Voorstel Van het college van burgemeester en wethouders Aan de raad van Zoeterwoude Vergadering: 24 november 2011 Nummer: 11/74 Afdeling: RO Registernummer: mgh/11-342 a Onderwerp: Bloemenweide noord Samenvatting: Uit onderzoek blijkt dat de herstructurering van Emmaus en de daarmee gepaard gaande nieuwbouw kan plaatsvinden, zodanig dat het realiseren van een Integraal Kind Centrum waarin de drie scholen en kinderopvang in Zoeterwoude dorp onderdak vinden op de locatie van de huidige Emmaushof. Dit geeft een efficiënte en effectieve oplossing voor zowel Emmaus, kinderopvang als de scholen. Realiseren van woningbouw op de vrijkomende locaties van de scholen en kinderopvang SKZ maakt de grondexploitatie financieel haalbaar, ervan uitgaande dat het Intgraal Kindcentrum op andere wijze wordt gefinancierd. In ruimtelijke zin betekent het een afronding van de wijk Bloemenweide aan de noordzijde. Relatie met programmabegroting: Grondbeleid en grote projecten Financiële consequenties: Nader te bepalen in het Plan van Aanpak. Communicatie: Met WijDeZorg, scholen en SKZ de berichtgeving reguleren zodat tijdig, voordat de raadsstukken openbaar zijn, de belanghebbenden geïnformeerd worden. Voorstel: Wij stellen u voor, overeenkomstig het conceptbesluit, als volgt te besluiten: 1. Bijgaande stedenbouwkundige verkenning voor Bloemenweide noord vaststellen; 2. De indicatieve grondexploitatie vaststellen (zie bijlage-geheim); 3. In te stemmen met realiseren van een Integraal Kind Centrum (IKC) waarin de drie scholen en kinderopvang onderdak vinden; 4. Het IKC te realiseren op de locatie Emmaushof. 5. Op de vrijkomende locaties van de scholen en kinderopvang en Bloemenweide en Westwoud woningbouw te realiseren. 6. Met WijDeZorg een overeenkomst sluiten over de ruil van gronden c.a. ten behoeve van de herstructurering van Emmaus 1
Toelichting: Beleid rond de locatie In het plangebied zijn nu ondermeer de woningen van WijDeZorg en de scholen gevestigd. Daarmee is dit gebied om meerdere redenen van groot strategisch belang voor de ontwikkeling van Zoeterwoude: 1. Het is gelegen vlak naast het dorpscentrum en dus bij uitstek geschikt voor algemene voorzieningen en voorzieningen voor senioren. 2. Door de aanwezigheid van het verzorgingscentrum is de locatie zeer geschikt voor nieuwe ontwikkelingen rond de ouderenzorg en huisvesting van senioren. Er kan worden ingespeeld op nieuwe huisvestingsbehoeften, zowel voor meer intensieve zorg als voor bewoners met relatief sterke zelfstandigheid (woon zorg en woonservice gebied). Belangrijk is in dit verband dat Zoeterwoude in de regio de gemeente is die het meest sterk vergrijst. Volgens de recente Woonzorgmonitor 2011 is er de komende jaren in Zoeterwoude behoefte aan extra aangepaste woningen. 3. Voor een gezonde bevolkingsopbouw is juist onderwijs een zeer belangrijke basisvoorziening. De huidige basisscholen in Zoeterwoude-dorp dateren uit de 60-er en 70-er jaren en hun vervanging of renovatie is nu aan de orde. Daarbij dient ook te worden gekeken naar nieuwe ontwikkelingen, zoals het toenemend gebruik van kinderopvang en de tendens om onderwijsvoorzieningen te bouwen in samenhang met voorzieningen voor cultuur en sport. Onderzoeksovereenkomst Op 27 oktober 2010 is de onderzoeksovereenkomst tussen de gemeente en stichting WijDeZorg ondertekend. Deze overeenkomst is bedoeld om de consequenties van de herstructurering van huize Emmaus en omliggend gebied Bloemenweide noord in beeld te brengen en de mogelijkheden te onderzoeken voor herhuisvesting van de scholen. Op 27 januari 2011 heeft de gemeenteraad een krediet beschikbaar gesteld van 63.000 t.b.v. de uitvoering van de onderzoeksovereenkomst met WijDeZorg. WijDeZorg draagt 50% bij in de kosten van de uit te voeren onderzoeken (dus ook maximaal 63.000). In de achterliggende periode zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd of in gang gezet. Voorzover relevant zijn de kosten voor 50% doorberekend aan WijDeZorg. Een aantal onderzoeken is beperkt tot een verkennend onderzoek en worden bij realisatie van de plannen verder uitgewerkt, dit zijn: - 2 e fase archeologische verkenning; - onderzoek verkeer en parkeren; - kabels en leidingen; - waterhuishouding. - Juridisch advies bij de samenwerkingsovereenkomst met WijDeZorg. Het totaal bedrag van deze nog uit te voeren onderzoeken is geraamd op 24.500,- De volgende onderzoeken zijn afgerond of is opdracht voor gegeven: - stedenbouwkundige verkenning - bijlage 1 - groentoets; - flora en fauna - Quick scan planschade - bijlage 2 - Financiële haalbaarheid - geheim, in koffer - Externe veiligheid. - Verkennend bodemonderzoek 2
