Inleiding Flower in beeld Flower (gemeente Lisse) is een van de terreinen die in kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland op de rol staan voor een pilot herstructurering. In deze sheet treft u een overzicht aan van de belangrijkste feiten en cijfers van Flower. De sheet vormt basis voor uw herstructureringsstrategie en input voor uw op te stellen database bedrijventerreinen Holland-Rijnland. De factsheet bestaat uit drie onderdelen: functionele indicatoren: dit onderdeel zoomt in op aspecten als omvang, milieucategorie en leeftijd van Flower. economische indicatoren: dit onderdeel besteedt aandacht aan aspecten als aantal (en aard van) vestigingen en banen op Flower, WOZ-waarde, ruimteproductiviteit en leegstand. Flower in perspectief: in dit laatste onderdeel plaatsen we de functionele en economische prestaties van Flower Science gebied in het perspectief van vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland met onze Economische Effect Rapportage (EER) Bedrijventerreinen. Daarnaast treft u als bijlage een lijst met definities en toelichting op afkortingen aan. Figuur : ligging Flower
Functionele indicatoren Bruto en netto oppervlakte (in ha) Flower heeft een oppervlakte van 60 hectare bruto en 52,3 hectare netto (bron: WOZ bestand gemeente Lisse, 202). Aantal m² bvo per terrein en kavel Het totale bruto vloeroppervlak aan bedrijfspanden op Flower bedraagt bijna 44.000 m². Dit is de totale oppervlakte van de panden waarvan het oppervlakte bekend is. Het oppervlak is indicatief. Tabel : gebruikers, oppervlakte en FSI (indien bekend) Gebruiker Oppervlakte m² bvo FSI C & A Nederland C.V. 30.028, Beleggingsmaatschappij Langeveld B.V. 8.967 0,7 Bouw- en Handelmij Adr. van Erk B.V..423 0,3 Groenblok B.V. 0.963 0,2 Stichting Dienst Landbouwkund. Onderzoek 8.736 0, M. Verschoor 8.280 0,6 Accres Real Estate N.V. 7.27 0,6 Remainder Beheer B.V. 5.760 0,7 Puig Nederland B.V. 4.860,0 Cooperatieve Nederlandse Bloembollencentrale 4.278 0,5 Marbus Verwerkingsindustrie B.V. 4.044 0,7 Van den Burg Beheer BV 3.047 0,7 Grootzorg B.V. 2.992 0,2 Romeyn Projectonwikkeling B.V. 2.009 0,4 A. Eigenbrood.742 0,2 Aarts R.A.W..600 0,6 Gemeente Lisse Veen - Monsma K.J..424.377 ABN AMRO Bank N.V..3 0,6 Hestia Holding B.V. 996 2,6 Arex Test Systems B.V. 90 N.J.M. Assendelft 600 0,9 Valk Shop Systems B.V. 600 Homma Beheer BV 575,4 Vink Lisse BV 550 0,2 Sporken - Schuit Consultancy B.V.,F.J.M. 490,2 Microformat Vastgoed BV 460 0,5 A. Blanken 407 0,3 Pro-Alert B.V. 379,3 M.C. Haase-Nieuwland 34 0,3 A.M. Out 32 0, A.P. Baaij 304, Frecare BV 304, H.A.M. Pennings 304, Hapa Beheer BV 304, Italdeli B.V. 304, J.A. Weststrate 304 0,6 J.J. van Dorsten 304, M.L.E. Traas 304, M.S. Beutick 304, Mika Distribution B.V. 304, R. Baaij-Steenks 304, Ties Beheer BV 304 0,5 Bandeko B.V. 303 0,8 A.P.C. Jannink 300 0,9 Bob Vellekoop Holding B.V. 300 0,9 JaFriBa Beheer BV 300 0,9 A.F.J. Bakker 265 0, Autotaalglas Nederland B.V. 245 0,6 M. Visser 245 0,6 Tibboel Interieur BV 245 0,6 A.E.M. Lefeber-Burgers 239 0,2 P.D. Marbus 20 0, G. de Visser 28,0 P. Korsuize 28 0,8 Wiel Techniek Holding B.V., Van der 28 Success Events B.V. 20,0 P.J. van den Aardweg 70 0,4 Aurora Technology B.V. Blanken Lisse Onroerend Goed B.V. Eeuwijk van J.M. Flora Direct