Wonen in kantoren, werkt dat?

Transcriptie

1 Wonen in kantoren, werkt dat? De lettergrootte voor bijschriften is 12 Erik Cremers Adviseur Duurzame Leefomgeving

2 Inleiding DGMR heeft uitgebreide ervaring renovaties en herbestemmingen Advisering van vele aspecten, waaronder: bouwfysica / akoestiek / duurzaamheid / brandveiligheid 2/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

3 Huidige stand kantorenmarkt Leegstand kantoren: 7,4 miljoen m 2 (eind 2012, bron: Rijksoverheid) Bijna 16 procent van de Nederlandse kantoren te koop of te huur (eind 2012, bron: makelaarsvereniging NVM Business) 3/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

4 Kansrijk / kansarm vastgoed Kansrijk (, ±1 miljoen m 2 ) Goede bereikbaarheid (intercity-stations) Aanwezigheid voorzieningen Allure kantoor Duurzaamheid Kanshebbend (, ±4 miljoen m 2 ) Secundaire lokatie Weinig allure kantoor Flexibel/ optimalisatie mogelijk Bron: DTZ Zadelhoff Kansarm (, ±2 miljoen m 2 ) Ontbreken voorzieningen Karakterloos kantoor Langdurige leegstand 4/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

5 Kansrijk / kansarm vastgoed Kansrijk (, ±1 miljoen m 2 ) Goede bereikbaarheid (intercity-stations) Aanwezigheid voorzieningen Allure kantoor Duurzaamheid Kanshebbend (, ±4 miljoen m 2 ) Secundaire lokatie Weinig allure kantoor Flexibel/ optimalisatie mogelijk Bron: DTZ Zadelhoff Kansarm (, ±2 miljoen m 2 ) Ontbreken voorzieningen Karakterloos kantoor Langdurige leegstand 4/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

6 Kansrijk / kansarm vastgoed kansrijk: uitzicht op toekomstig verhuur als kantoor A-locatie (binnensteden, zuid-as) kanshebbend: beperkt uitzicht op verhuur als kantoor, renovatie vergroot kansen B-locatie C-locatie kansarm: weinig uitzicht op toekomstig verhuur als kantoor 5/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

7 Trends woningmarkt Weinig doorstroming woningmarkt Woningvraag: jongeren en studenten starters senioren Woningbehoefte in stedelijke omgeving nabij voorzieningen/openbaar vervoer 6/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

8 Kansrijk / kansarm vastgoed binnensteden karakteristieke kantoorgebouwen aantrekkelijk voor wonen in het top-segment studentensteden, nabij hogeschool of universiteit aantrekkelijke woonruimte voor studenten en jongeren (behoud van young potentials ) (nabij) woongebieden kantoren uit jaren vaak goed geschikt voor woningen (indelingsvrijheid en uitbreidingsmogelijkheden A-locatie (binnensteden, zuid-as) B-locatie C-locatie levendigheid in de stad / mix van functies 7/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

9 Is transformatie een oplossing? Randvoorwaarden voor transformatie: Is de locatie kansrijk? Behoefte lokale woningmarkt? Is het gebouw geschikt? Zijn de betrokkenen enthousiast? Welke ingrepen zijn noodzakelijk (eisen en wensen)? 8/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

10 Transformatie in regelgeving en praktijk Regelgeving (en ambitie) Bestemmingsplan Bouwbesluit Gewenst kwaliteitsniveau Praktische tips en aandachtspunten 9/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

11 Regelgeving bij transformatie - Bestemmingsplan Wijziging bestemmingsplan -> Wet geluidhinder (geluidsgevoelige functies) lage geluidsbelasting 48 db geen maatregelen nodig gemeentelijk beleid hogere grenswaarden + eis voor o.a. geluidsluwe gevel hoge geluidsbelasting > 63 db (stedelijk) > 58 db (niet stedelijk) geluidsreducerende maatregelen nodig (bijv. : 2 e huidgevel, loggia) Tijdelijke ontheffing bestemmingsplan (maximaal 5 jaar) -> geen toetsing Wet geluidhinder 10/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

