Huizenprijzen op weg naar nieuwe piek Kwartaalbericht Woningmarkt Christian Lennartz et al. Meer transacties dan ooit in een eerste kwartaal: 55.911 woningen wisselden van eigenaar in de eerste drie maanden van 2017 Prijzen stijgen met 6,8 procent in het eerste kwartaal ten opzichte van het eerste kwartaal van 2016 Huizenprijzen lijken in de richting van een nieuwe piek te stijgen; we verwachten een prijsgroei van minstens 6,5 procent voor 2017 en 5,0 procent voor 2018 In 2017 worden naar verwachting 225 tot 235 duizend woningen verkocht Hoog vertrouwen op de woningmarkt leidt tot snellere verkoop Koophuizen blijven betaalbaar, maar worden steeds minder toegankelijk voor starters De hypotheekrente blijft naar verwachting tot aan het eind van het jaar laag. In 2018 verwachten we gematigde stijgingen Een nieuw kabinet moet de armen ineenslaan met gemeenten, woningcorporaties, commerciële partijen en particuliere opdrachtgevers om het groeiende huizentekort op te lossen 17 mei 2017 1/19
Samenvatting De groei op de Nederlandse woningmarkt zette zich in het eerste kwartaal van 2017 onverminderd voort. Het aantal verkopen in de eerste drie maanden van het jaar bedroeg 55.911 huizen, ruim 30 procent meer dan in het eerste kwartaal van 2016. Met het aantal transacties steeg ook het aantal te koop staande woningen, waardoor de krapte op ongeveer hetzelfde hoge niveau bleef. Mede hierdoor zijn de huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2017 vergeleken met het laatste kwartaal van 2016 verder gestegen met 2,0 procent. De jaar op jaarstijging bedroeg maar liefst 6,8 procent. Gezien de hoge groei in het eerste kwartaal en rekening houdend met de voorspelde economische groei, inkomensstijgingen en aanhoudend lage rente stellen we onze verwachtingen voor dit jaar bij: voor het hele jaar 2017 gaan we uit van 225 tot 235 duizend verkopen en een prijsstijging van rond de 6,5 procent. Op de hypotheekmarkt zijn de nieuwe verstrekkingen in het eerste kwartaal van 2017 verder toegenomen. Mede door hogere aflossingen en toegenomen beperkingen in het loan to value regime is de totale bruto hypotheekschuld in het vierde kwartaal van 2016 afgevlakt. Onder meer door de gestegen concurrentie tussen hypotheekverstrekkers blijft de hypotheekrente naar verwachting ook in 2017 laag. Gezien het verder oplopende huizentekort en de daaruit volgende forse prijsstijgingen is het aan het nieuwe kabinet om samen met woningcorporaties, commerciële partijen en particuliere opdrachtgevers nieuwe oplossingen voor de woningmarkt te bedenken. Betaalbare huizen bouwen in zowel de koop als de huursector is daarbij een cruciale opgave. 17 mei 2017 2/19
Hoofdstuk 1: Ontwikkelingen op de woningmarkt 1.1 Landelijke ontwikkelingen in de markt voor bestaande woningen Transacties Mede door de verder gedaalde hypotheekrente en het hoge consumentenvertrouwen nam het aantal verkopen in de eerste drie maanden van 2017 flink toe. Met 55.911 verkopen is dit het sterkste eerste kwartaal van het jaar dat ooit is gemeten. Dat het aantal transacties zo sterk is gestegen, is verrassend. De onzekerheden in het buitenland denk aan de Brexit en de verkiezing van Donald Trump als nieuwe president van de VS en de verkiezingen in Nederland hebben zich niet vertaald in meer terughoudendheid op de koopwoningmarkt. Normaal gesproken is het aantal verkopen in het eerste kwartaal namelijk veel lager dan in het vierde kwartaal. Dit komt doordat het fiscaal aantrekkelijk is om voor de jaarwisseling eigen vermogen te gebruiken voor de aankoop van een huis en doordat nieuwe regelgeving per 1 januari vaak tot een eindejaarsrun leidt zie De Vries et al., 2016. Ook doordat er geen fiscale wijzigingen waren per 1 januari 2017 is dit seizoenseffect dit jaar nauwelijks te zien: ten opzichte van het laatste