Aan de gemeenteraad Registratienummer: GF12.20103 Datum collegebesluit: 16 oktober 2012 Agendapunt: Portefeuillehouder: De heer L. Buwalda Behandelend ambtenaren: S. Nijsingh M. Bootsma H. Jorritsma Onderwerp: Voorkeursrecht plangebied Nieuw Thialf Heerenveen Voorstel: Ingevolge artikel 2 juncto artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten de percelen, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening betrekking hebbende op het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen, en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceelslijst, vermeldende de kadastrale aanduiding van de in de aanwijzing opgenomen percelen, hun grootte alsmede de naam en woonplaats van de eigenaren en rechthebbenden van de daarop rustende beperkte rechten, één en ander volgens de registers van het kadaster te Leeuwarden d.d. 16 oktober 2012 aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn, met de aantekening dat deze percelen eerder in een aanwijzing betrokken zijn geweest; I. Motivering: Het voornemen bestaat om voor het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen een bestemmingsplan voor te bereiden. In dit plan wordt het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen aangeduid als toekomstige locatie voor sport en recreatieve voorzieningen e.d. met bijbehorende infrastructuur en voorzieningen. Omdat het noodzakelijk is dat de gemeente de regie voert dienen wij hier actief grondbeleid te voeren. De Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) is een instrument welke de gemeente hiervoor kan inzetten. Met het oog op een actief grondbeleid in relatie tot de realisatie van het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen wenst de gemeente de Wvg toe te passen. Op 16 oktober 2012 heeft het college van burgemeester en wethouders, ingevolge artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten de percelen voorlopig aangewezen als gronden waarop het voorkeursrecht van toepassing is. Dit voorkeursrecht vervalt van rechtswege drie maanden na de dagtekening van het besluit, tenzij voor dat tijdstip een besluit tot aanwijzing ingevolge artikel 2 in samenhang met 3, 4 of 5 van de Wvg in werking treedt. Om de aanwijzing te laten voortduren is derhalve noodzakelijk dat de gemeenteraad ingevolge artikel 5 van de Wvg tijdig besluit om gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. Bijgaand treft u aan het voorstel tot aanwijzing ingevolge artikel 2 juncto 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van percelen gelegen in het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen voor een periode van maximaal drie jaar, dat verlengd kan worden tot een
periode van tien jaar indien u het bestemmingsplan waarin de plannen voor Nieuw Thialf Heerenveen komen te staan, vaststelt. Achtereenvolgens zal ingegaan worden op de Wet voorkeursrecht gemeenten, de wettelijke vereisten, de toegevoegde waarde van de aanwijzing van de percelen gelegen in het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen, de rechtsbescherming en de communicatie. II. De Wet voorkeursrecht gemeenten De Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) geeft gemeenten de mogelijkheid om een (publiekrechtelijk) voorkeursrecht te vestigen, wat tot gevolg heeft dat een eigenaar van, of een beperkt gerechtigde tot, een onroerende zaak niet tot vervreemding mag overgaan voordat de betreffende onroerende zaak of het beperkte recht aan de gemeente is aangeboden (op deze aanbiedingsplicht bestaan overigens een aantal uitzonderingen). Door de vestiging van het voorkeursrecht krijgt de gemeente dus een recht van eerste koop. Deze aanwijzing betekent echter niet dat de eigenaar verplicht wordt om tot verkoop van zijn eigendom over te gaan. Slechts in het geval hij zelf wil verkopen, is hij verplicht eerst de gemeente de gelegenheid te bieden tot aankoop over te gaan. Er is derhalve sprake van een vrijwillige verkoopsituatie. Vervolgens kan de gemeente al dan niet besluiten om tot aankoop over te gaan. Regie, antispeculatie en maximaal kostenverhaal Het doel van de Wvg is om de gemeente een betere uitgangspositie te verschaffen op de vastgoedmarkt zodat zij haar doelstellingen ten aanzien van grondzaken en stedelijke ontwikkeling beter kan realiseren. Bij in