R a p p o r t a g e I n s p e c t i e C u l t u r eel Va s t g o e d Gemeente Eindhoven Projectnummer: 16P051 22 juni 2016
C O L O F O N Opdrachtgever Opdrachtnemer Projectnummer Document Gemeente Eindhoven Mevrouw S. Koster Koëter Vastgoed Adviseurs T: 040-280 00 24 W: www.koetervastgoed.nl Hofstraat 17-5664 HS Geldrop Kingsfordweg 151-1043 GR Amsterdam 16P051 16doc228 Rapportage Inspectie Cultureel Vastgoed Gemeente Eindhoven Status / versie Definitief / 03 Datum 20 juni 2016 Auditor Inspecteur Periode uitvoering De heer B. van der Aa VGME De heer F. Perry April 2016 16doc228 Pagina 2 van 21
Naam G O E D K E U R I N G Datum 22 juni 2016 Koëter Vastgoed Adviseurs De heer B. van der Aa VGME Handtekening Naam Gemeente Eindhoven Mevrouw S. Koster Datum 22 juni 2016 Handtekening 16doc228 Pagina 3 van 21
I N HO UD Colofon... 2 Goedkeuring... 3 1. Inleiding... 5 2. Management Summary... 6 2.1 Organisatie en management... 8 2.2 Conditie bepaling en uitgangspunten... 8 3. Output meting in relatie tot beschikbare MJOP gemeente Eindhoven... 10 3.1 Beschikbare MJOP gemeente Eindhoven... 10 3.2 Inventarisatie en beoordeling Koëter Vastgoed Adviseurs... 11 3.3 Gevolgen van conditie 3 naar conditie 4... 12 3.4 Risico's... 13 3.5 Specifieke aandachtspunten / bevindingen... 14 Bijlage 1... 18 Bijlage 2... 20 16doc228 Pagina 4 van 21
1. I N L E I D I N G Koëter Vastgoed Adviseurs is door de gemeente Eindhoven gevraagd om voor haar vastgoed ondersteuning te bieden om te komen tot mogelijke besparingen en versoberingen van het onderhoud van 5 gebouwen met haar installaties binnen het cultureel vastgoed, naar aanleiding van het amendement A3 cultureel vastgoed bij de behandeling van de Cultuurbrief 2017 2020 door de gemeenteraad. Voor het zomerreces van 2016 een raadsvoorstel aanleveren mét oplossingen voor de belangrijkste knelpunten met betrekking tot het cultureel vastgoed, te baseren op de eerdere opdrachten van de gemeenteraad. De doelstelling is om een beeld te vormen op het vraagstuk of er besparingen kunnen worden behaald op de huidige MJOP van het cultureel vastgoed, aan de hand van onderstaande zaken: Kan gepland onderhoud voor 2016 worden uitgesteld c.q. komen te vervallen? Is het mogelijk om het onderhoud van afwerkingspakketten uit te stellen en/of te versoberen? Kan de cyclus op onderdelen verlengd worden? Welke risico s en financiële consequenties zijn er te verwachten wanneer er voor gekozen wordt om de huidige elementen die conditie 3 hebben te laten oplopen naar conditie 4? In de navolgende hoofdstukken zullen bovenstaande vraagstukken worden behandeld op basis van een vergelijking tussen de beschikbaar gestelde gegevens van de gemeente Eindhoven en de uitgevoerde visuele inspecties door Koëter Vastgoed Adviseurs. Op voorhand willen we graag aangeven dat we u naar aanleiding van deze analyse en de daaruit voortvloeiende consequenties kunnen ondersteunen in een vervolgonderzoek naar onderhavig onderhoud en het beheer van contracten. Daarin zou een vervolganalyse beeld kunnen geven of de huidige onderhoudscontracten passen bij de gestelde budgetten en/of deze marktconform zijn in relatie tot bedrijfszekerheid en functiebehoud. Met vriendelijke groet, Ben van der Aa VGME Vastgoed Adviseur 16doc228 Pagina 5 van 21
2. M AN AG E M E N T S U M M ARY Op basis van de door de gemeente Eindhoven beschikbaar gestelde gegevens van het cultureel vastgoed heeft Koëter Vastgoed Adviseurs een inventarisatie en visuele inspecties uitgevoerd van de gebouwen inclusief de installaties en afwerkingspakketten (interieur). Uit deze visuele inspectie is een gemiddelde conditiescore 1,9 geconstateerd. Een verantwoorde uitloop naar conditie 3, zelfs versobering naar 4 is dan ook ruimschoots mogelijk. Onze vastgoed adviseur, inspecteurs en kostendeskundigen hebben op basis van deze gegevens analyses en vergelijkingen gemaakt waarin besparingen op korte termijn realiseerbaar zijn. Voor de posten die gepland staan voor 2016 in de aangereikte meerjarenbegroting over een termijn van 10 jaar is in grote lijnen geïnventariseerd of deze kunnen worden uitgesteld c.q. kunnen komen te vervallen. Ook is gekeken naar de opgenomen cycli voor