Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Parkweg 127 A KM 1 ET 9727 HA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 02-06-2017 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 bedraagt 926,30. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 6 juli 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over de periode 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor zijn bij de verhuurder de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6
Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: het verzoek gaat over de periode 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015, de verhuurder heeft gegevens aangeleverd over de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 en dat is in het rapport van onderzoek overgenomen, maar dat is niet de periode van het verzoek, ik ben ook niet bevoegd om over een andere periode als gemachtigde op te treden; de gaskosten kloppen met de factuur maar zijn wel erg hoog; de elektrakosten zijn wel redelijk, maar het lijkt onwaarschijnlijk dat de huurder zoveel meer heeft verbruikt dan de bovenetage; uit de factuur van de jaloezieën blijkt niet dat ze zijn geleverd voor dit pand, daarnaast zouden de kosten verdeeld dienen te worden over beide woonruimten; bij de factuur voor het marmoleum is ook niet duidelijk voor welk adres dit bestemd is, als het bedrag overgenomen wordt zou ook dit verdeeld dienen te worden over beide woonruimten, tenslotte is in het rapport BTW berekend, hetgeen niet uit de factuur blijkt; ik ga er mee akkoord dat de goederen worden aangemerkt als niet-duurzaam, dat zou dan ook voor het marmoleum moeten gelden, dat is in een eerdere uitspraak ook zo gedaan; de kosten voor de brandblussers zijn terecht op 0,00 gesteld omdat deze kostenpost niet overeengekomen is; het verzoek is op 6 juli 2016 gedaan, de verhuurder heeft pas daarna een afrekening opgesteld, het zou daarom niet terecht zijn als er administratiekosten berekend worden. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: we maken een afrekening over twaalf maanden, deze huurovereenkomst is op 1 juli 2015 ingegaan, dus de jaarafrekening loopt vanaf die datum, dat geeft het beste beeld van de kosten, ik zie het nut er niet van in om een halve afrekening op te stellen; de tussenmeters voor gas en elektra bevinden zich in de woonruimte van de huurder, ze kunnen iedere dag zien wat het verbruik is, zij wonen er met twee personen, terwijl de bovenetage door één persoon wordt bewoond; ik zou het kinderachtig vinden als de kosten voor de kabel op 0,00 gesteld worden, het tarief is niet veranderd; de jaloezieën zijn alleen voor deze woonruimte, de bovenetage heeft een schuin dak, daar ligt bovendien laminaat en geen marmoleum, de koelkast en wasmachine zijn ook alleen voor deze woonruimte; dat het marmoleum als duurzaam wordt aangemerkt kan ik begrijpen, maar de overige goederen zijn dat niet; de kosten voor de brandblussers zijn wel aangetoond; er is een afrekening opgesteld, dus er zouden ook administratiekosten berekend mogen worden. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de Pagina 2 van 6
daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De verhuurder heeft over de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 een bedrag van 2.185,92 in rekening gebracht. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2015 vast te stellen op 1.921,80. Beoordeling Huurcommissie De huurder heeft op 6 juli 2016 een verzoek ingediend over de periode 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015. Op dat moment had de verhuurder nog geen afrekening aan de huurder verstrekt. De gevraagde periode is een periode die conform de wettelijke regeling uitgaat van een kalenderjaar en als startpunt de ingangsdatum van de huurovereenkomst heeft. De Huurcommissie is dus gebonden aan de grenzen van het verzoek. De commissie doet dan ook uitspraak over het oorspronkelijke verzoek, dat wil zeggen over de periode 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015. - gas De commissie acht het doorberekende gasverbruik van 1.534 m 3 niet onredelijk hoog. Dat het aandeel van deze woonruimte groter is dan het aandeel van de bovenetage acht de commissie, gelet op de verklaringen ter zitting, aannemelijk. Het berekende jaarbedrag van 1.078,99 wordt daarom overgenomen. Om dit jaarbedrag om te rekenen naar de periode waarover uitspraak gedaan wordt, maakt de commissie gebruik van de graaddagenmethode. Bij deze methode wordt er van uit gegaan dat er pas gestookt wordt als het kouder is dan 18 C. Dit is de stookgrens. Het aantal graaddagen geeft aan hoeveel graden de werkelijke temperatuur kouder is geweest dan deze stookgrens. Het aantal graaddagen in de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 bedraagt 3.439,1 waarvan 1.308,0 in het tweede halfjaar van 2015. De gaskosten in de periode 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 worden vastgesteld op 1.308,0 / 3.439,1 e deel van 1.078,99 = 410,37. COU2G ENV-2017-094875 - elektra De commissie acht het doorberekende elektraverbruik van 2.134 kwh niet onredelijk hoog. Ook hier geldt dat de commissie het aannemelijk acht dat het aandeel van dit tweepersoonshuishouden groter is dan dat van het eenpersoonshuishouden van de bovenetage. Het berekende jaarbedrag van 389,77 wordt daarom overgenomen. Pagina 3 van 6
