KANTORENNOTA BREDA 2020 Directie Ontwikkeling september 2011
INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 3 1.1 Doelstelling en aanleiding 3 1.2 Leeswijzer 5 2. HUIDIGE KANTORENMARKT IN BREDA 6 2.1 Schets lokale markt 6 2.2 Kantorenmarkt Breda in perspectief 7 3. TOEKOMSTIGE KANTORENMARKT IN BREDA 10 3.1 Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt 10 3.2 Marktanalyse Bredase kantorenmarkt 11 3.2.1 Vraag naar kantoorruimte 12 3.2.2 Plancapaciteit en bestemmingsplanruimte 17 4. BELANGRIJKSTE CONCLUSIES KANTORENMARKT BREDA 19 5. STRATEGIE: NAAR EEN GEZONDE KANTORENMARKT VOOR BREDA 22 5.1 De strategische opgaven 23 5.1.1 Opbouwen van een actuele en duurzame kantorenportfolio 23 5.1.2 Opschonen van niet toekomstbestendige plancapaciteit 27 5.1.3 Voorkomen en terugdringen van leegstand 29 5.2 Realiseren van de opgaven: afstemming, marketing en acquisitie 30 5.2.1 Beter afstemming binnen en buiten de gemeente 30 5.2.2 Inzetten op sterke marketing en acquisitie 31 6. Dit gaan we doen 33 Begrippenlijst 34 Bijlagen: 1. Typologie kantoren Breda 35 2. Plannen in de Breda omringende gemeente 38 3. Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt 40 2
1. INLEIDING 1.1 Doelstelling en aanleiding Een goed functionerende economie vormt een essentiële pijler voor een dynamisch, duurzaam en toekomstgericht Breda. Daarbij is een goed functionerende economie geen statisch gegeven, maar sterk aan veranderingen onderhevig, zo stelt ons College in haar Collegeprogramma 2010-2014. Het creëren van voldoende ruimtelijke mogelijkheden vindt zij in deze, één van de kernpunten. Naast de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen, de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en het bieden van ruimte voor economie in de Bredase wijken, vindt ons College het belangrijk dat Breda beschikt over een courante, duurzame en toekomstgerichte kantorenvoorraad. Als opmaat hiertoe heeft zij daarom het opstellen van een nieuwe kantorenvisie vastgelegd in haar Collegeprogramma 2010-2014. Voor het bedrijfsleven vormen de Bredase kantorenlocaties, naast de bedrijventerreinen, een belangrijk vestigingsmilieu. Veel inwoners van onze stad en uit onze regio verdienen er hun inkomen. Bijna een kwart van de Bredase werkgelegenheid bestaat uit kantoorbanen. Het is daarom van groot (sociaal) economisch en maatschappelijk belang dat Breda beschikt over een gezonde kantorenmarkt en een excellente kantorenvoorraad. Doelstelling Een actueel en effectief kantorenbeleid begint met het formuleren van een heldere doelstelling. We hanteren in grote lijnen dezelfde doelstelling als het Rijk die heeft geformuleerd in haar Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren (maart 2011). Als gemeente Breda willen we toe naar een beter werkende markt voor kantoren, die inspeelt op de vraag, ook in kwalitatieve zin, onze (internationale) concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn. Daarbij richten we ons niet zozeer op individuele vastgoedobjecten, maar veel meer op gebieden. Het gemeenschappelijk streven is een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en kapitaal. Ten opzichte van de huidige werkwijze vergt dat een forse perspectiefwijziging van alle betrokken partijen: Van sturing op uitbreiding naar sturing op voorraad; Van kantoren als financieel product en verdienmodel naar huisvesting voor de gebruiker; Van korte naar lange termijn betrokkenheid; Van ad hoc besluiten naar ruimtelijke ordening gericht op duurzame locaties; Van gemeente als actieve speler naar overheid als regisseur; Van ieder voor zich naar (bestuurlijke) samenwerking; Van aanbodplanning naar voorzien in daadwerkelijke vraag; Van monofunctionele locaties naar multifunctionele locaties met stedelijke kwaliteit; Van pand naar gebiedsniveau; Van focus op het ontwikkelen van nieuwe locaties naar een combinatie van herontwikkeling, vernieuwing op bestaande locaties en beperkte ontwikkeling van nieuwe locaties. Deze perspectiefwijziging heeft tijd en maatwerk nodig, want het gaat om een omslag in denken en doen. Maar de urgentie is duidelijk. Daarom zijn er, naast acties die op de korte termijn effect sorteren, acties nodig met een meer structureel karakter, die de omslag bevorderen en concreet maken. Het mag duidelijk zijn, dat wij als gemeente slechts één van de partijen zijn die een rol hebben in het realiseren van de doelstelling; ook andere overheden en zeker ook de marktpartijen zelf zijn hierin belangrijke spelers. 3
Aanleiding De aanleiding tot het opstellen van nieuw kantorenbeleid is meerledig. Verouderd beleidskader Het kantorenbeleid van onze gemeente is vastgelegd in het Actieprogramma ruimte voor economische activiteiten uit 2000 en in de Structuurvisie 2020 heeft de kantorenmarkt een plaats gekregen in het onderdeel werken. Deze beleidskaders zijn gedateerd, zoals onder andere is aangegeven in de nota Koers Gezet 2020. Daarom heeft de gemeente Breda behoefte aan een actuele en toekomstgerichte kantorennota voor de periode tot 2020. Het is van groot belang dat we de beleidskeuzes die we in deze nieuwe kantorennota maken, ook vertalen in de nieuwe Structuurvisie die we voor Breda gaan maken. Met het vaststellen van voorliggende nota komt het actieprogramma uit 2000 te vervallen. Veel ontwikkelingen op stapel In Breda worden de komende jaren verschillende locaties (her)ontwikkeld. Hoge prioriteit heeft de herontwikkeling van de stationszone en de OV-terminal in het gebied Via Breda. Met deze herontwikkeling krijgen we een unieke mogelijkheid om één van onze strategische locaties her in te richten tot een locatie met internationale allure; met onder andere ruimte voor kantoren. Dit is in lijn met de ambitie om door te groeien en een sleutelpositie in te nemen in het Europese netwerk van steden en regio s; om hiermee meer internationale bedrijven en hoogopgeleiden naar Breda te verleiden. Vanuit de locatieontwikkeling van Via Breda is de druk groot om zoveel mogelijk kantoorgebruikers naar dit gebied te krijgen. Het is een hele goede plek, maar niet alle kantoorgebruikers zullen het daar mee eens zijn. Een deel van de kantoorgebruikers (ook van buiten Breda), zo leert de ervaring, is bijvoorbeeld duidelijk snelweg georiënteerd; met name de A16-zone is in trek. We willen ook deze en andere typen kantoorgebruikers kunnen faciliteren in onze gemeente. Recessie De wereldwijde recessie heeft de vastgoedwereld op zijn grondvesten doen schudden. Zeker de kantorenmarkt zal naar