Wet voorkeursrecht gemeenten

Transcriptie

1 Wet voorkeursrecht gemeenten Wat is de Wet voorkeursrecht gemeenten? De gemeente Boxmeer ontwikkelt allerlei plannen op het gebied van woningbouw, bedrijvigheid, zorg, cultuur en recreatie. Een aantal voorbeelden zijn de toekomstige (woon)wijken Hofstede Elderom en de Maasbroekse Blokken, maar bijvoorbeeld ook het bedrijventerrein Sterckwijck. De gemeente kan in zo n gebied de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toepassen. Dit betekent dat eigenaren hun grond niet zomaar mogen vervreemden (bijvoorbeeld verkopen), maar het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. De gemeente heeft dus recht op de eerste koop. Waarom hanteert de gemeente de Wet voorkeursrecht? Om plannen te kunnen realiseren, wil de gemeente de benodigde gronden in een gebied graag aankopen. Dit heeft alles te maken met de regiefunctie die de gemeente heeft. Maar ook particulieren, aannemers en projectontwikkelaars hebben van belang bij diezelfde (bouw)grond. De Wet voorkeursrecht gemeenten zorgt ervoor dat de gemeente een voorkeurspositie heeft op het moment dat u als eigenaar uw grond wil verkopen. Die grond moet u dan eerst aan de gemeente aanbieden. De gemeente beoordeelt vervolgens of zij van uw aanbod gebruik wenst te maken. Door de voorkeurspositie kan de gemeente voorkomen dat de prijs opgedreven wordt door tegen elkaar opbiedende partijen of dat de grond in handen komt van speculanten. Door een te hoge (grond)prijs betalen potentiële kopers meer voor de bouwgrond en komt de uitvoering van plannen van de gemeente in gevaar. Wet voorkeursrecht versus bestemmingsplan De wet voorkeursrecht gaat uitsluitend over de vervreemding (zoals verkoop) van gronden. De wet wijzigt de bestemming van gronden niet en het betekent niet altijd dat er al concrete (bouw)plannen zijn. Als er een voorkeursrecht op uw grond is gevestigd, kunt u gewoon uw pand verbouwen of uitbouwen als dit volgens het geldende bestemmingsplan mag. De wijziging van een bestemming wordt geregeld in een bestemmingsplan. Om deze te vernieuwen is een aparte procedure nodig waarbij u uw zienswijzen tegen deze ruimtelijke plannen kenbaar kunt maken. Bij een voorkeursrecht MOET u niet verkopen Een voorkeursrecht betekent niet dat u MOET verkopen. U beslist in eerste instantie zelf of u uw grond wel of niet wilt verkopen. De vestiging van een voorkeursrecht wil ook niet zeggen dat de gemeente uiteindelijk ook de grond zal kopen. De gemeente is zich bewust van de gevoeligheid van toepassing van het voorkeursrecht. De belangen van burgers, bedrijven en de gemeente worden telkens goed tegen elkaar afgewogen. De overheid is er voor om het algemeen belang te behartigen en is uiteindelijk verantwoordelijk voor een evenwichtige en verantwoorde ontwikkeling van de gemeente. Eén van de mogelijkheden om dat doel te bereiken, is de toepassing van deze wet. Belangrijk is dat de wet niemand dwingt tot verkoop. Het gaat uitsluitend om vrijwillige verkoop tegen een marktconforme prijs. 1