B.V., B.J. Hemlock B.V. Infra West Nuon NV IP-ONE B.V. Meulder Export B.V. de F. Microformat Systems B.V. Solutions in Balance B.V. Staat der Nederlanden-Veiligheid en Justitie Vegro Verpleegartikelen B.V. Vletter Gebroeders en Haan den J.A. Eindtotaal 43.47 0,7 Bron: Stec Groep op basis van WOZ bestand gemeente Lisse (januari 202) en BAG-viewer (202) In bovenstaande tabel staan minder bedrijven dan in het bestand van de Kamer van koophandel. Dit komt doordat de Kamer van koophandel ook alle verschillende BV s registreert en hier is in bovenstaande lijst geen rekening mee gehouden. Voor het aantal banen en het aantal vestigingen houden we het werkgelegenheidregister van de Kamer van Koophandel aan. 2
FSI per terrein en per kavel De Floor Space Index (FSI) is de verhouding tussen het aantal m² vloeroppervlak en het oppervlak van de kavel. Voor bedrijventerrein Flower komt de FSI gemiddeld op circa 0,7. De variatie is groot, sommige kavels kennen een FSI kleiner dan 0,5 sommige kavels hebben een FSI groter dan (zie ook tabel ). Maximale toegestane milieucategorie Op Flower kunnen zich bedrijven vestigen tot en met milieucategorie 3 (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 20). Aantal hectares en m² bvo per milieucategorie In onderstaande figuur leest u het indicatieve ruimtegebruik op Dever naar milieucategorie. Het ruimtegebruik is indicatief, omdat het aantal m² bvo op basis van het bestemmingsplan van 2006 is. De lijst waarop de cijfers zijn gebaseerd is zelfs van oktober 2004. De meeste bedrijven (in oppervlakte) hebben milieucategorie 3. of geen milieucategorie. Kanttekening bij dit figuur is dat het betrekking heeft op een deel van het Flower, namelijk het bestaande bedrijventerrein Dever. Figuur 2: milieucategorie Dever (in m² BVO) geen milieucategorie 36% milieucategorie 3.2 2% milieucategorie 2 7% milieucategorie 3. 36% Bron: Bestemmingsplan Lisse bedrijventerreinen (2006) Leeftijd van het terrein Onbekend Aantal openbare parkeerplekken De parkeerruimte voor vrachtwagens en personenauto's van werknemers is per bedrijf op eigen terrein gerealiseerd. Daarnaast zijn er vijf parkeerplaatsen voor vrachtwagen aan de Vennestraat. Organisatiegraad De Business Club Lisse (BCL) en ALVERHA. De Business Club Lisse is een onderdeel van ALVERHA. Een van de initiatieven van de BCL is de oprichting van de SCBBL (Stichting Collectieve Beveiliging). Wel/ niet parkmanagement aanwezig Geen Lijst met vestigingen en vastgoedposities De lijst met vestigingen vindt u in tabel onder de paragraaf Aantal m² bvo per terrein en kavel. In tabel 2 treft u een overzicht aan van de vastgoedposities op Flower. We concluderen dat er sprake is van een veelheid aan eigenaren op het terrein. Grote eigenaren qua oppervlakte (kavel) zijn Stichting Dienst Landbouwkundig Onderzoek, C & A Nederladn C.V., Groenblok B.V. en Bouw- en handelmij Adr. Van Erk B.v.. Tabel 2: eigenaren en kaveloppervlakte Eigenaren Kaveloppervlaktr Stichting Dienst Landbouwkund. Onderzoek 04.79 C & A Nederland C.V. 62.94 Groenblok B.V. 55.902 Bouw- en Handelmij Adr. van Erk B.V. 52.939 Beleggingsmaatschappij Langeveld B.V. 28.579 M. Verschoor 4.059 Grootzorg B.V. 3.570 Accres Real Estate N.V. 2.80 A. Eigenbrood 8.854 Cooperatieve Nederlandse Bloembollencentrale 8.00 Remainder Beheer B.V. 7.858 Marbus Verwerkingsindustrie B.V. 6.54 Meulder Export B.V. de F. 5.590 Romeyn Projectonwikkeling B.V. 4.788 Puig Nederland B.V. 4.745 A.M. Out 4.680 Van den Burg Beheer BV 4.95 Flora Direct B.V., B.J. 3.760 P.D. Marbus 3.463 Hemlock B.V. 3.357 Vink Lisse BV 3.6 Microformat Systems B.V. 2.722 Aarts R.A.W. 2.70 ABN AMRO Bank N.V. 2.25 Vletter Gebroeders en Haan den J.A..830 3