de diverse onderdelen en of deze mogelijk verlengd kunnen worden. Bijvoorbeeld kan een handeling welke ieder jaar gepland staat wellicht om het jaar worden gepland (cycli 2), of kan een cycli van drie jaar wellicht worden verlengd tot uitvoering van deze handeling iedere 5 jaar (cycli 5). Daarnaast heeft er een marktconformiteitstoets plaats gevonden aan de hand van beschikbare kengetallen vanuit de Vastgoed Taxatiewijzer van Koëter Vastgoed Adviseurs. Voor de komende jaren kunnen door deze verschuivingen en aanpassingen besparingen plaatsvinden. De vraag is kan er een besparing worden doorgevoerd van 500.000,- per jaar (uitgangspunt opdracht). Naar aanleiding van de cyclibenadering als hierboven genoemd is er een besparingspotentieel van totaal 3.347.790,- te behalen. Op grond van deze besparingspotentie is dit omgerekend voor 6 jaar. De vervolg potentie van besparingen is te bepalen na her inspectie in 2018. Ons advies is dat er omtrent de ingerichte MJOP van het culturele vastgoed van gemeente Eindhoven een nieuwe systeem en methodiek dient te worden ingericht aan de hand van NEN2767 en het uitvoeren van dynamisch onderhoud gebaseerd op een meerjarenonderhoudsverwachting (MJOV). Deze methodiek kijkt om de twee jaar opnieuw naar de geïnventariseerde elementen en wordt aan de hand daarvan beoordeeld of uitvoering plaats dient te vinden en of doorschuiven in de cycli gerechtvaardigd is. Het daaraan gekoppelde dynamisch onderhoud dient ingericht te worden als Redelijk (Doelmatig) in prestatie onderhoud en beheer. Onderstaande verdere onderbouwing biedt het management van de gemeente Eindhoven voor haar cultureel vastgoed voldoende betrouwbare informatie om beslissingen te nemen die vanuit de grondvraag beantwoord dienen te worden. Jaren 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Totaal gem. Eindhoven 3.304.595 1.658.304 1.688.214 1.184.532 2.784.952 1.818.769 1.085.704 2.119.604 1.285.866 2.322.929 Totaal Koëter 1.162.604 1.026.384 1.585.822 1.324.761 2.848.932 2.235.587 1.834.888 1.648.117 1.356.306 3.096.776 Verschil -2.141.991-631.920-102.392 140.228 63.980 416.819 749.183-471.487 70.440 773.847 Doelstelling Gemeente -500.000-500.000-500.000-500.000-500.000 - - - - - besparing in jaren -1.641.991-1.773.911-1.376.303-736.075-172.095 - - -471.487 - - Extra kosten - - - - 416.819 749.183 28.513 70.440 773.847 Aan de hand van een nieuwe inrichting voor systeem- en cyclibenadering wordt er na gemiddeld twee tot drie jaar een nieuwe inspectie uitgevoerd waarbij zoals in 2016 een nieuwe beoordeling van de conditie en cycli plaatsvindt. De uitkomsten daarvan kunnen leiden tot verdere besparingsmogelijkheden. De kolom hierboven is een moment opname van 2016 en zal naar verwachting veranderen indien nieuwe systematiek wordt doorgevoerd. 16doc228 Pagina 6 van 21
Resumerend: Het condtieniveau kan zakken van conditie 2 naar conditie 3 en conditie 4 waarmee besparingen kunnen worden behaald. Er is een besparing te behalen van 3.347.790,- (op 5 gebouwen c.q. 40.900 m ² BVO) over een termijn van 6 jaar. In deze besparing is de cyclusbenadering naar conditie 4 nog niet meegenomen, deze kan pas plaatsvinden na een herinspectie over twee jaar. Systeem en methodiek dienen aangepast te worden aan de NEN 2767. Op grond van nieuwe inrichting en benadering zijn er meerdere besparingspotenties aanwezig. Aanbevelingen: Nieuwe inrichting van systeem en methodiek. Een pilot starten met een volledige inventarisatie (conform NEN 2767) op basis van een nieuw systeem en methodiek. Organisatorische aanpassingen waarin het systeem en de methodiek worden geborgd. Extern beleggen van MJOV-controles en -inspecties. De inspecties en inventarisaties zijn binnen Koëter Vastgoed Adviseurs in onderstaande samenstelling en organisatie tot stand gekomen. 16doc228 Pagina 7 van 21
2.1 Organisatie en management In onderstaande tabel zijn de geïnventariseerde en geïnspecteerde gebouwen opgenomen. Gebouw BVO (m²) Eigenaars-/gebruikersonderhoud 1 Parktheater 19.129 eigenaars- en gebruikersonderhoud 2 Effenaar 4.577 eigenaars- en gebruikersonderhoud 3 Natlab 4.961 eigenaars- en gebruikersonderhoud 4 Van Abbemuseum 9.650 gebruikersonderhoud (eigenaarsonderhoud is meegenomen in een aanbestedingstraject) 5 Popei 2.582 gebruikersonderhoud (betreft een huurpand) Totaal circa 40.900 m² BVO Tot de geïnventariseerde onderdelen behoren: bouwkundige onderdelen van het exterieur. bouwkundige onderdelen van het interieur 1. gebouwgebonden installaties. Het interieur is ingedeeld in functionele eenheden. De functionele groepen zijn afzonderlijk visueel beoordeeld en opgenomen in de rapportage. Aan de hand van beschikbaar gestelde gegevens hebben inspecteurs gebouwen bezocht en bevindingen opgenomen. Met deze gegevens zijn de condities benoemd en geregistreerd. Deze gegevens zijn getoetst met de reeds beschikbare gegevens uit de rapportages zoals aangeleverd door gemeente Eindhoven. Op de daaruit geconstateerde NEN 2767 conditie is een vergelijk gemaakt en zijn afwijkingen vastgelegd. De afwijkingen/verschillen zijn aan de hand van de cyclus getoetst en waar nodig aangepast. Op deze totaalaanpassing zijn de reeds benoemde cycli heroverwogen en aangepast waar dit mogelijk is. Daarnaast is beoordeeld wat de financiële gevolgen en risico s zijn indien men elementen met conditie 3 laat teruglopen naar conditie 4. 2.2 Conditie bepaling en uitgangspunten Op grond van de fysiek uitgevoerde visuele inspecties conform NEN 2767 is er voor genoemde gebouwen een gemiddelde conditie geïnventariseerd, te weten: conditie 2 (beginnende veroudering). De gemiddelde conditiescore per gebouw is weergegeven in de grafiek op de volgende pagina. Daarmee mag gesteld worden dat de gebouwen en installaties in een goede conditie verkeren. De stap naar conditie 3 (verouderingsproces is plaatselijk op gang gekomen) heeft geen grote gevolgen voor het bedrijfsproces. De stap van conditie 3 naar conditie 4 (Het verouderingsproces heeft het bouw- of installatiedeel regelmatig in zijn greep) heeft gevolgen voor vervangings-momenten en onderhoudskosten. Dit kan gevolgen hebben voor het bedrijfsproces. 1 Bouwkundige onderdelen van het interieur: vloer-, wand- en plafondafwerking, sanitair, pantry s etc. 16doc228 Pagina 8 van 21
Onderstaand een overzicht van de gemiddelde conditiescore per gebouw. 3,0 Conditiescore gebouwen 2,5 2,0 1,9 1,7 2,0 2,0 1,8 1,5 1,0 0,5 0,0 De Effenaar Natlab Parktheater Pop Ei Van Abbemuseum 16doc228 Pagina 9 van 21
3. O U T P U T M E T I N G I N R E L AT I E T O T B E S C H I K B AR E M J O P G E M E E N T E E I N D H O V E N 3.1 Beschikbare MJOP gemeente Eindhoven Jaar 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Totaal 3.304.595 1.658.304 1.688.214 1.184.532 2.784.952 1.818.769 1.085.704 2.119.604 1.285.866 2.322.929 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 Prognose overzicht gemeente Eindhoven - 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 25.000.000 Totaal 10 jaren prognose gemeente Eindhoven 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 - Totaal 16doc228 Pagina 10 van 21
3.2 Inventarisatie en beoordeling Koëter Vastgoed Adviseurs Jaar 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Totaal 1.162.604 1.026.384 1.585.822 1.324.761 2.848.932 2.235.587 1.834.888 1.648.117 1.356.306 3.096.776 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 Prognose op basis van globale inventarisatie NEN 2767 Koëter Vastgoed Adviseurs - 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 20.000.000 18.000.000 16.000.000 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 - Totaal 10 jaren prognose Koëter Vastgoed Adviseurs Totaal 16doc228 Pagina 11 van 21
3.3 Gevolgen van conditie 3 naar conditie 4 Conditiescores De conditiescore van bouw- en installatiedelen wordt weergegeven op een zes punten schaal. Conditiescore 1 representeert de nieuwbouwstaat en conditiescore 6 de slechtst aan te treffen conditie. Onderstaande tabel geeft een korte omschrijving van de conditiescores. Omschrijving conditiescores Conditiescore Omschrijving Toelichting 1 Uitstekende conditie Incidenteel geringe gebreken 2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering 3 Redelijke conditie Plaatselijk zichtbare veroudering 4 Matige conditie Functie vervulling incidenteel in gevaar 5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar 6 Zeer