WWZ Ede 1409 Wonen Werken Zorgen 50+ Transformatie van de P.L. Bergansiuskazerne naar seniorenwoningen op het kazerneterrein Maurits- Noord in Ede Opdrachtgever: Cooperatie Vitalius u.a. HAALBAARHEIDSSTUDIE Versie B2 / 10-07-2015
Inhoud 01. Woon Werk Zorg concept 02. Locatie Kazerneterrein Maurits- Noord Ede 03. J.P. Bergansiuskazerne 04. Uitgangspunten ontwerp 05. Duurzaamheid 06. Planning 07. Financiering 08. Inventarisatie te verrichten vooronderzoeken 09. Risico's en projectbeheersing 10. Planologische haalbaarheid 11. Vlekkenplan 12. Impressies 2
1. Woon Werk Zorg concept Coöperatie Vitalius u.a. is een coöperatieve vereniging van op dit moment 10 middel tot hoger opgeleide, actieve ouderen uit Ede en omgeving. Daarnaast is er een aspirant ledenlijst van ongeveer 30 personen. De coöperatie wilt een project vormgeven, gericht op Wonen Werken Zorgen voor een groep ouderen vanaf 50 jaar, om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen wonen. Om dit mogelijk te maken willen wij een leegstaand kazernegebouw, op het Kazerneterrein Maurits- Noord in Ede, transformeren naar levensloopbestendige woningen. Voor het project gelden de volgende uitgangspunten en overwegingen; 1. Wonen met-zicht-op-elkaar en met herstel van de sociale cohesie. Iedereen krijgt een zelfstandige levensloopbestendige woning met een eigen voordeur. De bewoners hebben invloed op de indeling en kwaliteit van de woningen. 2. Naast de eigen woningen zullen ruimtes gecreëerd worden voor gemeenschappelijke functies als; vergaderruimte, huiskamer, tuin, sport, bergingen en een werkplaats. 3. Het is belangrijk om de regie over de eigen zorg weer terug te kunnen nemen. Allereerst door de omstandigheden te scheppen dat de leden zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen en niet naar een verzorgingshuis hoeven. Daarnaast de eigen zorg regelen en samen professionele zorg inhuren. En als één partij zorg inkopen. 4. Eigen broek ophouden; het initiatief weer terug nemen en niet passief achterover gaan leunen. Juist door de inbreng van beweging en reuring beter en gelukkiger oud worden, juist ook in een tijd waarin allerlei voorzieningen (pensioen, zorg, huurtoeslag) worden afgebroken. 5. Werken in gezamenlijk te creëren bedrijfjes, die ook een verbinding vormen met de buurt. Wie wilt werken kan daarvoor betaald krijgen. Denk hierbij aan; tuin en gebouw onderhouden, buurtkantine, gezondheidsstraat en ruimtes voor expositie en cursusmogelijkheden. 3
6. Een gezamenlijke tuin (buitenruimte) of als dat mogelijk is een privébalkon. 7. Duurzaamheid in het ontwikkelproces, de bouw en het gebruik. Efficiënt omgaan met de afvalstromen; voorkomen, hergebruik en scheiden. 8. Onze voorkeur gaat uit naar gedeeld vervoer, bij voorkeur elektrisch, aangevuld met parkeerplaatsen op eigen terrein. 9. Er is gekozen om als coöperatie te gaan functioneren, waarin de leden samen de baas zijn en waarin de besluitvorming plaats vindt via de vergadering van alle leden samen. De coöperatie is eigenaar van het pand. De leden huren van de coöperatie. 10. De ambitie is om tot een woningverdeling te komen van 1/3 e deel sociale huur (huur tot ongeveer 700 euro) en 2/3 middensegment (huur tussen 700 en 900 euro), afhankelijk van de woonwensen (woningtypes en de oppervlakte van de woning). 11. De bank financiert 70% van de kosten en de coöperatie is verantwoordelijke voor de overige 30% van de kosten. Samengevat is Coöperatie Vitalius u.a. een coöperatieve vereniging gevormd vanuit een maatschappelijke behoefte in de samenleving. De leden van de coöperatie zijn financieel draagkrachtig en willen op een moderne wijze invulling geven aan Wonen, Werken en Zorgen voor senioren. De groep realiseert een minimaal aantal parkeerplaatsen en zorgt voor sociale functies in de buurt, zonder commercieel oogpunt. De groep wilt dit realiseren in het P.L. Bergansiusgebouw op het Kazerneterrein Maurits- Noord in Ede. 4
