Ontwikkeling voormalige Willem de zwijgerschool Uitgangspunten voor de ontwikkeling van Willem de Zwijgerlaan 1 Versie oktober 2013
2
Aanleiding Na de realisatie van de Brede school Oude Dorp is de SKL (kinderopvang) naar dit nieuwe onderkomen verhuisd. Het voormalige schoolgebouw, Willem de Zwijgerlaan 1 is sindsdien vrijgekomen. Het gebouw is niet nodig voor onderwijshuisvesting of een andere gemeentelijke huisvestingsvraag. De kavel kan worden herontwikkeld. In het programma Ruimtelijke ordening is daarom ook opgenomen dat voor deze ontwikkeling randvoorwaarden worden opgesteld. Geen hergebruik In de periode december 2012 tot en met juli 2013 is in overleg met Rijnhart Wonen gekeken naar de mogelijkheid het oude schoolgebouw te hergebruiken. Verbouw tot woningen bleek zowel financieel als programmatisch niet haalbaar, maar de ontwikkeling tot een Thomashuis behoorde wel tot de mogelijkheden. Helaas bleek ook dat plan uiteindelijk te duur. Hergebruik van het pand is dus niet gelukt. De technische staat van het gebouw en de indeling maken de herontwikkeling van het bestaande pand onhaalbaar. Voor de verdere ontwikkeling wordt daarom het pand gesloopt en een plan gemaakt voor nieuwbouw. Luchtfoto: Willem de Zwijgerlaan 1 met indicatieve projectgrens 3
Afwegingskader Functie Op dit moment heeft de locatie de bestemming maatschappelijk. Voor de ontwikkeling is het van belang welke andere functies geschikt en wenselijk zijn. In de verkenningsfase zijn daarbij in ieder geval wonen en zorg genoemd. De ligging nabij de A4 is voor de locatie van groot belang. De A4 ligt op iets meer dan 100 meter van het gebouw. De A4 heeft hier een verdiepte ligging, waardoor de geluidsbelasting van het wegverkeer betrekkelijk laag is. De luchtkwaliteit zal op deze plek wel beïnvloed worden door de A4 en ligt nog binnen zone waarbinnen de GGD adviseert geen gevoelige functies op te nemen. Het ligt daarom voor de hand om kwetsbare en gevoelige functies zoals een kinderdagverblijf of school niet opnieuw te vestigen in het gebouw. In de buurt van het gebouw is aanbod van dienstverlenings- en winkelruimte (Oranjegalerij en Hoofdstraat). Deze blijkt moeilijk te verhuren en met het oog op de ontwikkeling langs de Ericalaan is het dan ook niet reëel om de locatie daarvoor te bestemmen. De kavel ligt in een woonwijk en is wat betreft ligging in de wijk en ten opzichte van de A4 geschikt voor woningbouw. (de locatie ligt wel binnen de zone van 300 meter waarbij de GGD aangeeft nog verhoogde gezondheidsrisico s te kunnen meten) De conclusie is dat de locatie ontwikkelbaar is voor (kleinschalige) woningbouw of een maatschappelijke functie die niet als gevoelige bestemming wordt aangemerkt. Voor de verdere ontwikkeling gaan we aan de slag met de functie wonen. Milieu en Groen Behalve de aspecten luchtkwaliteit en geluid zijn ook externe veiligheid en bodemkwaliteit van belang. De bodem is in het verleden onderzocht voor de uitbreiding van de school en toen is geconstateerd dat ter plaatse van de ondergronds opslagtank voor stook olie nog vervuiling aanwezig is. Deze vervuiling is niet ernstig maar moet waarschijnlijk wel worden gesaneerd als de gronden een gevoelige bestemming als wonen krijgt. Ter plaatse van de school is destijds al wel gesaneerd. De locatie ligt nog binnen de zone voor Groepsrisico van de A4. Het Groepsrisico is het risico op slachtoffers bij een calamiteit op de A4 1. Voor de ontwikkeling is een afweging voor het groepsrisico nodig als het wordt herontwikkeld voor een ander gebruik dan in het bestemmingsplan Oude Dorp is opgenomen (maatschappelijk). Met de herontwikkeling zal het aantal in het gebied verblijvende personen echter niet sterk toenemen. De eventuele toename in het groepsrisico zal daarom ook beperkt zijn. Zoals past bij een laan staan langs de weg volwassen bomen, waaronder ook een als waardevol aangemerkte Hemelboom. Op het resterende deel van het terrein staat 1 Voor een meer uitgebreide beschrijving is bij bestemmingsplan W4 en Oude Dorp een aparte notitie opgesteld als basis voor de verantwoording van het groepsrisico. 4
