Inleiding Nr. : 04.0114. Dnst. : BOWO 2004. Beëindiging casco-herstelproject Groenoord. Leiden, 22 juni 2004. In de jaren 80 werd het achterstallig onderhoud van de woningen in de wijk Groenoord duidelijk zichtbaar. Reden voor de gemeente om eind jaren 80 samen met de bewoners een initiatief te ontplooien om het verval tegen te gaan en van Groenoord weer een gezonde wijk te maken. Die samenwerking heeft van 1987 tot 2000 plaatsgevonden. Belangrijkste oorzaak van de achteruitgang destijds bleek de onzekerheid van bewoners over de toekomst van de wijk te zijn. Ze wilden niet investeren uit angst voor gemeentelijke sloopen herontwikkelingsplannen. Die angst werd weggenomen door met de bewoners in gesprek te treden. Bovendien werd besloten om met gemeentelijke subsidies het herstel van de casco s van particuliere woningen in de wijk te stimuleren. Daaronder vielen alle elementen aan de buitenzijde van de woning en de volgende elementen binnen: vloeren, ventilatie, water-, gas-, en elektraleidingen, riolering en brandveiligheid. Duurzaam bouwen en isolatie werden bij de eigenaren nadrukkelijk aanbevolen. Besluiten In 1989 heeft de gemeenteraad een wijziging op de subsidieverordening Stadsvernieuwing vastgesteld. Met deze verordening draagt de gemeente, onder strikte voorwaarden, bij aan de verbetering van particuliere woningen. Tegelijkertijd heeft de raad toen ook besloten om de regeling van toepassing te verklaren op de wijk Groenoord (in artikel 9 van het Besluit verbetering eigen woningen 1989). De uitwerking van deze regeling is vastgelegd in de volgende besluiten: besluitnummer 15/91.0385 en 13/92.0743. Cijfers Het aantal particuliere woningen bedroeg bij de start van het project 480. Na aftrek van 38 niet-verbeterbare woningen, 90 al in goede staat verkerende woningen en enkele verhelingen, moesten er 340 woningen worden opgeknapt. Hiervan zijn 103 woningen met subsidie in collectief verband verbeterd en 132 woningen met subsidie op individuele basis verbeterd. Onder toezicht van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht zijn 94 woningen verbeterd; 5 woningen van oudere eigenaar-bewoners en 10 van eigenaar-verhuurders zijn niet verbeterd (zie voor verdere gegevens de paragraaf over Aanschrijven). In totaal is er in de projectperiode voor ongeveer 10 miljoen gulden (4.537.802 euro) geïnvesteerd. Hiervan heeft de gemeente, in de vorm van subsidies, 4,4 miljoen gulden (1.996.633 euro) voor haar rekening genomen. Collectief uitgevoerde plannen & lening Bij collectief uitgevoerde projecten was de gemeentelijke bijdrage 60% van de goedgekeurde kosten met als maximum 30.000 gulden (13.613 euro) subsidie per woning. Bovendien konden eigenaren financiering krijgen bij de gemeentelijke Stadsbank. De rente van de lening werd, voor aanvragers met lage inkomens, tot 0% gereduceerd. Slechts enkele eigenaren deden een
beroep op deze leningsregeling. De definitie van een collectief project was dat de eigenaren van vijf of meer woningen gelegen in een woonblok gezamenlijk tot uitvoering van cascoherstel over moesten gaan. Individueel uitgevoerde plannen Bij individueel uitgevoerde plannen bedroeg de bijdrage 40% met als maximum 20.000 gulden (9.076 euro) subsidie per woning. Een persoonlijke lening bij de Stadsbank was voor deze categorie niet mogelijk. De bedoeling van deze bepaling was om vorming van collectieve plannen zoveel mogelijk te stimuleren. Woonkostentoeslagregeling In aanvulling op de collectieve en individuele subsidiemogelijkheden en financieringsregeling konden eigenaren een beroep doen op de woonkostentoeslagregeling als onderdeel van de algemene Bijstandswet. Dit was alleen mogelijk als de woonlasten (inclusief de financieringskosten voor