verzoek is getoetst aan de uitgangspunten van functieverandering zoals vermeld in de Streekplanuitwerking Functieverandering en de Beleidsnotitie functieverandering gemeente Oldebroek 2013. Het verzoek voldoet aan de algemene regeling. Functieverandering naar wonen is in principe mogelijk. Het initiatief past verder in het beleidskader en op voorhand zijn geen belemmeringen geconstateerd. Initiatiefnemer heeft bij het verzoek een erftransformatierapport ingediend. Het erftrans-formatierapport biedt voldoende borging voor de landschappelijke inpassing. Bij de sloop van 750 m² - 1250 m² is het mogelijk één dure woning (nieuwbouw) en één middeldure woning in bestaande bebouwing te realiseren. In het erftransformatierapport van februari 2017 wordt aangegeven dat de bestaande woning te klein is voor splitsing. Omdat de bestaande schuur kwalitatief voldoet, zal deze (in principe) niet worden gesloopt. Hierdoor is uitbreiding van de bestaande woning geen optie. Daarom stelt initiatiefnemer voor de tweede woning niet te realiseren in de bestaande woning maar op te nemen in één woongebouw ten behoeve van 2 woningen. In het erfrapport gaat de voorkeur uit naar een gezamenlijk en/of inpandig bijgebouw, zodat het erf niet verrommelt met meerdere kleine gebouwtjes. Gelet op het voornemen van initiatiefnemer om de bestaande schuur te handhaven, kan worden ingestemd met realisatie van één woongebouw ten behoeve van 2 woningen. Op het perceel is agrarische bebouwing aanwezig dat dominant aan de weg is gesitueerd. Het beeld van het perceel is vrij stenig. Sloop van de schuren betekent een belangrijke kwaliteitsbijdrage aan een meer groene uitstraling van de weg. Onder deze voorwaarden kan worden ingestemd met principemedewerking aan het initiatief. Conform afspraak van 6 april 2016 willen wij u graag consulteren. Wij vernemen graag uw reactie op het functieverandering VAB project Duivendansweg 4.
- 2 - Toelichting 1. Inleiding Het adviesbureau Lowijs Advies heeft namens de familie Wielink een principeverzoek ingediend voor functieverandering VAB naar wonen voor het perceel Duivendansweg 4 in Wezep. Het perceel is in het bestemmingsplan Buitengebied 2007 bestemd als Wonen - 1. De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen, al dan niet in combinatie met ruimten voor een aan huis verbonden beroep of een aan huis verbonden bedrijfsactiviteit en/of een caravanstalling, ter plaatse van de functieaanduiding 'caravanstalling' en/of mantelzorg; met de daarbij behorende andere werken, bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, cultuurgrond en erven, terreinen en tuinen. De aanduiding in het bouwvlak geeft aan dat er binnen dat bouwvlak maximaal 3 woningen aanwezig mogen zijn. Binnen het bouwvlak zijn drie woningen aanwezig te weten de adressen Duivendansweg 4, 6 en 8. Op het perceel is circa 900 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig en één bedrijfswoning. Het verzoek omvat de sloop van circa 750 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing en het realiseren van één woongebouw met twee wooneenheden. De bestaande woning blijft behouden alsmede het bijgebouw (150 m²) bij deze woning. Het verzoek is in strijd met het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2007. Het verzoek is ingediend in het kader van het functieveranderingsbeleid VAB. Het verzoek is daarom getoetst aan de uitgangspunten van functieverandering zoals vermeld in de Streekplanuitwerking Functieverandering Regio Noord-Veluwe (2007) en de Beleidsnotitie functieverandering gemeente Oldebroek 2013. Het verzoek voldoet aan de algemene regeling. Functieverandering VAB naar wonen is derhalve in principe mogelijk. Het verzoek kan onder voorwaarden ook voldoen aan de gemeentelijke beleidsnotitie Functieverandering VAB gemeente Oldebroek. 2. Historie In het kader van functieverandering heeft geen eerdere besluitvorming plaatsgevonden voor dit perceel. 3. Wettelijk kader Het verzoek om functieverandering is ingediend in het kader van de Streekplanuitwerking Functieverandering Noord-Veluwe (april 2007). Aanvullend op de Streekplanuitwerking heeft de gemeente Oldebroek de "Beleidsnotitie functieverandering gemeente Oldebroek 2010, gewijzigd 2013" vastgesteld. Deze beleidsnotitie is een aanscherping van het regionaal beleid. Het