nog een enkele solitaire boom. De laanbeplanting is het belangrijkst voor de openbare ruimte. Bij de ontwikkeling gaan we daarom ook uit van behoud van deze laanbeplanting. Bij sloop/nieuwbouw moet voor de solitaire bomen worden bekeken of ze inpasbaar zijn. Mocht inpassen niet mogelijk zijn dan zal het kader van de groentoets een compensatiemaatregel worden voorgesteld. Verkeer De Hoofdstraat en Willem de Zwijgerlaan zijn erfontsluitingswegen en niet geschikt voor veel verkeer. De herontwikkeling kan dus maar een beperkt verkeersaanbod genereren. Vanzelfsprekend moet dit nader onderzocht worden. Naast het verkeer is, zeker voor de woonfunctie, het parkeren van belang. Langs de Willem de Zwijgerlaan is langsparkeren toegestaan, maar de weg is niet breed genoeg om dit aan beide zijden te doen. Het parkeren moet dan ook, conform het Parkeerbeleidsplan, binnen de kavel worden opgelost. Net als bij andere ontwikkelingslocaties vormt de verkeers- en parkeercapaciteit een belangrijke beperking op het te realiseren programma. In de verdere uitwerking kan misschien nog ruimte gevonden worden voor optimalisatie, maar vooralsnog lijkt een aantal van ca. 12-16 woningen wel het maximale dat zonder gebouwde parkeeroplossing kan worden gerealiseerd. Stedenbouwkundige situatie De locatie ligt aan de Hoofdstraat en maakt daarmee deel uit van de lintbebouwing waaruit Leiderdorp is ontstaan. Langs de Hoofdstraat is dan ook een zeer gevarieerd bebouwingsbeeld te zien. De bebouwing is overwegend 1 tot 3 lagen met een kap, met uitzondering van beeldbepalende gebouwen zoals kerk en raadhuis. Langs de Willem de Zwijgerlaan staan onder meer rijtjeswoningen, en het huidige gebouw van de Willem de Zwijgerschool. Voor nieuwbouw is het zoeken naar een bebouwingstypologie die aansluit op de directe omgeving. Dat kan bijvoorbeeld door langs de Willem de Zwijgerlaan een rijtje grondgebonden woningen en aan de zijde van de Hoofdstraat een villa met appartementen die in maatvoering en vormgeving familie vormt van het naastgelegen monumentale woonhuis op no. 77. 5
Verkavelingsstructuur met bebouwing jaren 50: Willem de Zwijgerlaan 1 Programma - kleinschalige woningbouw Voor het programma is geen hard kader mee te geven. De locatie kan zowel worden ingezet voor een appartementengebouw als grondgebonden woningen. In de Oranjewijk zijn genoeg verschillende soorten huisvesting te vinden om als vergelijk te gebruiken. In de directe omgeving is vooral grondgebonden woningbouw te vinden, maar in de rest van de wijk zijn ook appartementengebouwen van 2 tot 4 lagen gebouwd die goed passen in de wijkstructuur. Het programma wordt dan ook niet als hard gegeven opgenomen in de randvoorwaarden. Afhankelijk van het type woningbouw zal het aantal variëren. Op basis van de Woonvisie kan wel een lichte voorkeur worden aangegeven: In het aanbod ontbreken nog grondgebonden sociale huurwoningen (voor senioren en voor gezinnen) en middeldure eengezinskoopwoningen vanaf 220.000. Bij nieuwe locaties zal hier het accent op gelegd moeten worden. Voor de locatie kan dus zowel aan sociale woningbouw als koop worden gedacht. Daarnaast is