ontwikkeling zijnde (ruimtelijke) plannen van de gemeente kunnen bouwlocaties onderwerp van speculatie worden. Wanneer alle grond in handen komt van marktpartijen, dan overheerst bij de ontwikkeling van de bouw veelal de winst die op projecten dient te worden gemaakt. Door vestiging van het voorkeursrecht blijft de gemeente marktpartijen een stapje voor. III. Wettelijke vereisten Huidig gebruik en toegedachte bestemming Alleen gronden waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming, welke bestemming niet agrarisch mag zijn, komen voor een aanwijzing in aanmerking. De in de aanwijzing betrokken gronden worden momenteel voor detailhandel en gemengde doeleinden gebruikt en krijgen in de toekomst een andere bestemming, te weten sportieve en recreatieve functies met de daarbij behorende infrastructuur, voorzieningen e.d. Voor de gronden met de bestemming detailhandel geldt dat het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. Voor de gronden met de bestemming gemengd, geldt dat deze gronden ook gebruikt mogen worden voor sporten recreatieve voorzieningen. Volgens de parlementaire geschiedenis van de Wvg en de vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State kan er ook over afwijkend gebruik worden gesproken indien er sprake is van beter of intensiever gebruik dan het bestaande gebruik. Door de schaalvergroting die plaats zal vinden, waardoor bijvoorbeeld ook grotere evenementen mogelijk worden, is er sprake van een intensiever gebruik. Voor alle gronden geldt derhalve dat er sprake is van een afwijkend gebruik. Benadrukt wordt dat de toekomstige planologische invulling onderwerp is van toekomstige planologische procedures en de daarmee samenhangende besluitvorming door de raad. Planologische grondslag en vestiging voorkeursrecht Ingevolge artikel 5 van de Wvg kan tot het aanwijzen van gronden met een voorkeursrecht worden overgegaan op gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan,
inpassingsplan of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemmingsplan. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien zal worden overgaan tot het vaststellen van een structuurvisie. Met de vereenvoudiging van de Wvg per 1 juli 2008 is het aantal aanwijzingsbesluiten dat nodig is om een voorkeursrecht tot aan de verwezenlijking van het bestemmingsplan in de lucht te houden teruggebracht van maximaal 7 naar 2. De wetgever maakt onderscheid tussen een voorlopige aanwijzing en een aanwijzing. In de meeste gevallen, zoals in casu, zal de aanwijzing van gronden met een voorkeursrecht beginnen met een voorlopige aanwijzing door het college van burgemeester en wethouders op basis van artikel 6 Wvg. De voorlopige aanwijzing van het college vervalt van rechtswege na drie maanden of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 in werking treedt. Van de voorlopige aanwijzing kan slechts gebruik worden gemaakt indien er nog geen sprake is van een vastgestelde structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan waarin de beoogde ruimtelijke ontwikkeling is voorzien of begrepen. De aanwijzing ingevolge artikel 5 Wvg loopt vooruit op de vaststelling van een ruimtelijk plan en vervalt ingevolge artikel 9 lid 3 Wvg van rechtswege drie jaar na dagtekening van het besluit, tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingplan is vastgesteld. Met een tijdige vaststelling van een dergelijk opvolgend ruimtelijk plan wordt de aanwijzing automatisch verlengd (met tien jaar op basis van een bestemmings- of inpassingplan en met drie jaar op basis van een structuurplan). De aanwijzing ingevolge artikel 4 volgt op de vaststelling van een structuurvisie en loopt vooruit op de vaststelling van een bestemmingsplan of inpassingsplan. De aanwijzing vervalt ingevolge artikel 9 lid 2 drie jaar na dagtekening van het besluit, tenzij voor dat tijdstip een bestemmingsplan dan wel inpassingsplan is vastgesteld. Met de tijdige vaststelling van een opvolgend ruimtelijk plan is de aanwijzing wederom automatisch verlengd. De aanwijzing ingevolge artikel 3 Wvg volgt op de vaststelling van een bestemmingsplan of inpassingsplan. De aanwijzing vervalt ingevolge artikel 9 lid 1 Wvg tien jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan of inpassingsplan. IV. Toegevoegde