kwartaal van 2016 zijn er in de eerste drie maanden van 2017 slechts 5.000 huizen minder verkocht 8 procent; zie figuur 1.1.. Terwijl het aantal transacties door huishoudens van Figuur 1.1: Aantal transacties op kwartaalbasis alle leeftijdscategorieën in de laatste twee jaar is gestegen, zien we toch een duidelijke verschuiving in hun relatieve aandelen. In het eerste kwartaal van 2015 namen jongere huishoudens <35 jaar nog meer dan helft van alle huizenaankopen voor hun rekening. Figuur 1.2 laat zien dat hun aandeel sindsdien is gedaald naar rond de 45 procent. In dezelfde periode is het aandeel jonge volwassenen overigens nog licht toegenomen. Het aandeel van 35 tot 55 jarigen is daarentegen substantieel gegroeid. De randvoorwaarden op de woningmarkt Bron: Kadaster lijken doorstromers sterker te bevoordelen dan starters. Ze bouwen meer overwaarde in hun huizen op en zijn daardoor in een betere financiële positie om een verhuiswens te realiseren. 17 mei 2017 3/19
Verder hebben de verschillende woningtypes uiteenlopende ontwikkelingen gekend. Terwijl het aantal verkopen van appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen in de afgelopen twee jaar met ongeveer 55 procent is gestegen, was dit voor twee onder een kaphuizen 78 procent en voor vrijstaande huizen zelfs 93 procent zie figuur 1.3. Er is een evident inhaaleffect van grote woonhuizen, die het vooral in minder stedelijke regio s tijdens de crisis juist slecht hebben gedaan. Figuur 1.2: Transacties naar leeftijdscategorieën Figuur 1.3: Transacties naar woningtype Bron: Kadaster, bewerking Rabobank Bron: Kadaster, bewerking Rabobank 17 mei 2017 4/19
Regionale verschillen De stijging van het aantal woningverkopen was in elke provincie te merken, maar de verschillen tussen de provincies zijn groot zie figuur 1.4. Zo steeg het aantal verkopen in Overijssel en Gelderland met bijna 45 procent en zijn in Noord Brabant afgelopen kwartaal 40 procent meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal van 2016. Vergeleken met die provincies stegen de transactieaantallen in Utrecht en Noord Holland mondjesmaat: in Utrecht met 17 procent, in Noord Holland met net geen 13 procent. Het opdrogende aanbod van woningen houdt grotere transactiestijgingen in deze twee provincies tegen, vooral in hun grootste steden: Utrecht en Amsterdam. De markt wordt daar dus steeds krapper. Daardoor kwam de jaar opjaar verkoopstijging in de stad Utrecht maar net boven de 3 procent uit, terwijl het aantal verkopen in de hoofdstad zelfs met ruim 4 procent daalde zie figuur 1.5. Er is een aantal potentiële verklaringen voor de verkoopdaling in de hoofdstad. De combinatie van een sterk verslechterde betaalbaarheid voor koopstarters en doorstromers en het uitwerken van het inhaaleffect na de crisis lijken hier voor de hand liggend. Maar ook een meer afwachtende houding van potentiële verkopers om nog sterker van de fors stijgende prijzen te kunnen profiteren is niet volledig uit te sluiten. Figuur 1.4: Aantal transacties op kwartaalbasis naar provincies Figuur 1.5: Aantal transacties op kwartaalbasis in G4 steden Bron: Kadaster Bron: Kadaster Krapte van het woningaanbod Het flink opgelopen aantal verkopen in de laatste kwartalen vertaalt zich in een toenemende krapte op de woningmarkt. In het vorige kwartaalbericht Vrieselaar et al., 2017 concludeerden we dat de woningmarkt op weg is naar een historisch hoge krapte. Baserend op de krapte indicator van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs NVM deze meet de relatie tussen het totale beschikbare koopaanbod en het aantal verkopen in een kwartaal zien we echter dat de neerwaartse trend is onderbroken. Net als in het vierde kwartaal van 2016 hadden kopers in de eerste drie maanden van 2017 de keuze uit zes woningen zie figuur 1.6. Figuur 1.6: Krapte op de koopmarkt gestabiliseerd Bron: NVM Consumentenvertrouwen en verkoopsnelheid Tegelijkertijd is het vertrouwen van Nederlanders in de koopmarkt huizenhoog. De Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis VEH is na een relatief sterke daling rond de jaarwisseling 10 punten in maart 2017 weer gestabiliseerd en bedraagt momenteel 110 punten zie figuur 1.7. Het aandeel optimisten overtreft 17 mei 2017 5/19