cascoherstelwerkzaamheden) te hoog werden in verhouding tot het inkomen. Om de hoogte van de toeslag te berekenen werd de huursubsidietabel als uitgangspunt genomen. Slechts enkele bewoners moesten hiervan gebruikmaken. De bovenbeschreven financieringsmogelijkheden bleken voldoende om alle financiële problemen op te lossen. Vervangende woonruimte/stadsvernieuwingsurgenten In een aantal gevallen konden of wilden de bewoners niet nadenken over het herstel van hun woning (langdurige werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, verbroken relatie, ouderdom, langdurige ziekte). Een enkele maal heeft de gemeente medewerking verleend aan het beschikbaar stellen van vervangende woonruimte. De destijds bestaande hardheidsclausule in de regeling van stadsvernieuwingsurgenten werd dan toegepast. Het ging hier met name om oudere eigenaar-bewoners, die ingrijpend herstel van hun woning niet meer wilden of konden organiseren. Aankoop niet-verbeterbare woningen/onteigeningsprocedure Tijdens het opstellen van het projectplan bleek dat 38 woningen op drie verschillende locaties niet-verbeterbaar waren. De eigenaren konden, zo bleek uit onderzoek, de sloop en nieuwbouw niet zelf organiseren. Daarom besloot de gemeente in 1991 over te gaan tot aankoop en projectontwikkeling. Op de eerste locatie, Bakker Korffstraat 2-20, zijn in opdracht van de gemeente acht royale eengezinswoningen gebouwd 1. Deze zijn in het voorjaar van 2000 opgeleverd. Op de andere twee locaties, Musschenbroekstraat 19-23 en Hansenstraat 1-15 / Korte Hansenstraat 5-11, zijn nog niet alle woningen aangekocht. Belangrijkste reden hiervoor is het ontbreken van een budget: het bestaande aankoopkrediet blijkt namelijk onvoldoende te zijn voor de resterende aankopen. Voor verwerving van de laatste drie panden via een onteigeningsprocedure is dus extra krediet nodig. Onderzocht wordt of dat meegenomen kan worden in het Meerjarenperspectief Grondexploitatie (MPG) of in het Investeringsplan (IP). Aanschrijven Als duidelijk werd dat eigenaren niet mee wilden doen met het herstel van hun woning dan werd de woning direct door medewerkers van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht 1 Vóór sloop stonden in de Bakker Korffstraat 10 panden met boven- en benedenwoningen, waarvan er enkele waren samengevoegd, resulterend in 16 woningen.
onderzocht. Hierna werd de mogelijkheid geboden om de gebreken vrijwillig te herstellen. Als na de overeengekomen periode de voorzieningen niet waren getroffen dan werd de aanschrijfprocedure gestart. Deze werkwijze was vooraf met de buurtorganisatie uitgebreid besproken. Zij drong aan op een consequente toepassing van dit instrument en benadrukte dat de verantwoordelijkheid geheel bij de gemeente lag. Bij ongeveer 20 % (109 woningen)van de voorraad zijn door de afdeling Bouw - en Woningtoezicht gesprekken gevoerd met de woningeigenaren om hen op vrijwillige basis te bewegen tot opheffing van achterstallig onderhoud en technische gebreken. In 4% (20 woningen) moest het aanschrijftraject worden ingezet. In enkele gevallen moest een handhavingmaatregel worden opgelegd. Bij vijf woningen van eigenaren-bewoners zijn geen voorzieningen getroffen. Deze adressen vallen binnen de hardheidsclausule opgenomen in het destijds vastgestelde aanschrijfbeleid voor deze wijk (ouderdom, sociaalpsychische redenen). Daarnaast is begin 2004 het buitenonderhoud bij circa 10 kamergewijs bewoonde panden onderzocht en niet geheel in orde bevonden (schilderwerk, ramen en kozijnen, voegwerk, schoorstenen). We onderzoeken nog of handhaving hiervan past binnen de vastgestelde handhavingsprioriteiten. Communicatie De contacten met de buurt verliepen destijds via de toenmalige afdelingen Volkshuisvesting / Algemene zaken en Technische zaken van de sector Wonen (nu afdeling Beleid en Projecten, sector Wonen). Met behulp van folders, brieven en huisbezoeken werden de bewoners geïnformeerd over het voornemen, de regeling en de voortgang. Met de bewonerswerkgroep Groenoord Oké en de door bewoners opgerichte Stichting Kaskoherstel en Onderhoud Groenoord (SKOG) werd regelmatig van gedachten gewisseld. De subsidiehoogte, programma van eisen, definitie van bouwblok en definitie collectief project bleken langdurig spelende discussiepunten. Conclusie Bij de start van het project ontdekten we dat de woningmarkt in Groenoord slechter functioneerde dan elders binnen de gemeente. Uit de gegevens blijkt dat de afgelopen jaren een groot aantal woningen is opgeknapt. De gevels zijn mooi gevoegd, de ramen zijn vernieuwd en geschilderd en de daken zijn duurzaam waterdicht gemaakt. De woningmarkt in Groenoord is inmiddels weer normaal. De woningen gaan even snel van de hand als in de rest van Leiden. Bovendien zien we regelmatig dat eigenaren hun pand ingrijpend verbouwen, waaruit vertrouwen in de toekomst spreekt. Daarmee is de algemene doelstelling, het herstellen van het particuliere woningbeheer voor lange tijd, bereikt. Afronding Aangezien het project als afgerond kan worden beschouwd, is het tijd de subsidieregeling te beëindigen en dus de in 1989, 1991 en 1992 genomen besluiten in te trekken. Uit overleg dat is gevoerd met de Stichting Kaskoherstel en Onderhoud Groenoord (SKOG) bleek dat bij hen geen bezwaar tegen stopzetting van de regeling bestaat. Daarnaast bestaat sinds 1 januari 2003 ook de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), waar de gemeente Leiden aan deelneemt. Dit fonds stimuleert kwaliteitsverbetering op het gebied van volkshuisvesting door het verstrekken van goedkope leningen. Er zijn zeven aandachtsgebieden aangewezen waarvoor een goedkope lening gekregen kan worden; een ervan is de particuliere woningverbetering. Voor de particuliere woningverbetering in Leiden-Noord, waar ook Groenoord onder valt, is een apart budget
binnen de particuliere woningverbetering gereserveerd. Het SVn-fonds is dus voor bewoners van Groenoord ook een mogelijkheid om hun woningen te verbeteren. Financiën In de onlangs vastgestelde nota besteding restantgelden Stadsvernieuwingsdienst is voor verbetering particuliere woningen een bedrag van 136.000,-- opgenomen. Na besluitvorming hierover door de gemeenteraad is dit bedrag beschikbaar gekomen. Dit bedrag is ten behoeve van genoemd project in de wijken Groenoord en Verversbuurt (Havenwijk Noord). Bij de afronding van het project Groenoord bleek dat er een tekort van bijna 60.000,-- (ƒ 130.000,--) bestaat. Hierdoor resteert voor de Verversbuurt nog een budget uit de besteding restantgelden Stadsvernieuwingsdienst van 76.000,--. Wij stellen uw Raad voor het hierna in ontwerp afgedrukte besluit te nemen. De Raad der gemeente Leiden; Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester, P.I.M. v.d. WIJNGAART. H.J.J. LENFERINK. Gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders (raadsvoorstel nr. 04.0114 van 2004); B E S L U I T: 1. in te trekken het besluit van 13 februari 1989, raadsbesluit nr. 22, artikel 9 (bijzondere bepalingen m.b.t. in de wijk Groenoord gelegen woningen) van het Besluit verbetering eigen woningen 1989; 2. in te trekken het besluit van 26 februari 1991, nr. 15 / 91.0385, Voorbereiding wijkgerichte aanpak verbetering particuliere woningvoorraad Groenoord (met uitzondering van de bepalingen over aankoop van woningen); 3. in te trekken het besluit van 26 mei 1992, nr. 13 / 92.0743, Aanpak verbetering particuliere woningvoorraad Groenoord (met uitzondering van de bepalingen over aankoop van woningen); 4. te bepalen dat de besluiten onder de punten 1 tot en met 3 met ingang van de datum van dit besluit worden ingetrokken. Gedaan ter openbare vergadering van 14 september 2004 BW040781 de Griffier, de Voorzitter, Dit raadsvoorstel is ongewijzigd vastgesteld in de raadsvergadering van 14 september 2004