waarde van het voorkeursrecht in het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen. Vanwege het grote maatschappelijke belang van de ontwikkelingen rondom nieuw Thialf is het gewenst om alle eigendommen in het gebied daarbij te kunnen betrekken en te verhinderen dat planontwikkeling in financieel opzicht onevenredig belemmerd wordt door mogelijke speculatieve onroerendgoedtransacties in het gebied. Het voorkeursrecht biedt een aanvulling op het instrumentarium dat reeds voorhanden is in het kader van het grondbeleid. De gemeente wenst i.c. een regisserende rol te spelen bij de invulling van de plannen met betrekking tot de vernieuwbouw van het ijsstadion Thialf. Deze regie is uiteraard sterker wanneer de gemeente greep heeft op de verwerving van de percelen gelegen in plangebied Nieuw Thialf Heerenveen. Naast minnelijke verwerving en onteigening biedt het voorkeursrecht een aanvullende mogelijkheid om gronden te verwerven. Door middel van vestiging daarvan wordt de eigenaar van de grond verplicht bij voorgenomen verkoop van een onroerende zaak, deze eerst aan de gemeente aan te bieden. Alleen wanneer de gemeente geen gebruik maakt van de mogelijkheid tot aankoop kan de eigenaar juridisch leveren aan een derde. Het voorkeursrecht is flexibeler dan het instrument van onteigening. De gemeente kan veel eerder in actie komen dan op grond van de Onteigeningswet mogelijk is. Reeds in de
fase waarin de ruimtelijke plannen nog in ontwikkeling zijn kan de gemeente voorkomen dat de gronden door derden worden aangekocht. Daarmee kan de gemeente haar regierol bij de planontwikkeling vastleggen en behouden voor de toekomst. Wanneer de gemeente de grond zelf verwerft is de invloed op planontwikkeling groter en is maximaal kostenverhaal groter. Het voorkeursrecht is tevens een instrument om mogelijke speculatieve tendensen van bepaalde marktpartijen te voorkomen. Het voorkomt prijsopdrijvende effecten als gevolg van eventuele strategische aankopen door marktpartijen. V. Rechtsbescherming Zienswijzen voorstel burgemeester en wethouders Ons voorstel heeft, in tegenstelling tot hetgeen gebruikelijk is, reeds externe rechtsgevolgen. Belanghebbenden zijn niet in de gelegenheid gesteld om zienswijzen (ingevolge artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht) naar voren te brengen tegen het door het college van burgemeester en wethouders genomen besluit. Artikel 4:11 van de Algemene wet bestuursrecht biedt de mogelijkheid om onder meer in verband met spoed of noodzakelijke geheimhouding zienswijzen achterwege te laten. Om de werking van het voorkeursrecht te waarborgen is het noodzakelijk dat de toepassing van de Wvg op de percelen gelegen in het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen geheim gehouden wordt. Zijn belanghebbenden eerder op de hoogte dan bestaat de kans dat voor de inwerkingtreding van het collegebesluit koopovereenkomsten en/of optieovereenkomsten worden aangegaan teneinde inbreuk te maken op de werking van het voorkeursrecht. Belangenafweging Het algemeen belang dat gediend is met de vestiging van het voorkeursrecht afwegend tegen het individueel belang, komen wij tot de conclusie dat het aanwijzen van gronden met het voorkeursrecht zwaarder moet wegen dan het achterwege laten van de toepassing daarvan. De uit de vestiging van het voorkeursrecht volgende plicht die op de eigenaren, beperkt zakelijk gerechtigden en andere belanghebbenden wordt gelegd rust niet onevenredig zwaar op hen in verhouding tot het met de vestiging gediende algemeen belang. Waarbij is meegewogen dat in de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden die bij de besluitvorming dienen te worden betrokken door de Wvgwetgever reeds op uitvoerige wijze is voorzien. Wij denken daarbij onder meer aan het feit dat: de Wvg een uitgebreide rechtsbescherming kent voor de gerechtigden van de aangewezen gronden; de Wvg reeds in voldoende mate heeft voorzien in de gevallen waarin de gemeente bestaande rechtsverhoudingen dient te respecteren, en de aanbiedingsplicht derhalve niet van toepassing is; eigenaren en beperkt gerechtigden niet worden verplicht hun rechten te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of, en wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan; de