Embargo tot 11 november Onderwerp Beslissing op bezwaar Koopvaardijweg 3 te Nijmegen Programma / Programmanummer Ruimte & Cultuurhistorie / 1031 BW-nummer Portefeuillehouder B. Velthuis Samenvatting Aan de Beheersvereniging De Koopvaart, eigenaar van het pand Koopvaardijweg 3 is op 8 april 2014 een dwangsombeschikking opgelegd vanwege het in strijd met de regels van het bestemmingsplan Nijmegen Stadsbrug gebruiken van het pand Koopvaardijweg 3. Geconstateerd is dat het pand wordt gebruikt voor kamersgewijze bewoning, dan wel bewoning anderszins dan als dienstwoning. Het bestemmingsplan staat geen bewoning toe. Het overgangsrecht staat het gebruik van het pand als dienstwoning toe. De last onder dwangsom houdt in dat de beheersvereniging genoemde bewoning laat beëindigen en beëindigd laat houden onder verbeurte van een dwangsom van 2500,00 per week dat de overtreding voortduurt dan wel opnieuw plaatsvindt. Hiertegen is door mr. L.J. Gerritsen bezwaar gemaakt. Tevens is een verzoek ingediend om kostenvergoeding. Ter besluitvorming door het college 1. Bezwaren ongegrond te verklaren en het bestreden besluit te handhaven; 2. Het verzoek om een kostenvergoeding af te wijzen; 3. Bijgevoegde brief aan Hekkelman Advocaten en Notarissen vast te stellen. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. JZ20, Ton van der Heijden, 2786 Datum ambtelijk voorstel 30 september 2014 Registratienummer 14.00108052 Steller Ton van der Heijden Paraaf akkoord Datum Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 4 november 2014 X Conform advies Aanhouden Anders, nl. nummer: 3.13 Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Portefeuillehouder Collegevoorstel
1 Probleemstelling Op 1 augustus 2013 is een controle uitgevoerd door de Omgevingsdienst Regio Nijmegen (ODRN) en de afdeling Stadsontwikkeling van de gemeente Nijmegen, beide belast met handhaving, van verschillende bedrijfspanden in de omgeving van de Beurtvaartweg, Cargadoorweg en Koopvaardijweg. Hierbij is vastgesteld dat in verschillende bedrijfspanden, waaronder het bedrijfspand aan de Koopvaardijweg 3, wordt gewoond. In dit pand stonden ook meerdere personen als bewoners ingeschreven in de gemeentelijke Basisregistratie Personen (BRP). Bij brief van 20 augustus 2013 met kenmerk SO10/13.0010926 is aan de Beheersvereniging De Koopvaart (hierna: de beheersvereniging) een vooraanschrijving gestuurd en is de beheersvereniging in de gelegenheid gesteld de in de brief genoemde overtreding van de bestemmingsplanvoorschriften binnen 2 maanden na dagtekening van deze brief te (laten) beëindigen. In deze brief is tevens het treffen van een bestuurlijke sanctie aangekondigd en is de beheersvereniging in de gelegenheid gesteld om binnen 2 weken na verzending van de brief, haar zienswijze hierover bij ons college kenbaar te maken. Van de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze heeft de heer Buijs namens de beheersvereniging gebruik gemaakt. Mr. L.J. Gerritsen heeft namens de beheersvereniging als advocaat-gemachtigde de zienswijze nader onderbouwd. Deze zienswijze is middels een brief en voorzien van bijlagen op 24 september 2013 ontvangen. Bij brieven van 30 oktober 2013 en 9 december 2013 is de hierboven genoemde termijn verlengd tot respectievelijk 1 december 2013 en 1 februari 2014. Bij brief van 8 april 2014 is de beheersvereniging een last onder dwangsom opgelegd om te bewerkstelligen dat de geconstateerde overtreding, te weten de kamersgewijze bewoning, dan wel de bewoning anderszins dan gerelateerd aan een bedrijfsmatige activiteit (dienstwoning), van het pand Koopvaardijweg 3 binnen 16 weken wordt beëindigd. 