--::::=--- \n J._, Gemeente. Voorstel: Type voorstel: Zijn in het voorstel één of meer van de volgende aspecten van toepassing?

Transcriptie

1 \n J._, Gemeente --::::=--- l llllllll Il lllllll llll lllll Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel Portefeuillehouder( s) Contactpersoon Afdeling Contactpersoon Contactpersoon Telefoon Programmanummer en -naam : Vestigen gemeentelijk voorkeursrecht Ster van Lepelstraat : RVB : 15 augustus 2017 A.J.M. Coppens : Mevr. A.M.A. Vrijenhoek - de Vries : Stedelijke Ontwikkeling, Ruimtelijke Ordening : A.M.A.Vrijenhoek@bergenopzoom.nl : (0164) : 3. Fysiek domein Voorstel: 1. Op grond van artikel 4 van de Wet voorkeursrecht gemeenten aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15 en 24 tot en met 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn de percelen zoals aangegeven op het bij dit besluit behorende kadastrale overzicht tekeningnr en de bijbehorende perceelslijst, vermeldende hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander volgens de registers van het kadaster naar de stand per ; 2. Gelet op de vertrouwelijke aard van de betreffende procedure, gelet op artikel 4: 11 onder a en c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), geen toepassing te geven aan artikel 4:8 Awb (de zienswijzenprocedure); 3. Binnen drie jaar een bestemmingsplan voor de betreffende gronden vast te stellen; 4. De uitvoering van dit besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders Type voorstel: 0 Kaderstellend ~ Controlerend ~ Rest Zijn in het voorstel één of meer van de volgende aspecten van toepassing? Zijn doelen en/of effecten beschreven Financiële consequenties Inspraakverordening van toepassing Ja Nee

2 Communicatieparagraaf: 1. Besluit wordt ter inzage gelegd in het gemeentehuis. 2. Besluit wordt gepubliceerd in de Staatscourant 3. Besluit wordt gepubliceerd in Bergen op Zoom Bode. 4. Alle betrokken grondeigenaren en beperkt gerechtigden van de betrokken gronden ontvangen een afzonderlijke en zakelijk inhoudelijke mededeling van de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht. Samenvatting: De gemeente wil graag de locatie van de Ster van Lepelstraat herontwikkelen tot bedrijventerrein voor de vestiging van (value added) logistieke en grootschalige bedrijvigheid. Het meest recente ontwerp omvat de realisatie van drie grootschalige bedrijfspercelen met een maximale bouwhoogte van 14 meter, een ontsluiting van het gebied aan de Eendrachtsweg, het behouden van de lintbebouwing aan de Steenbergseweg, de verwerving van de agrarische en woonpercelen binnen het plangebied en de aanleg van een waterpartij aan de zijde van de A4 en groen aan de zijde van de Steenbergseweg. Er worden momenteel gesprekken gevoerd met een marktpartij die de grond direct van de gemeente af zou willen nemen. Het eigendom is voor het grootste gedeelte in handen van een private partij. Om te voorkomen dat de ontwikkeling lastiger wordt doordat de huidige eigenaar nog meer gaat splitsen en de gronden in handen komen van nog meer partijen heeft het college op 10 juli 2017 op grond van artikel 6 Wet voorkeursrecht de gronden voorlopig aangewezen. Door deze aanwijzing zijn de artikelen 10 t/m 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing. Op basis van deze artikelen dient een vervreemder (eigenaar van de grond) eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen om de gronden aan te kopen. Om het (voorlopig) voorkeursrecht niet te laten vervallen, dient het voorlopig voorkeursrecht te worden bekrachtigd door de gemeenteraad. Bijlagen: (geef aan of een bijlage is bijgevoegd of ter inzage is gelegd; benoem en nummer deze bijlagen) :- sipage--n r :--1 -om-sch-rijvtng ,.L._êijg~_y_<>.~9..~.IJ~~ - i~-~~9~... [ I~r.iQ~?.9_~.~ r -.- :: -- :~l~e~~ç~~j~ji~f~~~?~n g~~~~~6i~~?~!f_? \~~9~ 9iY~ni - i i T~k.~QiQg~~!Q~~~~r?AT ~~ L I~r.iQ~?.9~ 9