gerechtigden, wanneer zij in beginsel tot verkoop aan de gemeente willen overgaan, een reële prijs krijgen voor hetgeen zij verkopen en wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, kunnen er op verzoek van de verkoper door de rechtbank deskundigen worden benoemd, die een advies over de prijs kunnen uitbrengen. Zienswijzen, bezwaar en beroep raadsbesluit Ons besluit en voorstel d.d. 16 oktober 2012 is op 25 oktober 2012 in de Staatscourant gepubliceerd en is de dag na deze publicatie en na inschrijving in het gemeentelijk beperkingenregister (WKPB), te weten op 26 oktober 2012, in werking getreden voor een periode van drie maanden. Binnen drie maanden dient uw raad het voorstel te bestendigen om de werking van het voorkeursrecht te verzekeren. Uitgangspunt is dat het voorstel in de raadsvergadering van 17 december 2012 wordt behandeld. Op 26 oktober 2012 zijn de belanghebbenden (eigenaren/beperkt gerechtigden) schriftelijk geïnformeerd. Voorts zal de aanwijzing op basis van de Wvg in plaatselijke krant(en)
bekend gemaakt worden. Belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld om vanaf 26 oktober 2012 tot en met 7 december 2012 zienswijzen schriftelijk bij de raad naar voren te brengen. Mondeling kunnen zienswijzen eveneens naar voren worden gebracht. Voorts bestaat er de mogelijkheid om tegen het besluit van burgemeester en wethouders bezwaar te maken en beroep in te stellen. Tevens heeft degene die bezwaren tegen het door burgemeester en wethouders genomen besluit naar voren heeft gebracht, de mogelijkheid indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist, een verzoek om een voorlopige voorziening bij de president van de rechtbank te Leeuwarden te vragen. VI. Risico s van het instrument voorkeursrecht Schadevergoeding Het is van het grootste belang dat de gemeente het instrument voorkeursrecht zorgvuldig hanteert. Onjuiste toepassing is voor alle betrokken partijen nadelig. Bovendien dreigt dan schadeplichtigheid van de gemeente. Ingevolge artikel 25 Wvg kan de grondeigenaar die zijn gronden in verband met een door de gemeente gevestigd tijdelijk voorkeursrecht aan de gemeente heeft verkocht, in eerste instantie bij de gemeente of in tweede instantie bij de rechtbank schadevergoeding vorderen als later blijkt dat de gemeente de termijnen voor bestendiging van het voorkeursrecht heeft overschreden, dan wel de toegedachte bestemming niet in het (bestemmings)plan heeft opgenomen. VII. Communicatie Zoals aangegeven werd de ter visie legging van het besluit van burgmeester en wethouders op 25 oktober 2012 in de Staatscourant gepubliceerd en ingeschreven in het gemeentelijk beperkingenregister (WKPB). Vervolgens heeft publicatie in de plaatselijke kranten plaatsgevonden. Belanghebbenden werden afzonderlijk per brief op de hoogte gesteld (op 25 oktober 2012 worden de brieven verzonden). Het raadsbesluit van 17 december 2012 zal zo spoedig mogelijk gepubliceerd worden in de Staatscourant. Daarna vindt publicatie in de plaatselijke kranten plaats. Belanghebbenden worden afzonderlijk per brief op de hoogte gesteld. VIII. Voorstel Alles afwegend zijn wij van oordeel dat behoefte aan (definitieve) aanwijzing van het voorkeursrecht bestaat in het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen. Wij stellen u dan ook voor over te gaan tot aanwijzing van de gronden met het voorkeursrecht als bedoeld in artikel 5 van de Wvg in de genoemde gebieden zulks overeenkomstig het bijgevoegde conceptraadsbesluit, de perceelslijsten en de kadastrale tekeningen. Ter inzage liggende stukken: perceelslijst kadastrale tekening Het college van burgemeester en wethouders van Heerenveen, 16 oktober 2012 de secretaris, de burgemeester, de heer F.H. Perdok de heer T.J. van der Zwan
