Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Spaarnwouderstraat 50 2011 AE HAARLEM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 16-04-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 705,42 per maand is wel redelijk. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 3 november 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 28 januari 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft op 19 maart 2015 schriftelijk gereageerd op het rapport. In deze brief geeft de verhuurder ondermeer aan dat de onderhoudsgebreken zijn opgelost, er sprake is van beschermd stadsgezicht, de WOZ-waarde onjuist in het rapport staat, de vaste kast ten onrechte is meegeteld, de schuur niet onder het gehuurde valt, er een energielabel is en de huurder geen CV wenst. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: de onderhoudsklachten heb ik nog een keer aangekaart tijdens het onderzoek door de Huurcommissie, de meeste klachten zijn opgelost, het lekt niet meer en er is geen brandgevaar, er is nog wel optrekkend vocht; de ventilatie werkt alleen als het licht aanstaat, dan is het debiet ruim boven de norm, maar zodra het licht uitgaat werkt de ventilatie niet meer; een CV ketel is wat ons betreft niet nodig, bij de bezichtiging is hier niet over gesproken, de houtkachel bevalt goed; het energielabel lijkt me niet accuraat, tocht wordt hierin bijvoorbeeld niet meegerekend; wij hebben de schuur gewoon in gebruik, daar is nooit iets over gezegd, bij de bezichtiging is niet duidelijk gemaakt dat de schuur er niet bij hoort, bovendien hebben we een sleutel ontvangen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: de huurder trekt de stekker van de ventilatie er zelf uit, er is geen schimmelvorming dus de afvoer is voldoende, het is wel mogelijk een extra rooster in de deur te plaatsen; direct na de melding van de gebreken hebben we vrijwel alles verholpen, de lekkage hebben we verholpen door een extra kitlaag aan te brengen; de WOZ waarde per 1 januari 2014 zou moeten gelden; de kast in de gang is te klein om meegeteld te worden; de schuur is niet mee verhuurd, deze was in gebruik bij de klusjesman, de sleutel is blijkbaar overgegaan op de huurder maar dit was niet de bedoeling, de schuur staat ook niet in de huurovereenkomst of het opnamerapport; de woning behoort tot het beschermd stadsgezicht, het houtwerk is hersteld en het glas in lood is behouden gebleven; het is een oude paardenslagerij die in 2007 is gerenoveerd volgens het toen geldende bouwbesluit, toen zijn appartementen gecreëerd; het energielabel is op 11 december 2014 afgegeven door een erkend bureau, door de onlogische nummering duurt de verwerking wat langer; de woning heeft label D gekregen, dit zou B kunnen worden met een CV ketel, maar de huurder wil dit niet. Pagina 2 van 5
III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juni 2014 tegen een huurprijs van 710,00 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van 699,48 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 97 punten. De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen diverse onderdelen van dit puntentotaal. De Huurcommissie gaat hier puntsgewijs op in. - schuur De verhuurder stelt dat de schuur niet verhuurd is. De sleutel van de schuur is onbedoeld aan de huurder overgedragen. In de huurovereenkomst staat niet dat het gebruik van de schuur overeengekomen is maar nu deze op het erf staat, er niet is gezegd dat deze er niet bij hoorde, de sleutel aan de huurder is gegeven en feitelijk gebruikt wordt maakt de commissie maakt hieruit op dat de schuur bij het gehuurde hoort. - energielabel De huurovereenkomst is op 1 juni 2014 ingegaan. Het energielabel is afgegeven op 11 december 2014. Dit is ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Dat wil zeggen dat geen punten toegekend kunnen worden voor het energielabel. Wel kunnen punten toegekend worden voor het bouwjaar van de woonruimte. Uit het gestelde ter zitting is gebleken dat in 2007 een renovatie heeft plaatsgevonden. Om deze reden is de Huurcommissie van oordeel dat het bouwjaar verlegd kan worden naar 2007. Hiervoor worden 32 punten toegekend. - WOZ waarde De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen de gehanteerde WOZ-waarde en de oppervlakte die is gebruikt om de prijs per m 2 te berekenen. Voor wat betreft de WOZ-waarde merkt de Huurcommissie op dat wordt uitgegaan van de laatstelijk onherroepelijk vastgestelde waarde. De huurprijs wordt bij aanvang van de huurovereenkomst getoetst. De datum van deze overeenkomst is 1 juni 2014. Dat wil zeggen dat de WOZ-waarde over het jaar 2014 wordt gehanteerd, de peildatum hiervan is 1 januari 2013. Volgens het gemeentelijk WOZ-rapport is deze waarde (van huisnummer 50) 96.000,00 en van (huisnummer 50 A) 102.000,00. De oppervlakte van de woning bedraagt 40,88 m 2. De prijs per m 2 bedraagt voor huisnummer 50 daarom 2.348,34 en voor huisnummer 50 A 2.495,11. In beide gevallen blijft de prijs per m 2 onder de grens van 2.900,00. Dit houdt in dat de 15 punten in het rapport in rubriek 13 ("Waardering woning in schaarstegebied") correct zijn. Pagina 3 van 5
- beschermd stadsgezicht De verhuurder heeft aangegeven dat de woning onderdeel uitmaakt van het beschermd stadsgezicht. De woonruimte ligt in een gebied met beschermd stadsgezicht en verhuurder heeft bij zijn brief van 19 maart 2015 facturen verstrekt, waaruit blijkt dat hiervoor de nodige investeringen zijn gedaan. De Huurcommissie is daarom van oordeel de woonruimte tot het beschermd stadsgezicht hoort. Dit houdt in dat een toeslag van 15% op de maximale huurprijs berekend wordt. - totaal In het rapport is uitgegaan van 97 punten. Uit het voorgaande blijkt dat 32 punten worden toegekend voor het verlegde bouwjaar. Het totaal aantal punten per 1 juni 2014 wordt daarom vastgesteld op 129. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 613,41 per maand. De nieuwe huurprijs is lager dan de geldende huurliberalisatiegrens. De huurprijs is dus niet geliberaliseerd. Daarnaast wordt een toeslag van 15% berekend op de maximale huurprijs omdat de woonruimte tot het beschermd stadsgezicht hoort. De huurprijs wordt daarom gesteld op 613,41 + 15% = 705,42. DUS WEL?? Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst wel gebreken aan de woonruimte. Naar het oordeel van de Huurcommissie heeft de verhuurder deze gebreken adequaat aangepakt. De gebreken kunnen daarom niet leiden tot een tijdelijke huurverlaging. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie verlaagt de aanvangshuurprijs. De verhuurder wordt daarom in het ongelijk gesteld en moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet daarom 25,00 leges betalen. Pagina 4 van 5
IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 126 punten. De met ingang van 1 juni 2014 overeengekomen huurprijs van 710,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Inclusief een toeslag van 15% is een huurprijs van 705,42 per maand met ingang van 1 juni 2014 redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma P.L.M. Brugman en F. Hulshof Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5