2 Wanneer wordt de Wet voorkeursrecht toegepast? De gemeente kan niet zomaar een voorkeursrecht op alle gronden in de gemeente vestigen. Dit gebeurt alleen als de gemeente in de toekomst mogelijk nodig zijn voor de uitvoering van nieuwe panden. Er is ook een aantal wettelijke eisen. Het voorkeursrecht mag alleen worden gevestigd voor een toekomstige niet-agrarische bestemming en het huidig gebruik van de grond moet afwijken van de nieuwe bestemming. Hoe gaat het toepassen van de wet in z n werk? Voorstel college aan de gemeenteraad Allereerst besluit het college van burgemeester en wethouders om de gemeenteraad een voorstel te doen om in een bepaald gebied een voorkeursrecht op gronden te vestigen. Als eigenaar van (een deel van) deze gronden ontvangt u een brief waarin staat dat er op uw grond een voorkeursrecht gevestigd is. Dit heet een zogenaamde aanwijzing van een perceel waarop het voorkeursrecht van toepassing is. Na het besluit van het college geldt de Wet voorkeursrecht op uw grond(en). Als u uw grond wilt vervreemden bent u dus vanaf dit moment verplicht om uw grond eerst aan de gemeente te koop aan te bieden als u wilt verkopen. Het voorstel van het college wordt op de gemeentelijke informatiepagina in het Boxmeers Weekblad en in de Staatscourant gepubliceerd. Op grond van de Algemene wet bestuursrecht kunt u als belanghebbende en/of eigenaar binnen zes weken bezwaar maken tegen het collegebesluit. Deze zes weken beginnen de dag na publicatie in de Staatscourant. Daarnaast kunt u een mondelijke of schriftelijke zienswijze indienen op het voorgenomen besluit van de gemeenteraad. Besluit gemeenteraad Het college doet een voorstel aan de gemeenteraad voor het vestigen van een voorkeursrecht. De gemeenteraad beslist of het voorkeursrecht daadwerkelijk op uw grond(en) gevestigd wordt. Deze beslissing geldt in uw geval voor de duur van twee jaar. Deze periode kan door de gemeenteraad worden verlengd met een periode van één jaar. Het besluit van de gemeenteraad wordt ook gepubliceerd op de gemeentelijke informatiepagina in het Boxmeers Weekblad en in de Staatscourant. Als belanghebbende en/of eigenaar kunt u binnen zes weken bezwaar maken tegen dit besluit van de gemeenteraad. Als u al bezwaar gemaakt heeft tegen het voorstel van het college van B&W, hoeft u nu niet opnieuw bezwaar te maken. Uw bezwaar tegen het collegevoorstel wordt gezien als een bezwaar tegen het raadsbesluit. Wat moet ik doen als ik mijn grond wil verkopen? Als u van plan bent uw grond waarop een voorkeursrecht gevestigd is, te verkopen, dan bent u verplicht de gemeente dit door middel van een aangetekende brief te melden. In feite biedt u hiermee uw grond aan de gemeente te koop aan. In uw brief moet u de kadastrale aanduiding en de grootte van de aangeboden grond aangeven. Deze vindt u onder andere terug bijgaande brief (de zgn. aanwijzing ). Binnen acht weken na uw aanbieding neemt het college een beslissing over uw aanbod. 2

3 De gemeente wil uw grond NIET kopen Wordt de termijn van acht weken overschreden of geeft het college aan dat zij niet willen kopen, dan mag u gedurende drie jaar de grond die u heeft aangeboden, verkopen aan een ander. Uiteraard krijgt de nieuwe eigenaar ook weer met het voorkeursrecht te maken. U moet de nieuwe eigenaar derhalve melden dat er een voorkeursrecht op de gronden rust. De gemeente wil uw grond WEL kopen Als het college aangeeft wel te willen kopen, dan kunt u verder met de gemeente onderhandelen over de verkoopprijs. Welke prijs krijg ik voor mijn grond? Als het college in uw grond geïnteresseerd is, is er sprake van vrije onderhandelingen. Doorgaans levert dit de prijs op die ook wordt verkregen op de vrije markt; een marktconforme prijs die kopers en verkopers met elkaar zouden afspreken als er geen voorkeursrecht op de grond zou rusten. Het gaat dan om de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik of de zogenaamde werkelijke waarde. Als u gezamenlijk uit de prijs komt, is er sprake van overeenstemming en kunt u uw grond aan de gemeente verkopen. Wat als ik er met de gemeente niet uitkom? Als u samen niet uit de grondprijs komt, kunt u het college van burgemeester en wethouders vragen of een door de rechtbank te benoemen deskundige een prijsadvies wil uitbrengen. De kosten van inschakeling van de deskundige zijn voor rekening van de gemeente. Het college moet binnen twee weken na uw verzoek de rechtbank vragen deskundigen te benoemen. Doet ze dat niet, dan bent u drie jaar vrij om uw grond aan een ander te vervreemden. Na ontvangst van het advies van de benoemde deskundigen door de rechtbank kan de gemeente besluiten Niet meer te willen aankopen (u bent weer vrij om aan een derde te verkopen) De rechtbank te vragen om naar het deskundigenadvies te kijken (zie ook prijsbepaling door de rechtbank ) U mede te delen dat zij willen aankopen tegen de prijs die de deskundigen hebben vastgesteld. De gemeente is nu voor drie maanden aan dit aanbod gebonden. Als van de gemeente de mededeling krijgt dat zij willen aankopen tegen de prijs van de deskundigen, dan heeft u de volgende mogelijkheden: U gaat in op het aanbod; daarmee is er overeenstemming bereikt. U ziet af van verkoop. Daarmee stoppen de onderhandelingen. U kunt niet verkopen aan een derde. U verzoekt het college om een oordeel van de rechtbank (zie ook prijsbepaling door de rechtbank ). Het college moet uw verzoek dan binnen twee weken bij de rechtbank indienen. Gebeurt dit niet dan bent u weer drie jaar vrij om te verkopen aan een ander. 3

