B&W-nota zaaknummer blad programma werkdoel onderwerp Sta :125316 : 1 /9 datum nota 17-05-2017 : 15: Landelijk gebied inclusief ruimtelijke ontwikkeling : 1621 / Part. herz. Bestemmingsplannen buitengebied : Verzoek gedeeltelijk wijzigen bestemming bedrijf in bestemming wonen Ratumseweg 8-10 advies: In principe in te stemmen met het verzoek om een partiële bestemmingsplanherziening toe te staan aan de Ratumseweg 8-10 waarbij de bestemming bedrijf gedeeltelijk wordt omgezet naar de bestemming wonen, mits aan de voorwaarden kan worden voldaan. akkoord bespreken ^ Secr./Dir Oortgiesen Burg. Bengevoord besluit : Het besluit staat op pagina 3 Weth. Gommers fj/ f Weth. Saris Weth. Te G;onde Weth. Aalderink I i p «behandeld door: mevr. E. Klein Gunnewiek team: Ruimtelijke ontwikkeling collegiaal overleg gepleegd met: mevr. R. Lankveld, mevr. C. Beekhuizen team: mevr. L. Roeterink manager: M.F. Scholten openbaarheid: niet openbaar 13 openbaar (met uitgestelde publicatie) openbaar (directe publicatie) kritische termijn voor besluitvorming: nee financiële consequenties: nee is / wordt opgenomen op de termijnagenda? niet op termijnagenda aanvrager is op grond van artikel 4:7 van de Algemene wet bestuursrecht geïnformeerd over het (gedeeltelijk) negatieve advies: portefeuillehouder: dhr. G.J.W. te Gronde naar raadscommissie: Nee E Ja, ter informatie / voor overleg met college Ja, ter voorbereiding behandeling c.q. besluitvorming raad naar raad: 3 nee ja de geadresseerde en evt. andere belanghebbenden die naar verwachting bedenkingen hebben tegen het advies zijn op grond van artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht gehoord: ja communicatie via: persbericht anders, nl E
bijlagen: 1. Verzoek principebesluit
besluit blad :3/9 datum nota : 17-05-2017 onderwerp: Verzoek gedeeltelijk wijzigen bedrijfsbestemming in bestemming wonen Ratumseweg 8-10 behandeld door: mevr. E. Klein Gunnewiek datum besluit door college B&W: 23 mei 2017 besluit: In principe ingestemd met het verzoek om een partiële bestemmingsplanherziening toe te staan aan de Ratumseweg 8-10 waarbij de bestemming bedrijf gedeeltelijk wordt omgezet naar de bestemming wonen, mits aan de voorwaarden kan worden voldaan. overwegingen college indien besluit afwijkend is van het ambtelijk advies:
B&W-nota blad.49 datum nota : 17-05-2017 inleiding: Initiatiefnemer heeft op 23 oktober 2016 een verzoek ingediend voor het wijzigen van de bedrijfsbestemming van het perceel Ratumseweg 8-10 in een woonbestemming. Aanleiding hiervoor is de planologisch strijdige situatie die zich op het perceel voordoet en het voornemen om de woning op nummer 10 te verkopen. Op het perceel aan de Ratumseweg zijn twee woningen, twee bijgebouwen en een bedrijfspand aanwezig. Initiatiefnemer verhuurt de woning nummer 8 aan familie en nummer 10 aan derden. Het bedrijfspand is al tien jaar in eigendom en gebruik als opslag door een Installatiebedrijf uit Lichtenvoorde. Aan de oostzijde en noordzijde van het perceel zijn twee agrarische bedrijven aanwezig. Zie onderstaande afbeelding voor een situatieschets. Het perceel heeft momenteel een bedrijfsbestemming. De woningen 8 en 10 zijn van oorsprong bedrijfswoningen maar deze worden sedert jaren bewoond door familie en derden die geen relatie hebben met het bedrijf; aldus strijdig met het bestemmingsplan. Aan uw college de vraag een principebesluit te nemen zodat een einde kan worden gemaakt aan deze planologisch strijdige situatie. advies: In principe in te stemmen met het verzoek om een partiële bestemmingsplanherziening toe te staan aan de Ratumseweg 8-10 waarbij de bestemming bedrijf gedeeltelijk wordt omgezet naar de bestemming wonen, mits aan de voorwaarden kan worden voldaan.