2. Locatie Kazerneterrein Maurits- Noord Ede Kazerneterrein: Sinds 2011 is gemeente Ede eigenaar van het Kazerneterrein. Het terrein wordt grootschalig herontwikkeld. Het totale gebied dat verworven is van Defensie bedraagt circa 106 hectare. Er worden 1850 woningen gerealiseerd en 23 monumenten getransformeerd. De Kazerneterreinen maken onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling van de Veluwse Poort aan de Oostzijde van Ede. Op 30 juni 2011 heeft de gemeenteraad het Ontwikkelplan Kazerneterreinen vastgesteld. De ambitie is om de kazerneterreinen te transformeren naar een natuurlijke logische uitbreiding van de stad Ede. Het Kazerneterrein bestaat uit vier kazernementen. Maurits- Zuid, Maurits- Noord, Elias Beeckman en Simon Stevin. Het Maurits- Noord kazernement is uitermate geschikt voor het concept met name door de goede ligging van het station, de winkels, het bos en het centrum van Ede; een ideale omgeving voor ons Woon Werk Zorg concept. Kazerneterrein Ede Maurits-Noord kazernement: In 1908 is ten Noorden van het Maurits- Zuid terrein een nieuw kazernement gerealiseerd voor de huisvesting van de bereden artillerie. Waarschijnlijk naar een ontwerp van J.L.H. van Holk. Op dit terrein zijn met name de twee H-vormige kazernes bijzonder en zeldzaam. Dit kazernetype in chaletstijl is alleen in Ede uitgevoerd. Aan dit terrein worden in 1936 de P.L. Bergansiuskazerne toegevoegd en in 1950 een karakteristiek kantinegebouw. Door de gemeente zijn de P.L. Bergansiuskazerne en een gedeelte van de H- vormige kazerne toegewezen. De voorkeur gaat uit naar de P.L. Bergansiuskazerne op het Maurits- Noord terrein. 5
3. P.L. Bergansiuskazerne De P.L. Bergansiuskazerne was bedoeld voor de opleiding van reserve officieren van de artillerie. Het gebouw bestaat uit een zeer weinig voorkomende U-vormige plattegrond en is het enige bewaard gebleven militair opleidingsinstituut dat in Nederland voor Rijksbescherming in aanmerking is gekomen. Na 1969 is het Bergansiusgebouw verbouwd. De intentie is om het gebouw zo veel als mogelijk intact te laten en met behoudt van de karakteristieke kenmerken te transformeren naar het Woon Werk Zorg concept. Dit in overleg met de bouwgroep, de architecten, de gemeente en de rijksdienst voor cultureel erfgoed. Als uitgangspunt voor het Haalbaarheidsonderzoek is het 'bouwhistorisch ondezoek en waardering van gebouw 5' gebruikt. Bruto vloeroppervlakte: In het huidige Bergansiusgebouw gaan wij uit van circa 2910m2 BVO voor het gehele gebouw, inclusief de kapverdieping. Op dit moment gaan wij uit van de volgende verdeling. Let wel op dat de kapverdieping ook gemeten is tot aan de buitenwand. 4. Uitgangspunten ontwerp Maurits- Noord Kazernement, P.L. Bergansiuskazerne Nieuwe bruto vloeroppervlakte: kap verdieping 750m2 BVO wonen (va 1,5 hoogte is dat ongeveer 450m2) 110m2 BVO gang 110m2 BVO bergingen / technische ruimte 1 ste verdieping 780 m2 BVO wonen 190 m2 BVO gang begane grond 550 m2 BVO wonen 205 m2 BVO gang 105 m2 BVO verhuurbare ruimte 110 m2 BVO gemeenschappelijke ruimte nieuwbouw 150 m2 BVO verkeersruimte 150 m2 BVO bergingen, fietsenstalling en werkplaats 6
Levensloopbestendige woningen: Na onderzoek is gebleken dat er 21 levensloopbestendige woningen (groene kleur op de plattegronden) kunnen worden gerealiseerd naast de gewenste gemeenschappelijke ruimtes. De oppervlakte van de woningen varieert tussen de 65m2 BVO en 130m2 BVO. Het aantal woningen is onderzocht aan de hand van de woonwensen van de groep en hierop aangepast. De woningen worden drempelvrij en rolstoelvriendelijk, met de mogelijkheid tot aangepast sanitair en een aangepaste keuken. De woningen krijgen nieuwe wanden, vloeren en plafonds. De gangen naar de woningen worden ruime rolstoelvriendelijke gangen. P.L. Bergansiuskazerne, zuidzijde Gemeenschappelijke ruimtes: De wens is om de bestaande originele gangenstructuur te behouden. Daarbij is het niet wenselijk om op het noorden woningen te realiseren. Op de begane grond is ervoor gekozen om aan de noordzijde de gemeenschappelijke en de verhuurbare ruimtes te plaatsen. In de gemeenschappelijke ruimtes (blauwe kleur op de plattegrond), komen op de begane grond; ateliers, ruimtes voor