A.F.J. Bakker.800 Blanken Lisse Onroerend Goed B.V..600 A. Blanken.542 A.E.M. Lefeber-Burgers.225 M.C. Haase-Nieuwland.060 Microformat Vastgoed BV 990 Bandeko B.V. 806 N.J.M. Assendelft 676 Ties Beheer BV 672 J.A. Weststrate 53 Vegro Verpleegartikelen B.V. 45 Sporken - Schuit Consultancy B.V.,F.J.M. 46 Homma Beheer BV 404 Tibboel Interieur BV 396 M. Visser 394 Autotaalglas Nederland B.V. 393 Hestia Holding B.V. 378 Bob Vellekoop Holding B.V. 340 A.P.C. Jannink 338 JaFriBa Beheer BV 338 Pro-Alert B.V. 287 H.A.M. Pennings 280 Mika Distribution B.V. 280 J.J. van Dorsten 279 R. Baaij-Steenks 279 A.P. Baaij 278 Frecare BV 278 Italdeli B.V. 277 M.S. Beutick 277 Hapa Beheer BV 275 M.L.E. Traas 273 Arex Test Systems B.V. 229 Infra West Nuon NV 222 P. Korsuize 66 P.J. van den Aardweg 6 G. de Visser 28 Success Events B.V. 2 Aurora Technology B.V. Eeuwijk van J.M. Gemeente Lisse IP-ONE B.V. Solutions in Balance B.V. Staat der Nederlanden-Veiligheid en Justitie Valk Shop Systems B.V. Veen - Monsma K.J. Wiel Techniek Holding B.V., Van der Bron: WOZ bestand gemeente Lisse (januari 202) Economische indicatoren Direct beschikbare ruimte in hectare en aantal m² bvo Er is nog 0,4 hectare terstond uitgeefbaar (Infodesk Bedrijventerreinen, 202). Daarnaast wordt een aantal bedrijven en kantoren te huur of te koop aangeboden: Tabel 3: Beschikbare bedrijfsruimte per april 202 Adres Oppervlakte (m²) Vennestraat 8 7.550 Vennestraat 0 3.525 Vennestraat 0 370 Vennestraat E 365 Vennestraat 75 Vennestraat 9 a 4.630 Vennestraat 22 280 Vennestraat 36 f 2 Vennestraat 36 K 20 Vennestraat 38 G en H 20 Vennestraat 280 Vennestraat 28 Totaal 27.655 Bron: Stec Groep op basis van Funda (202) Tabel 4: Beschikbare kantoorruimte per augustus 20 Adres Oppervlakte (m²) Heereweg 92 260 Heereweg 23 85 Heereweg 33 480 Heereweg 333 a 569 Heereweg 337 a 0 Heereweg 339 20 Heereweg 343.45 Heereweg 348 235 Vennestraat 4 D 70 Vennestraat 36g 2 Vennestraat 24 280 Totaal 3.862 Bron: Stec Groep op basis van Funda (202) 4
2006 2007 2008 2009 200 totaal Gemiddeld per jaar Factsheet Flower Leegstand Er staan 2 bedrijfspanden en kantoorpanden leeg. In totaal is dit bijna 32.000 m² (zie tabel 3 en 4). Dit is circa 22% van de totale bedrijfsruimte op Flower. Prijzen per m² grond De grondprijs in Dever zuid was in 200 95 per m² (exclusief BTW). De prijzen voor PPO liggen tussen de 87 en de 28 per m² (exclusief BTW) (bron: gemeente Lisse, 20). Lijst van bedrijven/vestigingen per bedrijfstak Flower telt 268 bedrijven. De meeste bedrijven op het bedrijventerrein Flower vallen in de categorieën zakelijke dienstverlening (32%), handel en reparatie (24%) en overige dienstverlening (20%). Figuur 3: bedrijven Flower naar segment 32% 20% 3% 0% 3% 3% 0% 5% 24% Landbouw Industrie Bouw Horeca Vervoer Bron: Kamer van koophandel (april, 202) Financiële instellingen Figuur 4: werkgelegenheid Flower