bezwaarschriftencommissie

Transcriptie

1 advies aan burgemeester en wethouders bezwaarschriftencommissie gouda dienstjafdeling telefoon gouda cja oktober 2010 contactpersoon uw kenmerk ons kenmerk G.L. Altheer Basnr. 2010/255 onderwerp bezwaarschrift ingevolge de Algemene wet bestuursrecht verzonden bezwaarsch rift van: bestreden besluit: Mevrouw E.J.C. Biné uw besluit van 1 juli 2010 inzake vestiging voorkeursrecht perceel Spoorstraat 31 Wvg I. de feiten Bij brief van 4 augustus 2010, ontvangen op 5 augustus 2010 heeft mevrouw E.J.C. Biné, wonende Spoorstraat 31 te Gouda, bezwaar gemaakt tegen het besluit van uw college van 1 juli 2010, verzonden 1 juli 2010, waarbij haar perceel Spoorstraat 31 te Gouda voorlopig is aangewezen voor de vestiging van een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Het voorlopige aanwijzingsbesluit heeft betrekking op een 8-tal percelen, zoals deze zijn opgenomen in de bijbehorende perceelslijst en zijn aangegeven op de bijbehorende kaart, in het plangebied Spoorzone. Het aan mevrouw Biné in eigendom toebehorende perceel aan de Spoorstraat 31, kadastraal bekend, sectie H, nr 1713 maakt daarvan deel uit. Het voorkeursrecht is gevestigd op basis van het Ontwikkelingsplan Gouda Zuidelijk Stationsgebied. Dit Concept Ontwikkelingsplan is op 30 juni 2010 door de gemeenteraad besproken en vrijgegeven voor consultatie en verdere uitwerking. Het plan geeft invulling aan ambities om op deze locatie uitbreiding van het winkelgebied te realiseren. Het voorlopige aanwijzingsbesluit is op grond van het bepaalde in artikel 7 Wvg bekend gemaakt in de Staatscourant van 1 juli Mevrouw Biné heeft binnen de hiervoor gestelde termijn een zienswijze ingediend. In de vergadering van de raad op 15 september 2010 zijn indieners van een zienswijze in de gelegenheid gesteld om hun zienswijze nader toe te lichten. De gemeenteraad heeft op 22 september 2010 besloten tot de aanwijzing van het voornoemde perceel voor de vestiging van een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Het bezwaarschrift wordt geacht tevens te zijn gericht tegen dit raadsbesluit, op grond van het bepaalde in artikel 6, derde lid, van de Wvg. gemeente gouda

2 Bij brief van 14 september 2010 is een verweerschrift met bijlagen ingediend. Op 28 september 2010 heeft de Bezwaarschriftencommissie Gouda een hoorzitting gehouden. Het verslag van de hoorzitting is bijgevoegd. II. toepasselijke regels Wet voorkeursrecht gemeenten Artikel 3 1.Voor aanwijzing komen in aanmerking gronden waaraan bij het bestemmingsplan, projectbesluit of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan of besluit. 2.Een besluit tot aanwijzing vermeldt ten aanzien van de onroerende zaken waarop het betrekking heeft: a. de kadastrale aanduiding; b. de grootte van elk van de desbetreffende percelen volgens de kadastrale registratie; c. de grootte van een perceelsgedeelte, indien de aanwijzing betrekking heeft op een gedeelte van een onroerende zaak, en d. de namen van de eigenaren van de desbetreffende onroerende zaken en van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die zaken zijn onderworpen. 3.Bij het besluit behoort een kadastraal overzicht waarop duidelijk zijn aangegeven de gronden waarop de aanwijzing betrekking heeft en de bijbehorende percelen of perceelsgedeelten. Artikel 4 1.In afwijking van artikel 3, eerste lid, komen voor aanwijzing voorts in aanmerking: a. gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming; b. gronden die bij een structuurvisie zijn aangewezen tot moderniseringsgebied als bedoeld in artikel 3.5 van de Wet ruimtelijke ordening, ongeacht of het gebruik van de gronden in die gebieden al dan niet afwijkt van die visie. 2.Artikel 3, tweede en derde lid, is van toepassing. Artikel 5 1. In afwijking van de artikelen 3, eerste lid, en 4, eerste lid, komen voor aanwijzing ook in aanmerking gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, projectbesluit of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. 2. Artikel 3, tweede en derde lid, is van toepassing. Artikel 6 1.Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 in werking treedt. 2.De artikelen 3, tweede en derde lid, 10 tot en met 24, 26 en 27 zijn van overeenkomstige toepassing. 3.Indien bezwaar of beroep aanhangig is tegen een besluit tot voorlopige aanwijzing en dit besluit vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, wordt het bezwaar of beroep geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. Artikel 10 basnr. 2010/255 pagina 2

