Startnotitie Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt Status: behandeling opiniërende raad 10 mei 2010 Portefeuillehouder: J.P. Tanis Ambtelijk opdrachtgever: D.C. van t Hoff Primaathouder: M. Huijgens Datum: 11 mei 2010 Versie: 09 1
Inhoudsopgave Startnotitie Samenvatting blz. 3 Gevraagde beslissing blz. 4 1. Inleiding blz. 4 2. Probleemschets blz. 5 3. Oplossingsrichting(en) blz. 5 4. Proces voor tot stand komen kaderstellen besluit blz. 6 5. Overige informatie blz. 8 6. Overzicht bijlagen blz. 8 2
Samenvatting (Beleids)probleem De Kerkbuurt 1 vormt het historische hoofdwinkelcentrum van Sliedrecht. Duidelijk wordt, dat de Kerkbuurt inboet aan uitstraling (achterstallig en achterblijvend onderhoud aan diverse panden; een teruglopende ruimtelijke kwaliteit), te kampen heeft met toenemende leegstand en (schijnbaar) teruglopende bezoekersaantallen. Voorkomen moet worden dat de Kerkbuurt verder in verval raakt en daarmee ook de kenmerkende historische winkelstraat van Sliedrecht. Dit zou tevens leiden tot (gevaar voor) teruglopende werkgelegenheid (i.c. werkgelegenheids- en economisch aspect), een mogelijk afnemend gevoel van veiligheid (i.c. openbare orde/veiligheidsaspect) en aantasting van de leefbaarheid. Oplossingmogelijkheden Het probleem van toenemende leegstand, de oplopende onderhoudsachterstand van (steeds meer) panden en het teruglopend aantal bezoekers c.q. winkelend publiek is in 1 e instantie een probleem/vraagstuk voor de eigenaren/huurders van de winkelpanden in de Kerkbuurt. Het daarvan afgeleide probleem van teruglopende werkgelegenheid en het vraagstuk van openbare orde en leefbaarheid zijn zaken die de gemeente primair raken. Het is daarom, dat de gemeente nu het initiatief neemt tot dit project, de regie voert naar de contacten van en met de stakeholders 2, alsmede de gesprekken etc. faciliteert. Een en ander met de bedoeling om te komen tot een Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt., waarbij de gemeentelijke ambitie is, dat de Kerkbuurt zijn historisch karakter behoudt en als levendig, aantrekkelijk en veilig hoofdwinkelcentrum wordt hersteld en uitgebouwd. Deze ontwikkelingsvisie dient hiervoor het kader te vormen. 1 Binnen het project zijn vijf deelgebieden te onderscheiden, waarvoor verschillende resultaten gewenst zijn. 1. Stationsweg tussen de Carrousel en het CJMV-gebouw (Stations weg 1 t/m 29 en 2 t/m 4)zijnde de aanrijdroute; 2. Westzijde van de Kerkbuurt (Kerkbuurt 70 t/m 148 en 51 t/m 125): authentiek karakter en recreatieve winkelfunctie; 3. Het plein (Kerkbuurt 33 t/m 49): recreatief winkelen, aangevuld met horeca. Levendig en gezellig; 4. Oranje Nassauschool en het parkeerterrein achter Super de Boer: relaties tussen Kerkbuurt en het Burgemeester Winklerplein; 5. Oostzijde van de Kerkbuurt (Kerkbuurt 2 t/m 52 en 1 t/m 31): aanloopgebied, ook ruimte voor intensieve winkelbedrijven. 2 Stakeholders: - eigenaren en huurders vastgoed aan, op en rond de Kerkbuurt; - de Winkelierskring; - de Kamer van Koophandel. 3
Gevraagde beslissing Uw raad wordt gevraagd: a. in te stemmen met deze Startnotitie Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt en daarmede b. het (doen) opstellen van een Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt conform de in deze Startnotitie geformuleerde uitgangspunten, werkwijze en planning; c. daartoe een krediet te voteren van 20.000,-- ten laste van de post Economische Zaken. 