argumenten/onderbouwing: Ruimtelijk-planologische aspecten Het perceel ligt binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Integrale herziening buitengebied ". Het perceel is bestemd tot 'Bedrijf met aanduiding specifieke vorm van bedrijf - overige bedrijvigheid 16 installatiebedrijf. Het bedrijfsgebouw wordt gehuurd door een installatiebedrijf uit Lichtenvoorde. Sinds tien jaar is er geen functionele relatie meer tussen het bedrijf en de woningen. Deze situatie is dus strijdig met het bestemmingsplan. Alvorens te onderzoeken of legalisatie haalbaar is, is het van belang na te gaan of er ruimtelijk-planologische redenen zijn om mee te werken of om juist niet mee te werken. De situatie waarin bedrijfswoningen aan derden zijn verkocht en waarbij de situatie wordt gelegaliseerd kan leiden tot precedentwerking. De vraag rijst of dergelijke precedentwerking leidt tot ruimtelijk onaanvaardbare gevallen. Daarvoor moet onderscheid gemaakt worden tussen bedrijfswoningen (en bedrijven) in het buitengebied en bijvoorbeeld op een bedrijventerrein. Industrieterreinen in zijn ontworpen om bedrijven een locatie en ruimte te bieden waarbinnen zij ongestoord hun bedrijfsactiviteiten kunnen uitoefenen. Op industrieterreinen, waar het primaat bij de bedrijven ligt, kunnen met name zware bedrijven onbelemmerd ruimte innemen voor hun bedrijfsactiviteiten. Zodra gevoelige bestemmingen, zoals woningen, op industrieterreinen worden toegestaan worden bedrijven in functioneren en uitbreidingsmogelijkheden beperkt. Het hoofddoel van een industrieterrein komt daardoor onderdrukte staan. Bedrijvigheid in het buitengebied is van geheel andere aard. Deze bedrijven zijn daar niet gevestigd om ongestoord te kunnen functioneren en uitbreiden. Het zijn veelal van oudsher familiebedrijven die vallen onder een lage milieucategorie. Het buitengebied, in tegenstelling tot een bedrijventerrein, is niet primair bedoeld voor bedrijven. Landschapswaarden spelen hier, in tegenstelling tot een bedrijventerrein, de hoofdrol. Gevoelige bestemmingen, zoals woningen, zijn in relatie tot de landschapswaarden, gemakkelijker inpasbaar en zijn daarnaast sociale dragers in het buitengebied. Omdat de functie van een industrieterrein aldus geheel anders is dan die van (bedrijvigheid in) het buitengebied is het risico van precedentwerking nihil. Nu binnen deze regio de roep om economische dragers, en dan met name in de buitengebieden, begint toe te nemen zou het wellicht een pre zijn om bedrijven met een lage milieucategorie toch de ruimte te geven in het buitengebied. Dit is ook opgemerkt in de startnotitie Omgevingsvisie buitengebied; beleid dat nog niet is vastgesteld. De vraag rijst welke rol dit speelt in relatie tot voorliggend geval. In beginsel is een bedrijfsbestemming zoals voorliggende locatie een economische drager maar in dit geval gaat het om een klein bedrijfsperceel met een gering bouwvlak waarbij enkel één klein gebouw in gebruik als bedrijfsgebouw (140 m 2 ). De rest van de bestaande bebouwing heeft al langer dan 10 jaar een woonfunctie. De economische toegevoegde waarde van dit bedrijfsperceel voor de economie van het buitengebied is dan ook naar verwachting niet groot. Deze situatie is evenwel strijdig met de bestemmingsplanregels maar bestuurlijk gezien is nooit besloten om in dergelijke gevallen actief handhavend op te treden. Inzake het woningcontingent verandert er niets; bedrijfswoningen of burgerwoningen zijn voor wat de aantallen betreft, vergelijkbaar. Woningen in het buitengebied zijn sociale dragers en maken het buitengebied leefbaar. Gezien de aard en zeer beperkte omvang van de bedrijfsactiviteiten wordt verwacht dat het