dus het aandeel pessimisten op de woningmarkt, wat zich normaal gesproken uit in een hoge koopbereidheid, een sterke transactiegroei en ook indien mogelijk in een grotere bereidheid om hogere prijzen te betalen. Het hoge consumentenvertrouwen is dan ook terug te zien in de toegenomen verkoopsnelheid. In het eerste kwartaal van dit jaar stonden huizen gemiddeld 77 dagen te koop. Dit is een daling van 30 dagen sinds het eerste kwartaal van 2016. In de laatste drie kwartalen is de verkoopsnelheid onder het langetermijngemiddelde gestabiliseerd zie figuur 1.8. Figuur 1.7: Vertrouwen op de woningmarkt gestabiliseerd Figuur 1.8: Verkoopsnelheid Bron: NVM Bron: CBS, VEH, bewerking Rabobank Prijzen Naast de forse groei van het aantal verkopen is ook de gemiddelde woningprijs sterk gestegen. De woningprijsindex PBK is in het eerste kwartaal met maar liefst 6,8 procent toegenomen ten opzichte van het jaar ervoor. Dit zijn jaar op jaarstijgingen die zelfs in de vijf jaar voor de crisis 2003 2008 niet voorkwamen zie figuur 1.9. Ten opzichte van het laatste kwartaal van 2016 is de toename 2,0 procent. Deze prijsstijgingen zijn gedeeltelijk door een inhaaleffect te verklaren. De daling van de piek in het derde kwartaal van 2008 tot het dieptepunt in het tweede kwartaal 2013 20,6 procent is gevolgd door een forse prijsstijging +16,4 procent. Maar toch liggen de prijzen nog steeds gemiddeld 8,6 procent onder het niveau van voor de crisis. Figuur 1.9: Prijzen nemen sterk toe Bron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank Uitgesplitst naar woningtypes laat de woningprijsindex verder zien dat juist kleinere woningen tussenwoningen en vooral appartementen het laatste jaar duurder zijn geworden. Volgens het CBS zijn vrijstaande en twee onder een kaphuizen jaar op jaar respectievelijk 4,9 procent en 6,3 procent in waarde gestegen, terwijl appartementen in de eerste drie maanden van 2017 gemiddeld meer dan 10 procent duurder waren dan een jaar daarvoor. Opvallend is ook dat de prijzen in de huurmarkt aantrekken. Cijfers van verhuurwebsite Pararius 2017 laten 17 mei 2017 6/19
zien dat de prijzen in de vrije huursector in de periode vanaf het tweede kwartaal van 2013 waarna het herstel op de koopwoningmarkt inzette tot het eerste kwartaal van 2017 met bijna 19 procent zijn gestegen. Op landelijk niveau ontwikkelden de koop en de vrije huurmarkt zich in dezelfde richting, waarbij de prijsstijgingen in de vrije huursector iets hoger uitvallen. Ook in de huurmarkt heeft dit vooral te maken met de toegenomen vraag en het achterblijvende aanbod. Regionale verschillen De ontwikkeling van de huizenprijzen gaat gepaard met het divergeren van stedelijke woningmarkten aan de ene kant en minder stedelijke en rurale woningmarkten aan de andere kant. De huizen die in de krappe, stedelijke regio s worden verkocht, wisselen tegen fors hogere prijzen van eigenaar. In Utrecht schoten ze met 8,6 procent omhoog. In Noord Holland zelfs met 10,5 procent. Ook in Zuid Holland stegen de huizenprijzen harder dan gemiddeld zie figuur 1.10. De vier grote steden blijken hierop flinke invloed te hebben: in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht stegen de huizenprijzen gemiddeld fors meer dan in Nederland als geheel zie figuur 1.1. Deze verschillen laten zich grotendeels verklaren door een toegenomen vraag naar koopwoningen door particuliere