cursussen, vergaderingen, ontmoetingen, tentoonstellingen en culturele activiteiten, welke hoofdzakelijk door de groep ingevuld zullen worden. Deze functies zorgen voor levendigheid, overdag en in de avonduren. De activiteiten die in de gemeenschappelijk ruimtes worden ontplooid zijn bedoeld voor de bewoners van het complex en de bewoners uit de buurt. De verhuurbare ruimtes op de begane grond (rode kleur op de plattegrond), krijgt een functie die aansluit bij de doelgroep. Deze functie is later in te vullen door de groep en in overleg met de gemeente Ede. De oorspronkelijke afwerking van de verkeersruimtes zal zoveel mogelijk teruggebracht worden naar de oorspronkelijke staat. Zo zal bijvoorbeeld het systeemplafond wat nu aanwezig is in de gangen worden verwijderd. En de oorspronkelijke kleuren worden zoveel als mogelijk teruggebracht. 7
Doorzonwoningen: Op de eerste verdieping is gekozen voor doorzonwoningen om noordwoningen te voorkomen. Er is hiervoor een globale berekening voor de daglichtopeningen gemaakt. Uit deze eerste verkenning blijkt dat het door het dakoverstek en door de 'U vormige' plattegrond op het eerste gezicht niet mogelijk is om aan de noordzijde woningen te creëren. Daarom is er gekozen om op de eerste verdieping doorzonwoningen te maken en de originele gang te betrekken bij de woning. De originele gang blijft behouden en dient als hal bij de woning. Door een glazen binnen pui te plaatsen en deze iets terug te leggen blijft de originele gangstructuur beleefbaar en zichtbaar, zie plattegronden Trappen en Liften: Het woonconcept vraagt om een lift voor de levensloopbestendige woningen, deze is centraal geplaatst in het gebouw. Hierdoor kan de kap ontsloten worden met 1 lift. Om de kap verdieping te ontsluiten is er ook voor gekozen om op de 1ste verdieping in de beide oksels van het gebouw twee trappen te plaatsen, die aansluiten op de monumentale trappenhuizen. De originele trappenhuizen aan de zuidzijde blijven behouden. En wij willen de glas in lood vensters in de originele trappenhuizen op een hedendaagse manier terugbrengen. Kazerneterrein Maurits- Noord in Ede Galerij: Omdat er op de eerste verdieping is gekozen om de originele gang bij de woningen te betrekken en het daarbij wenselijk is om 1 lift in het gebouw te plaatsen is na veel onderzoek en gesprekken met de groep en de gemeente het idee ontstaan om de gang naar buiten te verleggen. Dit door middel van een nieuwe overdekte galerij langs de Noordgevel te plaatsen. De galerij takt op drie zijden aan op het gebouw. Een in het midden van de Noordgevel op een nieuw te maken deur in een bestaand venster. En op de beide zijvleugels sluit de galerij aan op de bestaande vluchtdeuren. De stalen vluchttrappen die er momenteel staan worden verwijderd, zie plattegronden. 8
Klokkentoren: Oorspronkelijk stond centraal op het gebouw een torentje. Wij willen het torentje terugbrengen in originele staat, zie gevelstudie Gevels: De bestaande gevels en vensters worden geïnventariseerd en waar nodig gerestaureerd. De bestaande vensters worden voorzien van monumenten dubbelglas. Er zal een onderzoek komen naar de originele kleurenschema's voor zowel het interieur als het exterieur. Nieuwe elementen worden modern, contrasterend en hoogwaardig uitgevoerd in glas en staal. P.L. Bergansiuskazerne anno 1935 Dak: In het concept gaan wij uit van minimaal 20 woningen voor circa 30 personen. Om minimaal 20 woningen te realiseren is het nodig om in de kap woningen te creeren. Om wonen in de kap mogelijk te maken zijn er daglichtopeningen nodig. Op de tekeningen hebben wij een voorstel geschetst voor deze daglichtopeningen. Dit voorstel is niet definitief en in overleg met monumentenzorg kunnen de posities van de dakramen zorgvuldig worden bepaald, zodat enerzijds de kap zoveel mogelijk intact blijft en anderzijds er voldoende daglicht binnenkomt voor de woningen. Wij zijn nu uitgegaan van het volgende; In het dak aan de voorgevel worden dakramen geplaatst. De dakkapellen uit waarschijnlijk de jaren 70 aan de Oost- en Westzijde worden vervangen door moderne dakkapellen. In de achterzijde worden in de beide zijvleugels 2 moderne dakkapellen geplaatst en aan de achtergevel komen nieuwe dakramen, zie gevelstudie Transformatorhuisje: Op het terrein aan de noordzijde van het gebouw staat momenteel een transformatorhuisje. Wij willen het transformatorhuisje verwijderen om zo ruimte te maken voor parkeerplaatsen. Nieuwbouw gezamenlijke bergingen en fietsenstalling: De bestaande schuur, die later is toegevoegd, aan de noordzijde van het gebouw willen wij slopen. Op deze plek willen wij de gemeenschappelijke bergingen en fietsenstalling bouwen met hoogwaardige materialen. 9