3 Datum raadsvergadering : 21 september 2017 Nummer : RVB Onderwerp : Vestigen gemeentelijk voorkeursrecht Ster van Lepelstraat Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. Op grond van artikel 4 van de Wet voorkeursrecht gemeenten aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15 en 24 tot en met 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn de percelen zoals aangegeven op het bij dit besluit behorende kadastrale overzicht tekeningnr en de bijbehorende perceelslijst, vermeldende hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander volgens de registers van het kadaster naar de stand per ; 2. Gelet op de vertrouwelijke aard van de betreffende procedure, gelet op artikel 4:11 onder a en c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), geen toepassing te geven aan artikel 4:8 Awb (de zienswijzenprocedure); 3. Binnen drie jaar een bestemmingsplan voor de betreffende gronden vast te stellen; 4. De uitvoering van dit besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders. Inleiding De gemeente wil graag de locatie van de Ster van Lepelstraat herontwikkelen tot bedrijventerrein voor de vestiging van (value added) logistieke en grootschalige bedrijvigheid. Het meest recente ontwerp omvat de realisatie van drie grootschalige bedrijfspercelen, met een maximale bouwhoogte van 14 meter, een ontsluiting van het gebied aan de Eendrachtsweg, het behouden van de lintbebouwing aan de Steenbergseweg, de verwerving van de agrarische en woonpercelen binnen het plangebied en de aanleg van een waterpartij aan de zijde van de A4 en groen aan de zijde van de Steenbergseweg. Er worden momenteel gesprekken gevoerd met een marktpartij die de grond direct van de gemeente af zou willen nemen. Het eigendom is voor het grootste gedeelte in handen van één besloten vennootschap. Het zuidelijke gedeelte van het plangebied is momenteel reeds versnipperd in circa 370 percelen als gevolg van de verkoop door bovenbedoelde b.v. aan individuele eigenaren. Middendeel De gronden in het midden van het plangebied - rondom de Lagemetenweg - zijn in eigendom van particulieren. Hier is een viertal woonkavels met omliggende agrarische gronden gelegen.

4 Noordelijk deel Het noordelijke deel van het plangebied is momenteel nog in eigendom van bedoelde b.v. Dit eigendom is echter onlangs Uuni 2017) verkaveld in circa 105 individuele percelen, vermoedelijk met de bedoeling die, net als in het zuidelijke deel is gebeurd, door te verkopen aan particulieren. Door het versnipperde eigendom is het niet duidelijk of de gewenste ontwikkeling tot stand kan worden gebracht. Om te voorkomen dat de ontwikkeling lastiger wordt doordat nog meer gesplitst gaat worden en de gronden in handen komen van nog meer partijen hebben wij op 10 juli 2017 op grond van artikel 6 Wet voorkeursrecht de gronden voorlopig aangewezen. Door deze aanwijzing zijn de artikelen 10 tlm 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing. Op basis van deze artikelen dient een vervreemder (eigenaar van de grond) eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen om de gronden aan te kopen. Om te voorkomen dat het (voorlopig) voorkeursrecht vervalt dient het voorlopig voorkeursrecht binnen drie maanden door u te worden bekrachtigd. Beoogd maatschappelijk effect/doelstelling Het voorkeursrecht is een mogelijkheid voor de gemeente om aan de voorkant van het ontwikkelingsproces grip op de ontwikkeling van het gebied te krijgen. Een gemeentelijk voorkeursrecht zorgt ervoor dat als een grondeigenaar of beperkt gerechtigde zijn/haar gronden wil verkopen hij/zij deze gronden eerst te koop moet aanbieden aan de gemeente. Op deze manier heeft de gemeente in beginsel gedurende een periode van 3 jaar als eerste de mogelijkheid om tot aankoop van de gronden - en dus tot ontwikkeling hiervan conform de nieuwe bestemming - over te gaan. De gemeente hoeft niet tot aankoop over te gaan. Indien de gemeente beslist om niet tot aankoop over te gaan, kan de grondeigenaar of de beperkt gerechtigde de gronden aan derden verkopen. In dat geval kan de gemeente gedurende 3 jaar geen beroep meer doen op het voorkeursrecht. De gemeente kan een gemeentelijk voorkeursrecht ook opheffen op ieder gewenst moment. De bedoeling is dat de markt deze gronden ontwikkelt en dat de gemeente hierin geen actieve rol speelt. Door een voorkeursrecht te vestigen kan echter niet zomaar met de gronden worden gespeculeerd, omdat de gemeente de mogelijkheid heeft om de gronden als eerste te kunnen aankopen tegen een marktconforme prijs. Het zoveel mogelijk tegenhouden van speculatie zorgt ervoor dat de ontwikkeling in ieder geval niet kan worden gedwarsboomd door deze speculatie. Uitwerking voorstel Er geldt een aantal voorwaarden voor het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht: 1) gemeente wenst dat een gebied op een bepaalde wijze wordt ontwikkeld ("toegedachte bestemming"); 2) aan de gronden in het plangebied wordt een niet-agrarische bestemming toegedacht; 3) de toegedachte bestemming wijkt af van het huidige, feitelijke gebruik van de betreffende gronden; 4) er volgt een ruimtelijk plan waarin de toegedachte bestemmingen formeel juridisch worden vastgelegd. 2

