Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Blekerstraat 15 A STUDIO 1 9718 EA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 30-06-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 192,76 per maand is wel redelijk. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 13 januari 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 april 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5
Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: In het rapport zijn geen gebreken genoemd terwijl die door onze vertegenwoordiger tijdens het onderzoek wel aan de rapporteur zijn getoond het gaat om zwarte schimmelvorming in de gemeenschappelijke gang, een bruine lekkageplek op een kozijn in diezelfde gang en een verrot kozijn in de keuken; huurders kamer is boven de gemeenschappelijke gang gesitueerd, de lekkage komt uit zijn woonruimte; de foto's heb ik tijdens onze opname van de woning gemaakt; de afzuigkap is niet ingebouwd, er zijn geen extra kasten in de keuken, het klopt dat er mengkranen in de keuken en de badkamer zijn, er is geen extra betegeling in de keuken en de badkamer aanwezig; de woonomgeving is met 12 punten correct gewaardeerd. Gemachtigde toonde aan de commissie en aan verhuurder op een tablet foto's van de schimmel- en lekkageplekken en van de afzuigkap. Korte samenvatting verklaring verhuurder: ik hoor nu pas van de klachten over de gemeenschappelijke hal; ik wil graag de foto's die huurders gemachtigden laten zien, ontvangen; na ontvangst zal ik reparaties laten uitvoeren; ik had dit eerder willen weten, dan waren de klachten al opgelost; ik kon op de website van de huurcommissie geen waardering van de woonomgeving vinden; straten in een grote stad worden met 17 punten gewaardeerd; in verband met de kleine woning zou 35% uitkomen op 12,75 punten en niet op 12; afgaande op de foto vind ik dat de afzuigkap inbouw is; de waardering van de inbouw kookplaat en de inbouw afzuigkap is niet in de puntentelling opgenomen; in de douche en in de badkamer zijn mengkranen aanwezig; in de keuken is een extra kast aanwezig; er is extra wandbetegeling aanwezig in de keuken en in de badkamer; het aanrecht is 1.05 m lang en niet 0,97 m. Verhuurder overhandigde aan de commissie een aantal foto's van de woonruimte. III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2014 tegen een huurprijs van 465,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 40 punten. De huurder en verhuurder hebben bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. Volgens verhuurder is de afzuigkap een inbouwkap, namens huurder is dit bestreden. Volgens verhuurder is de inbouwkookplaat niet gewaardeerd, net zomin als de extra kast in de keuken en de extra betegeling, volgens huurders gemachtigde is er geen sprake van extra's; Pagina 2 van 5
Verhuurder is van mening dat de waardering van woonomgeving 12,75 moet zijn, volgens huurder is 12 punten een juiste waardering. De commissie heeft het verweer van huurder en verhuurder aan haar rapporteur voorgelegd. Uit zijn nadere informatie blijkt dat de gemeten aanrechtlengte 1.57 m 1. is; minus de inbouwkookplaat is de lengte 0,97 m 1. Indien een aanrecht korter is dan 1 m 1 wordt de keuken niet met punten gewaardeerd, en worden er dus ook geen punten voor extra kwaliteit toegekend. De rapporteur gaf ten overvloede aan dat er volgens zijn bevindingen wel sprake is van een inbouwkookplaat en -afzuigkap, en dat er geen sprake is van extra betegeling in de keuken omdat niet de hele wand is betegeld. Ook is er in de douche geen sprake van betegeling die voor extra waardering in punten in aanmerking komt. Keuken: Gelet op de nadere informatie van de rapporteur worden de inbouwkookplaat en de afzuigkap niet met punten gewaardeerd. De wandbetegeling beslaat niet de hele wand en komt niet voor waardering in punten in aanmerking. Het staat verder voor de commissie voldoende vast dat er geen sprake is van een extra kast in de keuken. Het gaat hierbij om de situatie ten opzichte van een zogenoemde woningwetwoning uit hetzelfde bouwjaar als deze woning. Sanitair: Partijen zijn het er over eens dat er in de douche een mengkraan aanwezig is. Dit levert 0,25 punten op. Betegeling: gelet op de nadere informatie van de rapporteur is er geen reden om punten toe te kennen, Woonomgeving: De commissie ziet in het verweer van verhuurder geen reden voor aanpassing van de waardering van de woonomgeving. In het puntenboek van de commissie is de aangrenzende straat met 16 punten gewaardeerd; de rapporteur is ter plaatse geweest tijdens zijn onderzoek en heeft vastgesteld dat deze waardering ook van toepassing is op de Blekerstraat. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 september 2014 daarom vast op 40 + 0,25 = 40,25 afgerond 40. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 192,76 per maand (exclusief bijkomende kosten). Pagina 3 van 5
Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De huurder heeft tijdens de zitting niet overtuigend aan kunnen tonen dat het rapport niet klopt. Verhuurder heeft verklaard dat hij niet op de hoogte was van eventuele gebreken. Tijdens het onderzoek heeft huurders gemachtigde de rapporteur gewezen op de gebreken in de gemeenschappelijke gang en in de keuken. De rapporteur heeft geen ernstige gebreken geconstateerd. De commissie ziet geen reden voor een nader onderzoek. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval wordt de aanvangshuurprijs lager. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 40 punten. De met ingang van 1 september 2014 overeengekomen huurprijs van 465,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 192,76 per maand met ingang van 1 september 2014 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. Pagina 4 van 5
GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma mr. P. Schuurman en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5