naar segment % 3% 3% % 22% 4% 3% 55% 8% Landbouw Industrie Bouw Horeca Vervoer Bron: Kamer van koophandel (april, 202) Financiële instellingen Werkgelegenheid per hectare Flower telt in totaal.036 banen op 52,3 hectare netto. De terreinquotiënt voor Flower bedraagt dus 2 banen per hectare. Jaarlijkse dynamiek In totaal hebben zich op bedrijventerrein Flower Science gebied in de periode 2006 tot en met 200 7 starters gevestigd, zijn er 29 bedrijven opgeheven en 33 bedrijven opgericht. In 2009 en 200 vond 4% van alle startende bedrijven en 4% van alle opheffingen en 8% van alle oprichtingen van de gemeente Lisse plaats op het terrein Flower. Dit hoge percentage is te verklaren door het beschikbaar komen van grond door uitleg en herstructurering. Tabel 5: jaarlijkse dynamiek (2006-200) Aantal werkzame personen per bedrijfstak en type werkgelegenheid De bedrijven op het terrein Flower zijn in totaal goed voor circa.2 fulltimebanen. Ruim de helft van de banen vallen in de categorie handel en reparatie. In figuur 3 vindt u de verdeling naar de segmenten. starters 3 0 3 3 8 7 3 opheffingen 4 0 8 4 3 29 6 oprichtingen 5 8 2 7 33 7 Bron: Kamer van Koophandel (202) Starters In totaal zijn er 7 bedrijven op het terrein Flower gestart in de periode 2006 tot 200. De meeste startende ondernemingen vallen onder de sector overige dienstverlening. 5
Figuur 5: starters naar segment 2006-200 (in aantallen) 7 3 3 Bouw Horeca Landbouw en visserij Vervoer Bron: Kamer van Koophandel (202) Opheffingen 29 bedrijven zijn in de periode 2006 tot 200 op bedrijventerrein Flower opgeheven. De meeste bedrijven op Flower die opgeheven werden vielen onder de sector zakelijke dienstverlening en groot- en detailhandel. Zie figuur 6. Figuur 6: opheffingen naar segment 2006-200 (in aantallen) Figuur 7: Oprichtingen 2006-200 (in aantallen) 9 6 3 4 5 Industrie Bouw Bron: Kamer van Koophandel (202) Landbouw en visserij Financiële instellingen Toegevoegde waarde per terrein De ruimteproductiviteit van Flower bedraagt circa 2,7 miljoen per hectare. Dit is boven het Zuid-Hollandse gemiddelde van circa 2 miljoen. Een van de oorzaken van de hoge ruimteproductiviteit op Flower is de sterke aanwezigheid van bedrijven in de sector industrie, vervoer en financiële instellingen; sectoren met een bovengemiddelde toegevoegde waarde en arbeidsproductiviteit. 6 9 Industrie Horeca WOZ-waarde per terrein De taxatiewaarde van alle bedrijven op bedrijventerrein Flower is in totaal.805.000 (bron: WOZ bestand gemeente Lisse, april 202). 4 2 0 Landbouw en visserij Financiële instellingen Uitgave voor onderhoud openbare buitenruimte Er is geen overzicht van de onderhoudskosten. Bron: Kamer van Koophandel (202) Oprichtingen Er zijn in totaal 29 bedrijven opgericht op het terrein Flower. Ook bij de oprichtingen vallen de meeste bedrijven onder de zakelijke dienstverlening. Zie figuur 7. Mate van duurzaamheid De Leidse Regio, de Duin- en Bollenstreek en de provincie, kiezen voor een behoedzame en duurzame en intensieve (her)ontwikkeling op alle gebieden (bron: Bestemmingsplan Lisse bedrijventerreinen (2006)) 6