slechte conditie Technisch rijp voor de sloop Onderstaand wordt weergegeven welke consequenties ( voor financiële gevolgen zie rapportage) op conditie niveau tot gevolg heeft. Conditiescore 3 Verouderingsproces is plaatselijk op gang gekomen. Bouw- en installatiedelen vertonen plaatselijk gebreken aan afwerklagen, materialen, onderdelen en constructies. Een enkel probleem met vocht en tocht kan het gevolg zijn. Het functioneren van de installaties kan een enkele keer worden verstoord. De gebreken hebben geen invloed op het functioneren van het bouw- of installatiedeel. Het bedrijfsproces wordt niet geschaad. Gebreken, in de vorm van verwering enz., kunnen plaatselijk tot regelmatig voorkomen. Regelmatig kunnen goed uitgevoerde en duurzame reparaties worden vastgesteld. Ook kunnen plaatselijk reparaties met minder geschikte middelen zijn uitgevoerd. Een bouw- of installatiedeel kan in zijn geheel een zichtbare vuilaanslag(milieu) vertonen. Conditiescore 4 Het verouderingsproces heeft het bouw of installatiedeel regelmatig in zijn greep. Bouw- en installatiedelen vertonen regelmatig gebreken aan afwerklagen, materialen, onderdelen en constructies. Plaatselijk kunnen storingen in het functioneren van het bouw- of installatiedeel optreden. Overlast en onbruikbaarheid van bouw- en installatiedelen (bijvoorbeeld als gevolg van lekkages) kunnen zich per jaar enkele keren voordoen. Het aantal storingen bij de installaties neemt toe. De bedrijfszekerheid van installaties is matig gewaarborgd. Er kunnen bedrijfsonderbrekingen voorkomen. Ten aanzien van het totale gebrekenbeeld worden de bouw- en installatiedelen als matig beoordeeld. Dit kan mede worden veroorzaakt door fouten in materiaalkeuze, ontwerp en/of uitvoering. 16doc228 Pagina 12 van 21
Gevolgen wijzigen gewenst conditie niveau voor de elektronische en werktuigbouwkundige installaties Het veranderen van het gewenste conditieniveau 3 naar conditieniveau 4 heeft impact op de volgende onderdelen: preventief onderhoud. storingen/storingsclausule. vervangingsonderhoud (MJB). uitstraling/esthetica. mogelijk van toepassing zijnde KPI s. Er dient rekening gehouden te worden met een verandering in uitstraling/esthetica, omdat bij conditie 4 de installatie ouder is en geringe gebreken geoorloofd zijn zoals vervuiling, defecte lampen, roestvorming en los hangende armaturen. De kosten in het storingsproces zullen oplopen. Werkzaamheden en het uitvoeren van reparaties naar aanleiding van een defect of storing kost meer tijd. Wet- en regelgeving dient te allen tijde gehanteerd te worden en daar mag geen degradatie op worden toegepast. Veiligheid mag niet in het geding komen. Functionele bedrijfsvoering dient gegarandeerd te worden. Op storingsniveau dient wel rekening gehouden te worden met het feit dat er frequenter storingen van installaties zullen plaatsvinden en dat de beschikbaarheid van de installaties naar beneden gaat. Dit kan in enkele gevallen gevolgen hebben voor het bedrijfsproces. 3.4 Risico's De inspecties tonen aan dat de gebouwen, installaties en afwerkingspakketten in goede conditie zijn, waarmee een versobering naar conditie 3 zonder problemen doorgevoerd kan worden. Plaatselijk ernstige gebreken in vervuiling en verwering vinden plaats, zonder dat deze resulteren in functionele gebreken. Indien hieraan hoge eisen worden gesteld kan het imago daarmee in geding komen. 16doc228 Pagina 13 van 21
3.5 Specifieke aandachtspunten / bevindingen Op basis van de beschikbare gegevens is vast komen te staan dat de gebouwen een gemiddelde conditie score weergeven van gemiddeld 1,9. Daarmee kunnen we een stap maken in de cyclusaanpassingen en kunnen voor 2016, 2017 en 2018 gebudgetteerde bedragen worden doorgeschoven naar een later tijdstip. Het antwoord om daarmee voor dit jaar een bezuiniging te kunnen voorzien is dan ook duidelijk te beantwoorden: De gebouwen, installaties en inbouw pakketten verkeren in een goede conditie en kunnen daarmee de versobering naar conditie 3 en mogelijk later naar conditie 4 geleidelijk doorstaan. Dit levert voor de eerste drie jaren onderstaande besparing op (in euro s): Totaal gem. Eindhoven Totaal Koëter Verschil Jaar 