bedrijfspand de omliggende functies niet zal beperken in functioneren en leefbaarheid. Mogelijke scenario's voor opheffing strijdigheid Er zijn t.a.v. de Ratumseweg 8-10 twee mogelijke scenario's om de planologisch-strijdige situatie op te heffen: a) het installatiebedrijf stopt met de huidige bedrijfsactiviteiten - volledige functieverandering van de bestemming bedrijf naar de bestemming wonen kan dan (onder voorwaarden) plaatsvinden; b) het installatiebedrijf kan blijven mits de - omvang van de - bedrijfsactiviteiten van het installatiebedrijf alsook van eventuele naburige bedrijven geen belemmering vormen voor een gedeeltelijke omzetting van de bestemming bedrijf naar wonen. In scenario a vindt volledige functieverandering plaats. De argumenten hiervoor zijn landschappelijk van aard: landschapswaarden blijven behouden en verhard oppervlak wordt tegengegaan waardoor de ruimtelijke kwaliteit wordt verhoogd. Tevens verdwijnt een milieubelastende activiteit in het buitengebied van. In scenario b vindt gedeeltelijke functieverandering plaats. De eigenaar van het bedrijfspand heeft gevraagd of hij zijn bedrijfsactiviteiten mag voortzetten. Aangezien de bedrijfsactiviteiten zich beperken tot opslag van installatiematerialen en bedrijfsactiviteiten die niet van enige betekenis zijn (enkele keren per week wordt er bijvoorbeeld materiaal gezaagd dat wordt meegenomen naar de klant). Daarnaast gaat het om een kleine bedrijfsruimte, ca. 140 m 2. Het betreft aldus zeer geringe bedrijvigheid die niet leidt tot verstoring van de leefbaarheid en functioneren van het buitengebied. Conclusie Scenario b, het gedeeltelijk verdwijnen van een bedrijf uit het buitengebied en het toestaan van woonbestemming is in dit opzicht dus niet bezwaarlijk. Als we de voordelen van de ondernemer die deze bedrijfsactiviteiten kan voortzetten afwegen tegenover de beperkte nadelen die voortzetting van de bedrijfsactiviteiten oplevert voor het buitengebied, dan is het niet bezwaarlijk om de ondernemer in deze tegemoet te komen en de bedrijfsactiviteiten toe te staan. Uiteraard kan dit enkel onder de voorwaarde dat er geen milieu hygiënische en overige ruimtelijke beletselen zijn. Hierop volgende gaat op deze aspecten in. Milieuaspecten Het bedrijfspand aan de Ratumseweg heeft de aanduiding specifieke vorm van bedrijf - overige bedrijvigheid 16 installatiebedrijf. Volgens de VNG bedrijven en milieuzonering 2009 heeft een installatiebedrijf ten opzichte van een woning als grootste richtafstand 30 meter voor het onderdeel geluid. De dichtstbijzijnde woning (Ratumseweg 10) ligt op 12,5 meter afstand ten opzichte van het bedrijfspand. Dit betekent dat voor de gedeeltelijke omzetting van de bestemming bedrijf naar de bestemming wonen, geluid in het beginsel een probleem kan vormen. Bij de beoordeling of een woonbestemming voor beide woningen aan de Ratumseweg 8-10, in relatie tot de bedrijfsactiviteiten van het installatiebedrijf, haalbaar is, is gekeken naar het feitelijk gebruik van het bedrijfsgebouw. De eigenaar van het bedrijfspand heeft een groot installatiebedrijf met bijbehorende werkplaats in Lichtenvoorde. De daadwerkelijke activiteit die in het bedrijfspand aan de Ratumseweg plaatsvindt betreft opslag van materialen t.b.v. het installatiebedrijf in Lichtenvoorde. Naar verwachting zal de daadwerkelijke geluidsbelasting dan ook dusdanig lager zijn dan de aangegeven richtafstand door de VNG. Door middel van akoestisch onderzoek kan aangetoond worden dat de feitelijke geluidproductie van de bedrijfsactiviteiten geen belemmering vormen om wonen naast het bedrijfspand aan de Ratumseweg toe te staan. Naburige agrarische bedrijven In de nabije omgeving zijn twee veehouderijen aanwezig aan de Ratumseweg 9 en de Ratumseweg 14. De Ratumseweg 14 is een intensieve veehouderij waar koeien en kalveren worden gehouden. De Ratumseweg 9 is niet meer actief in bedrijf. Dit betekent dat naast bedrijfsactiviteiten van het bedrijfspand aan de Ratumseweg, ook de bedrijfsactiviteiten van de Ratumseweg 9 en Ratumseweg 14 maatgevend zijn voor het toestaan van de bestemming wonen.