verwachting nooit meer worden zoals die was. Er zijn kort gezegd te veel nieuwe meters gepland op te veel plekken. Daarnaast hebben we te maken met een toenemende (structurele) leegstand van bestaande kantoorpanden. Het is van groot belang om de gevolgen van de recessie voor de kantorenmarkt te analyseren en te bezien hoe hier mee om moet worden gegaan. Stedelijke programmering De economische recessie heeft versneld in beeld gebracht dat op het gebied van de kantorenvoorraad vraag en aanbod in onze gemeente niet meer met elkaar in overeenstemming waren; niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief. Binnen het kader van het stedelijke programmeringtraject heeft ons College opdracht gegeven tot het opstellen van een kantorennota. Vragen die hierbij aan de orde dienen te komen zijn onder andere: Hoe groot is de behoefte aan kantoorruimte de komende tien tot vijftien jaar en hoe sluit die aan bij de geplande en mogelijke nieuwe ontwikkelingen? Om hoeveel vierkante meter gaat het? Maar ook: aan welk type locaties en gebouwen is behoefte? Welke plekken in Breda zijn het meest geschikt voor nieuwe kantoren? En wat is de toekomst van de bestaande kantoorlocaties, ook gezien de nog steeds hoge leegstand; welke locaties zijn toekomstbestendig en welke minder? Hoe kan Breda nieuwe kantoorgebruikers van buiten aan zich binden en haar positie zo versterken? 4
Samengevat: hoe kunnen we als Breda voldoende, gedifferentieerde en aantrekkelijke kantoorlocaties (kantorenportfolio) ontwikkelen om onze economie te versterken? Voorliggende kantorennota gaat in op bovengenoemde vragen en biedt het kader voor kantoorontwikkelingen. Daarnaast geeft de nota inzicht in de activiteiten die de komende tijd ondernomen moeten worden om de Bredase kantorenmarkt weer in balans te brengen. 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 en 3 schetsen we een beeld van de huidige en toekomstige Bredase kantorenmarkt. Aan de hand van o.a. statistische informatie gaan we in op aspecten als voorraad, vraag en aanbod, leegstand, kantorentypologieën en werkgelegenheid. Een verdiepingslag op een aantal van deze aspecten maken we in de bijlagen. Ten aanzien van de vraag laten we zien hoe de marktanalyse is opgebouwd. Vervolgens verbreden we het perspectief en schetsen we beknopt een beeld van de kantorenmarkt in West-Brabant en de ons omringende grote steden; daarbij maken we ook een sprong over de grens en beschouwen de situatie op de Antwerpse kantorenmarkt. In hoofdstuk 3 gaan we ook in op vijf belangrijke trends en ontwikkelingen, die van invloed zijn op de toekomstige kantorenmarkt. In hoofdstuk 4 zetten we de belangrijkste conclusies op een rijtje, om vervolgens in hoofdstuk 5 uitgebreid aan te geven hoe we (op termijn) weer tot een gezonde Bredase kantorenmarkt kunnen komen. We beschrijven de belangrijkste opgaven, stellen prioriteiten door te laten zien wat onze voorkeurslocaties en welke locaties we liever niet meer tot ontwikkeling zien komen en geven aan hoe we de realisering van deze opgaven denken te kunnen realiseren. In het zesde en laatste hoofdstuk geven we heel concreet aan met welke zaken we direct aan de slag gaan. 5
2. HUIDIGE KANTORENMARKT IN BREDA We starten dit hoofdstuk met een beknopte beschrijving van de Bredase kantorenmarkt. Vervolgens verbreden we het perspectief naar de regio West-Brabant en de Breda omringende grote steden: Tilburg, Den Bosch, Eindhoven, Dordrecht, Rotterdam en Antwerpen. 2.1 Schets lokale markt 1 Voorraad en milieus De omvang van de totale Bredase kantorenvoorraad bedraagt circa 670.000 m² vvo. Hiermee zijn we de twaalfde kantorenstad van Nederland. De kantorenvoorraad is de afgelopen tien jaar met ruim 200.000 m² gegroeid. Op dit moment zijn er drie belangrijke kantorenconcentraties in Breda: Westerhage, de Claudius Prinsenlaan en het centrum van Breda (Binnenstad/Station). Daarnaast zijn er, verspreid over de stad, diverse kleinere kantorenconcentraties en solitaire kantoorvestigingen. De Bredase kantorenvoorraad delen we op hoofdlijnen in, in vier verschillende milieus: Binnenstedelijk / centrum; Uitvalswegen- / snelweglocaties; Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen; Kantoorvestigingen in woonwijken. De kantorenmilieus onderscheiden zich met name ten aanzien van: bereikbaarheid, kwaliteit en marktconformiteit. 2 Voor zowel de kantoren op Westerhage als langs de Claudius Prinsenlaan geldt, dat de gebouwen doorgaans niet ouder zijn dan zo n tien jaar. De kantoorpanden die op deze locaties wel ouder zijn dan tien jaar, zijn vaak al opgeknapt. In het centrum is een mix van oud en modern aanbod aan kantoren te vinden. Grote concentraties kantoorgebouwen liggen in Breda aan de radialen en snelwegen (samen ruim 37%). Ook de binnenstad van Breda is een populaire vestigingsplaats voor kantoren. Het gebied binnen de singels en het stationsgebied zijn samen goed voor bijna 30% van de totale Bredase kantorenvoorraad. Opname De opname van kantoorruimte is in 2009 aanzienlijk lager dan in 2008. In 2008 werd nog bijna 50.000 m² vvo kantoorruimte opgenomen. In 2009 is de opname gedaald tot ruim 32.000 m² vvo en in 2010 is bijna 34.000 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen. Ondanks het feit dat 2009 en 2010 crisis-jaren waren, ligt de opname toch nog dicht tegen het langjarig gemiddelde van circa 35.000 m² vvo aan. Hetgeen aantoont dat de dynamiek op de Bredase kantorenmarkt zeker niet stil is gevallen. Met een aandeel van 50%, zijn de zakelijke dienstverleners in belangrijke mate verantwoordelijk voor de opname van kantoorruimte in Breda. De laatste jaren groeit ook de financiële dienstverlening in Breda. Waar in de periode 2001-2004 deze sector nog een aandeel van 4% in de totale opname van Breda had, neemt dit percentage in de periode 2004-2008 toe tot ruim 12%. 1 Mits expliciet anders is aangegeven, heeft alles wat in nota wordt gesteld, betrekking op zelfstandige kantoren groter dan 500 m². Hiervoor zijn twee redenen. Het is de ondergrens die door alle partijen wordt gehanteerd, die zich in Nederland bezig houden met onderzoek naar en analyse van de kantorenmarkt. Om vergelijkingen te kunnen maken met de ons omringende wereld, hanteren wij in voorliggende nota ook deze ondergrens. 2 Voor een uitgebreide beschrijving van de Bredase kantorentypologie zie bijlage 1. 6