Gemeenteraad Onderwerp: Voorkeursrecht plangebied Nieuw Thialf Heerenveen Registratienummer: GF12.20203 De raad van de gemeente Heerenveen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 16 oktober 2012; overwegende dat; Dat de Wet voorkeursrecht gemeenten, aan gemeenten de bevoegdheid geeft om een eerste recht van koop te vestigen; Dat de Wet voorkeursrecht tot doel heeft de gemeentelijke regiefunctie te waarborgen, speculatie en prijsopdrijving te voorkomen en de verwervingsmogelijkheden te vergroten (onder andere ten behoeve van volledig kostenverhaal); Dat het ter waarborging van de gemeentelijke regiefunctie, ter voorkoming van speculatie en prijsopdrijving en ter vergroting van de verwervingsmogelijkheden (onder andere ten behoeve van volledig kostenverhaal) noodzakelijk wordt geacht om in de gemeente Heerenveen het voorkeursrecht van toepassing te verklaren op de percelen gelegen in het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen; Dat de gemeenteraad van Heerenveen, ingevolge artikel 2 juncto artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten, met redenen omkleed kan besluiten om gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn, voor zover die gronden nog niet zijn opgenomen in een een bestemmingsplan, inpassingplan of structuurvisie, waarbij aan de betrokken gronden het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming, welke bestemming niet agrarisch mag zijn; Dat er ook sprake is van afwijkend gebruik, indien het gebruik beter of intensiever wordt dan het bestaande gebruik; Dat dit besluit tot aanwijzing van rechtswege na drie jaar na dagtekening vervalt, tenzij voor dit tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of structuurvisie is vastgesteld; Dat de percelen gelegen in het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen een niet agrarische bestemming wordt toegedacht en de percelen momenteel voor detailhandel en gemengde doeleinden gebruikt worden en in de toekomst primair voor sportieve en recreatieve functies en de daarbij behorende infrastructuur, voorzieningen e.d. benut zullen worden, waardoor er sprake is van afwijkend gebruik; Dat gronden die eerder zijn aangewezen ingevolge artikel 2 in samenhang met artikel 3, 4,5 of 6 of artikel 9a, eerste of tweede lid kunnen niet binnen twee jaar na het intrekken of het van rechtswege vervallen van zodanige aanwijzing opnieuw ingevolge een zodanig besluit worden aangewezen; Dat de bij het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heerenveen, ingevolge artikel 2 juncto artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten, betrokken percelen gelegen in het plangebied Nieuw Thialf Heerenveen niet eerder op basis artikel 2 juncto artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten zijn aangewezen; Dat artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht vereist dat belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld om voorafgaand aan een raadsbesluit als bedoeld in artikel
2 juncto artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten zienswijzen naar voren te brengen; Dat de raad van de gemeente Heerenveen aan het vereiste van artikel 4:8 Algemene wet bestuursrecht heeft voldaan en de bij de aanwijzing betrokken belanghebbenden in de gelegenheid heeft gesteld om vanaf 26 oktober 2012 tot en met 7 december 2012 schriftelijke zienswijzen naar voren te brengen; Dat de raad van de gemeente Heerenveen aan het vereiste van artikel 4:8 Algemene wet bestuursrecht heeft voldaan en de bij de aanwijzing betrokken belanghebbenden tevens in de gelegenheid heeft gesteld om mondeling zienswijzen naar voren te brengen; Dat de Algemene wet bestuursrecht de betrokken belanghebbenden in de gelegenheid stelt om bezwaar en beroep te maken en/of een verzoek tot voorlopige voorziening in te stellen; Dat het voorkeursrecht ertoe kan leiden dat bij de aanwijzing betrokken percelen, ingevolge artikel 10 en 11 van de Wet voorkeursrecht gemeenten, worden aangeboden aan het college van burgemeester en wethouders en dat zij onder omstandigheden verplicht zijn tot aankoop van de percelen over te gaan; BESLUIT: Het voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten te vestigen op gronden zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening en perceelslijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen percelen, hun grootte alsmede de namen van de eigenaren en van de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander naar de stand van de openbare registers van het kadaster per 16 oktober 2012, met de aantekening dat deze percelen niet eerder in een aanwijzing betrokken zijn geweest. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 17 december 2012. De griffier, De voorzitter, mevrouw W.J.M.A. Jansen de heer T.J. van der Zwan