4 Prijsbepaling door de rechtbank Als u of de gemeente aan de rechtbank vraagt om de prijs te bepalen dan krijgt u tijdens deze procedure informatie van de griffier van de rechtbank. Als de rechtbank een uitspraak heeft gedaan, is de gemeente drie maanden lang gebonden om aan te kopen tegen de prijs die de rechtbank heeft bepaald. De kosten van de procedure voor de rechtbank zijn in beginsel voor de gemeente. Zoals u kunt lezen zijn de termijnen erg belangrijk bij de Wet voorkeursrecht gemeenten. Daarom moet u alle correspondentie die betrekking heeft op deze wet aangetekend versturen. Veelgestelde vragen Kan ik mijn pand nog verbouwen of uitbouwen of mijn bedrijf moderniseren? Het feit dat er een voorkeursrecht is gevestigd, wil niet per sé zeggen dat de gemeente uiteindelijk ook uw grond zal gaan kopen; dat hangt immers van u af. U kunt dus gewoon alle verbouwingen of moderniseringen plegen die u wenst; de Wvg blokkeert geen publiekrechtelijke regelingen. Ik wil toch aan een andere partij dan de gemeente verkopen, kan dat? In sommige gevallen kan dat. Er is een aantal uitzonderingen op de regel dat u uw perceel eerst aan de gemeente aan moet bieden. De belangrijkste uitzonderingen zijn: Een transactie tussen naaste familieleden (tot de tweede graad) Overeenkomsten mbt de verdeling van een huwelijksgemeenschap (bijvoorbeeld bij een scheiding) Een uiterste wilsbeschikking (testament) U heeft ook de mogelijkheid om ontheffing te vragen van de verplichting om aan de gemeente te verkopen. Deze ontheffing moet u met opgaaf van redenen aanvragen bij Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant. U kunt dit verzoek pas doen nadat u uw grond aan de gemeente heeft aangeboden en de gemeente heeft u bericht dat zij in beginsel wil aankopen. Het moet wel om een hele uitzonderlijke reden gaan. Ik had al een koopovereenstemming gesloten. Is die overeenstemming rechtsgeldig? Op zich is de koopovereenstemming wel rechtsgeldig. Echter, u kunt slechts aan de partij waarmee de overeenkomst is gesloten verkopen, als deze koopovereenkomst is aangegaan bij notariële akte of bij een geregistreerde onderhandse akte vóór de vestiging van het voorkeursrecht. Als ik niet wordt weggekocht, krijg ik dan een schadevergoeding voor de tijd dat ik in onzekerheid heb verkeerd? Voor dergelijke emotionele schade bestaat geen recht op schadevergoeding. Als de gemeente mijn grond niet wil kopen, mag ik dit dan onbeperkt aanbieden aan anderen? Als het college aangeeft dat zij uw grond niet wil kopen, dan mag u gedurende drie jaar de grond die u heeft aangeboden, verkopen aan een ander. Als u meer of 4

5 minder grond wilt verkopen dan u aan de gemeente heeft aangeboden, dan moet u het eerst opnieuw aan de gemeente aanbieden. Als u vragen heeft of er zijn nog onduidelijkheden over de Wet voorkeursrecht gemeenten, dan is het altijd verstandig om eerst contact op te nemen met de gemeente zodat u daar volledige zekerheid over krijgt. Meer informatie? Voor vragen of meer informatie kunt u contact opnemen met de heer H. Verberk van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeente, telefoon Aan de inhoud van deze bijlage kunnen geen rechten worden ontleend. Gemeente Boxmeer Januari