Aanbod/Leegstand 3 In totaal heeft Breda in 2010 een beschikbaar aanbod 4 van circa 105.000 m² vvo. Dit betreft zowel kantoorruimtes groter als kleiner dan 500 m². Het aanbod aan kantoren is licht gestegen ten opzichte van 2008 en 2009. Op basis van het beschikbaar aanbod heeft Breda een leegstandspercentage van ruim 15%. Dit is boven het landelijk gemiddelde van circa 12%. Wanneer het totale aanbod wordt verdeeld naar kantoormilieus, valt op dat vooral op bedrijventerreinen een flink deel van het aanbod aan kantoren beschikbaar is; circa 30% van het aanbod is terug te vinden in het gemengd milieu kantoren op bedrijventerreinen. Het minste aanbod (5%) is beschikbaar in het gemengd milieu kantoorvestigingen in woonwijken. In 2010 wordt van het totale aanbod kantoorruimte bijna 45.000 m² vvo (oftewel zo n 42%) al langer dan twee jaar aangeboden. Dit aanbod wordt langdurige of structurele leegstand genoemd. In Breda staat iets minder dan 7% van de totale voorraad structureel leeg. In 2009 was de structurele leegstand nog 9%. Hoewel de leegstand in Breda bovengemiddeld is, gaat vergelijking met bijvoorbeeld een stad als Amsterdam mank. De leegstand in Breda is erg versnipperd. Momenteel wordt op circa 170 locaties kantoorruimte aangeboden (in solitaire kantoorpanden!), waarvan op 58 locaties langer dan twee jaar. Het afgelopen jaar is de structurele leegstand op 12 locaties toegenomen en op 17 locaties afgenomen. Momenteel staan 13 solitaire kantoorpanden in hun geheel leeg. Twee daarvan staan langer dan twee jaar leeg. Werkgelegenheid In 2008 bedraagt het aantal banen in de Bredase kantoorgebieden ruim 23.000. Dit is bijna een kwart (24%) van de totale werkgelegenheid in Breda. De werkgelegenheid in de kantoorgebieden is sinds 2006 gestegen met zo n 8%; in totaal circa 1.680 banen. In vergelijking tot de totale werkgelegenheid van Breda, stijgt de kantoorgebonden werkgelegenheid relatief sneller. Deze ontwikkeling zal, door de economische crisis, de komende periode waarschijnlijk worden gekenmerkt door een daling. 2.2 Kantorenmarkt Breda in perspectief De kantorenmarkt van West-Brabant wordt sterk gedomineerd door Breda. Met een voorraad van bijna 670.000 m² vvo heeft Breda een aanzienlijk groter aandeel in de regionale kantorenmarkt dan de nummer twee, Oosterhout (104.000 m² vvo). Ook de gemiddelde opname van kantoren is in Breda verreweg het hoogst. Voorraad kantoren in vijf grote steden in West-Brabant (2008) Gemeente Voorraad in m² vvo Aantal inwoners Kantoorruimte per inwoner (m²) Opname in 2008 in m² vvo Bergen op Zoom 87.000 66.300 1,3 2.481 Breda 669.650 171.900 3,9 49.694 Etten-Leur 58.000 39.860 1,5 6.577 Oosterhout 104.000 52.920 2,0 5.490 Roosendaal 90.000 77.735 1,2 5.859 Bron: Bak, 2006; PropertyNL, 2009; Kamer van Koophandel West-Brabant, 2007 3 In de vastgoedwereld worden de begrippen aanbod en leegstand vaak als elkaars synoniemen gebruikt. Feitelijk is dit onjuist omdat een kantoor dat wordt aangeboden op de markt niet leeg hoeft te staan. In de nieuwe Bredase vastgoedmarktmonitor willen we deze begrippen wel van elkaar onderscheiden. In deze nota nog niet. In de nieuwe vastgoedmarktmonitor wordt een verdiepingsslag gemaakt t.a.v. aard en omvang van de leegstand. 4 In het beschikbaar aanbod zijn kantoorpanden die nog niet gebouwd zijn, maar wel al op de aanbodsites vermeld staan, niet meegerekend. 7
De sterke positie van Breda als kantorenstad van de regio West-Brabant blijkt ook wanneer de voorraad kantoorruimte wordt geconfronteerd met de totale bevolkingsomvang. Breda telt bijna 4 m² per inwoner. Oosterhout en Roosendaal, qua voorraad nummer twee en drie, hebben slechts 2,0 en 1,5 m² kantoor per inwoner. Met uitzondering van Breda heeft de regio West-Brabant geen sterke kantoorsignatuur. Binnen de provincie Noord-Brabant hebben zowel Eindhoven als Den Bosch een grotere kantorenvoorraad dan Breda. Tilburg heeft, ondanks het feit dat deze gemeente meer inwoners heeft dan Breda, een kleinere kantorenvoorraad. Tilburg is minder gunstig gelegen ten opzichte van de verkeersassen: Utrecht-Maastricht en Rotterdam-Antwerpen en het heeft een meer industrieel verleden en imago. Den Bosch trekt, als provinciehoofdstad, veel (semi) overheidsinstanties aan en is gunstig gelegen aan de economische verkeersader A2. Dit verklaart voor een groot deel het hoge aandeel kantoorruimte per inwoner in Den Bosch. Eindhoven heeft een sterk kennisintensief imago. De zakelijke dienstverlening is hier, van oudsher, sterk aanwezig. Daarnaast profiteert Eindhoven ook van de aanwezigheid van het vliegveld. Op Flight Forum zijn de laatste jaren veel nieuwe kantoormeters opgeleverd (Dynamis, 2008). Kerngegevens kantoren in omliggende (middel)grote gemeenten, 2008 Breda Tilburg Eindhoven Den Bosch Dordrecht Rotterdam Voorraad in m² vvo 669.650 450.000 1.380.000 942.000 282.000 3.700.000 Aantal inwoners 171.900 203.200 212.000 137.600 118.300 583.200 Opname m² vvo in 2008 49.694 14.000 60.000 37.000 4.000 174.000 Kantoorruimte per inwoner m² 3,9 2,2 6,5 6,8 2,4 6,3 Aanbod in 2008 in m² 102.592 42.000 195.000 63.000 46.000 485.000 Gemiddelde huurprijs per m² bvo 120-150 120-150 125-170 115-165 115-145 115-190 Bron: FGH Bank, 2009; Dynamis, 2008. Rotterdam en Dordrecht liggen op korte afstand van Breda. Rotterdam heeft de op één na grootste kantorenmarkt van Nederland (Amsterdam staat op één). Branches in Rotterdam met een sterk aandeel in de voorraad en opname zijn de zakelijke dienstverlening, bouw en industrie. Ook de sector overheid is in Rotterdam sterk aanwezig. Rotterdam heeft een ruim aanbod aan kantoren en daarbij ook forse nieuwbouwplannen (onder meer rondom het Centraal Station). Dordrecht ligt op relatief korte afstand van Breda, maar heeft een beperkte kantorenvoorraad (minder dan de 50% van de voorraad Breda). De opname in Dordrecht is de laatste jaren relatief laag (ter vergelijking: in 2008 een opname van 4.000 m² vvo). Dordrecht heeft zich binnen de regio Drechtsteden gemanifesteerd als kantorenstad. Antwerpen heeft forse ambities op het gebied van kantoren. De stad wil de komende jaren haar positie op de kantorenmarkt structureel versterken. De komende tien jaar wordt daartoe, gefaseerd, een flink areaal kantoormetrages (600.000 m²) op zowel stationslocaties als snelweg/stadsrandlocaties toegevoegd. Ook overweegt men kantoorontwikkeling bij de luchthaven Deurne. Verder wil de stad meer nieuwe (internationale) kantoren en kennisbedrijven aantrekken, bestaande internationale bedrijven goed verankeren, de stad meer profileren als zakelijke dienstenstad en sterke regie houden op de kantoorontwikkelingen. Momenteel doet de stad onderzoek naar de profilering en segmentering van haar kantorenlocaties. Dit dient als basis voor een businessplan voor de marketing en acquisitie. De marketing en acquisitie van kantoren wil men samen met private partijen en andere intermediairs (zoals de Kamer van Koophandel) actief op gaan pakken; bijvoorbeeld via een speciale Taskforce. Ook gaat men over tot verdere uitwerking van een stedelijk kantorenbeleid. Acquisitiedoelgroepen waar men aan denkt zijn de (inter)nationale hoofdkantoren, Beneluxkantoren en backoffices. De beoogde sectoren hierbinnen zijn, naast kantoren die gerelateerd zijn aan de haveneconomie, zakelijke dienstverlening, ICT en financiële diensten. Kortom, ambities volop in Antwerpen. 8