12 Regelgeving bij transformatie - Bouwbesluit 2012 Eisen voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en duurzaamheid: 1. Functieverandering -> bestaande bouw eisen voor nieuwe functie 2. Verbouw -> verbouwvoorschriften te verbouwen onderdelen laag kwaliteitsniveau bestaande bouw Bouwbesluit 2012 absoluut minimum niveau verbouwvoorschriften Bouwbesluit 2012 meestal: rechtens verkregen niveau met bestaande bouw als ondergrens en nieuwbouw als bovengrens hoog kwaliteitsniveau nieuwbouw Bouwbesluit 2012 nieuwbouw eisen 11/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

13 Regelgeving bij transformatie - Bouwbesluit 2012 Eisen voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en duurzaamheid: 1. Functieverandering -> bestaande bouw eisen voor nieuwe functie Gewenst kwaliteitsniveau van klant / (woon)consument? 2. Verbouw -> verbouwvoorschriften te verbouwen onderdelen laag kwaliteitsniveau bestaande bouw Bouwbesluit 2012 absoluut minimum niveau verbouwvoorschriften Bouwbesluit 2012 meestal: rechtens verkregen niveau met bestaande bouw als ondergrens en nieuwbouw als bovengrens hoog kwaliteitsniveau nieuwbouw Bouwbesluit 2012 nieuwbouw eisen 11/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

14 installatie bouwkundig Ambitie: comfort en duurzaam? isolatie gebouwschil daglicht + zonwering (indien nodig) te openen ramen afweging buitenruimte geluidsisolatie (intern en extern) ventilatie + verwarming efficiënte verlichting indien mogelijk: duurzame opwekking / aansluiten op omgeving 12/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

15 Praktijkvoorbeelden Martha Flora, Den Haag (wonen) Micasa, Den Haag (begeleid wonen) Douanegebouw, Rotterdam (hotel) OLV-straat, Eindhoven (studentenhuisvesting) 13/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

16 Indeling + inpassing natte ruimten 14/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

17 Ventilatie 14 dm3/s 14 dm 3 /s 24 dm3/s 24 dm3/s mechanische afvoer 15/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

18 Ventilatie 24 dm3/s 14 dm3/s 14 dm3/s 24 dm3/s 14 dm 3 /s 24 dm3/s 24 dm3/s 14 dm3/s mechanische afvoer natuurlijke toevoer 16/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

19 Geluidsisolatie wanden 250 mm 290 mm 210 mm bestaande wand bestaande wand met voorzetwand nieuwe wand 17/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

20 Geluidsisolatie: aansluiting wand met gevel Rw = 34 db Geluidsisolatie: 5 db lager dan Bouwbesluit-eis (nieuwbouw) 18/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

21 Verbetering geluidsisolatie houten vloeren voorzetwand verend opgelegde vloerelementen bestaand metselwerk vrijdragend / verend aangebracht plafond + isolatie in vloer Geluidsisolatie: 5 db lager dan Bouwbesluit-eis (nieuwbouw) 19/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

22 Verbetering geluidsisolatie houten vloeren voorzetwand verend opgelegde vloerelementen + isolatie in vloer bestaand metselwerk bestaand historisch plafond bovenzijde voorzetwand afgeschuind 20/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

23 Het blijft maatwerk! Enthousiasme van betrokkenen is vaak bepalend voor de kansen! 21/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

24 lasten baten Wat levert het op? transformatie naar woningen transformatie naar woningen leegstaand kantoor leegstaand kantoor tijd 22/23 Wonen in kantoren, werkt dat?

25 Wonen in kantoren, ja dat werkt! VRAGEN? 23/23 Wonen in kantoren, werkt dat?