1. Inleiding Medio 2002 heeft een volledige herinrichting plaatsgevonden van de openbare ruimte op en rond de Kerkbuurt met de bedoeling om het winkelcentrum weer aantrekkelijker te maken voor het winkelend publiek en een stuk uitstraling terug te brengen. In 2006 heeft de gemeenteraad, vanwege nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (structuurvisie), de wens uitgesproken om de detailhandelsvisie van BRO uit 1997 te actualiseren. Dit heeft geleid tot een ruimtelijke en distributie planologische studie naar de detailhandelsstructuur van Sliedrecht van Adviesburo Kardol (19 april 2007) 3. De gemeenteraad heeft op 19 juni 2007 ingestemd met dit rapport en de conclusies onderschreven 4. Op 9 oktober 2007 heeft het college van B&W ingestemd met de offerte van Rabo Vastgoed en Multi Vastgoed voor het verrichten van een verkennend onderzoek naar een integrale verbetering van de stedelijke structuur voor de Kerkbuurt. De gemeenteraad heeft voor deze studie het benodigde krediet beschikbaar gesteld. In de analyse van Rabo Vastgoed en Multi Vastgoed d.d. mei 2008 zijn kernpunten naar voren gekomen 5. 3 Kardol stelt dat de kwaliteit van de winkels in het oosten van de Kerkbuurt zwak is. In het westen ontbreekt trekkracht. Voor een krachtig functioneren van het centrumgebied zijn een aantal factoren van belang: - een herkenbare winkelconcentratie (met herkenbare entrees); - een functionele en fysieke samenhang binnen het winkelgebied; - aantrekkelijk en veilig openbaar gebied; - een goede ontsluiting en een goede bereikbaarheid van het gebied; - voldoende en goed bereikbare parkeervoorzieningen; - mogelijkheden voor zowel klein- als grootschalige winkelunits; - een goede afstemming tussen historische omgeving en een moderne winkelstraat; - een strategische spreiding van winkeltrekkers; - voldoende mogelijkheden voor de vestiging van ondersteunende functies. 4 Als gevolg daarvan heeft zij onder andere het oosten van de Kerkbuurt aangewezen als aanloopgebied. 5 De knelpunten die door Rabo Vastgoed en Multi Vastgoed voor wat betreft de Kerkbuurt onderkend worden: - de loopafstanden zijn fors; - er is geen goede ruimtelijke afbakening; - er zijn (te) veel ventielen (doorgangen naar het achtergelegen gebied); - het zwaartepunt van de winkels ligt voornamelijk in het westen; - de winkels in het oosten richten zich voornamelijk op doelgericht winkelen; - de parkeerplaatsen zijn slecht bereikbaar en versnipperd; - de Kerkbuurt maakt een rommelige en gedateerde indruk; - er is een gebrek aan woningen aan het plein. Dit zorgt voor minder sociale controle en levendigheid. 4
Aan de hand van die analyse hebben Rabo Vastgoed en Multi Vastgoed een aanzet gedaan voor een Ontwikkelingsvisie. Deze aanzet dient mede een basis te vormen voor een Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt. 2. Probleemschets De Kerkbuurt vormt het historische hoofdwinkelcentrum van Sliedrecht. Duidelijk wordt, dat de Kerkbuurt inboet aan uitstraling (achterstallig en achterblijvend onderhoud aan diverse panden; een teruglopende ruimtelijke kwaliteit), te kampen heeft met toenemende leegstand en (schijnbaar) teruglopende bezoekersaantallen. Centraal hierbij de vragen: wordt bovenstaande probleemstelling onderkend door de primaire stakeholders, te weten de eigenaren en huurders van het vastgoed in de Kerkbuurt? zo ja, hoe gaan we dit oplossen? 