Positie omliggende kantorensteden t.o.v. Breda Tilburg Eindhoven Den Bosch Dordrecht Rotterdam Antwerpen Voorraad - + + - + + Ontwikkeling voorraad - - - - + + Opname - + - - + + m² kantoor per inwoner - + + - + + Aanbod / leegstand - + - - - + Huurprijs = = = - + - Imago - = - - + + Ligging / bereikbaarheid - = - - + + Concurrentie t.o.v. Breda - = = - + + + : hoger, meer, duurder; = : gelijk; - : lager, minder, goedkoper; Bron: Stec Groep, 2010 Het is van belang dat we rekening houden met het gegeven dat de kantorenmarkt van Breda geen markt op zich is. Ook in omliggende steden wordt (aantrekkelijk) aanbod op de markt gebracht. 5 Eindgebruikers laten zich niet beperken tot (bestuurlijke) grenzen bij locatiekeuzeprocessen en eisen aan vastgoed en bedrijfsomgeving nemen toe. Vooral Rotterdam en Antwerpen concurreren met de kantorenmarkt van Breda. Beide steden hebben een grote kantorenvoorraad, voldoende plancapaciteit, zijn goed bereikbaar en hebben voor een belangrijk deel dezelfde marktoriëntatie als Breda: gericht op de belangrijke internationale economische as A16. De andere grote steden in Noord-Brabant concurreren, relatief gezien, minder met Breda, vooral omdat ze op een andere markt zijn georiënteerd. 5 Voor een uitgebreide beschrijving van de plannen in de Breda omringende grote steden zie bijlage 2. 9
3. TOEKOMSTIGE KANTORENMARKT IN BREDA In dit hoofdstuk kijken we naar de belangrijkste trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de toekomstige Bredase kantorenmarkt. Vervolgens voeren we een marktanalyse uit waar gekeken wordt naar de totale vraag, de nieuwbouwbehoefte en de plancapaciteit. 3.1 Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt 6 Als gevolg van verschillende demografische en macro-economische trends, zijn momenteel, maar zeker ook de komende jaren, belangrijke accentverschuivingen zichtbaar op de kantorenmarkt. Vijf belangrijke trends en ontwikkelingen zijn: De economische crisis De economische crisis heeft een sterke impact op onze kantorenmarkt. Er is sprake van een afname van de gemiddelde opname/marktvraag. Dit vraagt om een heroverweging wat betreft plancapaciteit; waarbij de marktvraag leidend moet zijn. Op basis van dit inzicht kan op de gevolgen van de crisis worden ingespeeld door te kiezen voor sterke locaties met toekomstwaarde. Minder behoefte aan kantoorruimte Er lijkt een trend te zijn ingezet die een structurele afname van de behoefte aan kantoren laat zien. Daarbij tekent zich een verandering in het karakter van de vraag naar kantoren af: er vindt steeds meer een verschuiving plaats van een uitbreidingsvraag naar een vervangingsvraag. In Breda vertaalt zich dit, in vergelijking met voorgaande jaren, in een vermindering van de gemiddelde jaarlijkse opname. Positief voor onze gemeente is wel dat we een meer dan gemiddelde bovenregionale vraag kennen. Ook met betrekking tot deze trend geldt: we moeten de ontwikkeling van vraag en aanbod goed monitoren, voor sterke locaties kiezen en overbodige plancapaciteit opschonen. Meer focus op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit Nu de kantorenmarkt is omgeslagen van een aanbieder- in een vragersmarkt, hebben huurders het voor het zeggen. Waar zij niet worden getroffen door de economische crisis en dus nog middelen beschikbaar hebben voor een verhuizing, stellen zij vaak hoge eisen. Daarbij komt dat, op de langere termijn, de schaarste aan werknemers betekent dat alleen de bedrijven op aantrekkelijke, goed bereikbare locaties met veel voorzieningen de beste werknemers aan zich kunnen binden. De kwaliteit van pand en locatie, dat is waar het om draait. We kunnen als Breda onze kansen op de kantorenmarkt vergroten door sterk te focussen op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit. Opkomst van nieuwe concepten en sectoren In traditionele sectoren als industrie, logistiek en handel ontstaat steeds meer kantoorwerk door de noodzaak om meer toegevoegde waarde te leveren. Nieuwe kantoorconcepten zoals flex- en ontmoetingskantoren zijn in opkomst. En er ontstaan nieuwe groeisectoren zoals: zorg/health, creative industry en kennisintensieve bedrijvigheid. Indien we vroegtijdig op deze ontwikkelingen weten in te spelen of voortbouwen op in reeds gang gezette ontwikkelingen als bijvoorbeeld de Triple O-campus, kan dit nieuwe mogelijkheden bieden voor de kantorenmarkt in Breda. Zeker ook voor het stationsgebied; in combinatie met bijvoorbeeld het World Trade Center. We moeten wel visies ontwikkelen op sectoren als de zorg en de creative industry en tijdig specifieke ontwikkelingslocaties voor kansrijke sectoren aanwijzen. Steeds meer nadruk op duurzaamheid De aandacht voor duurzaamheid is de afgelopen jaren sterk gegroeid, ook in de vastgoedwereld. Bedrijven willen vanwege hun reputatie bij klanten en/of werknemers, of vanuit ideële overwegingen hun milieubelasting verminderen. Daarbij kijken zij nadrukkelijk naar hun bedrijfspand, omdat dat een zeer zichtbaar deel van het bedrijf is. 6 Voor een uitgebreide beschrijving van de ontwikkelingen en trends zie bijlage 3. 10