De betalingsverplichting in het tweede halfjaar van 2015 wordt vastgesteld op 50% van 389,77 = 194,89. - water De commissie stelt de betalingsverplichting in het tweede halfjaar van 2015 vast op 50% van 126,13 = 63,07. - onderhoud CV Het bedrag van 0,00 wordt ongewijzigd overgenomen. - afvalstoffenheffing / verontreinigingsheffing De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. - kabeldiensten De commissie acht het redelijk de aangetoonde kosten van 18,25 over de maand juni 2015 te laten gelden voor het gehele tweede halfjaar van 2015. De totale kosten in deze periode worden gesteld op 6 x 18,25 = 109,50. Het aandeel van de huurder hierin bedraagt 1 / 2 e deel van 109,50 = 54,75. - stoffering Beide partijen hebben ter zitting verklaard dat de koelkast, jaloezieën en wasmachine als niet-duurzaam aangemerkt kunnen worden. De commissie volgt dit standpunt en merkt daarbij op dat zij het aannemelijk acht dat de jaloezieën alleen voor deze woonruimte bestemd zijn. De totale waarde van deze goederen bedraagt 1.228,68. Nu er van uit wordt gedaan dat deze goederen niet-duurzaam zijn, dient iedere vijf jaar een herwaardering uitgevoerd te worden. De commissie neemt voor deze herwaardering 60% van de op dat moment geldende waarde. De goederen zijn begin 2005 aangeschaft, zodat vanaf 2010 de waarde wordt gesteld op 60% van 1.228,68 = 737,21. Na ommekomst van weer vijf jaar wordt de waarde vanaf 2015 gesteld op 60% van 737,21 = 442,32. De jaarlijkse gebruiksvergoeding, gedurende de periode 2015 tot 2020, wordt gesteld op 20% van 442,32 = 88,46. De vergoeding over het tweede halfjaar van 2015 wordt gesteld op de helft hiervan, ofwel 44,23. De gemachtigde van de verhuurder heeft aangegeven het marmoleum wel als duurzaam te zien. De gemachtigde van de huurder stelt zich op het standpunt dat ook dit als niet-duurzaam aangemerkt zou moeten worden. De commissie beslist dat het marmoleum duurzaam geacht moet worden. Voor wat betreft het doorberekenen van BTW merkt zij op dat dit gebruikelijk is bij de aanschaf van dergelijke zaken. Niet is in te zien waarom dat hier anders zou zijn. Het bedrag, inclusief BTW, van 4.219,85 wordt daarom overgenomen. Ook het marmoleum is begin 2005 aangeschaft. Nu uit wordt gegaan van een duurzaam goed, dient de waarde na ommekomst van tien jaar, dus vanaf 2015, geherwaardeerd te worden. Pagina 4 van 6
In dit geval komt dat neer op 60% van 4.219,85 = 2.531,91. De jaarlijkse gebruiksvergoeding, gedurende de periode 2015 tot 2025, is 10% van 2.531,91 = 253,19. De vergoeding over het tweede halfjaar van 2015 wordt gesteld op de helft hiervan, ofwel 126,60. De totale vergoeding voor de stoffering in de periode 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 wordt vastgesteld op 44,23 + 126,60 = 170,83. - brandblussers De commissie is van oordeel dat huurders betalingsverplichting terecht op 0,00 is gesteld omdat deze kostenpost niet tussen partijen is overeengekomen. - administratiekosten De verhuurder heeft een afrekening opgesteld. Dat deze afrekening een langere periode beslaat dan de verzoeker heeft gevraagd, doet niet af aan het feit dat de verhuurder hiervoor kosten heeft gemaakt. Dat de afrekening opgesteld is na indiening van het verzoekschrift is geen reden om de administratiekosten niet mee te nemen. De commissie acht het daarom redelijk dat administratiekosten in rekening gebracht worden. Volgens haar beleid gaat dit om 2% over de gaskosten en 5% over de overige kostenposten. - totaal Het voorgaande leidt tot de volgende totaaltelling: Gas 410,37 Elektra 194,89 Water 63,07 Onderhoud CV 0,00 Afvalstoffenheffing n.v.t. Verontreinigingsheffing n.v.t. Kabeldiensten 54,75 Stoffering 170,83 Brandblussers 0,00 Subtotaal 893,91 Administratiekosten gas (2%) 8,21 Administratiekosten overige posten (5%) 24,18 Totaal 926,30 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 bedraagt 926,30. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft een afrekening van 2.185,92 verstrekt over een periode van twaalf COU2G ENV-2017-094875 maanden. Exclusief de heffingen bedraagt de afrekening 1.909,75. De kosten voor stoffering zijn hierin niet meegenomen. Pagina 5 van 6
De Huurcommissie stelt de betalingsverplichting van de huurder over een periode van zes maanden vast op 926,30. Hierin zijn geen heffingen verwerkt, maar wel kosten voor de stoffering. Exclusief de kosten voor de stoffering is het totaalbedrag 746,92. De vastgestelde betalingsverplichting is beduidend lager dan de helft van de jaarafrekening van de verhuurder. De verhuurder wordt daarom in het ongelijk gesteld en moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet daarom 25,00 leges betalen. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 bedraagt 926,30. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma H. Oostland en ing. G.W. Kamp MSRE Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6