3. Oplossingrichting(en) Door middel van proactieve participatie van de betrokken partijen dient een Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt tot stand gebracht te worden. De primaire stakeholders zijn hierbij de eigenaren en huurders van het vastgoed in de Kerkbuurt. De gemeentelijke rol is initiërend, faciliterend en regievoerend met name om het proces op gang te brengen en te houden, zoals: het creëren van draagvlak onder de primaire stakeholders voor de opvatting, dat de Kerkbuurt als winkelhart van Sliedrecht een aandachtspunt is. Het extern bureau dat de Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt tot stand brengt dient hierbij onderzoek te doen naar: - een goede ruimtelijke afbakening; - methoden om de levendigheid te versterken; - methoden om de sfeer en inrichting te versterken; - een goede variatie aan winkelaanbod (groot- en kleinschalig); - methoden om nieuwe winkels, die passen binnen het gewenste winkelaanbod, aan te trekken; - methoden om de relatie tussen de Kerkbuurt en het Burgemeester Winklerplein te versterken. Binnen het project zijn vijf deelgebieden te onderscheiden, waarvoor verschillende specifieke subvraagstukken te onderscheiden zijn en dientengevolge ook onderzocht en beantwoord moeten worden: 1. Stationsweg tussen de Carrousel en het CJMV-gebouw Onderzocht dient te worden welke functies langs de Stationsweg gewenst zijn als versterking voor het centrum. 5
2. Westzijde van de Kerkbuurt Leegstand dient verminderd en voorkomen te worden. Onderzocht moet worden of en zo ja, welke branches gestimuleerd moeten worden tot vestiging op deze locatie, alsmede hoe. N.B.: De locatie van de Beth-El kerk mag herontwikkeld worden, mits het mogelijk is elders in Sliedrecht een kerkgebouw te betrekken of te bouwen. Bij eventuele herontwikkeling mogen de Kerkbuurt 70 (Van Leeuwen) en 82 (Lichtschicht) betrokken worden. 3. Het plein Er bestond eerder behoefte aan grotere winkeleenheden. Bestaat die behoefte nog? Zo ja, kan het plein hierin voorzien? Hoe kan de levendigheid van het plein worden vergroot? Is het wenselijk om te komen tot een combinatie van wonen en winkels of dient ingezet te worden op een ontwikkeling met alleen winkels? 4. Oranje Nassauschool en het parkeerterrein De Oranje Nassauschool (die binnen afzienbare tijd definitief leegkomt) dient bij het project betrokken worden. Hoe kan de relatie met het Burgemeester Winklerplein worden versterkt? Hoe kan de locatie Oranje Nassauschool al dan niet een wezenlijke bijdrage leveren aan de versterking van de Kerkbuurt (in casu locatie Plein)? Ook andere mogelijkheden met betrekking tot de invulling van deze locatie worden onderzocht. Te denken valt bijvoorbeeld aan het gebruiken van deze locatie t.b.v. het speciaal onderwijs, het creëren van extra parkeergelegenheid en/of openbaar groen. 5. Oostzijde van de Kerkbuurt De oostzijde is min of meer een aanlooproute vanaf o.a. de waterbushalte. Welke functies horen hier thuis? 4. Proces voor tot stand komen kaderstellend besluit Planning/tijd Bespreking startnotitie in opiniërende raadsvergadering van 31 mei 2010; Vaststelling door gemeenteraad incl. voteren benodigd werkkrediet: 7 of 28 juni 2010; Start project: direct na de zomer; Vaststelling nieuwe Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt door gemeenteraad: februari/maart 2011. Geld De gemeente draagt de kosten van de eigen ingezette mensuren, de Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt en de inhuur van het extern bureau dat belast wordt met het opstellen van genoemde visie. Hiertoe zijn offertes gevraagd bij twee gerenommeerde bureaus (BRO en Ecorys). Eigenaren, huurders, investeerders met grote vastgoedposities in de Kerkbuurt zijn verantwoordelijk voor het opknappen (evt. renoveren, slopen, herbouw) van de winkels en woningen. 6