Bij de ontwikkeling van nieuwe kantoren en locaties moeten we sterk inzetten op duurzaamheid. Het werken met energielabels en het stellen van eisen aan duurzame gebouwen wordt steeds belangrijker. Voor de ontwikkelaars speelt dit overigens ook een belangrijke rol. Marktpartijen gaan hier dus zeker in mee. Een duurzame kantorenmarkt begint met het tegengaan van leegstand. Dit vraagt om een goede afstemming tussen vraag en aanbod (geen overcapaciteit aan plannen), voldoende aandacht voor bestaand vastgoed en (actief) medewerking aan functieverandering van gebouwen in gebieden die zich daar voor lenen. 3.2 Marktanalyse Bredase kantorenmarkt Om in te kunnen spelen op de ontwikkelingen op de Bredase kantorenmarkt is het van belang de toekomstige vraag en aanbod in beeld te brengen. Dit is geen eenvoudige, maar wel noodzakelijke opgave. Vraagprognose Hoe zorgvuldig ook uitgevoerd, ten aanzien van de uitbreidingsvraag moeten we rekenen met bepaalde aannames, zoals de werkgelegenheidsontwikkeling, het aantal m²-vloeroppervlak per werknemer, het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid en de omvang van de bovenregionale vraag. Er zal daarom altijd sprake zijn van een bepaalde mate van onzekerheid. Door met bandbreedtes en scenario s te werken wordt de mate van onzekerheid ingekaderd. Op basis van de verschillende variabelen die worden gehanteerd, zijn talloze prognoses te maken. In deze nota kiezen we er voor om twee modellen te presenteren; uitgaande van de scenario s: Global Economy (GE) en Transatlantic Market (TM). Op beide scenario s wordt ook nog een bandbreedte toegepast (minimummaximumvariant). De keuze voor het GE en het TM scenario is gebaseerd op de volgende argumenten: De in deze kantorennota gekozen groei van de werkgelegenheid sluit aan op de visie Arbeidsmarktbeleid 2009-2015 (juni 2009) In deze visie is ten aanzien van de groei van de werkgelegenheid uitgegaan van 2% groei per jaar na 2011. Er is daarbij rekening gehouden met de gevolgen van de economische crisis. Inmiddels weten we dat de gevolgen van de crisis voor de werkgelegenheid mee zijn gevallen. Om onze doelstelling van 110.000 banen (GE-scenario) in 2020 te halen, dienen we na 2011 een gemiddelde jaarlijkse banengroei te realiseren van 0,84%. Ter vergelijking: de banengroei in de afgelopen 16 jaar bedroeg 1,43% gemiddeld per jaar; In het rapport trends en maatschappelijke ontwikkelingen 1997 tot 2025 met een doorkijk naar 2040, (gemeente Breda/NICIS, november 2009), wordt van een iets lagere groei uitgegaan. Men kiest hierin voor een scenario dat ligt tussen het Transatlantic Market (TM) scenario en het GE scenario; Het Rijk, IPO en VNG hebben een bestuurlijk afsprakenkader gemaakt waarin voor Nederland als geheel wordt uitgegaan van het TM scenario. Het is overigens realistisch om er van uit te gaan dat een economische sterke regio als West-Brabant, en zeker de A16-as, gelegen tussen de mainports Rotterdam en Antwerpen het beter zal doen dan het landelijk gemiddelde; In de nota Stad en land (CPB, december 2010) wordt gesteld dat het proces van suburbanisatie dat we de afgelopen periode hebben gekend, voorbij is. In de (nabije) toekomst zal er weer sprake zijn van verstedelijking, met andere woorden: De steden worden alleen maar belangrijker als motor van economische groei. Dit biedt een gunstig economisch perspectief voor een stad als Breda. 11
Transparant maken van de plancapaciteit Ook het transparant maken van de plancapaciteit is een belangrijke opgave bij de totstandkoming van onze kantorenstrategie. De totale plancapaciteit bestaat enerzijds uit plannen in ontwikkeling; in diverse fasen in het planproces en anderzijds uit bestemmingsplanruimte. De belangrijkste bestemmingsplannen met onbenutte ontwikkelingsmogelijkheden voor kantoren hebben we in beeld gebracht. Voor de komende periode is het van groot belang de bestemmingsplanruimte en plancapaciteit meer in overeenstemming te brengen met de behoefte. Monitoring De kantorenmarkt is, zowel aan de vraag-, als aan de aanbodzijde, erg dynamisch en wordt beïnvloed door vele factoren. Het is van groot belang de ontwikkelingen op de kantorenmarkt op de voet te volgen, zodat de behoefteprognoses en eventueel de beleidsdoelstellingen tijdig kunnen worden bijgesteld. Hierdoor kunnen (financiële) risico s voor de gemeente worden beperkt of wellicht zelfs worden voorkomen (risicomanagement). Het opstellen van een nieuwe vastgoedmarktmonitor, die de focus op de toekomst richt is een uitdaging die in dit kader wordt opgepakt. 3.2.1 Vraag naar kantoorruimte De vraag naar kantoorruimte in Breda kent twee belangrijke componenten, namelijk de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. Uitbreidingsvraag is de extra ruimtebehoefte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven, vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio). Vervangingsvraag ontstaat als gevolg van veroudering van bestaande kantoorruimte, waarbij de achtergelaten kantoorruimte vervolgens weer opnieuw (te huur) aangeboden kan worden (niet altijd kan de achtergelaten kantoorruimte weer worden verhuurd omdat deze incourant kan zijn geworden). Daarnaast wordt rekening gehouden met vraag van buiten de gemeentegrenzen van Breda: de bovenregionale vraag. In de figuur hieronder staat een schematisch overzicht van de componenten die in deze berekening worden meegenomen. Schematisch overzicht vraag naar kantoren in Breda Uitbreidingsvraag (BLM) Vervangingsvraag (1,5 2,0%) Totale vraag naar kantoorruimte in Breda Bovenregionale vraag (10-15%) Stap 1: uitbreidingsvraag door groei werkgelegenheid Voor de uitbreidingsvraag baseren we ons op de vertaling van de bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB) uit 2005 en de werkgelegenheidsprognoses van de gemeente Breda. In de ramingen voor Breda voor de middellange termijn tot 2020 wordt rekening gehouden met de gevolgen van de crisis. Dit zal zich direct terug vertalen in lagere prognose en opnamecijfers. Zoals gezegd rekenen we met het GE en het TM-scenario. 12
Bedrijfslocatiemonitor Eind 2005 publiceerde het Centraal PlanBureau de Bedrijfslocatiemonitor (BLM), waarin onder meer de vraagprognoses voor de kantorenmarkt tot 2040 zijn uitgewerkt. Het CPB maakt voor deze prognoses gebruik van een viertal langetermijnscenario s: Strong Europe, Transatlantic Markets, Regional Communities en Global Economy. Deze scenario s variëren naar economische en demografische ontwikkeling door twee sleutelonzekerheden: de mate van samenwerking tussen nationale lidstaten en de beleidsoriëntatie van nationale instituties, ofwel een sterke of juist minder sterke focus van de overheid op inkomensverhoudingen en sociale zekerheid). De vier scenario s laten een divers beeld zien van de wijze waarop de Nederlandse economie, en de daarmee samenhangende werkgelegenheid, zich in de toekomst zal gaan ontwikkelen. Werkgelegenheid Breda in 2010 en 2020 (prognose) 7 Prog. 2020 Prog. 2020 Groei 2010-2020 Groei 2010-2020 Sector 2010 GE TM GE TM Nijverheid 13.264 13.416 13.046 152-218 Logistiek 12.838 13.790 13.344 952 506 Consumentendiensten en ov. Dienstverl. 