5. Duurzaamheid Milieuvriendelijk bouwen en wonen wordt door de groep als een vanzelfsprekendheid beschouwt. De woningen die worden gerealiseerd zijn levensloopbestendig, energiezuinig en voorzien van een ruime mate van daglicht. De afstemming en inpassing van de gekozen maatregelen worden tijdens de planontwikkeling bij elke stap getoetst door de architect en de dubo- en installatieadviseurs. In de gebruiksfase zal door de groep actief gekeken worden naar de processen binnen het gebouw, zoals de afvalstroom, water- en energiegebruik. Een werkgroep van bewoners ondersteund door de technische mensen van de coöperatie gaan hiervoor het gebruik op gebouwniveau monitoren en kunnen in de processen sturen om de efficiëntie te waarborgen en verbeteren in het gebruik. Er zijn drie thema s waaraan bijzondere aandacht besteed wordt: energie, water en materiaalgebruik. Daarnaast is de sociale duurzaamheid een thema waar de groep verder invulling aan wil geven. Isolatie: Het gebouw wordt in de schil aangepast. Hierbij zal de isolatie van de schil worden verhoogd naar een isolatiewaarde volgens de norm. De vensters worden voorzien van restauratie dubbelglas. En de draaiende delen worden voorzien van dubbele kierdichting. Ventilatie: De groep wil zoveel mogelijk natuurlijk ventileren, ondersteund door een CO2 gestuurd ventilatiesysteem voor afzuiging (en gestuurde roosters). Verwarming/koeling: In de woningen wil het collectief onderzoeken of vloerverwarming de hoofdverwarming in de hoofdverblijven kan zijn, gevoed door warmtepompen. Water: De groep wil collectief water opvangen en gebruiken voor de tuin. Daarnaast kan het regenwater gebruikt worden voor de toiletspoeling. Het regenwater wordt op het dak opgevangen en in een centrale tank opgeslagen. 10
Energie opwekken: Verder wordt er onderzocht of er gebruik gemaakt kan worden van pv panelen, die wellicht elders op het terrein worden geplaatst. De elektriciteit zal naast het gebruik voor de woningen en gemeenschappelijke functies gebruikt worden voor het opladen van scootmobielen, elektrische fietsen en laadpalen voor elektrische auto s. Energiegebruik voorkomen: Door middel van slimme domotica (die tevens de zorgfunctie ondersteund) zal het energieverbruik verminderd kunnen worden door standby killers, hotelschakelaar bij de voordeur, etc. Het gebouw zal energiezuinig verlicht worden door middel van LED armaturen. Mobiliteit: De groep zal parkeerplaatsen, voor eigen gebruik, volgens de parkeernorm realiseren op eigenterrein. Daarnaast voorziet het concept in gedeeld elektrisch vervoer. Verder worden laadpunten voor elektrische fietsen, elektrische auto s en scootmobielen gemaakt. Water: De groep wil collectief water opvangen en gebruiken voor de tuin. Daarnaast kan het regenwater gebruikt worden voor de toiletspoeling. Het regenwater wordt op het dak opgevangen en in een centrale tank opgeslagen. Materiaalgebruik: Het gebouw zal zorgvuldig worden onderzocht op de mogelijkheden van hergebruik van de bestaande bouwmaterialen. Verder wordt hout als fsc gecertificeerd toegepast en gaat de voorkeur uit naar duurzame materialen met een lange levensduur. Sociale duurzaamheid: De sociale duurzaamheid is er op gericht om mensen actief te houden, gelegen in een pro-actieve houding, waardoor mensen ook niet in apathie vervallen en tot op hoge leeftijd actief mee kunnen participeren. Basisbeginselen zijn om de regie over de eigen zorg in eigen handen te houden en de eigen broek op te houden. 11