5 Aan alle voorwaarden wordt voldaan. Ad 1) de gemeente wenst dat de Ster van Lepelstraat wordt ontwikkeld tot bedrijventerrein; het gebied is ook als zodanig opgenomen in de Structuurvisie 2030; Ad 2) aan de gronden in dit plangebied wordt gezien de ontwikkelingswens van de gemeente in het bestemmingsplan te zijner tijd in ieder geval de bestemming 'Bedrijf toegedacht; Ad 3) de huidige en feitelijke bestemming op grond van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Noord, waarin aan de betreffende gronden de bestemmingen 'agrarisch' en 'wonen' zijn gegeven wijkt af van de toegedachte bestemming. Ad 4) er worden momenteel onderzoeken gedaan naar de haalbaarheid van de ontwikkeling, en er vinden gesprekken plaats met een ontwikkelaar. De ontwikkeling is echter nog niet in een stadium dat deze reeds in procedure kan worden gebracht. Maar conform beslispunt 3 wordt hier binnen drie jaar uitvoering aan gegeven. Werkingsduur Het raadsbesluit op grond van artikel 4 Wvg treedt in werking de dag na dagtekening in de Staatscourant waarin de terinzagelegging is bekend gemaakt. Het raadsbesluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 4 vervalt ingevolge artikel 9 lid 2 Wvg, van rechtswege binnen drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voordien een bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld. Omdat wij verwachten binnen drie jaar een bestemmingsplan aan u ter besluitvorming te kunnen voorleggen, is het thans wenselijk om het raadsbesluit tot aanwijzing te nemen. Ingevolge artikel 9 lid 1 Wvg geldt het voorkeursrecht vervolgens tien jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Zienswijzen Algemene wet bestuursrecht (Awb) Bij de voorbereiding van een aanwijzing speelt in beginsel artikel 4:8 van de Awb een rol. Dit artikel verplicht een gemeente om, voordat zij een beschikking geeft waartegen een belanghebbende, die de beschikking niet heeft aangevraagd, naar verwachting bedenkingen zal hebben, die belanghebbende in de gelegenheid te stellen zijn zienswijze naar voren te brengen, indien de beschikking zou steunen op gegevens over feiten en belangen die de belanghebbende betreffen en die gegevens niet door de belanghebbende zijn verstrekt. Vestiging van een voorkeursrecht is hiervan een typisch voorbeeld. Artikel 4:11, onder a en c, Awb biedt echter de mogelijkheid om in bepaalde gevallen toepassing van de hoorplicht van artikel 4:8 achterwege te laten. Het gaat dan om situaties waarbij of de vereiste spoed zich er tegen verzet of het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt indien de belanghebbende daarvan niet reeds tevoren in kennis is gesteld. Deze situatie doet zich bij uitstek voor bij de aanwijzing tot voorkeursrechtgebied krachtens een raadsbesluit ex artikel 4 van de Wvg. Immers, als voorafgaande aan het raadsbesluit eerst gedurende enige tijd zienswijzen tegen dat voorgenomen besluit kunnen worden ingediend, wordt de spoed die aan het raadsbesluit als zodanig inherent is, geweld aangedaan. Ook kan het met het raadsbesluit beoogde doel juist worden doorkruist als belanghebbenden daarvan tevoren in kennis worden gesteld. Consequenties van het voorstel Het leggen van een voorkeursrecht creëert - weliswaar slechts in bepaalde mate - een onderhandelingspositie Voor de gemeente naar partijen die relevant zijn/worden voor de ontwikkeling. En het leggen van een 3