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 3.304.595 1.658.304 1.688.214 1.184.532 2.784.952 1.818.769 1.085.704 2.119.604 1.285.866 2.322.929 1.162.604 1.026.384 1.585.822 1.324.761 2.848.932 2.235.587 1.834.888 1.648.117 1.356.306 3.096.776-2.141.991-631.920-102.392 140.228 63.980 416.819 749.183-471.487 70.440 773.847 Indien er geen inspectie conform NEN 2767 na drie jaar wordt uitgevoerd en budgetgetallen worden gehanteerd zal er gemiddeld over 10 jaren een besparing van 1.113.292,- worden behaald. De budgetbijstelling voor 2016 is gerechtvaardigd aan de hand van de gestelde eisen en uitgangspunten. Wij adviseren om na de eerste twee tot drie jaar een herinspectie uit te voeren, zodat het resultaat van de cyclusaanpassing en de inbedding naar het nieuwe conditieniveau opnieuw beoordeeld kan worden voor de komende 10 jaar. Gehanteerde cycli kunnen bijgesteld kunnen worden. 16doc228 Pagina 14 van 21
Dynamisch onderhoud Het uitvoeren van niet meer onderhoud dan noodzakelijk op basis van een FMECA-risicoanalyse (FMECA= Failure mode Effects & Criticality Analysis) van de bedrijfsprocessen van de gebouwen in combinatie met de criticality van de aanwezige gebouw gebonden installaties. FMECA is een stappenplan voor de risicoanalyse en -beoordeling van bedrijfsmiddelen. Een FMECA wordt vaak toegepast als onderdeel van onderhoudsmethodieken. De stappen die bij FMECA genomen worden zijn: kies een gewenst segmentatieniveau stel vast wat de functie is van ieder element stel vast wanneer er sprake is van verlies van functie benoem de faalmechanismen die leiden tot functieverlies benoem de effecten bij dat falen beoordeel of het risico acceptabel is (kans x effect) Risicobeoordelingsmatrices Om te kunnen beoordelen of een risico acceptabel is of niet wordt voorafgaand aan de FMECAsessie een aantal risicobeoordelingsmatrices opgesteld. Met behulp van deze matrices worden normen vastgelegd die aangeven hoe vaak iets mag gebeuren en welke consequentie dit mag hebben. Vervolgens wordt gekeken of het faalgedrag van een specifiek element bij 'geen onderhoud' binnen de gestelde normen blijft of niet. Van risicobeoordeling naar maatregelen Wanneer het faalgedrag van een bedrijfsmiddel of component binnen de gestelde normen blijft, wordt dit element als 'niet-kritiek' aangeduid. In dit geval kan met correctief onderhoud worden volstaan tenzij het correctief herstellen van falen meer kost dan het voorkomen van falen door preventief onderhoud. Wanneer het faalgedrag van een element niet binnen de gestelde normen blijft, wordt deze aangeduid als 'kritiek'. Kritiek betekent dat maatregelen nodig zijn om de faalfrequentie of het effect bij falen terug te dringen zodat deze weer binnen de acceptabele risicogrenzen vallen. Preventieve maatregelen zijn: gebruiksduurafhankelijk onderhoud (GAO) toestandsafhankelijk onderhoud (TAO) Anders gezegd, het bepalen en uitvoeren van de minimale onderhoudsinspanningen om nietacceptabele risico s voor de continuïteit van bedrijfsprocessen van in de gebouwen te voorkomen en de vereiste output te behalen die is vastgelegd. Er wordt ook de term risico gestuurd onderhoud gebruikt, beide termen hebben dezelfde betekenis. Op grond van bevindingen en om kosten beheersbaar en vooral voorspelbaar te maken en te houden dient er ook een aangepaste onderhoudsmethodiek gehanteerd te worden. Dynamisch onderhoud is een fundamenteel andere manier van denken dan het traditionele onderhoud. Niet hoé er gewerkt wordt aan een installatie of gebouw, maar wánneer je onderhoud doet aan een installatie of gebouw staat hierbij centraal. De benadering en de efficiency van het onderhoud maakt dynamisch onderhoud een strategisch belangrijk onderdeel voor de vastgoed organisatie. De ambitie met dynamisch onderhoud is om deze onderhoudsmethodiek de basisinrichting te laten zijn voor vastgoedbeheer die open staan voor resultaatgerichte contracten. Tevens is het de ambitie al het uitvoerend en ondersteunend personeel bekend en vertrouwd te laten zijn met de werking van dynamisch onderhoud. 16doc228 Pagina 15 van 21