De Ratumseweg 14 als de Ratumseweg 9 vallen onder het Activiteitenbesluit, daarom is voor beide veehouderijen gekeken naar de milieuvergunningen. Voor de oprichting van een agrarisch bedrijf, moet er altijd een milieuvergunning worden aangevraagd die ervoor zorgt dat er i.v.m. geur rekening wordt gehouden met woningen in de omgeving. De Ratumseweg 14 en de Ratumseweg 9 hebben milieuvergunning waarin de woningen aan de Ratumseweg 8-10 zijn opgenomen in geuremissieberekeningen. Uit deze geuremissieberekeningen blijkt dat de woningen en de agrarische bedrijven elkaar niet beperken gemeten op de dichtstbijzijnde afstand van 35 meter. Voor geuremissieberekeningen wordt altijd gemeten vanaf het agrarische bouwvlak tot aan de gevel van het dichtstbijzijnde gevoelige object. In dit geval is het gevoelige object de gevel van de Ratumseweg 10, gemeten tot aan het agrarische bouwvlak van de Ratumseweg 14. De stallen die nu aanwezig zijn aan de Ratumseweg 14 zijn meegenomen in de geuremissieberekeningen en hebben geen mogelijkheid om nu of in de toekomst uit te breiden richting de woningen aan de Ratumseweg 8 en 10. In dit opzicht levert het aspect geur geen belemmering op voor omzetting van de bestemming. De milieuvergunning voor bedrijfsactiviteiten aan de Ratumseweg 9 is ingetrokken. Mocht deze in de toekomst worden aangevraagd, heeft de Ratumseweg 9, gezien de ligging van het agrarische bouwvlak, geen mogelijkheden om stallen te bouwen op een afstand dichterbij dan 35 meter. Indien met een geluidsonderzoek aangetoond kan worden dat de bestemming wonen en bedrijf naast elkaar kunnen bestaan, kan de gedeeltelijke omzetting van bedrijf naar wonen plaatsvinden. De nabijgelegen agrarische bedrijven vormen geen belemmering voor de gedeeltelijke omzetting van bedrijf naar wonen, de huidige woningen 8 en 10 zijn meegenomen in de geuremissieberekeningen. De dichtstbijzijnde agrariërs hebben geen ruimte om nu of in de toekomst uit te breiden richting de woningen aan de Ratumseweg 8-10. Legalisatie van de huidige situatie aan de Ratumseweg 8-10 en 12 is daarmee vanuit de milieuoptiek mogelijk. Ruimtelijke aspecten Ruimtelijk gezien kunnen er ook belemmeringen zijn voor het toestaan van de gedeeltelijke omzetting van de bestemming bedrijf naar de bestemming wonen aan de Ratumseweg 8-10. Om de omzetting van de bestemming op locatie mogelijk te maken, moet het bestaande bestemmingsvlak bedrijf worden gewijzigd en verkleind. De locatie en omvang van de woningen 8 en 10 moeten middels regels in het bestemmingplan worden vastgelegd. Dit om te voorkomen dat de woningen en het bedrijfsgebouw elkaar in de toekomst kunnen beperken in hun activiteiten en woon- leefklimaat. Om de nieuwe situatie te verduidelijken is het volgende kaartje toegevoegd.
Sta De kaart laat een overzicht zien van de nieuwe ruimtelijke situatie aan de Ratumseweg 8-10 en 12. De paarse omlijning is het bestemmingsvlak bedrijf. Het donkerpaarse vlak is het nieuwe bouwvlak voor de bestemming bedrijf. Het gele vlak is het nieuwe bestemmingsvlak wonen. De bestaande woningen 8 en 10 worden zodanig ruimtelijk ingepast dat ze op minimaal 12,5 meter afstand van het bedrijfspand blijven liggen. Het bedrijfspand heeft zoals op de kaart is te zien, geen mogelijkheden om verder naar het westen uit te breiden. De scheidingslijn ligt tegen het bedrijfsgebouw aan. Het bedrijfsgebouw heeft door het bestaande bouwvlak nog twee meter om aan de achterzijde uit te breiden. De dichtstbijzijnde afstand is daarmee 12,5 meter vanaf het bedrijfsgebouw naar de gevel van de woning. Mocht het bedrijf willen uitbreiden dan wordt het niet beperkt door de naastgelegen woningen. Indien vastgelegd wordt in het bestemmingsplan dat de afstand tussen de woningen 8 en 10 en het bedrijfspand minimaal 12,5 meter bedraagt. Kunnen de bestemming wonen en bedrijf naast elkaar kunnen bestaan zonder dat ze elkaar beperken in gebruik of uitbreidingsmogelijkheden. betrokkenenparagraaf: Alle eigenaren van Ratumseweg 8, 9, 10, 12 en 14 zijn ingelicht. De eigenaren van de woningen hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de voorgenomen herziening van de bestemming bedrijf naar wonen. De eigenaar van het bedrijfsgebouw (Ratumseweg 12) alsook de eigenaren van de agrarische bedrijven (Ratumseweg 9 en 14) zijn eveneens akkoord mits zij, ten opzichte van de bestaande situatie, niet verder worden beperkt in hun bedrijfsvoering.
advisering externe adviesorganen/belangenorganisaties: Advisering voor geluidsonderzoek en bodemonderzoek dient te worden uitgevoerd door externe, onafhankelijke bureaus. Opdrachtgever in deze is de initiatiefnemer. scenario's (indien gewenst/mogelijk): Handhaven is in beginsel aan de orde maar als legalisatie mogelijk is, dient handhaven achterwege te blijven. financiële paragraaf incl. financiële risico's: Financiële consequenties, zoals risico op planschade, zijn voor rekening en risico van de initiatiefnemer. overige risico's: aspecten duurzaamheid: vervolgprocedure en planning: Als uw college instemt met dit voorstel zal op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening voor het wijzigen van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming een bestemmingsplanherziening worden voorbereid die vervolgens in procedure zal worden gebracht. relatie met andere besluitvorming/andere projecten: integriteitstoets: overige opmerkingen: