Toetsingskader. Ruimte voor ruimteregeling. Gemeente Heumen

Transcriptie

1 Toetsingskader Ruimte voor ruimteregeling Gemeente Heumen Vastgesteld: 20 december 2011

2 Inleiding In de raadsvergadering van 21 april is toegezegd dat er vooruitlopend op de structuurvisie die de gehele gemeente bestrijkt een raamwerk voor een toetsingskader wordt opgesteld voor plannen met betrekking tot de ruimte voor ruimte regeling. Naast het opstellen van een beter toepasbaar toetsingskader wordt in deze notitie een vijftal situaties besproken waarop de ruimte voor ruimteregeling is/wordt toegepast. Bestaande beleidskaders Bestemmingsplan Buitengebied 2009 Het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State inzake een tweetal ingediende verzoeken om een voorlopige voorziening van kracht geworden. Dat betekent dat de ruimte voor ruimte regeling zoals deze is opgenomen in het bestemmingsplan van toepassing is geworden. (Zie bijlage 1).De regeling is mede afgestemd op het beleid zoals dat ten aanzien van functieverandering is geformuleerd door de stadsregio. Aan dit beleid heeft de provincie zich geconformeerd. Samengevat houdt de regeling in het bestemmingsplan in dat de bouw van een of meerdere woningen mogelijk wordt gemaakt indien dit verbetering van de ruimtelijke kwaliteit oplevert. De ruimtelijke winst zal in de eerste plaats bestaan uit sloop van alle voormalige agrarische bebouwing waarbij een uitzondering wordt gemaakt voor monumentale, karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle panden; - Woningbouw wordt mogelijk door verbouw van een of twee bestaande opstallen, waarbij ten minste 50% van de aanwezige bebouwing wordt gesloopt met een minimum van 750 m² - Indien het gebruik als woongebouw van de bestaande bebouwing niet wenselijk is en alle voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt: o mogen er met een oppervlak van ten hoogste 50% van de gesloopte bebouwing maximaal 2 woongebouwen worden opgericht, of; o mag er één vrijstaande woning worden opgericht indien er minimaal 750 m² wordt gesloopt, of; o mogen er twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd indien er minimaal m² wordt gesloopt. - De woningen mogen hierbij een inhoud hebben van ten minste 400 m³ en ten hoogste 800 m³. De woningbouw dient landschappelijk te worden ingepast en er vindt verevening plaats middels de aanleg van landschappelijke beplanting en/of er wordt een bijdrage geleverd aan het realiseren van een deel van de EHS; In het geval de ruimte voor ruimteregeling wordt gevraagd voor gronden die in het bestemmingsplan tevens zijn aangeduid als Ecologische hoofdstructuur (EHS) gelden aanvullende voorwaarden; de in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid wordt niet genomen indien sprake is van een significante aantasting van kernkwaliteiten of omgevingscondities van het gebied. Wat ontbreekt in de bestaande regeling van het bestemmingsplan is een goed ruimtelijk toetsingskader voor de ruimte voor ruimteregeling. In de volgende paragraaf wordt hiertoe een aanzet gegeven.

3 Voordat toepassing aan de wijzigingsbevoegdheid gegeven kan worden dient er in ieder geval onderzoek plaats te vinden naar de volgende aspecten: - Milieuzonering. Is er sprake van beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen (agrarische) bedrijven - (verkeers)geluid. Voldoet woningbouw aan de normen van de Wet geluidhinder. - Bodem. Is er sprake van bodemverontreiniging? - Externe veiligheid - Planschade. Indien er als gevolg van de functieverandering planschade is te verwachten dan dienen de kosten van de risicoanalyse en de vergoeding voor rekening van de initiatiefnemer te komen. - Archeologie. De grondbewerking als gevolg van de functieverandering mogen de (potentiële) archeologische waarden in de bodem niet aantasten. Indien van toepassing worden de archeologische (voor)onderzoeken voor gelegd aan de regioarcheoloog. - Flora en faunawet. De werkzaamheden die als gevolg van de functieverandering worden uitgevoerd mogen niet in strijd zijn met deze wet. Indien strijdigheid met een van bovengenoemde kaders optreedt dan dient deze door mitigerende maatregelen of middels alternatieve plannen te worden opgeheven. Nieuw toetsingskader De belangrijkste reden voor de ruimte voor ruimte regeling is de ruimtelijke kwaliteitswinst die met de functieverandering bereikt wordt. Bebouwing die lang leegstaat dreigt door verwaarlozing landschapontsierend te worden. Bovendien kunnen zich binnen de vrijgekomen bebouwing activiteiten ontwikkelen die in het buitengebied ongewenst zijn. Te denken valt hierbij aan bijvoorbeeld caravanopslag in kassen of bedrijfsactiviteiten die vanwege hun uitstraling op een bedrijventerrein thuishoren. Onderstaand worden, mede op basis van opgedane ervaringen met de ruimte voor ruimteregeling, voorstellen gedaan om te komen tot een meer uitgewerkt toetsingskader. Beëindiging bedrijf - Het agrarisch bedrijf dient ter plaatse te zijn beëindigd. Alle milieuvergunningen worden hierbij ingetrokken. - Als de ruimte voor ruimteregeling wordt toegepast, komt de agrarische grond van het voormalige bedrijf meestal op de markt. Dit kan er toe leiden dat op deze agrarische gronden zich nieuwe agrarische bedrijven willen vestigen (met een nieuw bouwvlak). Dit leidt tot een ongewenste verstening van het buitengebied en daarom reden om de ruimte voor ruimteregeling niet toe te passen. Voordat de ruimte voor ruimteregeling wordt toegepast, dient te worden aangetoond dat agrarisch hergebruik van de bebouwing op het beëindigde bedrijf niet mogelijk is. Als voorwaarde voor toepassing van de ruimte voor ruimteregeling geldt dat de opstallen één jaar als agrarisch bedrijf te koop zijn aangeboden. Sloop - In alle gevallen dient bij toepassing van de ruimte voor ruimteregeling ten minste 750 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing te worden gesloopt. Alleen dan kan er sprake zijn van ruimtelijke en landschappelijke winst. - Niet meegerekend wordt de sloop van agrarische bebouwing die is gerealiseerd gedurende de periode van 10 jaar voor het indienen van het verzoek. Hierdoor wordt voorkomen dat om speculatieve redenen agrarische bebouwing wordt