6. Planning project Coorperatie Vitalius U.A. - J.P. Bergansiuskazerne kenmerk Ede / pln.003 / lb datum 10-07-2015 onderwerp concept planning nr. 2014 2015 2016 2017 2018 sep okt nov dec jan feb mrt apr mei jun jul aug sept okt nov dec jan feb mrt apr mei jun jul aug sept okt nov dec jan feb mrt apr mei jun jul aug sept okt nov dec jan feb mrt apr mei jun jul 1 Initiatieffase/projectplan 2 toewijzing gebouw door gemeente 3 samenstellen ontwerpteam 4 haalbaarheidstudie / structuurontwerp 5 voorstel opstal en grondkosten 6 onderhandeling opstal en grondksoten 7 besluitvorming groep 8 voorlopig ontwerp 9 definitief ontwerp 10 afstemmen en inspraak groepsleden 11 oprichting rechtspersoon bouwgroep 12 omgevingsvergunning documenten 13 vergunningentraject 14 overeenkomst aankoop grond en opstal 15 financiering onherroepelijk 16 levering kavel 17 bestek / bouwvoorbereiding 18 selectie aannemers 19 aanbesteding aannemer en gunning 20 aanneemovereenkomst 21 bouwuitvoeringstekeningen 22 bouwvoorbereiding 23 uitvoering bouw 24 oplevering 25 inhuizen 12
7. Financiering!GLOBALE!INVESTERINGSKOSTEN!(laag,!middel,!hoog) m2 bvo laag hoog midden totaal laag totaaal hoog totaal middel A BOUWKOSTEN 1 verbouw P.L. Bergansius 2910 900,00 1.400,00 1.100,00 2.619.000,00 4.074.000,00 3.201.000,00 2 nieuwbouw serre 160 700,00 1.200,00 900,00 112.000,00 192.000,00 144.000,00 3 nieuwbouw schuur 150 700,00 1.200,00 900,00 105.000,00 180.000,00 135.000,00 2.836.000,00 4.446.000,00 3.480.000,00 B INRICHTINGSKOSTEN 1 terrein 3000 10,00 30,00 20,00 30.000,00 90.000,00 60.000,00 C GRONDKOSTEN / OPSTAL 1 verwervingskosten 1milj 2milj 1,5milj 1.000.000,00 2.000.000,00 1.500.000,00 D HONORARIA 1 architect 4,00% 6,00% 5,00% 113.440,00 266.760,00 174.000,00 2 constructeur 1,00% 2,00% 1,50% 28.360,00 88.920,00 52.200,00 3 installatie adviseur 1,00% 2,00% 1,50% 28.360,00 88.920,00 52.200,00 4 bouwfysica / duurzaamheid 0,30% 0,70% 0,50% 8.508,00 31.122,00 17.400,00 5 projectmanagement 1,00% 3,00% 2,00% 28.360,00 133.380,00 69.600,00 6 kostenadviseur 0,25% 0,75% 0,50% 7.090,00 33.345,00 17.400,00 7 toezicht tijdens de bouw 1,00% 3,00% 2,00% 28.360,00 133.380,00 69.600,00 8 overige adviseurs 0,50% 1,50% 1,00% 14.180,00 66.690,00 34.800,00 E HEFFINGEN EN AANSLUITKOSTEN 1 leges en aansluitkosten 3,00% 5,00% 4,00% 85.080,00 222.300,00 139.200,00 2 verzekeringen opdrachtgever 1,00% 2,00% 1,50% 28.360,00 88.920,00 52.200,00 F AANLOOP EN AFZETKOSTEN 1 verhuis-, leegstands- en openingskosten-, 0,50% 1,00% 0,75% 14.180,00 33.345,00 26.100,00 2 brochures, advertenties en reclamekosten 0,25% 0,75% 0,50% 7.090,00 33.345,00 17.400,00 3 bemiddelings- en makelaarskosten 0,50% 1,00% 0,75% 14.180,00 44.460,00 26.100,00 4 notariskosten 1,00% 2,00% 1,50% 28.360,00 88.920,00 52.200,00 G FINANCIERINGSKOSTEN 1 financieringskosten 1,00% 2,00% 1,50% 28.360,00 88.920,00 52.200,00 H SUBSIDIES / FONDSEN / BIJDRAGEN 1 provincie 72.000,00-72.000,00-72.000,00-2 gemeente 3 monumentenzorg TOTAAL INVESTERING 4.256.268,00 7.906.727,00 5.820.600,00 Er is gekozen om als een coöperatie te functioneren, waarin de leden samen de baas zijn en waarin de besluitvorming plaats vindt via de vergadering van alle leden samen. De coöperatie is eigenaar van het pand en de leden huren van de coöperatie. In het gebouw komen 9 sociale huurwoningen tot ongeveer 700 euro en 12 middensegment woningen met een huur tussen 700 en 900), afhankelijk van de woonwensen en de oppervlakte van de woning. De bank financiert 70% van de kosten en de coöperatie is verantwoordelijke voor de overige 30% van de kosten. De stichtingskosten en de opbrengsten voor het project zijn globaal geraamd op basis van kengetallen en aannames met een laag, middel en hoog afwerkingsniveau. Tijdens de ontwerp fase worden de bouwkosten nauwkeuriger getoetst door een kostenramer op basis van het uitgewerkte plan. De stichtingskosten bestaan globaal uit: - Aankoop opstal + grondkosten: nader overeen te komen met gemeente Ede, een eerste schatting zou zijn; 1,5 milj. - Bouwkosten; 3,5 milj. - Projectkosten; 