2 Juridische aspecten Aan de Beheersvereniging De Koopvaart, eigenaar van het pand Koopvaardijweg 3, is op 8 april 2014 een dwangsombeschikking opgelegd vanwege het in strijd met de regels van het bestemmingsplan Nijmegen Stadsbrug gebruiken van het pand Koopvaardijweg 3. Geconstateerd is dat het pand wordt gebruikt voor kamersgewijze bewoning, dan wel bewoning anderszins dan als dienstwoning. Het bestemmingsplan staat geen bewoning toe. Het overgangsrecht staat het gebruik van het pand als dienstwoning toe. De last onder dwangsom houdt in dat de beheersvereniging genoemde bewoning laat beëindigen en beëindigd laat houden onder verbeurte van een dwangsom van 2500,00 per week dat de overtreding voortduurt dan wel opnieuw plaatsvindt. Bij brief van 29 april 2014, ingekomen op 20 april 2014, is namens de beheersvereniging een bezwaarschrift tegen het besluit ingediend. Naar aanleiding van het telefonisch verzoek van 17 juni 2014 van mr. L.J. Gerritsen is de begunstigingstermijn, genoemd in het besluit van 8 april 2014, verlengd tot zes weken nadat op de bezwaren is beslist. 3 Doelstelling Het nemen van een beslissing op het bezwaarschrift 4 Argumenten Bestemmingsplan Nijmegen Stadsbrug Het pand Koopvaardijweg 3, kadastraal bekend gemeente Neerbosch, sectie G nummer 579, is opgenomen in het bestemmingsplan Nijmegen Stadsbrug. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 23 april 2008 en is op 25 februari 2010 van kracht geworden. Het perceel Koopvaardijweg 3 heeft hierin de bestemming Bedrijf. De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor Bedrijf zijn ter plaatse van de bestemmingsaanduiding B1 bestemd voor bedrijven voor zover deze voorkomen in categorie 1 t/m 4 van de Staat van bedrijfsactiviteiten.
2 Bewoning Opgemerkt wordt dat bewoning van panden (waaronder ook dienstwoningen) aan de Beurtvaartweg, Cargadoorweg en Koopvaardijweg in dit bestemmingsplan niet meer is toegestaan. Op deze panden rust een bedrijfsbestemming. Woonactiviteiten Het pand wordt tevens gebruikt voor woonactiviteiten. Het betreft dan onder andere ook kamersgewijze bewoning, dan wel de bewoning anderszins dan gerelateerd aan een bedrijfsmatige activiteit (dienstwoning). Is voortzetting van het strijdig gebruik mogelijk? Voordat een handhavingsprocedure kan worden gestart, moet worden beoordeeld of op grond van het overgangsrecht de genoemde strijdige activiteit (kamersgewijze bewoning) kan worden voortgezet. Dat is in dit geval ook gebeurd. Met name is aandacht besteed aan het mogelijk van toepassing zijn van overgangsrecht of van bijzondere omstandigheden op grond waarvan van handhaving zou kunnen worden afgezien. Er is sprake van overgangsrecht als het gaat om het gebruik van het pand ten behoeve van een dienstwoning (door de heer Kuijpers en mevrouw Van der Vecht). Er is geen sprake van overgangsrecht als het gaat om het gebruik van het pand ten behoeve van kamersgewijze bewoning, dan wel bewoning anderszins dan gerelateerd aan een bedrijfsmatige activiteit (dienstwoning). Bezwaren In het bezwaarschrift worden gronden naar voren gebracht die ook al als zienswijze naar aanleiding van de vooraanschrijving zijn ingediend. Deze zienswijzen hebben inhoudelijk een nagenoeg gelijke strekking als de bezwaren. Deze zienswijzen zijn in het besluit van 8 april 2014 al van overwegingen voorzien. Ten aanzien van deze gronden van bezwaar wordt verwezen naar deze overwegingen in het besluit van 8 april 2014. In het bezwaarschrift zijn enkele bezwaargronden nader toegelicht. Op deze gronden zal hierna nader worden ingegaan. Voor het overige wordt verwezen naar de overwegingen in het voornoemde besluit. Bezwaar: er is geen sprake van een overtreding, maar een impliciete vrijstelling Bezwaarmaker is met het college van mening dat het gebruik van het perceel Koopvaardij weg 3 voor wonen, kamersgewijs dan wel anderszins dan als dienstwoning, in strijd is met de bestemming Bedrijf zoals is opgenomen in het bestemmingsplan Nijmegen Stadsbrug. Bezwaarmaker stelt in het bezwaarschrift onder punt 2 dat er met betrekking tot het gebruik van het pand voor wonen geen sprake is van een overtreding. Hij is van mening dat door het verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen op 21 mei 2012 tevens impliciet vrijstelling is verleend voor het gebruik ten behoeve van wonen. Hij voert hiertoe het volgende aan. In de aanvraag van 23 december 2011 voor deze omgevingsvergunning, die inhield het verkleinen van het pand Koopvaardijweg 3 ten behoeve van de aanleg van een nieuw wegtracé naar de nieuwe stadsbrug, is aangegeven dat het bouwwerk momenteel en in de toekomst gebruikt zou worden ten behoeve van wonen. Met het verlenen van de omgevingsvergunning is