20.004 21.642 20.745 1.638 741 Financiële en zakelijke dienstverlening 19.554 21.359 20.278 1.805 724 Overheid en kwartaire dienstverlening 35.103 37.779 36.499 2.676 1.396 Totaal 100.763 107.986 103.912 7.223 3.149 Bron: Gemeente Breda, 2010. De uitbreidingsvraag naar kantoren wordt bepaald aan de hand van de werkgelegenheidsprognoses van de gemeente Breda; de groei van de kantoorwerkgelegenheid in een toekomstig jaar (2020) maal het aantal benodigde vierkante meters kantoorruimte per persoon, is de (indicatieve) vraag naar kantoorruimte. Aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid bepalend voor prognose Voor de berekening wordt gebruik gemaakt van een percentage kantoorgebonden werkgelegenheid. Voor 2020 wordt het percentage kantoorgebonden werkgelegenheid in Breda gelijk gesteld aan het gemiddelde van de Randstad, van circa 28,8%. Ter vergelijking: momenteel bedraagt dit percentage in Breda circa 24%. Er wordt dus uitgegaan van stijging van de kantoorgebonden werkgelegenheid, zowel relatief als absoluut. Gezien de verdere verdienstelijking van de economie, het feit dat Breda een relatief hoog opgeleide beroepsbevolking heeft en de plannen voor kantoorontwikkeling bij het station (dit heeft ook een aantrekkende werking), is dit een realistische inschatting. Gemiddelde kantoorquotiënt in Breda 29 m² bvo per werkzame persoon Naast het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid is ook de kantoorquotiënt (het aantal vierkante meter bvo per werkzame persoon) van belang voor het berekenen van de vraag naar kantoren in Breda. Gemiddeld heeft Breda momenteel een kantoorquotiënt van 29 m² bvo per werkzame persoon 8 (dit is ongeveer 26 m² vvo per werkzame persoon). Er is veel discussie over de toekomstige ontwikkeling van deze werkplekomvang, maar het is een kwestie van koffiedik kijken. Zeker is wel dat 7 Exclusief landbouwsector. De ontwikkeling binnen de verschillende sectoren kan op dit moment niet goed worden geprognosticeerd. Zodra nieuwe cijfers beschikbaar zijn zal hier mee worden gerekend. Het eindresultaat zal naar verwachting niet fundamenteel anders zijn; groei in de ene sector zal afname in de andere sector compenseren. 8 De kantoorquotiënt van Breda is berekend door de totale bestaande voorraad in m² bvo te delen door het aantal werkzame personen in kantoren. 13
de omvang zal afnemen; o.a. als gevolg van het het nieuwe werken. Op basis van literatuurgegevens nemen we een variant op die 30% lager ligt in 2010, d.w.z. 20 m²/werkzame persoon. Indicatieve groei kantoorruimte in Breda 2010-2020 9 Groei kantoorruimte hoog laag groei hoog groei laag groei hoog groei laag groei werkg %kantoor quotient quotient m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo Sector GE TM (-30%) GE GE TM TM Nijverheid 152-218 15,4% 26,8 18,8 626 438-899 -629 Logistiek 952 506 23,8% 28,2 19,7 6.389 4.472 3.395 2.376 Consumentendiensten en ov. Dienstverl. 1.638 741 13,5% 30,2 21,1 6.678 4.675 3.022 2.116 Financiele en zakelijke dienstverlening 1.805 724 63,6% 27,9 19,5 32.032 22.423 12.851 8.996 Overheid en kwartaire dienstverlening 2.676 1.396 23,7% 30,0 21,0 19.025 13.318 9.924 6.947 Totaal 7.223 3.149 64.750 45.325 28.293 19.805 Bron: Gemeente Breda, 2010; CPB, 2005 Berekening van de uitbreidingsvraag Uit de bovenstaande tabel volgt dat, afhankelijk van het gekozen scenario en bandbreedtes, er in de periode 2010-2020 in Breda een uitbreidingsvraag naar kantoorruimte is, die ligt tussen de 19.805 (TM-laag) en 64.750 m² bvo (GE-hoog). Stap 2: vervangingsvraag: gemiddeld ruim 1,5% tot 2,0% per jaar van totale voorraad Uitbreidingsvraag moet niet verward worden met de vraag naar nieuwe kantoorruimte. Een deel van de uitbreidingsvraag kan immers worden opgevangen in de leegstaande kantoorruimte in de bestaande voorraad. Het CPB houdt in haar ramingen geen rekening met vervangingsvraag. De omvang van de vervangingsvraag is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Onderzoek naar de kapitaalgoederenvoorraad door het CBS geeft voor bedrijfsgebouwen gemiddeld genomen een levensduur van zo n 50 jaar. Een dergelijke levensduur houdt in dat jaarlijks gemiddeld 1,5% tot 2,0% van de totale kantorenvoorraad wordt vervangen (Zuidema, 2006) 10. In onderstaande tabel wordt een overzicht gemaakt van de vervangingsvraag in Breda. De vervangingsvraag in Breda ligt ongeveer tussen de 137.787 tot maximaal zo n 183.711 m² bvo tot 2020. 9 De Agrarische sector is in deze berekening niet meegenomen; deze sector kent geen kantoorgebonden werkgelegenheid. 10 Kantorenmarkt Vraagprognoses; Nieuwbouw van kantorenmarkt klimt uit dal; drs. M. Zuidema in: Property Research Quarterly, maart 2006. 14
Tabel 12: vervangingsvraag kantoren Breda, 2010-2020, in m² bvo Voorraad (vvo) Voorraad bvo) 11 1,50% 2,00% 2010 669.650 787.824 11.817 15.756 2011 677.682 797.273 11.959 15.945 2012 685.715 806.723 12.101 16.134 2013 693.747 816.173 12.243 16.323 2014 701.779 825.623 12.384 16.512 2015 709.812 835.073 12.526 16.701 2016 717.844 844.523 12.668 16.890 2017 725.877 853.972 12.810 17.079 2018 733.909 863.422 12.951 17.268 2019 741.941 872.872 13.093 17.457 2020 749.974 882.322 13.235 17.646 Totaal 137.787 183.711 Bron: Stec Groep, 2010 Verschuiving van uitbreidingsvraag naar vervangingsvraag Afgelopen jaren is de vraag op de kantorenmarkt steeds meer veranderd van overwegend uitbreidingsvraag naar overwegend vervangingsvraag. Uitbreidingsvraag (door groei van werkgelegenheid) zal de komende jaren relatief afnemen als gevolg van de laagconjunctuur (economische crisis). Door toenemend aanbod op de kantorenmarkt neemt de keuzevrijheid van gebruikers op de kantorenmarkt toe en verruilen kantoorruimtegebruikers steeds meer hun huidige kantoorruimte voor huisvesting met een betere prijs-kwaliteitverhouding. Dit is terug te zien in de terugkeertendens van kantoorruimtegebruikers uit de randgemeenten (zoals Etten-Leur en Oosterhout) naar Breda momenteel, maar mogelijk ook op middellange termijn. Toenemende concurrentie tussen locaties en meer vraag naar kwaliteit Dat heeft voor de ontwikkeling van kantoren als consequentie dat er nadrukkelijk meer aandacht voor kwaliteit moet komen. Met name voor aspecten van kwaliteit vanuit een gebruikersperspectief, zoals de bereikbaarheid (auto en OV), parkeren, ruimtelijke kwaliteit en voorzieningenaanbod. Stap 3: bovenregionale vraag is zo n 10 tot 15% van het totaal Een deel van de vraag naar kantoren in Breda komt van buiten de regio. Bij deze bovenregionale vraag gaat het om vestigers van buiten die een kantoor openen in Breda. Deze vraag wordt niet in de BLM meegeteld. 11 Uitgaande van een vormfactor van 85%. 15