Functionele indicator Factsheet Flower Score Flower in perspectief Inleiding In dit onderdeel plaatsen we de functionele en economische scores van Flower in perspectief. We gebruiken hiervoor onze EER Bedrijventerreinen. Dit model meet de waarde en prestaties van Flower en benchmarkt deze met vergelijkbare terreinen. De score wordt uitgedrukt in een getal tussen - en + (zie tabel). Door de EER doorrekening zorgen we voor duiding van de resultaten van Flower. Benchmark-score (tussen) Toelichting - en -0,5 Laag -0,5 en -0,25 Benedengemiddeld -0,25 en 0,25 Gemiddeld 0,25 en 0,5 Bovengemiddeld 0,5 en Hoog We presenteren hieronder eerst de totaalscore voor Flower. Vervolgens gaan we in op de afzonderlijke scores op de functionele en economische indicatoren. Conclusie: Flower heeft gemiddeld economische waarde Flower heeft een score van -0,4 voor de functionele indicator en een score van 0, voor de economische indicator. Daarmee scoort Flower Science gebied in vergelijking met vergelijkbare terreinen in Zuid- Holland en Nederland gemiddeld. Met andere woorden: het economisch belang van Flower voor de economie van Lisse en Holland-Rijnland is gemiddeld. Figuur 8: EER-score Flower Score - - Score Economische indicator Bron: Stec Groep (202) Toelichting score functionele indicator Op de indicator functioneel heeft Flower een beneden gemiddelde score van -0,4. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van):. een benedengemiddeld score ruimtegebruik; 2. een gemiddeld score op milieuruimte; 3. een gemiddelde score op levensfase bedrijventerrein; 4. een gemiddelde score op bereikbaarheid; 5. een benedengemiddelde score op voorzieningen. -0,4 Flower - -0,5 0 0,5 Hieronder lichten we de scores toe.. Indicator ruimtegebruik (FSI) Hoe hoger de FSI, hoe intensiever de ruimte wordt gebruikt. Flower heeft een FSI van 0,7 op de indicator FSI. Dit is lager dan gemiddeld voor gemengde bedrijventerreinen (0,8). Flower Science gebied scoort op de indicator benedengemiddeld. 2. Indicator milieuruimte op het bedrijventerrein Flower scoort gemiddeld op de indicator milieuruimte. De samenstelling van de bedrijvigheid verhoudt zich tot de milieucategorieën die mogelijk zijn op het terrein 7
3. Indicator levensfase bedrijventerrein Bedrijventerreinen kennen een levenscyclus, waardoor het, net als bij producten, nodig is soms de zaak op te knappen en nieuw leven in te blazen. Flower Science gebied (het bestaande deel) bevindt zich op dit moment op het kruispunt van fase 2 en 3. Fase 2 is hét moment om door relatief kleine ingrepen, zoals upgrading van infrastructuur en parkeren, verzorgd groen en een actueel bestemmingsplan, economische ontwikkelingsruimte voor Flower te boeken en de levensduur van het terrein te verlengen. In fase 3 is de benodigde ingreep nog forser dan in fase 2, maar de opstallen vertegenwoordigen een veel lagere economische waarde. Ze zijn in veel gevallen (economisch) afgeschreven. Flower bevindt zich op het kruispunt van fase 2 en 3 vanwege de forse leegstand. Figuur 9: levenscyclus voor bedrijventerreinen 5. Indicator aanwezigheid voorzieningen Flower scoort benedengemiddeld op de indicator voorzieningen. Flower heeft wel een ondernemingsvereniging, maar geen parkmanagement, BIZ, horeca op het terrein, fietsenstalling en glasvezel. Toelichting score economische indicator Op de indicator economie heeft Flower een gemiddelde score van 0,. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van):. een bovengemiddelde score op ontwikkelpotentie; 2. een benedengemiddeld score op leegstand; 3. een bovengemiddelde score op werkgelegenheid; 4. een benedengemiddelde score op indirecte werkgelegenheid; 5. een bovengemiddelde score op ruimteproductiviteit; 6. een bovengemiddelde score op grondprijzen een benedengemiddelde score op huurprijzen - -0,5 0 0, 0,5 Hieronder lichten we de scores toe. Bron: Stec Groep (20) 4. Indicator bereikbaarheid Flower scoort gemiddeld op bereikbaarheid. We kijken voor de indicator bereikbaarheid naar bereikbaarheid OV, congestie, parkeergelegenheid, goederenspoor en op- en overslagfaciliteiten water. Het terrein komt voldoende tegemoet aan de basis eisen voor een gemengd terrein: Flower is goed bereikbaar met de auto (circa 5 km vanaf de A44). Het terrein is goed bereikbaar met openbaarvervoer. Er zijn twee haltes aan de Heereweg (buslijnen 50, 55 en 59) (het terrein is niet bereikbaar per trein).. Indicator ontwikkelpotentie Flower scoort bovengemiddeld op ontwikkelpotentie. Er is nog 0,4 hectare terstond uitgeefbaar (Infodesk Bedrijventerreinen, 202). In de toekomstvisie 2020 heeft Lisse het Flower Science Park opgenomen als een multifunctionele broedplaats waar op korte afstand van elkaar bijvoorbeeld hoofdkantoorfuncties, research & development en hoger onderwijs-instellingen functioneren gericht op innovaties en duurzaamheid in het bollencomplex. Dit wordt aangevuld met woningen en horecavoorzieningen. Het onderzoek centrum van Wageningen universiteit PPO en het CNB zijn hier al gevestigd. 8
2. Indicator leegstand Er staan 2 bedrijfspanden en kantoorpanden leeg. In totaal is dit bijna 32.000 m² (zie tabel 3 en 4). Dit is circa 22% van de totale bedrijfsruimte op Flower. De gemiddelde frictie leegstand op dit type terreinen in Zuid-Holland is 5%. Flower scoort dan ook benedengemiddeld op de indicator leegstand. 3. Indicator werkgelegenheid Met een werkgelegenheid van.2 is Flower Science gebied goed voor 9% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Lisse. Vergeleken met dit type terreinen in andere gemeenten, heeft Flower een bovengemiddelde werkgelegenheidsfunctie. 4. Indicator indirecte werkwerkgelegenheid De ruim.000 banen bij bedrijven op Flower Science gebied zorgen ook voor afgeleide werkgelegenheid bij andere bedrijven (denk aan onderhoud- en reparatiebedrijven, catering, schoonmaak, etc.). De multiplier van Flower bedraagt volgens onze EER,34, ofwel 0,34 afgeleide banen per directe baan. Hiermee scoort Flower benedengemiddeld. Gemiddeld is de indirecte werkgelegenheid,65. 5. Indicator toegevoegde waarde De ruimteproductiviteit van het bedrijventerrein ligt met circa 2,7 miljoen boven het gemiddelde van circa 2 miljoen in Zuid-Holland. Flower scoort op dit aspect dus bovengemiddeld ten opzichte van vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland. 6. Indicator grondprijzen De grondprijs voor Flower steeg in de periode 2005 tot 20 met circa 52% (IBIS, 20). De grondprijzen in de regio Rijnland steeg met 35%. Flower scoort op dit aspect bovengemiddeld. 7. Indicator huurprijzen De huurprijzen stegen op Flower met % in de periode 2005 tot 20. In dezelfde periode stegen de huren in de regio met 23%. Flower Science gebied scoort op dit punt benedengemiddeld. 9