Informatie De winkelierskring, alsmede de Kamer van Koophandel worden nauw betrokken bij de totstandkoming van de Ontwikkelingsvisie. Zij worden naast eigenaren en huurders van panden uitgenodigd om aan de bijeenkomsten deel te nemen. De (uitkomsten van de) deelproducten worden ter vaststelling aan het college voorgelegd. Bij de aanbieding van de deelproducten worden tevens eventuele afwijkingen van deze startnotitie aan het college aangeboden. Bij de aanbieding van de Ontwikkelingsvisie wordt tevens een nota van uitvoering van het project voor de gemeenteraad aan het college aangeboden. De Ontwikkelingsvisie en de uitvoeringsnota worden ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Omdat de uitkomsten van de nog op te stellen Economische Visie Sliedrecht een relatie hebben met de Kerkbuurt wordt deze betrokken bij de planvorming. Organisatie bestuurlijk opdrachtgever: portefeuillehouder J.P. Tanis ambtelijk opdrachtgever: D. van t Hoff projectleider: M. Huijgens Voor de Ontwikkelingsvisie wordt een projectgroep ingesteld, bestaande uit: - de projectleider; - vertegenwoordigers van de afdelingen ROBM (stedenbouwkundige), P&R; - het externe bureau dat de Ontwikkelingsvisie maakt; - een vertegenwoordiging van de winkelierskring/ de KvK; - de centrummanager. Kwaliteit De Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt moet een beleidskader leveren voor de aanpak en uitvoering van een project Kerkbuurt. Een project waarbij het historisch karakter van de gelijknamige straat wordt behouden en waarbij de Kerkbuurt als levendig, aantrekkelijk, veilig en duurzaam hoofdwinkelcentrum van Sliedrecht wordt hersteld en uitgebouwd. Uitgangspunten daarbij zijn: Nieuw en/of vernieuwd vastgoed dient betaalbaar te zijn voor de eindgebruiker. De branchering is beperkt tot de non-food sector. De Kerkbuurt en het Burgemeester Winklerplein mogen niet met elkaar concurreren. Methode De te hanteren methode is die van proactieve participatie van de betrokken partijen. Taak/rol gemeente De gemeentelijke rol is initiërend, faciliterend en regievoerend met name om het proces op gang te brengen en te houden. Echter, de primaire stakeholders zijn en blijven de eigenaren en huurders van het vastgoed in de Kerkbuurt. Inzet is, dat de primaire stakeholders onderkennen, dat de Kerkbuurt, zijnde het historisch hoofdwinkelcentrum van Sliedrecht, een aandachtspunt is. 7
5. Overige informatie 5.1 Financieel-juridische aspecten Dekking van de kosten dient plaats te vinden uit de post Economische Zaken. Externe adviseur (incl. kosten Ontwikkelingsvisie Kerkbuurt): 20.000,--. De interne kosten bedragen: Afdeling Projecten: 100 uur á 80,65 8.065,-- Projectcontroller: 8 uur á 80,65 645,20 Afdeling ROBM: 30 uur á 67,53 2.025,90 5.2. Risicoparagraaf De volgende risico s worden bij dit project onderkend: eigenaren en huurders van vastgoed aan de Kerkbuurt onderkennen geen problemen en nemen verder geen initiatief tot versterking en vernieuwing van de Kerkbuurt; een (her-)ontwikkeling van De Kerkbuurt vergt een financiële investering van de gemeente en eigenaren/huurders; eigenaren en huurders van vastgoed aan de Kerkbuurt wensen geen financiële bijdrage te leveren; de leegstand van winkels neemt sterk toe en/of de onderhoudstoestand van de panden neemt snel af; de economische recessie waardoor benodigde investeringen niet van de grond komen. N.B.: Binnen dit project speelt een aantal kleinere projecten waar rekening gehouden mee dient te worden: 1. Kerkbuurt 12 t/m 20. Plannen voor woningbouw (ontwerpfase). 5.3 Rol raad in de communicatie De gemeenteraad heeft geen rol in de communicatie. Overzicht bijlagen N.v.t. 8