het staand beleid dat van de woningen tenminste 30% sociale woningbouw betreft. Dat zal dus in de plannen ook tot uiting moeten komen. Voor wat betreft het minimum en maximum zijn wel praktische grenzen te benoemen. Het minimum is natuurlijk één, maar of dat ook de gewenste middeldure woning(en) oplevert is daarbij natuurlijk de vraag. Aan de bovenzijde van de bandbreedte is het parkeren en de bouwhoogte beperkend voor het aantal. Kijkend naar de bebouwingsdichtheid van het omliggende gebied en de mogelijkheden om op maaiveld parkeerplaatsen te realiseren ligt het maximum onder de 20 woningen. In dat geval gaat het al om hele kleine woningen waarvan een deel van de begane grond voor het parkeren wordt gebruikt. Een meer realistische bandbreedte is dan ook 4 tot en met 16 woningen. Een betrokken buurt De ontwikkeling heeft ook een grote impact op de directe omgeving. Zowel direct omwonenden en gebruikers als andere Leiderdorpers met een sterke binding met het Oude Dorp zullen deze ontwikkeling met interesse volgen. Het is voor het project belangrijk om de input van deze belanghebbenden te gebruiken om tot een goed ontwerp te komen. Daarbij gaat het zowel om het creëren van een breed draagvlak alsook het achterhalen van (helaas onoverkomelijke) belangenconflicten. In het vervolgtraject is het daarom wenselijk belanghebbenden uit te nodigen deel te nemen in een klankbordgroep. Deze klankbordgroep kan helpen om tot goede ontwerpuitgangspunten te komen en een advies uitbrengen over het te realiseren plan. 6
Een wedstrijd tussen ideeën De gemeente treedt nog zelden op als ontwikkelaar. Deze rolverschuiving is al langer aan de gang en past geheel in de huidige tijdgeest. Voor de locatie Willem de Zwijgerlaan 1 willen we daarom ook op zoek gaan naar een geschikte ontwikkelende partij zoals we dat ook bij het Amaliaplein hebben gedaan. We denken dat verschillende partijen een andere kijk zullen hebben op de mogelijkheden van deze locatie. Bij deze opgave zal de nadruk sterker liggen op de kwaliteit van het plan en de invulling die het plan geeft aan beleidswensen op het gebied van bijvoorbeeld woningbouw. We denken dat in ieder geval Rijnhart Wonen (wellicht ook andere woningbouwcorporaties) interesse zal hebben deze locatie te ontwikkelen. We zijn dan ook nieuwsgierig welke plannen zij voor deze locatie zullen bedenken. Daarnaast hopen we ook onder (lokale) aannemers en projectontwikkelaars partijen te vinden die mee willen dingen naar wat toch een heel bijzondere locatie is. Door verschillende partijen te vragen een schetsontwerp te maken en een aanbod te doen voor de locatie kunnen we optimaal gebruik maken van de kennis en kunde van anderen. Als gemeente kunnen we prima de kaders daarvoor leveren. Naast deze professionele partijen kan het ook zijn dat enkele burgers samen met initiatief komen. Een dergelijk collectief particulier opdrachtgeverschap lijkt ons heel interessant. De maat en schaal van deze ontwikkeling leent zich daar zeker voor. We zullen nog moeten bekijken hoe deze uitvraag kan worden vormgegeven. Zo kan voor sociale woningen een bonus -bedrag 2 worden toegekend zodat deze op het financiële aspect ook kan concurreren. Ook de weging van het advies van de klankbordgroep en de kwaliteitsbeoordeling (groen, water, verkeer, cultuurhistorie e.d.) kan gebruikt worden om de nadruk te leggen op plankwaliteit en draagvlak. Datum: 21 oktober 2013 Auteur: Merijn Vroonhof Afdeling: Beleid cluster ruimte Registratienr.: 2013i01595 2 Bijvoorbeeld een vermeerdering met het percentage sociaal. Eventuele afkoop onder de 30% vertaalt zich naar een korting. 7