volgens hem impliciet een vrijstelling verleend ten behoeve van het gebruik als wonen. Volgens bezwaarmaker is er dan geen sprake van een overtreding van het gebruiksverbod van het bestemmingsplan en is het college niet bevoegd om handhavend op te treden. Ter ondersteuning van zijn standpunt verwijst hij naar jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State. Uit deze jurisprudentie zou blijken dat een vrijstelling voor een gebruik van een pand in strijd met de voorschriften van het bestemmingsplan kan worden geacht rechtstreeks voort te vloeien uit een voor dat pand verleende bouwvergunning als uit de bouwaanvraag zonder meer kan worden afgeleid dat het bouwwerk in strijd met het bestemmingsplan zou worden gebruikt en het bestuursorgaan, zich bewust van het voorgenomen
3 gebruik, de vergunning in weerwil van de voorschriften heeft verleend. Hij is van mening dat deze situatie zich hier voordoet. Overweging Deze opvatting wordt niet onderschreven. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning dient te worden getoetst aan de criteria zoals vernoemd in artikel 2.10 lid 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Een van deze criteria betreft toetsing aan de voorschriften van het van toepassing zijnde bestemmingsplan. Het is juist dat in de ingediende aanvraag voor de omgevingsvergunning sprake is van wonen. Volgens het bestemmingsplan was wonen echter niet toegestaan. De aanvraag was dan ook in strijd met de regels van het bestemmingsplan Nijmegen Stadsbrug. De vraag doet zich nu voor of er mogelijk sprake is van overgangsrecht. Hoewel in het bestemmingsplan Nijmegen Stadsbrug wonen niet is toegestaan was wonen wel toegestaan onder het daarvoor geldende bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan, Haven- en Industriegebied Nijmegen-West 1979, was met betrekking tot bewoning in de bestemming bedrijfsdoeleinden, categorie B-V opgenomen dat per bedrijf maximaal twee dienstwoningen in de hoofdbebouwing mochten worden opgenomen, dan wel vrijstaand mochten worden gebouwd in maximaal 2 woonlagen en met een maximale inhoud van 500 m3. Bij de beoordeling van de aanvraag is uitgegaan van de overgangsbepalingen. Op basis hiervan is wonen toegestaan door uit te gaan van dienstwoningen. De in de aanvraag genoemde term wonen kon daarom enkel de betekenis hebben van wonen in een dienstwoning. De in de aanvraag genoemde term wonen is dan ook in deze betekenis opgevat. De door bezwaarmaker bepleite ruime uitleg van het begrip wonen, verhoudt zich niet met de voorschriften van het bestemmingsplan Haven- en Industriegebied Nijmegen-West 1979. Het verlenen van een impliciete vrijstelling rijmt bovendien niet met een goede ruimtelijke ordening zoals is opgenomen in het recent van kracht geworden bestemmingsplan Nijmegen Stadsbrug. Er is dan ook geen reden om uit te gaan van een ruimere uitleg van het begrip wonen. Bezwaar: bekendheid met kamersgewijze bewoning Bezwaarmaker voert voorts aan dat het college ten tijde van de aanvraag om omgevingsvergunning bekend was met het gebruik ten behoeve van kamersgewijze bewoning. Hij verwijst ter ondersteuning van zijn stelling naar de koopovereenkomst die de gemeente heeft gesloten met betrekking tot een gedeelte van het perceel. Hij stelt dat de gemeente Nijmegen zich verplicht heeft te bemiddelen bij het verkrijgen van vervangende huisvesting voor die bewoners van het pand, die in verband met de uitvoering van het bestemmingsplan Stadsbrug dienden te verhuizen. Hij stelt dat het kamersgewijze bewoning betrof nu de vervangende woonruimte voor de betreffende bewoners zou bestaan uit één zelfstandige woning. Overweging Deze opvatting is niet juist. Het betreft hier de (tijdelijke) vervanging van woonruimte voor bewoners van het pand. Uit niets Koopvaardijweg blijkt, ook niet uit de vervangende woonruimte voor één zelfstandige woning, dat het hier kamerbewoners betreft. Ook uit de brief van 10 februari 2011 blijkt niet dat het college op de hoogte zou zijn van kamersgewijze bewoning. Deze brief, een mededeling, is ook niet gevolgd door nadere correspondentie, noch door besluiten. Voor het overige wordt verwezen naar de overwegingen ten aanzien van de zienswijzen in het besluit van 8 april 2014. Handhavingsplicht Conform vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft de gemeente een beginselplicht om handhavend op te treden. De Raad overweegt: Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met een last