huishoudens, terwijl het aanbod achterblijft. Tegelijkertijd zien we in deze markten ook toegenomen activiteiten van zogeheten buy to let investeerders De Vries & Van Leeuwen, 2017. Hierdoor is de concurrentie om de schaarse te koop staande woningen verder toegenomen en worden prijzen nog sterker opgedreven. Figuur 1.10: Prijsstijgingen vooral in de Randstad Figuur 1.11: Prijsstijgingen in de G4 steden Bron: CBS Bron: CBS Betaalbaarheid De gemiddelde betaalbaarheid van koopwoningen is in Nederland momenteel heel goed. De betaalbaarheidsindex van Calcasa laat zien dat de netto maandlasten voor kopers ook in het eerste kwartaal van 2017 zijn gedaald. Nieuwe kopers besteden nog maar 14,1 procent van hun inkomen voor de netto woonlasten, een daling van 0,3 procent ten opzichte van het laatste kwartaal van 2016 zie figuur 1.12. Dit heeft te maken met het feit dat de daling van de hypotheekrentes en het gestegen besteedbare inkomen in de laatste drie jaar een groter effect op de betaalbaarheid hebben gehad dan de forse huizenprijsstijgingen. Figuur 1.12: Betaalbaarheid van koopwoningen blijft verbeteren Bron: Calcasa 17 mei 2017 7/19
1.2 Nieuwbouw en investeringen Eén enkele indicator voor de gemiddelde betaalbaarheid in Nederland is echter niet toereikend. Ten eerste zijn de regionale verschillen in huizenprijzen groter dan de regionale inkomensverschillen. De betaalbaarheid van koopwoningen is daarom in eerste instantie een regionaal verhaal. Ten tweede omvat de Calcasa index alleen maar huishoudens die recent en dus tegen gunstige hypotheekvoorwaarden een huis hebben gekocht. Volgens cijfers uit het Woononderzoek Nederland WoON bedroegen de feitelijke netto woonlasten van alle Nederlandse woningeigenaren in 2015 rond de 28 procent van het besteedbare huishoudeninkomen. Verder spreekt de betaalbaarheidsindex alleen voor huishoudens die er al in zijn geslaagd om een huis te kopen. Huishoudens die de koopmarkt vanwege te hoge prijzen niet hebben kunnen toetreden, blijven buiten beschouwing. Dat wil zeggen dat er landelijk gezien wellicht geen betaalbaarheids maar wel een toegankelijkheidsprobleem op de koopmarkt zou kunnen zijn: starters die willen kopen, slagen daar minder vaak in. Als laatste punt is een geïsoleerde beschouwing van de koopmarkt een tekortkoming op zichzelf. Woningeigenaren in Nederland hebben veel lagere woonquotes dan huurders zowel in de sociale als in de vrije huursector. Gedeeltelijk is dit te verklaren door inkomensverschillen tussen beide groepen. Aan de andere kant hebben kopers in de laatste jaren bij stijgende huizenprijzen wel van dalende hypotheekrentes kunnen profiteren, terwijl Figuur 1.13: Betaalrisico s nemen in de huursector toe Bron: PBL de huurprijzen in het beste geval gelijk zijn gebleven, maar meestal zijn gestegen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat huurders inmiddels bijna 40 procent van hun besteedbare inkomen aan wonen uitgeven CBS, 2016. Uit cijfers van het Planbureau voor de Leefomgeving PBL, 2016 blijkt dan ook dat het aandeel huurders met een betaalrisico in de periode 2002 tot 2015 enorm is toegenomen van 5 procent naar 18 procent terwijl dit in de koopsector zeer laag is gebleven zie figuur 1.13. Een bijeffect van deze ontwikkeling is dat veel hurende huishoudens op lange termijn wellicht minder succesvol doorstromen naar een koopwoning. Gezien de aangescherpte leenvoorwaarden zijn koopstarters gedwongen om meer eigen vermogen op te bouwen voordat ze een huis kunnen kopen. Dit is veel moeilijker als ze een steeds groter deel van hun besteedbare inkomen kwijt zijn aan huur. De nieuwbouw laat een gemengd beeld zien. Aan de ene kant is het aantal verkochte nieuwe koopwoningen met 10 procent gestegen, naar ruim 33.000. Het totaal aantal opgeleverde nieuwbouwhuizen, inclusief huurwoningen, nam