0,6 milj. - Rentekosten tijdens de bouw, heffingen, aansluitkosten, verzekeringen, aanloopkosten, belastingen, financieringskosten en onvoorziene kosten. De financiering bestaat uit: - 30% eigen geld van de leden van de coöperatie en/of investeerders: De leden verstrekken een achtergestelde lening aan de coöperatie voor een vaste periode en de private investeerders lenen voor een vaste periode. - 70% van de investeringskosten worden bij de Triodos bank geleend. - 72.000,- CPO subsidie door de provincie Gelderland. - Overige subsidies en fondsen - Laagrentedragende lening voor de instandhoudingswerkzaamheden van het gebouw. - Maandelijkse contributie (commitment) van de leden. - Crowdfunding 13
De exploitatiekosten bestaan globaal uit: - Rentelasten. - Onderhoudskosten. - Verzekeringen. - Belastingen. - GWL. De opbrengsten in de exploitatiefase bedragen: - Schatting huuropbrengst woningen van de leden; 1/3 sociale huur < 700,- euro en 2/3 middensegment tussen 700,- euro en 900,- euro / maand. Uiteraard afhankelijk van het bruto vloeroppervlakte van de gewenst woningen. - - Servicekosten. Huuropbrengst gemeenschappelijke ruimten van de leden / buurtactiviteiten. Achtervang: Eventueel wegvallen van initiële leden zorgt niet voor wegvallen van de benodigde financiën voor het project omdat dit niet direct aan elkaar gekoppeld is. Het eigendom blijft bij de coöperatie. De woningen worden vanuit de coöperatie in een huurconstructie aan de leden in gebruik gegeven. Feitelijk bezit van de woning is voor de groep niet gewenst in verband met de levensfase en het beoogde woonconcept. Voorinvestering: De Initiatieffase, het Projectplan, Haalbaarheidsstudie, Voorlopig ontwerp en het Definitieve ontwerp wordt gefinancierd door de leden van de coöperatie. Hiervoor is een CPO-subsidie van 72.000,- beschikbaar gesteld door de provincie Gelderland, aangevuld met eigen geld voor de niet-subsidiabele onderdelen. Het andere gedeelte wordt door de leden van de coöperatie, private investeerders en de bank gefinancierd. Externe geldbronnen: Het project wordt mede gefinancierd door externe geldbronnen. Dit zijn private investeerders en de bank. 14
08. Inventarisatie te verrichten vooronderzoeken Om de staat van het gebouw en het terrein te bepalen zijn verschillende onderzoeken noodzakelijk om de bestaande toestand en geschiktheid van het gebouw te bepalen. Tevens voor de voorgenomen transformatie zijn onderzoeken noodzakelijk. Asbestinventarisatie Het gebouw zal onderzocht worden op de aanwezigheid van asbest. Asbest is schadelijk voor de gezondheid indien het vrij komt door zagen, boren of breken van het product waarin het verwerkt zit of bijvoorbeeld bij brand. Verwijderen van asbest brengt hoge kosten met zich mee en vormt daardoor een financieel risico indien dit niet onderkent wordt. De kosten van dit onderzoek bedragen circa 1500,- euro, afhankelijk van het aantal monsters dat genomen moet worden. Verkennend Bodemonderzoek Het terrein is in gebruik geweest door defensie. Het kan niet uitgesloten worden dat de gronden niet verontreinigd zijn. Verontreinigde grond kan gezondheidsrisico s met zich mee brengen. Het saneren van verontreinigde grond kan hoge kosten met zich mee brengen. Verder is bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor uitbreiding en voor de vervanging van de berging een dergelijke rapportage noodzakelijk. Een eerste verkennend bodemonderzoek inclusief grondwateronderzoek kost circa 1500,- euro. Afhankelijk van de gevonden resultaten in de mengmonsters kan aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn. Bouwkundige keuring Er zal een bouwkundig rapport gemaakt worden waarin de huidige staat en de mogelijkheden en knelpunten onderzocht worden voor toekomstig gewijzigd gebruik. Het constructieve onderzoek zal door de constructeur tijdens het uitwerken van het voorlopig ontwerp gedaan worden. 15