Behoudens advies van de commissie ROWR Aanbiedingsformulier Onderwerp beëindiging casco-herstelproject Groenoord In te vullen door Bestuurssecretariaat Ontwerper Parafanten Directeuren Portefeuilleh. B&W Nr: 04.0781/22 06 2004 Dienst : BoWo BoWo ROWR Agenda Sector : Wonen Openbaar: ja Naam : Marijke van Riel R.V nr: Tst.nr : 5792 Commissie: Datum : 18 02 2004 BESLUITEN de Raad voor te stellen: 1. - In te trekken het besluit van 13 februari 1989, raadsbesluit nr. 22, artikel 9 (bijzondere bepalingen m.b.t. in de wijk Groenoord gelegen woningen) van het Besluit verbetering eigen woningen 1989; - In te trekken het besluit van 26 februari 1991, nr. 15 / 91.0385, Voorbereiding wijkgerichte aanpak verbetering particuliere woningvoorraad Groenoord (met uitzondering van de bepalingen over aankoop van woningen); - In te trekken het besluit van 26 mei 1992, nr. 13 / 92.0743, Aanpak verbetering particuliere woningvoorraad Groenoord (met uitzondering van de bepalingen over aankoop van woningen); 2. Dit besluit te doen toekomen aan de griffie met het verzoek behandeling in de raadscommissie(s) en gemeenteraad te bevorderen. Korte overwegingen De particuliere woningen in de wijk Groenoord staan er dankzij inspanningen van buurt en gemeente weer goed bij. De projectdoelstelling 'de werking van het particuliere woningbeheer voor lange tijd herstellen is bereikt. De aanpak kan dus stoppen, maar dit moet formeel worden besloten. Bovengenoemde besluiten moeten daarvoor worden ingetrokken. Sinds 1 januari 2003 bestaat ook de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), waar de gemeente Leiden aan deelneemt. Dit fonds stimuleert kwaliteitsverbetering op het gebied van volkshuisvesting door het verstrekken van goedkope leningen. Er zijn zeven aandachtsgebieden aangewezen waarvoor een goedkope lening gekregen kan worden; een ervan is de particuliere woningverbetering. Het SVn-fonds is voor de bewoners van Groenoord ook een mogelijkheid om hun woningen alsnog te verbeteren. In de onlangs vastgestelde nota besteding restantgelden Stadsvernieuwingsdienst is voor verbetering particuliere woningen een bedrag van 136.000 euro opgenomen. Na besluitvorming hierover door de gemeenteraad is dit bedrag beschikbaar gekomen. Dit bedrag is ten behoeve van genoemd project in de
wijken Groenoord en Verversbuurt (Havenwijk Noord). Bij de afronding van het project Groenoord bleek dat er een tekort van bijna 60.000 euro (130.000 gulden) bestaat. Hierdoor resteert voor de Verversbuurt nog een budget uit de besteding restantgelden Stadsvernieuwingsdienst van 66.000 euro. Formatieve consequenties Geen Begrotingsconsequenties Geen Communicatie Openbaar: B&W- besluitenlijst/ niet openbaar / anders, nl:. B&W- besluitenlijst Samenvatting In de jaren 80 werd het achterstallig onderhoud van de woningen in de wijk Groenoord duidelijk zichtbaar. Reden voor de gemeente om eind jaren 80 samen met de bewoners een initiatief te ontplooien om het verval tegen te gaan en van Groenoord weer een gezonde wijk te maken. Die samenwerking heeft van 1987 tot 2000 plaatsgevonden. De particuliere woningen in de wijk Groenoord staan er dankzij inspanningen van buurt en gemeente weer goed bij. De projectdoelstelling 'de werking van het particuliere woningbeheer voor lange tijd herstellen is bereikt. Om het project af te ronden moeten formeel de subsidiebesluiten worden ingetrokken. Aanpak verdere communicatie geen