zelfs met 12,5 procent toe naar bijna 54.000. Hoewel deze stijging kleiner is dan de fikse verkooptoename in de markt voor bestaande woningen, is dit goed nieuws voor de krappe huizenmarkt. Aan de andere kant is het aantal afgegeven bouwvergunningen in het laatste jaar onverwacht weer afgenomen. In heel 2016 zijn zo n 51.000 vergunningen verleend, en dat is bijna 5 procent minder dan in 2015. Gelet op de tijd tussen het afgeven van een vergunning en het opleveren van een nieuw huis gemiddeld zestien maanden, lijkt het er dus niet op dat de druk op de woningmarkt met deze nieuwbouw dit jaar vermindert. We verwachten dat het aantal nieuw gebouwde huizen op zijn vroegst pas ná 2018 op circa 60.000 uitkomt. Daarbij gaan we ervan uit dat projectontwikkelaars en woningcorporaties geleidelijk weer meer mensen en middelen kunnen vrijmaken om te investeren en te bouwen. 17 mei 2017 8/19
De daling van het aantal vergunningen komt vooral voor rekening van de huursector: terwijl het aantal vergunningen voor koopwoningen in 2016 slechts 2,8 procent kromp ten opzichte van 2015, daalde het aantal vergunningen voor nieuwe huurwoningen met maar liefst 10 procent zie figuur 1.14. Dat laat zich voor een deel verklaren door de zwakke investeringspositie van woningcorporaties, door bijvoorbeeld de verhuurdersheffing en de veel strengere voorwaarden rond de commerciële verhuur, de zogeheten niet DAEBactiviteiten Woningwet 2015. Waar zij tijdens de crisis nog 50 tot 60 procent van alle vergunningen voor nieuwe huurwoningen voor hun rekening namen, dook hun aandeel in 2016 tot onder de 30 procent 12.956 vergunningen tussen 2009 en 2016; zie figuur 1.15. Commerciële projectontwikkelaars wisten hun marktaandeel daarentegen te vergroten van 27 naar 67 procent +3.488 vergunningen voor huurwoningen. Figuur 1.14: Aantal woningbouwvergunningen in 2016 weer lager Figuur 1.15: Vooral woningcorporaties bouwen steeds minder Bron: CBS Bron: CBS Ook het ontwikkelen van koopwoningen valt onder de niet DAEB activiteiten van de woningcorporaties. Zoals gezegd, zijn deze nog maar onder zeer beperkte voorwaarden mogelijk. Dit heeft ertoe geleid dat er in heel 2016 nog maar 861 vergunningen aan woningencorporaties zijn afgegeven, bijna 7.000 minder dan in 2009. Die daling is voor een deel opgevangen door particuliere opdrachtgevers. Vorig jaar kreeg die groep zelfs meer vergunningen voor koopwoningen dan vóór de crisis. Zij zijn inmiddels verantwoordelijk voor zo n 27 procent 9.712 vergunningen van alle vergunningen voor nieuwe koopwoningen CBS, 2017. 17 mei 2017 9/19
Het woningtekort loopt verder op Gezien de prognose van de huishoudensgroei in Nederland tot 2020 van gemiddeld 62.500 huishoudens per jaar CBS, 2016 zal de druk op de woningmarkt verder oplopen. Aangezien rond de 10.000 woningen per jaar worden gesloopt, is dan ook een productie van duidelijk meer dan 70.000 huizen nodig om het woningtekort niet verder te laten toenemen. De redenen voor de lage productie hebben we uitgebreid in De Vries et al. 2016 besproken, waaronder de capaciteitsproblemen in de bouwsector, gemeenten die de grondverkoop temporiseren en investeringsbeperkingen van woningcorporaties. Deze situatie is nog niet verbeterd. Het ligt daarom voor de hand dat het nieuwe kabinet samen met gemeenten, woningcorporaties, de commerciële bouwsector en particuliere opdrachtgevers naar een forse bouwopgave toe moet. Gezien de recente ontwikkelingen in de corporatiesector lijken vooral hier grote uitdagingen te liggen zie ook Hendriks, 2017. Maar ook moet men ons inziens een brede discussie voeren over hoe het uitgeven van nieuwe bouwlocaties beter kan worden afgestemd op het benutten van transformatiepotentialen op gebouw en gebiedsniveau zie ook PBL, 2016. 