Kleurhistorisch onderzoek Om de originele kleuren te bepalen zal een kleurhistorisch onderzoek nodig zijn. Ecologische Quickscan Indien er beschermde diersoorten aanwezig kunnen zijn kan een ecologische quickscan noodzakelijk zijn voor aanpassingen aan het terrein en vervanging van de bergingen. Tevens zal voor te kappen bomen een inventarisatie gemaakt moeten worden of deze beschermd zijn. 09. Risico's en projectbeheersing Beschikbaarheid: Er moet met de gemeente Ede een optieovereenkomst tot stand komen na het gunnen van het Bergansiusgebouw. Voorwaarde hiervoor is dat de definitieve opstal en grondkosten binnen de financiele haalbaarheid passen. Het risico hiervan is laag aangezien de investering en de bijbehorende verplichtingen pas in een later traject plaatsvinden. Wel kan het project op deze locatie hierdoor stranden. Juridisch en planologisch: Het wijzigen van het bestemmingsplan kan meer tijd in beslag nemen dan in de planning is aangenomen. De procedure om goedkeuring te verkrijgen bij de Rijksdienst voor cultureel erfgoed kan vertraging oplopen. Vertragingen in de planning kunnen financiële consequenties hebben. In de post onvoorzien dient men hier rekening mee te houden. Onderhandelingen met de gemeente over de vast te stellen grondprijs en opstalkosten kunnen meer tijd in beslag nemen waardoor de planning uitloopt. Veelvuldig en tijdig vooroverleg met de betrokken partijen beperkt dit risico. 16
Bouwkundig: Aanwezigheid van asbest is niet uit te sluiten. Indien asbest in het gebouw aanwezig is kan dit consequenties hebben voor de planning en het budget. Er zal direct bij de start een asbestinventarisatie worden uitgevoerd. Eventuele kosten die hieruit voortvloeien kunnen zo in de koopovereenkomst verrekend worden. Het opnemen van ontbindende voorwaarden hiervoor is aan te raden. Er zijn geen sonderings- en funderingsgegevens aanwezig. Indien extra maatregelen genomen moeten worden dan heeft dit financiële consequenties. Bij de start zal een funderingsrapport worden gemaakt. Financieel: Het overleg met de Triodos bank moet nog voortgezet worden om de mogelijke financiering definitief te maken na de optieovereenkomst. De exacte rentepercentages zijn hierin nog niet bekend. De bouwkosten zijn globaal geraamd. In de vervolg fases van het project zal dit verder verfijnd en getoetst moeten worden. Door de raming te blijven bijhouden en regelmatig te toetsten wordt dit risico beperkt. Verder wordt er een ruime post onvoorzien ingecalculeerd. Leegstand na oplevering is een financieel risico. De coöperatie zal bepalen hoeveel procent van de woningen bindend afgenomen zal worden voor de bouw zodat realisatie mogelijk is. Projectbeheersing Om de voortgang te monitoren (planning, financiën, risico s, etc.) wordt een projectteam ingesteld. Hierin zit de vertegenwoordiging van de coöperatie, de architect en de procesbegeleider. Dit team wordt indien nodig versterkt door een bouwmanager. Het projectteam komt twee wekelijks bij elkaar. De vertegenwoordiging van de coöperatie organiseert bijeenkomsten voor terugkoppeling met de leden en informeert de leden over de voortgang. 17
10. Planologische haalbaarheid Toetsingskader Het bestemmingsplan Ede, Kazerneterreinen is van kracht op de Bergansiuskazerne. Daarnaast is voor de welstandstoets een Beeldkwaliteitsplan opgesteld als formeel toetsingskader voor de Welstandstoets. Dit is een aanvulling op de gemeentelijke Welstandsnota. Verder is het gebouw een rijksmonument, waardoor toetsing ook plaatsvind door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. De gemeente Ede heeft een parkeerbeleid vastgesteld voor het kazerneterrein. Bestemmingsplan De Bergansiuskazerne en de omringende gronden zijn aangewezen als Gemengde Doeleinden (GD) met de specifieke bouwaanduiding Rijksmonument, Groen langs de verkeersroute en Verkeer- en verblijfsgebied. Binnen de aanduiding Gemengde Doeleinden is het voorgestelde programma mogelijk, te weten wonen, aan-huis-verbonden beroep, ateliers, galeries, maatschappelijke en culturele voorzieningen, kantoren, dienstverlening, horeca, etc. Binnen de aanduiding Verkeers- en verblijfsgebied is de beoogde invulling van de gemeenschappelijke tuin, parkeerplaatsen en terrassen mogelijk. Het bouwen van een serre als verkeersruimte lijkt in eerste instantie strijdig gebruik en hiervoor zal een ontheffing/ afwijking van het bestemmingsplan aangevraagd moeten worden bij de gemeente. De bestaande berging kan binnen het plan als bestaand waarschijnlijk gehandhaafd blijven. Bij vervangende nieuwbouw met uitbreiding zal hier voor een ontheffing/afwijking van het bestemmingsplan aangevraagd moeten worden omdat dit strijdig is met de huidige bestemming. 18