De doelstelling van dynamisch onderhoud is: Noodzakelijke invulling kunnen geven aan veranderend vastgoed beheer en onderhoud. Risico gestuurd onderhoudsconcept op basis van (alleen) noodzakelijk onderhoud dat leidt tot lagere integrale kosten (zonder gouden randen, op basis van gebruik/ risico s) Er zijn 3 mogelijke invalshoeken voor Dynamisch Onderhoud: Risicoanalyse op basis van OS / bestek. Bij bestaande (prestatie)contracten: Invullen van de eisen op de meest efficiënte manier. Bij bestaande (inspannings)contracten: Door ontwikkelen naar prestatiecontract. Een risicoanalyse kan gebruikt worden om te komen tot de juiste onderhoudsactiviteiten en onderhoudsprijs in het proces voor langjarige (prestatie)contracten, waarbij het risico van storingskosten en vervangingskosten ongelimiteerd bij de leverancier komt te liggen. In dat geval zal de uitkomst beter zijn dan een traditionele calculatie op regelniveau op basis van referentieequipment. Risico matrix Aan de basis van een risicoanalyse staan risicomatrices waarin is vastgelegd welke verstoringen van het proces acceptabel zijn en welke vooral niet. Afhankelijk van de bedrijfstak zullen verschillende risicomatrices uit onderstaande mogelijkheden van toepassing zijn: Veiligheid/Arbo-omstandigheden. Milieu. Beschikbaarheid (van de ruimte of het proces van de klant). Kwaliteit (van eindproducten of de geboden dienst door de klant). Gevolgschade (als gevolg van productieverlies / niet nakomen leververplichtingen). Gevolgschade (als gevolg van snellere statusdegradatie installatie). Uitstraling/imagoschade. Comfort. 16doc228 Pagina 16 van 21
Voor de volgende bedrijfstakken/branche zijn standaard risicomatrices opgesteld: Zorg-care (GGZ-instellingen en verzorgingshuizen) Zorg-cure (ziekenhuizen) Educatie (Universiteiten en scholen) Datacenters Kantoren Onderzoek (laboratoria) Productie-/procesindustrie Distributiecentra/opslag Cultuur (schouwburgen, musea, bioscopen, theaters, etc.) Veiligheid Grondtal standtijd 2 Grondtal effect 10 Risicogrens 350 Standtijd S 20jr. 10jr. S < 20jr. 5jr. S < 10jr. 3jr. S < 5jr. 2jr. S < 3jr. 0,5jr. S < 2jr. < 0,5jr. weegfactor 1 2 4 8 16 32 64 1 Storing met dood of blijvende invaliditeit tot gevolg zwaar 1000 effect 2 Storing met letsel met ziekenhuisverblijf tot gevolg (verlenging) tot gevolg matig 100 3 Storing met letsel van tijdelijke aard zonder ziekteverlof tot gevolg licht 10 4 Storing met een verwaarloosbaar effect nihil 1 Om een goed onderhoudsconcept voor gebouw en gebouwgebonden installaties te kunnen voorleggen, is het van belang dat bekend is welke bouwdelen installaties er zijn (inventaris) en wat de actuele conditie daarvan is. Daarom is een statusinspectie van belang. Bij een statusinspectie conform NEN2767 (zie toelichting in bijlage) worden alle van belang zijnde gegevens van gebouwen en installaties opgenomen en wordt geïnspecteerd op aanwezige gebreken. Deze gebreken leiden tot een conditiecijfer van 1 tot 6, waarbij 1 uitstekend is en 6 zeer slecht. Een aldus bepaalde gebouw- en installatieconditie heeft voorspellende waarde voor het storingsgedrag van de gebouwen en installaties. Er is daarmee dus een te verwachten MTTF = Mean Time To Failure bekend, die vergeleken kan worden met de MTTF van een nieuw gebouw of installatie. Hetzelfde geldt voor de MTTR = Mean Time To Repair. De hersteltijd na een storing kan groter zijn bij een gebouw of installatie in slechte conditie dan bij een nieuwe installatie. De statusinspectie leidt ook tot een overzicht van gebreken, waarvoor bepaald kan worden of en hoe spoedig die opgelost moeten worden om tot een acceptabele uitgangssituatie te komen. Om te weten wat het besparingspotentieel is van Dynamisch Onderhoud is het van belang te weten wat de kosten zijn. Deze zijn weergegeven in het volgende schema. De kostensoorten zijn: Beheerkosten. Kosten wettelijk verplicht onderhoud. Kosten van onderaannemers. Kosten van eigen werk. 16doc228 Pagina 17 van 21