1.3 Bijgestelde ramingen voor 2017 en 2018 In het vorige Kwartaalbericht Woningmarkt Vrieselaar, 2017 voorspelden wij voor 2017 dat de woningprijsindex met 5 procent zou stijgen en er 220 tot 230 duizend woningen zouden worden verkocht. Vanwege de beschreven ontwikkelingen in de markt voor bestaande koopwoningen en de nieuwbouwmarkt stellen wij de verwachte prijsstijgingen en in mindere mate de transactieaantallen in dit Kwartaalbericht Woningmarkt echter bij. Wij verwachten dat het krappe woningaanbod, de inkomensstijgingen zie Badir et al., 2017 en de aanhoudend lage rente zie hoofdstuk 2 de prijsgroei verder zullen opstuwen en dat de gemiddelde prijsstijging voor 2017 op minstens 6,5 procent zal uitkomen. Verder verwachten we dat de woningmarkt pas in 2018 licht zal afkoelen. Hoewel de krapte op de woningmarkt nog toe zal nemen, zullen wat hogere rentestanden en hoge prijsstijgingen zich uiteindelijk vertalen in een verslechterde betaalbaarheid. Dit leidt naar onze verwachting tot een nog steeds hoge maar toch afvlakkende prijsstijging van minstens 5 procent in 2018 zie figuur 1.16. Voor wat betreft de transacties verwachten we in de bestaande koopmarkt 225 tot 235 duizend verkopen in 2017 zie figuur 1.17, afhankelijk van hoe het aanbod van de te koop staande huizen zich verder ontwikkelt[1]. Figuur 1.16: Huizenprijzen stijgen sneller in 2017 Figuur 1.17: Transacties groeien door in 2017 Bron: CBS, Kadaster, voorspellingen Rabobank Bron: CBS, Kadaster, voorspellingen Rabobank Ons inziens is het ook aan het nieuwe kabinet om deze ontwikkelingen op de woningmarkt goed in de gaten te houden. Dat de woningmarkt momenteel het ene na het andere record breekt, kunnen we steeds moeilijker met enkel een inhaaleffect verklaren en moet niet zonder kritiek worden toegejuicht. Als de woningmarkt in dit tempo doorgroeit en het nieuwe aanbod duidelijk achterblijft bij de gestegen vraag, zal het wonen zeker in de huursector maar ook in de koopsector een steeds groter deel van het besteedbare inkomen van huishoudens opslokken. Omdat de toegankelijkheid van de koopmarkt onder deze randvoorwaarden verder 17 mei 2017 10/19
af zal nemen en gereserveerd zal zijn voor huishoudens met een relatief hoog inkomen en/of een vermogende afkomst, zien we een negatief effect op de geaggregeerde vermogensopbouw en vermogensgelijkheid in Nederland ontstaan. Dit effect wordt daarbij versterkt door de toenemende prijsverschillen tussen de hot markets, zoals Amsterdam, Utrecht, en Rotterdam, en de zwakkere woningmarktregio s buiten de Randstad. Bovendien moeten bij dergelijke ontwikkelingen de macro economische risico s, die door de toename van private schulden en betaalrisico s ontstaan, niet worden onderschat. Voetnoot [1] Eerste cijfers over nieuwe hypotheekverstrekkingen uit de maand april 2017 duiden daarbij wellicht al op afkoelende transactieactiviteiten op de Nederlandse woningmarkt HDN, 2017. 17 mei 2017 11/19
Hoofdstuk 2: Ontwikkelingen op de hypotheekmarkt 2.1 Hypotheekverstrekkingen nemen toe; hypotheekschuld stabiel In het eerste kwartaal van 2017 is, seizoensgecorrigeerd, voor een bedrag van 17,7 miljard euro aan nieuwe woninghypotheken verstrekt zie figuur 2.1. Dat is een stijging van 39,9 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2016. Het verstrekte bedrag aan over of bijsluiters bedroeg, seizoensgecorrigeerd, 5,2 miljard euro in het eerste kwartaal van 2017 zie figuur 2.1. Dat is een stijging van 48,9 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2016. Voor de rest van 2017 verwachten wij dat de omvang van de nieuwe verstrekkingen verder toe zal nemen, in lijn met de stijging van het aantal woningtransacties zie hoofdstuk 1. Figuur 2.1: Aantal hypotheekverstrekkingen loopt op Figuur 2.2: Uitstaande hypotheekschuld stabiel Bron: Kadaster, bewerking Rabobank Noot: eigen seizoenscorrectie op