- 3 - principeverzoek is aan deze notities getoetst. Voor het perceel Duivendansweg 4 is tevens het bestemmingsplan Buitengebied 2007 kaderstellend. 4. Toelichting / uitwerking situatie: Toetsing 4.1.1. Toets (voormalig) agrarisch bedrijf Toets bestemmingsplannen Het perceel Duivendansweg 4 in Wezep heeft nu een woonbestemming. In het bestemmingsplan Buitengebied Oldebroek-Zuid had het perceel eveneens een woonbestemming. In het bestemmingsplan Buitengebied Oldebroek 1973 1980 was de bestemming agrarisch gebied met de aanduiding agrarisch bouwperceel. Op het perceel was een gemengde veehouderij gevestigd. Daarmee staat vast dat op het perceel Duivendansweg 4 een agrarisch bedrijf was gevestigd. Het voormalig agrarisch bedrijf kan derhalve worden aangemerkt als een fysiek bestaand, legaal vrijkomende agrarisch gebouw in de zin van het gemeentelijk functieveranderingsbeleid VAB. Toets milieuvergunning Op 25 juli 2001 is de intrekkingsbeschikking van de milieuvergunning op grond van de Wet Milieubeheer verzonden. Er is geen milieuvergunning meer aanwezig. 4.1.2. Uitgangspunten sloop De locatie Duivendansweg 4 ligt buiten de EHS/GNN (thans Gelders Natuurnetwerk = GNN). Om in aanmerking te komen voor functieverandering VAB, dient er buiten de EHS minimaal 500 m² te worden gesloopt. Bij de bepaling van de sloop m² worden alleen opstallen meegerekend die legaal aanwezig zijn. Illegale opstallen moeten wel worden verwijderd maar worden niet meegerekend bij het aantal te slopen m². Bij functieverandering gaat het om (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing. Verhardingen (bijvoorbeeld mestplaten) en bouwwerken zoals volières, kippenrennen en houtopslag worden niet aangemerkt als agrarische bebouwing. Bij functieverandering VAB naar wonen worden alle bedrijfsgebouwen gesloopt. Alleen cultuurhistorische waardevolle bebouwing dient te worden behouden. 4.1.3. Sloopvoornemens In het verzoek wordt aangegeven dat circa 900 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig is. De schuur behorende bij de bestande woning (150 m²) blijft behouden. Dit betekent dat circa 750 m² wordt gesloopt. In het Erftransformatierapport is de te slopen bebouwing aangegeven. 4.1.4. Bouwdossieronderzoek Omdat alleen legale bebouwing mag worden meegerekend, is zoals gebruikelijk een bouwdossieronderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat exclusief de voormalige boerderij in totaal circa 900 m² aan agrarische gebouwen aanwezig is op het perceel. Van minimaal 840 m² is een vergunning aangetroffen. Van één gebouw (circa 60 m²) is geen vergunning aangetroffen in het bouwdossier. Waarschijnlijk is dit gebouw verplaatst ten tijde van de realisatie van een nieuwe veeschuur op het erf. Deze schuur is niet gehandhaafd. Uit een in 1997 verstrekte milieuvergunning is deze schuur gewoon meegenomen. Gelet op het voorgaande wordt in de m² berekening deze schuur als legaal bestempeld. In het Erftransformatierapport wordt aangegeven dat er feitelijk 913 m² aanwezig is. 4.1.5. Conclusie Het perceel ligt buiten de EHS/GNN. Buiten de EHS moet er minimaal 500 m² worden gesloopt aan agrarische bebouwing. Hieraan wordt voldaan. In het Erftransformatierapport is aangegeven wat er wordt gesloopt en wat blijft staan. 4.2. Toets Streekplanuitwerking Functieverandering Regio Noord-Veluwe (april 2007) 4.2.1. Overige voorwaarden De voorwaarden ten aanzien van het behoud van de eenheid van erf en parkeren op eigen terrein zijn goed uitgewerkt in het erftransformatierapport. De eenheid van erf komt tot uitdrukking in de aanwezigheid van één uitrit in de nieuwe situatie. Voorts wordt de één-erf gedachte vorm gegeven
- 4 - door de opbouw van het erf en de voorgestelde erfbeplanting. In de nieuwe situatie is buitenopslag niet toegestaan, moet de bestaande infrastructuur voldoende zijn en mag het initiatief geen onevenredige verkeer aantrekkende werking hebben. Deze aspecten komen bij het bestemmingsplan aan bod. Ook mag het initiatief geen nadelige gevolgen hebben voor waarden en functies in de omgeving. Hiernaar is een quickscan uitgevoerd om te na te gaan of er op voorhand belemmeringen zijn. Hieronder worden de belangrijkste punten besproken. Voorts wordt aangegeven dat alle aanwezige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt met uitzondering van het huidige bijgebouw bij de woning. Dit bijgebouw krijgt in de nieuwe situatie eveneens de functie van bijgebouw bij de bestaande woning. Bij een woning in het buitengebied mag bij elke woning een bijgebouw worden geplaatst van 100 m². Het aanwezige bijgebouw heeft een oppervlakte van 150 m² en vormt nu één geheel. In het kader van functieverandering hoeft niet een deel van 50 m² te worden afgebroken. Het is mogelijk dat in de toekomst de schuur elders op het perceel wordt geplaatst. Voorgesteld wordt aan deze verplaatsing de eis te stellen dat de nieuwe