Op basis van ervaringscijfers blijkt dat de kantorenvraag in een stad of regio gemiddeld voor 90 tot 95 procent lokaal dan wel regionaal is. Bedrijven verhuizen immers vooral binnen de eigen gemeente of regio. Voor Breda gaat deze wet niet helemaal op. De gemeente heeft een bovengemiddelde aantrekkingskracht op bedrijven (zie ook figuur hierboven). Dit getuigt ook het aantrekken van veertien kantoren van buiten de regio in de afgelopen negen jaar (periode 2000-2008), waarvan acht hoofdkantoren (zoals het hoofdkantoor van Texaco, Scania, Wessanen en Toshiba). Rekening houdend met de dynamiek van Breda wordt verwacht dat de gemeente een meer dan gemiddelde aantrekkingskracht zal hebben op onder meer (buitenlandse) nieuwe bedrijven. Onder meer door de aanleg van Via Breda, de aantakking van de shuttle, het logistiek topinstituut en de expansie van de logistieke sector. Per saldo wordt rekening gehouden met een bovenregionale vraag van 10 tot maximaal 15 procent. Deze vraag komt dus bovenop de uitbreiding- en vervangingsvraag en bedraagt tussen de 15.759 ten 37.269 m² bvo. Zie onderstaande tabel voor de totale vraag (uitbreiding-, vervanging-, en bovenregionale vraag) in Breda van 2010 tot 2020. Indicatieve prognose vraag naar kantoren Breda 2010-2020, in m² bvo Indicatieve prognose vraag naar kantoren Breda 2010-2020, in m2 bvo GE TM min. max. min. max. M2/werkplek (20-29 m2) 45.325 64.750 19.805 28.293 Vervangingsvraag (1,5-2%) 137.787 183.711 137.787 183.711 Boven regionale vraag (10-15%) 18.311 37.269 15.759 31.800 Totaal 201.423 285.730 173.351 243.804 Bron: Gemeente Breda,, 2010 Totale vraag tot en met 2020 corrigeren met leegstand boven frictieleegstand Een deel van de toekomstige vraag naar kantoorruimte zal worden opgenomen in de bestaande voorraad. De nieuwbouwbehoefte wordt daarom gecorrigeerd met de huidige leegstand. Dit gebeurt overigens alleen voor: 16
het deel van het aanbod dat boven de normale (frictie) leegstand (=5 procent) ligt; de langdurige leegstand (meer dan 2 jaar) wordt niet meegerekend, omdat de kans dat deze panden nog worden opgenomen door de markt zeer beperkt is. Er wordt uitgegaan van een totale leegstand (=beschikbaar aanbod) van 105.000 m² vvo en een voorraad van 669.650 m² vvo in Breda. Breda kent een structurele leegstand van circa 45.000 m² vvo (2010). De leegstand die nog wel aantrekkelijk kan zijn voor de markt komt daarmee in totaal op 60.000 m² vvo. De frictieleegstand (= 5 procent van de totale voorraad) is in totaal 33.482 m² vvo. Het verschil tussen beide grootheden wordt meegenomen als correctie op de tot nu toe berekende totale vraag. Het gaat dan om ruim 26.518 m² vvo (zo n 30.496 m² bvo) aan kantoorruimte. Prognose nieuwbouwbehoefte naar kantoren in Breda 2010-2020, in m² bvo GE TM min. max. min. max. Totale vraag 2010-2020 201.423 285.730 173.351 243.804 Minus leegstand minus frictieleegstand(5%) 30.496 30.496 30.496 30.496 Nieuwbouwbehoefte 2010-2020 170.927 255.234 142.855 213.308 Gemiddeld per jaar 17.092 25.523 14.285 21.330 Bron: Gemeente Breda, 2010 Ten slotte: transformatie of onttrekking van invloed op kantorenvraag Met de transformatie of onttrekking van kantoren is in de vraagraming geen rekening gehouden. Wanneer kantoren worden getransformeerd naar een andere (economische) functie of worden gesloopt, is dat van invloed op de totale voorraad en het aanbod. Dit moet worden gecorrigeerd in de vraagraming. In Breda speelt dit momenteel slechts een beperkte rol. Samengevat: Totale indicatieve nieuwbouwbehoefte naar kantoren in Breda bedraagt 142.855 (TM-laag) tot 255.234 (GE-hoog) m² bvo voor de periode 2010-2020. Dit komt neer op een gemiddelde jaarlijkse opname van circa 14.000 tot 25.500 m² bvo per jaar voor de periode 2010-2020. De vraag naar kantoorruimte in Breda bestaat uit uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en bovenregionale vraag. 3.2.2 Plancapaciteit en bestemmingsplanruimte Breda heeft een plancapaciteit van ruim 500.000 m² bvo kantoren; van groen tot rijp. Een deel van deze plannen is reeds vastgelegd in bestemmingsplannen, maar een deel nog niet. Het grootste aandeel in de plannen heeft het programma Via Breda, met in totaal 344.500 m² bvo; hiervan is 135.000 m² bvo in bestemmingsplannen vastgelegd. De totale bestemmingsplanruimte voor kantoren bedraagt in onze gemeente een kleine 2,2 miljoen m² bvo en is daarmee hard aanbod. Deze ruimte kan expliciet in een bestemmingsplan zijn aangeduid met de bestemming kantoren, maar kan ook meer verborgen zitten in bestemmingen als gemengde doeleinden, of centrum doeleinden. In een aantal gevallen is er in het verleden ruimte in bestemmingsplannen opgenomen voor kantoorontwikkeling, zonder het oogmerk om een kantorenlocatie te ontwikkelen, maar eerder een bedrijventerrein. De bestemmingsplancapaciteit voor kantoren is het grootst aan de oostzijde van onze gemeente: circa 900.000 m² bvo. Aan de westzijde bedraagt deze bijna 500.000 m² bvo en in het stationsgebied/centrum een kleine 800.000 m² bvo. 17
Plancapaciteit, in m² bvo Kantoormilieu Plancapaciteit Stationsmilieu (centrum) (Via Breda) 344.500 (stationsmilieu) Centrum 1.300 Gemengd milieu BT (centrum) 24.000 Subtotaal 369.800 Snelwegmilieu A16 Radialenmilieu A16 29.325 Gemengd milieu wonen A16 600 Subtotaal 29.925 Radialen A27 100.150 Gemengd milieu BT A27 5.000 Gemengd milieu wonen A27 2.600 Subtotaal 107.750 Totaal 507.475 Bron: Gemeente Breda, 2010 18