4 opgericht. Deze voorwaarde geldt niet indien kan worden aangetoond dat de bebouwing omwille van bedrijfseconomische redenen voor het agrarische bedrijf is gerealiseerd. - Bij het bepalen van het oppervlak te slopen bedrijfsbebouwing geldt alleen bebouwing die is gerealiseerd en niet de bebouwing die weliswaar vergund maar nimmer gerealiseerd is. - Bij het vaststellen van te slopen voormalige bedrijfsbebouwing vindt alleen onder voorwaarden cumulatie plaats van te slopen bebouwing die zich op verschillende locaties bevindt. Cumulatie wordt alleen toegestaan indien op de betreffende locaties alle voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Situering van bebouwing - Bebouwing in het buitengebied dient daar waar mogelijk geconcentreerd plaats te vinden. Dit is een van de belangrijkste redenen om de bestaande woning en de nieuwbouw in samenhang te beschouwen. In principe worden de nieuwe woningen of het nieuwe woongebouw binnen het voormalige bouwvlak op dezelfde locatie als de te slopen bedrijfsbebouwing gerealiseerd. Alleen als er ruimtelijke winst kan worden bereikt, kan van dit uitgangspunt worden afgeweken en is de bouw op een andere locatie binnen het voormalig bouwvlak mogelijk. Oppervlak en inhoud van nieuwbouw - De in het bestemmingsplan Buitengebied 2009 opgenomen regeling maakt nu herbouw van woonbebouwing mogelijk tot een oppervlak en inhoud van 50% van de te slopen bebouwing. In verband met het streven de bebouwing in het buitengebied verder te doen afnemen, worden de herbouwmogelijkheden beperkt. Herbouw van woonbebouwing blijft mogelijk tot een oppervlak en inhoud van 50% van de te slopen bebouwing met dien verstande dat de inhoud maximaal m³ en het oppervlak maximaal 500 m² mag bedragen. Vormgeving bebouwing - De nieuwbouw dient passend in de omgeving te zijn. Van belang is hierbij dat de woonbebouwing in de bouwstijl van de omgeving wordt gerealiseerd. Goot- en bouwhoogte, hellingspercentage van het dak, kleur stenen en dakpannen van in de directe omgeving aanwezige bebouwing zijn hierbij mede richtinggevend. - De bijgebouwen dienen te worden voorzien van een kap, waarbij de maximale hoogte 5 m bedraagt. Landschappelijke inpassing - Zowel de bestaande als de nieuwe woonbebouwing dient landschappelijk te worden ingepast. Als referentie voor de streekeigen aanplant geldt het natuurbeheerplan Gelderland 2011 (zie bijlage). - Ter voorkoming van schuttingen en hekwerk op de erfgrenzen van de nieuwe burgerwoningen worden de gronden ter plaatse bestemd tot Groenlandschappelijke beplanting, waardoor een meer natuurlijke begrenzing wordt bereikt. Verevening Ehs - Naast de landschappelijke inpassing dient er bij de toepassing van de ruimte voor ruimte regeling ook verevening plaats te vinden middels de aanleg van landschappelijke elementen of een bijdrage te worden geleverd aan het realiseren

5 van een deel van de EHS. De mate van verevening is mede afhankelijk van de omvang van de te realiseren landschappelijke inpassing. Beeldkwaliteitsplan - Ieder principeverzoek om toepassing van de ruimte voor ruimteregeling dient vergezeld te gaan van een beeldkwaliteitplan. In dit plan wordt aandacht geschonken aan de situering en vormgeving van de bebouwing (passend in de omgeving), de landschappelijke inpassing en de verevening van de EHS. Inwerkingtreding De beleidsregels treden in werking de dag na bekendmaking Citeertitel Deze beleidsregels worden aangehaald als: beleidsregels ruimte voor ruimteregeling. AL BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN HEUMEN; De secretaris, De burgemeester, drs. J. Wijnia P. Mengde