schuur een maximale oppervlakte mag hebben van 100 m². 4.2.2. Toets afwijkende verzoek initiatiefnemer aan beleidskader Bij de sloop van 750 m² - 1250 m² is het mogelijk één dure woning (nieuwbouw) en één middeldure woning in bestaande bebouwing te realiseren. Dit uitgangspunt is opgenomen om de hoeveelheid bebouwing op een perceel in te perken en het rendement van de ontstening te maximaliseren. In het erftransformatierapport van februari 2017 wordt aangegeven dat de bestaande woning te klein is voor splitsing. Omdat de bestaande schuur kwalitatief voldoet, zal deze (in principe) niet worden gesloopt. Hierdoor is uitbreiding van de bestaande woning geen optie. Daarom stelt initiatiefnemer voor de tweede woning niet te realiseren in de bestaande woning maar op te nemen in één woongebouw ten behoeve van 2 woningen. In het erfrapport gaat de voorkeur uit naar een gezamenlijk en/of inpandig bijgebouw, zodat het erf niet verrommelt met meerdere kleine gebouwtjes. 4.2.3. Toetsing verzoek Gelet op het voornemen van initiatiefnemer om de bestaande schuur te handhaven, kan worden ingestemd met realisatie van één woongebouw ten behoeve van 2 woningen. Hieraan wordt wel de voorwaarde gekoppeld van een maximale inhoud van 400 m³ per woning. Omdat het erf beperkt van omvang is en omdat moet worden voorkomen dat op het erf meerdere gebouwtjes ontstaan, wordt daarom als tweede voorwaarde gesteld dat de bijgebouwen inpandig moeten worden gerealiseerd. De bijgebouwen hebben een maximale oppervlakte van 50 m². Als derde voorwaarde wordt gesteld dat het woongebouw de uitstraling moet krijgen van een landelijke schuur. In het erfrapport worden ter inspiratie goede voorbeelden gegeven. 4.3. Conclusie Op grond van het beleidskader kan medewerking worden verleend aan het functieveranderingsbeleid VAB voor het perceel Duivendansweg 4. Op het perceel is agrarische bebouwing aanwezig dat dominant aan de weg is gesitueerd. Het beeld van het perceel is vrij stenig. Op verschillende locaties aan de Duivendansweg zijn ontwikkelingen gaande waardoor deze weg zich ontwikkelt van een puur agrarisch gebied naar een buurtschap met landelijke woningen (landelijk wonen). Sloop van de schuren betekent een belangrijke kwaliteitsbijdrage aan een meer groene uitstraling van de weg. Onder deze voorwaarden kan worden ingestemd met principemedewerking aan het initiatief. Daarmee wordt aangesloten bij de uitgangspunten van het VAB-beleid en is een goede stedenbouwkundige inpassing mogelijk. Het erftransformatierapport is een goede basis voor de verdere uitwerking in een bestemmingsplan. Met de randvoorwaarden en uitgangspunten en het schetsplan uit het erftransformatierapport kunnen wij instemmen. Vanuit archeologie, natuur/ecologie, bodem, externe veiligheid, luchtkwaliteit, gezondheidseffecten en Mer zijn er op voorhand geen belemmeringen geconstateerd. In het bestemmingsplan zullen deze aspecten nader moeten worden uitgewerkt of er zal onderzoek naar moeten worden gedaan. 5. Financiën
- 5 - Het betreft hier een besluit op het principeverzoek. Voor het afhandelen van dit principeverzoek zijn leges verschuldigd. Een aanslagbiljet wordt toegezonden aan initiatiefnemer. Indien het daadwerkelijk komt tot een bestemmingsplanwijziging, zijn hiervoor ook leges verschuldigd en zal er een anterieure en planschadeovereenkomst gesloten worden met de initiatiefnemer. 6. Communicatie en burgerparticipatie Indien de plannen doorgaan zal er in ieder geval bij de planologische procedure de mogelijkheid zijn om op de plannen te reageren (wettelijke procedure). Daarnaast moet de initiatiefnemer het plan bespreken met omwonenden en daartoe een informatiebijeenkomst beleggen. 7. Uitvoeringsaspecten Het afhandelen van principeverzoeken behoort tot het reguliere werk en is opgenomen in de jaarplanning. 8. Toelichting op eventuele niet openbaarheid van stukken Niet van toepassing. Bijlagen: 1. Principeverzoek Functieverandering VAB naar wonen, Aanvraagformulier Lowijs Advies, 20 juli 2016. 2. Erftransformatie rapport Duivendansweg 4 van 23 februari 2017 van het Gelders genootschap. 3. Kopie college-informatie "Aanvullende informatie inzake de uitvoeringspraktijk functieverandering, de projecten Zuiderzeestraatweg 224 en Eekterweg 14 c.a. en vooraankondiging wijziging functieveranderingsbeleid". 4. Quick scan Duivendansweg 4. 5. Concept antwoordbrief. (Bijlage 2 staat in ibabs. De overige bijlagen zijn in te zien via de Griffie.) Oldebroek, 11 april 2017. Burgemeester en wethouders van Oldebroek,, secretaris drs. M.G.M. van de Geijn,, burgemeester mr. A. Hoogendoorn.