kwartaaldata Kadaster Bron: CBS, bewerking Rabobank Het totale uitstaande bruto hypotheekbedrag nam in het vierde kwartaal van 2016 licht af, met 823 miljoen euro, en kwam hierdoor uit op 664 miljard euro zie figuur 2.2. Vanaf medio 2015 was het volume van de verstrekkingen ieder kwartaal groter dan het volume van de aflossingen en steeg de bruto hypotheekschuld. Het vierde kwartaal van 2016 is het eerste kwartaal waarin deze trend is doorbroken. Cijfers van de totale hypotheekschuld in het eerste kwartaal van 2017 zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar. Tegelijkertijd verwachten we wel een stijging van de hypotheekschuld in 2017, in lijn met de toename van het aantal verstrekkingen. Tegenover de verwachte stijging van nieuwe verstrekkingen staan extra aflossingen op hypotheken. Zolang de spaarrente laag is, zullen veel huishoudens ervoor kiezen om hun hypotheeklening af te lossen of vermogen op te bouwen in een bank spaarhypotheek in plaats van hun reguliere spaartegoeden te laten stijgen. Wij verwachten dat deze extra aflossingen voorlopig nog zullen aanhouden. Ook de terugkeer van de verhoogde schenkingsvrijstelling kan in 2017 zorgen voor extra aflossingen. Het stijgende aantal verkopen heeft een opwaarts effect op de totale omvang van de hypotheekschuld. Wij verwachten dat dit effect slechts iets groter is dan de verwachte extra aflossingen. Hierdoor zal de omvang van de hypotheekschuld in 2017 langzaam oplopen, net als in de eerste drie kwartalen van 2016. 2.2 Hypotheekrentes nog steeds laag De hypotheekrentes zijn in het eerste kwartaal van 2017 op een laag niveau gebleven zie figuur 2.3. Het gemiddelde tarief voor rentevaste periodes langer dan tien jaar is nu 2,86 procent, terwijl de variabele tarieven met 1,95 procent nog steeds onder de 2 procent liggen. Iets meer dan een jaar geleden, in maart 2016, bevonden deze tarieven zich nog binnen een bandbreedte van 2,3 3,1 procent. 17 mei 2017 12/19
Voor de korte termijn verwachten wij dat de hypotheekrente laag blijft De Groot, 2017. In aanloop naar de Amerikaanse verkiezingen liep de kapitaalmarktrente licht op, maar inmiddels is deze weer wat gedaald. Gezien de onzekerheid over de economische groei en het verruimende monetaire beleid van de Europese Centrale Bank ECB is het aannemelijk dat de kapitaalmarktrente vooralsnog laag blijft. De ECB voert tot tenminste eind 2017 een ruim opkoopprogramma van obligaties om de lange rente te verlagen. Figuur 2.3: Rente nieuwe hypotheken op laag niveau Figuur 2.4: Swaprentes weer licht gedaald Bron: DNB Bron: Macrobond Wij verwachten een tienjaars swaprente van rond de 0,8 procent op een termijn van drie maanden en 0,75 procent op een termijn van zes maanden. Onze 12 maandsverwachting bedraagt 0,6 procent. In vergelijking met banken zijn verzekeraars en pensioenfondsen minder afhankelijk van externe financiering, omdat zij hypotheken verstrekken als belegging van de door deelnemers betaalde pensioen of verzekeringspremies. Deze partijen spelen een steeds grotere rol op de hypotheekmarkt en oefenen een neerwaartse druk uit op de hypotheektarieven. Deze toegenomen concurrentie betekent dat de hypotheektarieven in 2017 op een laag niveau zullen blijven. Sinds medio 2015 kiest het merendeel van de woningeigenaren voor een lange rentevaste periode. Ruim de helft van het totale bedrag aan nieuwe of verlengde hypotheken heeft een rentevaste periode van zes tot en met tien jaar zie figuur 2.5, waarbij een tienjaarsperiode het meest populair is HDN, 2017. Ongeveer 24 procent van het totale bedrag aan nieuwe hypotheken en verlengingen wordt voor langer dan tien jaar vastgezet. Binnen deze categorie kiest het merendeel voor twintig jaar rentevast. Zodra de rente weer gaat stijgen, loopt dit aandeel mogelijk nog verder op. In 2006 en 2007 is dit ook gebeurd. Figuur 2.5: Lange rentevaste periode nog steeds populair Bron: DNB Bij de keuze voor een lange rentevaste periode speelt niet alleen de historisch lage rente maar ook de zogenaamde toetsrente een belangrijke rol. Het maximale hypotheekbedrag is, naast de waarde van het huis, afhankelijk van het inkomen en de rente. Indien men kiest voor een rentevaste periode korter dan tien jaar, wordt echter niet gerekend met de werkelijke rente maar met een toetsrente van 5 procent. Dit betekent dat 17 mei 2017 13/19