6 voorkeursrecht creëert - ook slechts in bepaalde mate - een positie om speculatie met de gronden te voorkomen/beperken. Deze extra en onvoorziene stap in het proces brengt extra proceskosten met zich mee. Gezien de complexiteit en het feit dat gebruikmaking van de Wvg slechts zeer beperkt voorkomt zullen met name de externe juridische kosten hoog zijn. Hiervoor zal een afzonderlijke dekking gevonden moeten gaan worden. De ontwikkelingen in het gebied maken echter dat er nu gehandeld moet gaan worden. Bij gebruikmaking / het uitnutten van het voorkeursrecht dienen de aan te kopen gronden direct doorverkocht te kunnen worden aan een derde partij die de gewenste ontwikkeling zal realiseren. Hierdoor zijn de financiële risico's beperkt. Risico paragraaf Geïdentificeerde risico 's 6. Financiën x 7. Juridisch x 8. Plannin x 9. Kwaliteit uitvoerin x 10. Capaciteit organisatie en samenwerking partners x Beheersmaatregelen risico's hoog Risico Effect Beheersmaatregel Verantwoordelijke 3. Afbreukrisico lmaqoschade Goede communicatie Colleqe 4. Onrust eigenaren Onrust in de omgeving Goede communicatie over College g ronden/omgevinq vervolqstappen 6. De gemeente wil Als de gronden worden Goede juridische bijstand College graag ontwikkelen aangeboden moet de bij de te nemen gemeente het aanbod of (vervolg)stappen. Gezien aanvaarden en middelen de complexiteit en het feit beschikbaar hebben, of dat gebruikmaking van de het aanbod afwijzen De Wvg slechts zeer beperkt gemeente moet eventueel voorkomt moet rekening 4

7 ~ (t) Gemeente ~ Bergen op Zoom RVB gronden aankopen. Dit gehouden worden met hoge bedrag zit tussen de 2 en externe juridische kosten. 40 per m 2, afhankelijk van bestaande en toekomstige bestemming. 7. De juridische stappen Onrust bij de Goede juridische bijstand bij College moeten nauwkeurig grondeigenaren en in de de te nemen gezet worden anders omgeving. (vervolg)stappen. treft het voorkeursrecht geen doel. 8. Belangrijk is dat Voorkeursrecht vervalt Tijdig aanbieden voor College binnen 3 maanden de besluitvorming raad een bekrachtigingsbesluit moet hebben genomen. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom, ~[ral- Y~ Dhr. Th. J.M. Wingens MPA De burgemeester, ~,/ ~ L/ Dhr /6( F.A. Petter / --- 5

8 -De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 15 augustus 2017, nr. ; gelet op de bepalingen van de Wet voorkeursrecht gemeenten; Overwegende dat: de gemeente graag de locatie van de Ster van Lepelstraat wil herontwikkelen tot bedrijventerrein voor de vestiging van (value added) logistieke en grootschalige bedrijvigheid; de gronden conform het thans vigerende bestemmingsplan Buitengebied Noord de bestemmingen 'Agrarisch en 'Wonen' hebben die afwijken van de toebedachte (niet-agrarische) bestemming (bedrijf dan wel bedrijventerrein, groen en water); het eigendom van het plangebied versnipperd is; door het versnipperde eigendom het niet duidelijk is of de gewenste ontwikkeling tot stand kan worden gebracht; om te voorkomen dat de ontwikkeling niet doorgaat omdat er nog meer gronden gesplitst gaan worden, de gronden in handen komen van nog meer partijen die deze ontwikkeling niet nastreven of nog verder gespeculeerd wordt met deze gronden, het gewenst is om de gronden aan te wijzen als gronden waarop het voorkeursrecht zoals bedoeld in de Wet voorkeursrecht (WvG) van toepassing is; gemeenten door de Wet voorkeursrecht gemeenten in staat worden gesteld hun positie bij grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken. Gemeenten verkrijgen bij het vrijwillig te koop aanbieden van gronden door eigenaren namelijk een voorkeurspositie; het voorkeursrecht gedurende het planproces tevens als beschermingsinstrument dient, waardoor ongewenste verkopen, als dan niet bedoeld als speculatie, kunnen worden tegen gegaan; het voorkeursrecht voorts prijsopdrijving door tegen elkaar opbiedende marktpartijen, waardoor de financiele economische uitvoerbaarheid van de plannen nadelig wordt beinvloed, voorkomt; het om de percelen gaat zoals opgenomen in de perceelslijst, dat onderdeel van dit besluit vormt en is weergegeven op bijgevoegde (kadastrale) tekening met doe cod ; BESLUIT: 1. Op grond van artikel 4 van de Wet voorkeursrecht gemeenten aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15 en 24 tot en met 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn de percelen zoals aangegeven op het bij dit besluit behorende kadastrale overzicht tekeningnr en de bijbehorende perceelslijst, vermeldende hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander volgens de registers van het kadaster naar de stand per ; 6

9 l llllllll Il lllllll llll lllll llll llllll lllll lllll lllll llll llll 2. Gelet op de vertrouwelijke aard van de betreffende procedure, gelet op artikel 4:11 onder a en c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), geen toepassing te geven aan artikel 4:8 Awb (de zienswijzenproced ure); 3. Binnen drie jaar een bestemmingsplan voor de betreffende gronden vast te stellen; 4. De uitvoering van dit besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van De griffier, De voorzitter, C.J.M. Terstappen 7