3 1. Een vervreemder kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te verkrijgen. 2. Het bepaalde in het vorige lid geldt niet ingeval de vervreemding geschiedt ingevolge a. een overeenkomst tussen bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind. Onder pleegkind wordt verstaan degene, die duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed; b. verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap; c. een uiterste wilsbeschikking; d. een overeenkomst met de Staat, een provincie, een waterschap of een door Ons aan te wijzen publiekrechtelijk lichaam of in het openbaar belang werkzame rechtspersoon. Onze aanwijzing wordt in de Staatscourant bekendgemaakt; e. een verkoop krachtens wetsbepaling of bevel des rechters of een executoriale verkoop, met dien verstande dat ingeval van een onderhandse executoriale verkoop als bedoeld in artikel 3: 268, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek de voorzieningenrechter niet beslist omtrent het verzoek tot onderhandse verkoop zolang niet het bestuursorgaan in de gelegenheid is gesteld om, gelet op het gunstiger bod, een bod te doen; f. een overeenkomst, vóór inwerkingtreding van het besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing gesloten met een pachter ingevolge het bepaalde in afdeling 11 van titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en betrekking hebbende op een onroerende zaak die is aangewezen bij een besluit als bedoeld in artikel 5 of 6 dan wel artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 5 of Voorts geldt het bepaalde in het eerste lid niet ingeval de vervreemding geschiedt ingevolge een overeenkomst betreffende een onroerende zaak, dan wel een overeenkomst behelzende een verplichting van de vervreemder betreffende een onroerende zaak, voorzover: a. vervreemding geschiedt aan een in die overeenkomst met name genoemde partij, en een tegen een in die overeenkomst met name genoemde prijs, dan wel tegen een volgens die overeenkomst bepaalbare prijs, en b. de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, voordat een besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing in werking is getreden, en c. de vervreemding geschiedt binnen zes maanden na de dag van de inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers als bedoeld onder b. 4. Een overeenkomst als bedoeld in het derde lid, aanhef, kan worden ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in het derde lid, mits deze is vervat in een akte. De inschrijving heeft het rechtsgevolg dat voor de vervreemder niet de verplichting zoals bedoeld in het eerste lid ontstaat, voor zover is voldaan aan de in het derde lid, onder a, b en c, genoemde vereisten. 5. Het derde lid is telkens gedurende een periode van drie jaar op een overeenkomst als bedoeld in dat lid met betrekking tot een bepaalde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, en de daarin met name genoemde vervreemder of verkrijger, slechts éénmaal van toepassing. De periode van drie jaar vangt aan op de datum van eerste inschrijving in de openbare registers. Onder verkrijger wordt in dit geval verstaan de partij waarmee een overeenkomst is gesloten. 6. Het eerste lid geldt eveneens niet indien burgemeester en wethouders op aanvraag van een vervreemder op grond van door die vervreemder aannemelijk gemaakte gewichtige redenen daartoe besluiten. Zij kunnen daarbij beperkingen opleggen. III. overwegingen van de commissie a. ontvankelijkheid Het bezwaarschrift voldoet aan de eisen van de Algemene wet bestuursrecht en is binnen de voorgeschreven termijn - binnen zes weken na de dag van bekendmaking van het besluit - ingediend, zodat het bezwaarschrift ontvankelijk behoort te worden verklaard. b. inhoudelijke beoordeling van het besluit en het bezwaarschrift Aan de orde is de vraag of terecht en op juiste grondslag besloten is tot voorlopige aanwijzing door uw college en tot aanwijzing door de raad van het perceel aan de Spoorstraat 31 voor de totstandkoming van een voorkeursrecht van de gemeente bij de verwerving van onroerend goed op grond van de Wvg. De basnr. 2010/255 pagina 3