Binnen de aanduiding Groen past het beoogde gebruik als groenvoorziening. Gemeentelijke Welstandsnota De verwachting is dat de gemeentelijke welstandsnota geen belemmering vormt voor de voorgenomen plannen. Dit is reeds in een vroeg stadium in grote lijnen overlegd met de gemeente. Rijksdienst voor cultureel erfgoed De plannen worden getoetst door de rijksdienst voor cultureel erfgoed. Op dit moment wordt er na intensieve voorbereiding met de ambtenaar van de gemeente Ede het conceptplan beoordeeld door de rijksdienst. In de voorbereiding heeft de gemeente Ede aangegeven de plannen op grote lijnen haalbaar te achten. Parkeren De gemeente heeft een parkeernorm voor het kazerneterrein bepaald. Verder stelt de gemeente de eis dat parkeren niet langs de hoofdwegen mag gebeuren en dat het parkeren op eigen terrein gerealiseerd moet worden. De verkenning laat zien dat voor het plan de parkeergelegenheid op eigen terrein gerealiseerd kan worden. 19
11. Vlekkenplan Begane grond bestaand 5m 10m 20
1 gras gras 2 3 15 16 17 18 19 sloop / nieuwbouw gemeenschappelijke bergingen en fietsenstalling 150m2 bvo 26 27 28 29 30 4 sloop transformatorhuisje 5 6 7 8 9 woning 1 (sociaal nr.1) 65m2 bvo 20 21 22 23 24 25 woning 7 85m2 bvo 10 11 12 nieuwe verkeersruimte woning 6 (sociaal nr.4) 50m2 bvo 13 14 woning 2 130m2 bvo gemeenschappelijke ruimte 110m2 bvo lift verkeersruimte / originele gang groeps ondersteunende verhuurbare ruimte 105m2 bvo woning 5 75m2 bvo woning 3 (sociaal nr.2) 65m2 bvo woning 4 (sociaal nr.3) 65m2 bvo gras Begane grond nieuw 5m 10m 21
1ste verdieping bestaand 5m 10m 22
woning 8 (sociaal nr.5) 65m2 bvo woning 17 (sociaal nr.8) 65m2 bvo woning 9 (sociaal nr.6) 65m2 bvo galerij woning 16 (sociaal nr.7) 65m2 bvo woning 10 75m2 bvo verkeersruimte doorzon woning 11 90m2 bvo hal / originele gang doorzon woning 12 105m2 bvo doorzon woning 13 85m2 bvo lift hal / originele gang doorzon woning 14 90m2 bvo verkeersruimte woning 15 75m2 bvo glas pui 1ste verdieping nieuw 5m 10m 23
Kap verdieping bestaand 5m 10m 24
1,5 m 2 m nok 2 m 1,5 m bergingen / technische ruimte woning 18 120m2 bvo verkeersruimte lift woning 21 120m2 bvo woning 19 90m2 bvo woning 20 (sociaal nr.9) 65m2 bvo Kap verdieping nieuw 5m 10m 25
Aanzichten bestaand 26
dakkapel kapwoningen herstel torentje dakramen kapwoningen / doorzonwoningen herstel glas in lood eigentijdse invulling dakramen kapwoningen dakkapel kapwoningen herstel torentje deur Aanzichten nieuw 27
Aanzichten bestaand 28
dakkapel kapwoningen herstel torentje dakramen kapwoningen dakramen doorzonwoningen 1ste ramen kopwoningen overdekte verkeersruimte dakramen doorzonwoningen, 1ste dakkapel kapwoningen dakramen kapwoningen dakramen kapwoningen dakramen doorzonwoningen, 1ste deur kopwoning overdekte verkeersruimte Aanzichten nieuw 29
12. Impressies 3D impressie, zuidzijde, bestaand 30
3D impressie, zuid- westzijde, bestaand 31
3D impressie, noord- oostzijde, bestaand 32
3D impressie, noordzijde, bestaand 33
3D impressie, zuidzijde, nieuw 34
3D impressie, zuid- westzijde, nieuw 35
3D impressie, noord- oostzijde, nieuw 36
3D impressie, noordzijde, nieuw 37
3D impressie, interieur noordzijde, 1ste verdieping, nieuw 38
3D impressie, interieur noordzijde, begane grond, nieuw 39
3D impressie, interieur zuid- westzijde, begane grond, nieuw 40
3D impressie, interieur zuidzijde, 1ste verdieping, nieuw 41
Colofon Leon Broeren architecten i.s.m. Felsch architecten Czaar Peterstraat 23 D 1018 NX Amsterdam 020-489 7874 www.leonbroeren.nl www.felsch.nl De Oude Vossen Gillis van Ledenberchstraat 36-A 1052 VH Amsterdam www.deoudevossen.nl Cooperatie Vitalius u.a. 42