4 onder bestuursdwang of dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. Bezwaar Bezwaarmaker stelt in zijn bezwaarschrift onder punt 5 dat, uitgaande van een overtreding van het gebruiksverbod van het bestemmingsplan, het college in de vooraankondiging en in het bestreden besluit ten onrechte niet heeft beoordeeld of de overtreding gelegaliseerd kan worden. Volgens hem heeft het college in het bestreden besluit enkel opgemerkt dat er geen sprake was van concreet zicht op legalisatie. Hij vindt dit een ander criterium. Het zorgvuldigheidsbeginsel brengt volgens hem met zich dat het college verplicht was te beoordelen of legalisatie mogelijk is. Deze opvatting is onjuist. Er is geconstateerd dat het pand Koopvaardijweg 3 werd gebruikt voor wonen in strijd met de voorschriften van het bestemmingsplan. Er is vervolgens onderzocht in hoeverre de illegale situatie kon blijven bestaan door de mogelijkheden van het overgangsrecht te onderzoeken en door na te gaan of er bijzondere omstandigheden aanwezig zijn om van handhaving af te zien. In deze zin is uiterst zorgvuldig met de betrokken belangen omgegaan. Wat bezwaarmaker nu precies bedoelt met legalisatie is niet geheel duidelijk. Indien sprake is van een illegale situatie kan betrokkene een verzoek indienen om te onderzoeken of legalisatie van deze illegale situatie mogelijk is. Hiertoe bestaat geen verplichting voor het bestuursorgaan. Concreet zicht op legalisatie Uit vaste jurisprudentie van de ABRvS komt naar voren dat de minimale voorwaarde voor het aannemen van een concreet zicht op legalisatie is, dat een ontwerp-bestemmingsplan ter inzage is gelegd. In casu is daarvan geen sprake. Onevenredig belang Voordat tot het opleggen van een bestuursrechtelijke maatregel wordt overgegaan, is het noodzakelijk dat alle betrokken belangen worden afgewogen. Hierbij komt het belang van de beheersvereniging als eigenaar naar voren, maar tevens het algemeen belang en de belangen van derde-belanghebbenden, zoals ondernemers in de omgeving. Het algemeen belang, dat door de gemeente wordt behartigd, is gelegen in de naleving van de voorschriften. Indien wordt gehandeld in strijd met wettelijke voorschriften dient de gemeente, ter voorkoming van ongewenste precedentwerking, te kunnen optreden. De belangen van de beheersvereniging zijn gelegen in het ongestoord kunnen gebruiken van haar eigendom en het laten voortduren van de situatie in strijd met wettelijke voorschriften. Het belang van derdebelanghebbenden is erin gelegen dat deze erop kunnen vertrouwen dat wettelijke voorschriften worden gehandhaafd en dat bij gesignaleerde overtredingen wordt opgetreden. Gezien het bovenstaande wegen het algemeen belang dat de gemeente behartigt en het belang van derde-belanghebbenden in dit geval zwaarder dan de belangen van de beheersvereniging. Conclusie Er zijn geen omstandigheden aanwezig die het handelen in strijd met genoemd wettelijk voorschrift rechtvaardigen, noch zijn er bijzondere omstandigheden aangedragen die voortzetting van de illegale situatie met betrekking tot het kamersgewijs wonen rechtvaardigen.
5 5 Klimaat Het besluit heeft geen gevolgen voor het klimaat 6 Financiën Het besluit heeft geen financiële gevolgen 7 Participatie en Communicatie Advocaat-gemachtigde Gerritsen van Hekkelman Advocaten en Notarissen wordt van het besluit in kennis gesteld. Het embargo van één week dient ervoor te zorgen dat bezwaarmaker van het besluit in kennis wordt gesteld voordat mogelijkerwijs de krant hierover bericht. 8 Uitvoering en evaluatie De beslissing zal één week na het nemen van het besluit worden toegezonden aan de advocaatgemachtigde van de Beheersmaatschappij De Koopvaart 9 Risico Bezwaarmaker heeft de mogelijkheid om tegen de beslissing op zijn bezwaarschrift beroep in te stellen bij de Rechtbank Gelderland te Arnhem Bijlage(n): Ter inzage: Beschikking, verslag hoorzitting Bezwaarschrift