B I J L AG E 1 Definities onderhoudskwaliteit volgens NEN 2767 Conditie 1 Algemeen: Geen of zeer beperkte veroudering Gebreken aan afwerklagen, materialen, onderdelen en constructies als gevolg van veroudering komen niet voor. Installaties functioneren storingsvrij waardoor de bedrijfszekerheid is gewaarborgd. Bedrijfsonderbrekingen als gevolg van uitval van installaties enz. vinden niet plaats. Gebreken in de vorm van lichte mechanische beschadigingen of van esthetische aard kunnen incidenteel worden aangetroffen. Verder kunnen goed uitgevoerde reparaties voorkomen. Ten aanzien van het totale gebrekenbeeld geldt dat bouw- en installatiedelen in een uitstekende en vakkundig uitgevoerde staat verkeren. Conditie 2 Algemeen: Beginnende veroudering Gebreken aan bouw- en installatiedelen in de vorm van materiaalaantasting en veroudering van afwerklagen, materialen, onderdelen en constructies komen incidenteel voor. Installaties functioneren, op een enkele uitzondering na, storingsvrij waardoor de bedrijfszekerheid is gewaarborgd. Bedrijfsonderbrekingen als gevolg van uitval van installaties enz. vinden nagenoeg niet plaats. Gebreken, zoals verweringsverschijnselen, worden slechts plaatselijk gesignaleerd. De bouw- of installatiedelen kunnen zichtbare vuilaanslag (milieu) vertonen. Ten aanzien het totale gebrekenbeeld geldt dat de bouw- en installatiedelen als goed kunnen worden beoordeeld. Dit duidt op een goed ontwerp, goede detaillering, alsook een gedegen uitvoering en montage. 16doc228 Pagina 18 van 21
Conditie 3 Algemeen: Verouderingsproces is plaatselijk op gang gekomen Bouw- en installatiedelen vertonen plaatselijk gebreken aan afwerklagen, materialen, onderdelen en constructies. Een enkel probleem met vocht en tocht kan het gevolg zijn. Het functioneren van de installaties kan een enkele keer worden verstoord. De gebreken hebben geen invloed op het functioneren van het bouw- of installatiedeel. Het bedrijfsproces wordt niet geschaad. Gebreken, in de vorm van verwering enz., kunnen plaatselijk tot regelmatig voorkomen. Regelmatig kunnen goed uitgevoerde en duurzame reparaties worden vastgesteld. Ook kunnen plaatselijk reparaties met minder geschikte middelen zijn uitgevoerd. Een bouw- of installatiedeel kan in zijn geheel een zichtbare vuilaanslag (milieu) vertonen. Ten aanzien van het totale gebrekenbeeld wordt de technische staat als redelijk gekwalificeerd. De kwaliteit van de toegepaste materialen en/of gebreken in ontwerp, detaillering en uitvoering speelt hierin een rol van betekenis. Conditie 4 Algemeen: Het verouderingsproces heeft het bouw- of installatiedeel regelmatig in zijn greep Bouw- en installatiedelen vertonen regelmatig gebreken aan afwerklagen, materialen, onderdelen en constructies. Plaatselijk kunnen storingen in het functioneren van het bouw- of installatiedeel optreden. Overlast en onbruikbaarheid van bouw- en installatiedelen (bijvoorbeeld als gevolg van lekkages) kunnen zich per jaar enkele keren voordoen. Het aantal storingen bij de installaties neemt toe. De bedrijfszekerheid van installaties is matig gewaarborgd. Er kunnen bedrijfsonderbrekingen voorkomen. Ten aanzien van het totale gebrekenbeeld worden de bouw- en installatiedelen als matig beoordeeld. Dit kan mede worden veroorzaakt door fouten in materiaalkeuze, ontwerp en/of uitvoering. Conditie 5 Algemeen: Het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden Bouw- en installatiedelen vertonen in aanzienlijke mate gebreken aan afwerklagen, materialen, onderdelen en constructies. De primaire functies van onderdelen die het functioneren van bouwof installatiedelen beïnvloeden, zijn dan niet meer gewaarborgd. Het functioneren van de installaties is niet meer gewaarborgd. Regelmatig kunnen bedrijfsonderbrekingen plaatsvinden. Het totale gebrekenbeeld van de bouw- en installatiedelen is slecht. Oorzaak zijn de structurele gebreken in de materialen, het ontwerp en/of de uitvoering. Er treden regelmatig storingen op in het functioneren van het bouw- of installatiedeel. Conditie 6 Algemeen: Maximaal gebrekenbeeld De conditie van bouw- en installatiedelen is zo slecht dat het niet meer te classificeren is onder conditie 5. Er is sprake van een maximaal gebrekenbeeld en voortdurend treden storingen op in de functievervulling van bouw- en installatiedelen. 16doc228 Pagina 19 van 21
