aanpak kern driepartijenonderhandeling herbestemmen nieuwbouw? stappen Bouwbesluit 2012 Haalbaarheidstudies Nationaal Renovatieplatform 10 april 2012 tekst Rekenen en tekenen Leegstaande gebouwen
Quick scan haalbaarheidstudie Typische aanpak ontwikkelaar architect adviseur onderzoeker Theorie Herbestemmen is net nieuwbouw Schematisch opgave Risico s onderzoeken of beheersen? Bouwbesluit Verbouwniveau Rechtens verkregen niveau Aandachtspunten: vluchten, gevel, optoppen Goede plattegronden Wet geluidhinder [uitstapje] Rekenen Info opbrengsten Kosten verbouwen a.h.v. twee referentiepanden Tijdelijk?
De ontwikkelaar Gebouw 2.600 4.600 m2 bvo 7 parkeerplaatsen Duikt in markt Wonen te risicovol Hotelmarkt ruimte voor 200+ kamers Plus 7 parkeerplaatsen voldoende! in hogere segment [5*] - bron beleid gemeente Kamerprijs 130 Extra inkomsten 40 per kamer Waardebepaling Gebouw is 92 kamers van 50 m2 Gemiddelde bezettingsgraad 65% Huurstroom 890.000 per jaar BAR 7,5% Beleggingswaarde 11,9 miljoen Realisatiekosten 6,9+1,7
De architect Duikt in gebouw Locatie in de stad Gebouw: metselwerk, licht [ veluxramen ], ideeen voor atrium Stap 1. Agenda opstellen Locatie: zon, erfgrens, parkeren [ hertellen ] Gebouw: constructie [ risico geluid en brand ] Rc-waarde kap Oppervlak en indeling gebouw Ontsluiting: 1. let op: vluchten atrium rookvrij, 2. twee vluchtwegen tot bgg en 3. nieuwe ontsluiting toevoegen Stap 2. Modelstudie Functieindeling in gebouw Per ruimte: woningindeling, voorzetwand en plek leidingen Referentiebeelden voor atrium: [ laten zien ]
De architect
De adviseur onderzoeker Duikt in beleid en regelgeving google earth, bestemmingsplan, woonvisie, monumentenregister, parkeerbeleid en milieubeleid funda en makelaars voor prijzen en aanbod Gebouwopname omgeving > eerste ronde door gebouw Bespreken, schetsen ideeen Tweede ronde gebouw: meten, uitwerken, details en toets Bouwbesluit Rekenen en tekenen Plattegrondonderzoek Ingrepen > verbouwkosten Financieel: raming opbrengsten en kosten Haalbaarheidsonderzoek Gemeente bp, parkeren, m-cie en welstand Makelaar product, prijsstelling en verkooptijd Gesprek met eigenaar: o, u wilt verhuren
Kern haalbaarheidstudie Drie partijenonder-handeling met grote financiele risico s en smalle marges GEMEENTE sturen op kwaliteit of zekerheid? EIGENAAR kansen en beperkingen gebouw AFNEMER marktkansen en ontwikkelrisico s Bouwvergunnin g en bestemming definitief Initiatief Go or no go risico s afnemer
Herbestemmen is net als nieuwbouw Eén hectare Vinex aankoop planontwikkeling bouwen verkopen Transformatie 40 appartementen 125 m2 gbo in gebouw 6.000 m2 vvo gebouw kopen Financieel interessant investering 400.000 grond voorspelbare plankosten omzet 10 miljoen winstkansen % omzet, bouwkosten, grex en residu Financieel interessant? investering 2,5 tot 5/6 miljoen hoge plankosten: maatwerk ontwerp, uitzoeken bestaand gebouw, varianten doublecheck kosten smalle marges Risico s bestemmingsplanrisico marktrisico: stijgende kosten en woningprijzen Risico s idem + regelgeving soepel of niet? onzekerheid bestaand gebouw
Haalbaarheidstudie TransformatieTeam Geen vaste route, praktijkkennis Doel: alle informatie verwerken nodig om slimme route te kiezen nodig voor besluit gebouw wel of niet te kopen verbouwen Route Kantoren Route Monumenten 1. Scan omgeving 1. Functies gezocht 2. Bepaal doelgroep en PVE 2. Wie is in de markt? 3. Onderzoek of PVE in gebouw 3. Subsidies mogelijk? past en het mag [publieke 4. Wachten of gewoon randvoorwaarden] beginnen? 4. Vindt potentiele afnemer en 5. Vindt eindbelegger 5. Optimalisatie plan met hen 6. Planoptimalisatie
Checklist gebouw en omgeving - o.a. TransformatieWijzer Omgeving Plek in de stad Wordt er gewoond, gewerkt Mono- of multifunctioneel Auto en OV-ontsluiting Parkeren oplosbaar? Voorzieningen? Geluidhinder? Past optoppen in omgeving? Gebouw Huidige bestemming? Vluchttrappenhuizen aanwezig? Gevel [te openen ramen?] Voorzieningen op bg? - Groen op eigen perceel? Monumentstatus Eigen grond of erfpacht Staat van onderhoud Uitbreidbaar [b x h x d] Resultaat Sterke en zwakke punten Klantgroep of vermoeden van marktkansen Agenda onderzoeksvragen
Checklist publieke randvoorwaarden in ontwerpfase Bestemmingsplan Toegestane functie[s] Specifiek plint? Voorschriften bebouwing Idem perceel Planologische medewerking Wet geluidhinder Voorkeursgrenswaarde overschreden? Artikel 110g Geluidscherm uit plan? Werken aan geluidsbelaste kant Monumentencie Redengevende omschrijving? Waardestelling gemaakt? Pro-actief waarderen Overig Parkeren, welstand, mileu- en hindercirkels
TransformatieWijzer en Bouwbesluit 2012 Bouwbesluit 2003 Grote beleidsruimte gemeenten In praktijk Ontheffingbeleid Ontheffing art 1.12 Interieur monumentenbescherming Bouwbesluit 2012 Landelijke uniformering verbouw Geen beleidsruimte gemeenten Snellere procedures? Elke afdeling een Verbouwartikel Vaak rechtens verkregen niveau
Vier vragen die in elke haalbaarheidstudie moet beantwoord 1. Veilig vluchten Brandweer nieuwbouweis Twee routes > 800 m2 Extra vluchttrappenhuis? Mixed use? Gescheiden vluchten! Praktijkoplossingen Wokkeltrappen en gangen Vluchten via dak Vluchten via nieuwbouw Overdruk in trappenhuis anders
Conclusies: om haalbaar te maken 1. Zoek klantgroep die bij gebouw past, niet andersom Diep > grote woningen Ondiep > kleine Groot > mixed use of solid Monumentaal: tussentijd 2. Zet maximaal in op hergebruik Laat gevel intact Overmaat is kans voor unieke functies Niet elke m2 hoeft aangepast 3. Gebruik toevoegingen om problemen op te lossen Buitenruimte niet ten koste van vvo, maar door uitkragen of aanhangen Optoppen, aandikken Nieuwbouw vluchtweg