bij een dalende hypotheekrente het bedrag dat huishoudens met de toetsrente kunnen lenen relatief steeds kleiner wordt. Kopers die een zo hoog mogelijk bedrag willen lenen, kiezen daarom steeds vaker voor een rentevaste periode van tenminste tien jaar. Van de huizenkopers jonger dan 35 jaar kiest zelfs meer dan 80 procent voor een rentevaste periode van minstens tien jaar DNB, 2016. Al met al ontwikkelt de hypotheekmarkt zich in dezelfde richting als de huizenmarkt. Omdat het aantal verkopen stijgt, en omdat wij verwachten dat het aantal nieuwe verstrekkingen groter is dan de extra aflossingen, loopt de uitstaande hypotheekschuld naar verwachting op. 17 mei 2017 14/19
Literatuur Badir et al. 2017, Economische Kerngegevens 2017, Economisch Kwartaalbericht, Rabobank, Utrecht. CBS 2016, PBL/CBS Regionale prognose 2016 2040, Centraal Bureau voor de Statistiek, Den Haag. CBS 2017, Meer vergunningen nieuwbouwwoningen vierde kwartaal, Centraal Bureau voor de Statistiek, Den Haag. DNB 2016, Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2016, De Nederlandsche Bank, Amsterdam. De Groot 2017, Rente en Valuta: Nieuw realisme? Economisch Kwartaalbericht, Rabobank, Utrecht. De Vries et al. 2016 : Nederlandse woningmarkt bouwt voort op gunstige marktomstandigheden. Kwartaalbericht Woningmarkt, Rabobank, Utrecht. HDN Hypotheken data netwerk 2017 : Ondanks daling in maand april blijft het aantal hypotheekaanvragen in 2017 stijgen, HDN, Amsterdam. Hendriks 2017, Verslikken de woningcorporaties zich in hun eigen ambities?, FTM. PBL Planbureau voor de Leefomgeving 2016, Betaalrisico's in de huur en koopsector, 2002 2015, PBL, Den Haag. Vrieselaar et al. 2017 Op weg naar historisch hoge krapte op de woningmarkt. Kwartaalbericht Woningmarkt, Rabobank, Utrecht. 17 mei 2017 15/19
Bijlage grafieken Transacties bestaande koopwoningen Prijsindex, jaar op jaar mutatie Bron: CBS en Kadaster Bron: CBS en Kadaster Vertrouwen Verleende bouwvergunningen, 12 maands totaal Bron: CBS, VEH, bewerking Rabobank Bron: CBS, bewerking Rabobank Swaprentes Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd Bron: Macrobond Bron: DNB 17 mei 2017 16/19
Nieuwe hypotheken naar rentevaste periode Kerngegevens Nederlandse economie Bron: DNB Bron: CBS, Rabobank 17 mei 2017 17/19
Kerngegevens 17 mei 2017 18/19
Colofon Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS. De afsluitdatum van deze publicatie is 15 mei 2017. Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is. Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt. Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing. Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 030 2162666, of mailen naar raboresearch@rabobank.nl. Tekstbijdragen: Christian Lennartz, Jesse Groenewegen, Nic Vrieselaar en Leontien de Waal Tekstredactie: Enrico Versteegh Eindredactie: Barbara Baarsma, directeur Kennisontwikkeling Rabobank Productiecoördinatie: Christel Frentz 2017 Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland Auteur s Christian Lennartz Nic Vrieselaar Jesse Groenewegen RaboResearch Nederland 06 2001 6607 Christian.Lennartz@rabobank.nl RaboResearch Nederland 06 2216 2257 Nic.Vrieselaar@rabobank.nl RaboResearch Nederland 030 21 30264 Jesse.Groenewegen@rabobank.nl Leontien de Waal 17 mei 2017 19/19