4. BELANGRIJKSTE CONCLUSIES KANTORENMARKT BREDA In dit hoofdstuk presenteren we de belangrijkste conclusies en resultaten uit de analyse van de kantorenmarkt van Breda. Conclusie 1: In Breda is sprake van een grote kwantitatieve mismatch tussen plancapaciteit, bestemmingsplanruimte en behoefte De jaarlijkse nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Breda wordt ingeschat op circa 142.855 (TM-laag) tot 255.234 (GE-hoog) m² bvo in de periode 2010-2020. We moet na 2020 rekening houden met een afname van de gemiddelde jaarlijkse behoefte. De uitbreidingsvraag (extra ruimtebehoefte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei) zal dalen, door een stagnerende groei van de werkgelegenheid 12, mede als gevolg van de vergrijzing. Wel zal sprake blijven van een vervangingsvraag, als gevolg van veroudering van bestaande kantoren en blijft Breda aantrekkelijk als vestigingsplaats voor kantoren van buiten de regio. Er zal dus na 2020 zeker nog nieuwbouwbehoefte voor kantoren zijn, maar deze zal naar verwachting lager liggen dan in de periode 2010-2020. Breda heeft een plancapaciteit van circa 0,5 miljoen m² bvo kantoorruimte en een bestemmingsplanruimte van een kleine 2,2 miljoen m² bvo. Wanneer de planomvang wordt afgezet tegen de nieuwbouwprognose, blijkt er sprake te zijn van een (theoretisch) overaanbod van circa 250.000 m² bvo. Wanneer we ook de bestemmingsplanruimte meerekenen, dan hebben we in Breda tot 2020 een overcapaciteit van ruim 2,1 miljoen m² bvo aan kantoren. Een klein deel van deze disbalans in vraag en aanbod zal door de markt zelf worden opgelost (door bijvoorbeeld te schrappen in plannen of een andere invulling te geven aan een gebied). Omdat de gemeente Breda beschikt over grondposities voor nieuwe kantoren, zal van onze gemeente ook regie en sturing worden verwacht om een verdere balans te realiseren. Dit kan door bepaalde locaties te temporiseren of te schrappen. Daarbij zal ook niet de gehele plancapaciteit vóór 2020 worden gerealiseerd. Op basis van bestemmingsplannen is er de komende periode echter wel een veel te ruime ontwikkelingsmogelijkheid. De feitelijke ontwikkeling is afhankelijk van de daadwerkelijke marktbehoefte en opnamecijfers in Breda de komende jaren. Conclusie 2: Breda kent een bovengemiddelde leegstand Op de kantorenmarkt in Breda wordt momenteel circa 105.000 m² vvo kantooroppervlak aangeboden. Daarmee heeft de gemeente een bovengemiddeld leegstandspercentage van ruim 15% op de totale voorraad 13. Circa 30% van dit aanbod is terug te vinden op bedrijventerreinen, 28% van het aanbod bevindt zich in het centrum of bij het stationsgebied, 23% van de kantoren die worden aangeboden zijn gevestigd langs de uitvalswegen of snelwegen in Breda, 5% in het milieu kantoren in woonwijken en 15% in overige gebieden. Circa 42% van de leegstaande panden staat meer dan twee jaar leeg. In deze panden is, volgens de definitie, sprake van structurele leegstand. De leegstand in Breda is erg versnipperd; op 170 verschillende locaties wordt kantoorruimte aangeboden. Van grote, geconcentreerde leegstandgebieden is nauwelijks sprake; alleen de gebieden Tramsingel en Moleneind-oost (kantorendeel) zijn zorgelijk te noemen. Momenteel staan slechts 13 kantoorpanden staan geheel leeg, waarvan 2 langer dan twee jaar. De versnipperde situatie leidt er toe dat een eenduidige aanpak niet mogelijk is. Maatwerk is geboden. 12 Exacte werkgelegenheidsprognoses voor de periode na 2020 zijn nog niet bekend in Breda. 13 Het gemiddelde leegstandspercentage in Nederland bedraagt 12% (bron: DTZ, 2010). 19
Conclusie 3: Meeste vraag naar kantoren in het centrum/stationsgebied en langs de snelwegen A-16 en A-27 De vraag in Breda concentreert zich met name in het centrum (station) en langs uitvalswegen/snelwegen. De verwachting is dat in Breda 40% van de behoefte is gericht op kantoren op centrum- en stationslocaties en 40% van de behoefte zich richt op de locaties langs uitvalswegen en snelwegen (A-16 en A-27). Het overige deel van de vraag richt zich op kantoren in woonomgevingen en op bedrijventerreinen. De verdeling van de indicatieve vraag naar locatietypen is tot stand gekomen door rekening te houden met de wensen en eisen van de belangrijkste eindgebruikers in Breda, de trends op de kantorenmarkt in Nederland, werkbijeenkomst met Bredase marktpartijen en op basis van ervaringscijfers in onze gemeente. Uit de confrontatie van de nieuwbouwbehoefte met de plancapaciteit blijkt dat er een overaanbod verwacht kan worden van kantoren op uitvalswegen-/snelweglocaties. Tevens is er overaanbod aan locaties bij het station en in het centrum. Kantoorlocaties op bedrijventerreinen behoren qua uitstraling en ruimtelijke kwaliteit over het algemeen tot één van de minst aantrekkelijke kantoorlocaties. Bovendien laat de (OV)-bereikbaarheid van deze locaties in veel gevallen te wensen over. Kantoorlocaties op bedrijventerreinen zijn als zodanig sterk conjunctuurgevoelig. In tijden van een ruime kantorenmarkt staat veel kantoorruimte op bedrijventerreinen leeg en is deze moeilijk te verhuren. Voor de realisatie van kantoren op bedrijventerreinen is een aantal concrete plannen in Breda, zoals de ontwikkelingen op de Tramsingel, Druivenstraat en Werkdonken / Kapittelweg. Uit de confrontatie van de nieuwbouwbehoefte met de plancapaciteit komt naar voren dat er een overaanbod is. Door de bovengemiddelde leegstand van kantoren op bedrijventerrein in Breda, zullen er de komende jaren vanuit markttechnisch perspectief naar verwachting weinig kantoren worden gerealiseerd op deze locaties. Gelet op het tekort aan courante bedrijfskavels is het ook ongewenst dat er solitaire kantoren worden ontwikkeld op bedrijventerreinen. Bij kantoren in woonwijken is te zien dat de verwachte vraag de plancapaciteit overtreft. Gezien deze marktvraag werken we, als de omstandigheden het toelaten, mee om kleinschalige kantoorontwikkelingen in woonwijken mogelijk te blijven maken, bijvoorbeeld in de plint van woonblokken, via kleinere verzamelkantoren en wellicht door woon-werkunits. Voordeel van dit type locaties is dat verouderde kantoorlocaties in woonwijken door hun ligging in bestaand stedelijk gebied over het algemeen goede mogelijkheden voor transformatie bieden. Overigens, een belangrijk deel van de vraag in dit segment kan wellicht haar plek vinden in het (bestaande) aanbod in het centrum of nieuw aanbod in Via Breda. Wat betekent dit voor Breda? De kantorenmarkt van Breda kent knelpunten, zoals de ruime hoeveelheid beschikbaar aanbod, de structurele leegstand, een daling van de opname / nieuwbouwbehoefte en een enorme plancapaciteit. Problemen die bovendien versterkt worden door de huidige economische crisis. Ook demografische trends, zoals de vergrijzing en ontgroening, zorgen voor verschuivingen op de kantorenmarkt. Daarnaast is al vele jaren het (nieuwe) aanbod aan kantoren in onze gemeente vele malen hoger dan de jaarlijkse opname. Samenvattend kunnen de volgende vier problemen worden gesignaleerd: inzakkende vraag op korte en (middel)lange termijn; te veel meters op te veel plekken; een hoge structurele leegstand; nog onvoldoende beleid, regie en afstemming. Om deze problemen op te lossen moeten we als gemeente de regie pakken. Het is, ondanks de ruime plancapaciteit, nog niet te laat om bij te sturen. Door slimme keuzes te maken, kunnen we de sterke 20