4 commissie is van oordeel dat dit het geval is. Met betrekking tot de bezwaren, de stukken, het bestreden besluit en hetgeen ter zitting is uitgewisseld, overweegt de commissie als volgt. Het voorkeursrecht beoogt de bevordering van een slagvaardig en vooruitziend aankoopbeleid, dat zomin mogelijk wordt doorkruist door prijsopdrijving of vrijheidsbeperking in de uitvoering van bestemmingsplannen. Het gaat daarbij om versterking van de positie van gemeenten bij de grondverwerving ter verwezenlijking van het ruimtelijk beleid. Ter zitting heeft mevrouw Biné naar voren gebracht dat haar pand een woonwinkelpand betreft en daarmee het huidige gebruik past binnen de nieuwe bestemming. In haar bezwaarschrift voert zij - kort samengevat - aan dat haar pand Spoorstraat 31 een beeldbepalend pand is binnen het beschermd stadsgezicht en dat zij er op mag vertrouwen dat deze status intact blijft. Zij heeft het pand in 1989 ingrijpend gerestaureerd en houdt het in topconditie. Voorts stelt zij dat de gemeente haar onderhandelingspositie als particulier bezitter bij eventuele verkoop van het pand door de aanwijzing heeft aangetast. Tot slot voert mevrouw Biné aan dat de aanwijzing voor haar derving van levensvreugde tot gevolg heeft. Uw college heeft daartegenover gesteld dat voor de aanwijzing is voldaan aan het criterium dat aan de gronden een niet-agrarische bestemming dient te worden toegedacht of gegeven en aan het criterium dat het gebruik van de gronden dient af te wijken van de toegedachte bestemming. De commissie kan uw college volgen in deze redenering. Het gaat immers inderdaad om een niet-agrarische bestemming nu het conceptplan voorziet in de functies van o.a. detailhandel, wonen en verkeersontsluiting. Voorts is de commissie uit de stukken en het ter zitting uitgewisselde duidelijk geworden dat het huidig gebruik als woonwinkelpand kan worden geacht af te wijken van de toekomstige bestemming van detailhandel met daarboven woningen en verkeersontsluiting. Daarbij overweegt de commissie dat aan het toekomstige gebruik een veel intensievere invulling zal worden gegeven. Met uw college is de commissie van mening dat ten aanzien van de intensievere invulling het "afwijkend gebruik" geenszins zo beperkt hoeft te worden opgevat, dat de voorkeursregeling alleen van toepassing zou kunnen komen wanneer er sprake is van een bestemming voor wezenlijk afwijkende gebruiksvormen. Ook wanneer die bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar beter of intensiever gebruik dan het bestaande, zal geredelijk van een "afwijkend gebruik" kunnen worden gesproken. Het bezwaar dat het pand van bezwaarmaker een woonwinkelpand betreft en daarmee het huidige gebruik past binnen de nieuwe bestemming treft derhalve geen doel. Ten aanzien van het bezwaar dat de status van beschermd stadsgezicht aanwijzing in de weg staat overweegt de commissie dat dit bezwaar eerst in de nog te volgen planologische procedure aan de orde zal kunnen komen en thans niet van belang is. Ook dit bezwaar treft in het kader van de aanwijzing dus geen doel. Wat het bezwaar betreft dat de gemeente door de aanwijzing de onderhandelingspositie van mevrouw Biné bij eventuele verkoop van het pand heeft aangetast is de commissie van mening dat dit bezwaar evenmin doel treft. Er kan pas tot onteigening worden overgegaan indien bezwaarmaker haar object niet aanbiedt aan de gemeente, voor zover de verwerving van haar object definitief noodzakelijk zal blijken te zijn voor de realisatie van de planontwikkeling, als deze door de gemeenteraad is goedgekeurd. Volgens de onteigeningswet heeft zij dan recht op een volledige schadeloosstelling waarvan de hoogte - voor zover minnelijke verkrijging niet mocht lukken - zonodig door de rechtbank zal worden bepaald. Voor de bepaling van een volledige schadeloosstelling is de aanwijzing niet relevant. Uit de stukken blijkt de commissie dat uw college de juiste procedure heeft gevolgd en daarbij de zakelijke belangen van bezwaarmaker bij een ongestoord woongenot heeft afgewogen tegen het algemene belang dat is gediend met het aangevochten besluit. De commissie is niet gebleken dat uw college bij deze belangenafweging niet terecht tot de conclusie heeft kunnen komen dat het belang van de vestiging van het voorkeursrecht zwaarder moest wegen. Dat de belangenafweging is uitgevallen in het nadeel van bezwaarmaker, betekent naar de mening van de commissie niet dat uw college onvoldoende rekening heeft gehouden met haar belangen. Ook het bezwaar dat de aanwijzing voor haar derving van levensvreugde tot gevolg heeft acht de commissie derhalve ongegrond. basnr. 2010/255 pagina 4

5 Tot slot overweegt de commissie dat nu bezwaar aanhangig is tegen het besluit tot voorlopige aanwijzing en dit besluit op grond van het bepaalde in artikel 6, derde lid, van de Wvg is vervallen omdat op 22 september 2010 het besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, het bezwaar wordt geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. Nu uw besluit van 1 juli 2010 van rechtswege is komen te vervallen, is het bezwaar voor zover dit is gericht tegen dit besluit van uw college niet-ontvankelijk. IV. conclusie en advies De commissie is van mening dat uw college het voorlopige aanwijzingsbesluit en de gemeenteraad het aanwijzingsbesluit voor de vestiging van een voorkeursrecht terecht hebben kunnen nemen. De heroverweging naar aanleiding van het bezwaarschrift geeft derhalve geen aanleiding om het bestreden besluit en het besluit van de raad te herroepen. De commissie adviseert het bezwaarschrift tegen het besluit van uw college niet-ontvankelijk en de bezwaren tegen het besluit van de gemeenteraad ontvankelijk en ongegrond te verklaren. Bezwaarschriftencommissie Gouda, voorzitter, secretaris, mr P. Plambeck G. L, Altheer basnr. 2010/255 pagina 5