B I J L AG E 2 Totaaloverzicht cultureel vastgoed gemeente Eindhoven in euro s Gebouwen 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Dommelstraat 2 614.612 126.113 298.742 236.764 433.401 184.742 203.291 342.834 258.956 855.595 Kastanjelaan 500 188.113 181.420 168.958 235.713 204.716 489.535 94.813 521.774 199.686 408.093 Theaterpad 1 1.606.415 696.385 929.629 636.993 1.992.094 1.090.317 675.808 908.114 708.189 1.004.178 Klokgebouw 300 45.193 43.371 190.656 44.443 44.121 43.371 45.193 277.152 44.121 44.443 Bilderdijklaan 10 850.262 611.015 100.229 30.620 110.620 10.803 66.599 69.728 74.914 10.620 Eindtotaal 3.304.595 1.658.304 1.688.214 1.184.532 2.784.952 1.818.769 1.085.704 2.119.604 1.285.866 2.322.929 Totaaloverzicht cultureel vastgoed Koëter Vastgoed Adviseurs in euro s Gebouwen 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 De Effenaar 403.682 122.281 295.573 232.932 356.414 284.805 202.463 337.092 262.788 860.355 Natlab 188.113 182.914 135.996 237.922 244.879 494.535 97.022 380.225 199.686 441.038 Parktheater 514.813 635.486 835.966 734.403 1.622.520 1.125.902 907.918 671.998 737.608 1.738.712 Pop Ei 45.193 44.979 156.424 44.443 111.742 66.644 74.484 189.807 81.311 46.050 Van Abbemuseum 10.803 40.724 161.863 75.061 513.377 263.701 553.002 68.995 74.914 10.620 Eindtotaal 1.162.604 1.026.384 1.585.822 1.324.761 2.848.932 2.235.587 1.834.888 1.648.117 1.356.306 3.096.776 Overzicht totalen Koëter Vastgoed Adviseurs onderverdeeld in: B = Bouwkundig Int. = Interieur W-E = Werktuigbouwkundige en Elektrotechnische installaties Gebouwen 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 De Effenaar 403.682 122.281 295.573 232.932 356.414 284.805 202.463 337.092 262.788 860.355 B 35.066 21.540 21.540 21.540 21.540 35.764 21.540 21.540 21.540 21.540 Int. 148.252 1.350 36.350 1.350 1.350 106.691 1.350 36.350 53.880 9.590 Int. balie 13.612 4.780 W-E 206.753 99.391 237.683 210.042 333.523 142.350 179.572 279.202 187.367 824.445 Natlab 188.113 182.914 135.996 237.922 244.879 494.535 97.022 380.225 199.686 441.038 B 1.076 2.570 10.506 1.076 12.589 1.076 1.076 34.943 1.076 11.095 Int. 37.739 33.192 35.692 47.698 33.192 79.992 39.948 170.454 33.192 137.990 Int. balie 8.000 W-E 149.298 147.153 89.798 189.148 199.098 413.468 55.998 174.828 165.418 283.953 Parktheater 514.813 635.486 835.966 734.403 1.622.520 1.125.902 907.918 671.998 737.608 1.738.712 B 38.793 29.732 18.777 6.339 218.339 55.352 8.054 33.766 4.404 17.514 Int. 243.398 167.898 235.904 214.213 238.461 406.268 303.347 157.391 156.893 300.632 Int. balie 19.839 94.547 W-E 232.622 437.857 581.285 513.851 1.145.881 664.282 596.517 480.841 576.311 1.326.019 Pop Ei 45.193 44.979 156.424 44.443 111.742 66.644 74.484 189.807 81.311 46.050 B Int. 23.894 23.894 62.784 23.894 60.435 45.559 39.418 62.622 61.084 23.894 W-E 21.299 21.085 93.640 20.549 51.307 21.085 35.066 127.185 20.227 22.156 Van Abbemuseum 10.803 40.724 161.863 75.061 513.377 263.701 553.002 68.995 74.914 10.620 B 243 166 57.874 237 Int. 10.803 15.908 77.245 29.920 403.416 263.701 485.506 13.759 74.914 10.620 W-E 24.574 84.452 45.141 109.961 9.622 55.000 Eindtotaal 1.162.604 1.026.384 1.585.822 1.324.761 2.848.932 2.235.587 1.834.888 1.648.117 1.356.306 3.096.776 16doc228 Pagina 20 van 21
Totaaloverzicht gemiddeld bedrag per m² in euro s Gemiddeld bedrag in euro's per m2 BVO 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 MJOP gemeente Eindhoven 81 41 41 29 68 44 27 52 31 57 MJOV Koëter 28 25 39 32 70 55 45 40 33 76 Gemiddelde kosten bouw en installatie onderdelen per gebouw over 10 jaren Koëter Vastgoed Adviseurs Gebouwen Gemiddeld De Effenaar 335.839 B 24.315 Int. 39.651 Int. balie 1.839 W-E 270.033 Natlab 260.233 B 7.708 Int. 64.909 Int. balie 800 W-E 186.816 Parktheater 952.533 B 43.107 Int. 242.440 Int. balie 11.439 W-E 655.547 Pop Ei 86.108 B - Int. 42.748 W-E 43.360 Van Abbemuseum 177.306 B 5.852 Int. 138.579 W-E 32.875 Eindtotaal 1.812.018 Gemeente Eindhoven Gebouwen Gemiddeld De Effenaar 355.505 B 26.541 Int. 50.114 Int. Balie 1.961 W-E 276.888 Natlab 269.282 B 18.797 Int. 57.544 Int. Balie 800 W-E 192.141 Parktheater 1.024.812 B 104.409 Int. 226.035 Int. Balie 32.873 W-E 661.496 PopEi 82.206 B - Int. 45.148 W-E 37.059 van Abbemuseum 193.541 B 8.734 Int. 153.684 W-E 31.123 Eindtotaal 1.925.347 16doc228 Pagina 21 van 21