- Geluidsonderzoek - Onderzoek luchtkwaliteit. Het totaalbedrag van deze onderzoeken is 61. 966,-. De totale kosten op basis van de onderzoeksovereenkomst zijn dus ca. 24.500,- + 61.966,- = 86.466,- waarvan 50% bij WijDeZorg in rekening is of wordt gebracht, per partij dus 43.233,-. Emmaus De stichting WijDeZorg heeft aangegeven dat zij het huidige zorgcentrum willen renoveren en deels willen slopen en vervangende nieuwbouw plegen. Daarmee wordt de huisvesting gemoderniseerd en gaat deze voldoen aan de eisen die op dit moment gesteld worden aan ouderenzorg. Aanvankelijk ging men uit van 100 wooneenheden als nieuwbouw te realiseren. De huidige regelgeving leidt er toe dat nu uitgegaan wordt van 60 wooneenheden. Scholen Daarnaast speelt hoognodige renovatie van de drie scholen voor basisonderwijs in Zoeterwoude dorp en is de mogelijkheid onderzocht van het samenbrengen van deze drie scholen in één gebouw. Gekeken is verder naar het onderbrengen van de kinderopvang en van onderwijs gelieerde functies in dat gebouw, zodat een Integraal Kind Centrum (IKC) gerealiseerd wordt. De bestaande scholen zijn verouderd en voldoen niet meer aan de eisen die tegenwoordig aan het onderwijs worden gesteld. Op basis van intensief overleg met de besturen van de scholen en de Kinderopvang is ons gebleken dat er sterke inhoudelijke voorkeur bestaat om de drie scholen en de Kinderopvang bijeen te brengen in één gebouw. Aldus ontstaat er de mogelijkheid om te profiteren van samenwerking zowel wat betreft de accommodatie als de deskundigheid. Daarnaast wordt het dienstig geacht voor ouders en kind wanneer de kinderopvang en de school ruimtelijk dicht bij elkaar zijn gesitueerd. Het is daarbij wel uitdrukkelijk de bedoeling dat de afzonderlijke scholen en de kinderopvang elk hun zelfstandigheid behouden. Men wordt gehuisvest in één gebouw, maar van een fusie is geen sprake. Wij hebben na ook een financiële afweging besloten dat nieuwbouw te verkiezen is boven renovatie. Uit de bijgaande notitie blijkt dat nieuwbouw slechts een beperkte verhoging van de jaarlast oplevert. Daar staat tegenover dat meer dan bij renovatie van de drie bestaande scholen er bij nieuwbouw sprake is van toekomstbestendige en duurzame gebouwen. Bij renovatie kan niet voldaan worden aan de milieu- en duurzaamheidsdoelstelling die ons college zich stelt. Ook kan Zoeterwoude bij niewbouw beschikken over een accommodatie die op onderwijskundig gebied weer aan alle hedendaagse eisen voldoet. Stedenbouw Rekening houdend met de wensen van stichting Wijdezorg voor zorgcentrum Emmaus en de wens het IKC centraal in het dorp te plaatsen is onderzocht op welke manier in Bloemenweide noord dat stedenbouwkundig verantwoord kan. Het resultaat van stedenbouwkundige studie op hoofdlijnen is bijgevoegd. Belangrijkste uitkomsten zijn: 1. Nieuwbouw voor Emmaus kan plaatsvinden langs de huidige Bennebroek weg waar de bestaande, gedateerde woningen gesloopt worden. 2. Nieuwbouw voor Emmaus kan ook plaatsvinden aan de noordzijde van het plangebied, evenwijdig aan de Westeindse weg. 3. Het IKC kan gerealiseerd worden op de plaats van de huidige bejaardenwoningen Emmaushof. 4. De huidige ontsluiting van Emmaus vanaf de Verlaatweg wordt verplaatst in zuidelijke 3
richting en functioneert tevens als ontsluiting voor het IKC 5. Op de vrijkomende kavels van de Klaverweideschool, Corbuloschool en kinderopvang is woningbouw te realiseren. 6. Op de vrijkomende kavel van de Westwoudschool is eveneens woningbouw te realiseren. 7. Het voorliggende plan is voldoende flexibel om desgewenst later aanvullende voorzieningen zoals een gezondheidscentrum of mogelijk de bibliotheek een plaats te geven. Woningbouw Met het realiseren van woningbouw op de vrijkomende schoollocaties c.a. aan de noordkant van Bloemenweide wordt de wijk aan deze zijde "afgerond". Welk woningbouwprogramma uiteindelijk gerealiseerd gaat worden is onderwerp van nadere studie. Te denken valt aan een thematische invulling aansluitend aan Emmaus. Niet zorgbehoevende bejaarden die gebruik maken van faciliteiten van Emmaus. Verder een aantal koop- en huurwoningen. Klaverhal Er is ook gekeken naar de mogelijkheid en/of wenselijkheid de Klaverhal te betrekken bij de planvorming. Voor- en nadelen afwegend zijn wij tot de conclusie gekomen deze vooralsnog niet er bij te betrekken. In de grondexploitatie is wel een variant te zien waarin de Klaverhal voorkomt. Uiteraard is het wel relevant dat de Klaverhal vlak naast het Integraal Kind Centrum is en blijft gesitueerd. Financiën Op 27 januari 2011 heeft uw raad een krediet beschikbaar gesteld van 63.000 zijnde 50% van de totaal geraamde kosten van 126.000,- Ingevolge de onderzoeksovereenkomst van 27 oktober 2010 betaalt WijDeZorg ook 50% van de gemaakte kosten Hiervoor is aangegeven dat hiervan 86.466 uitgegeven is of gaat worden. Dat betekent dus een voordeel van totaal 39.534 totaal en per partij een voordeel van 19.767. Echter, om een verantwoord en zo volledig mogelijk financieel plaatje te maken van het gehele plangebied Bloemenweide noord was aanvullend financieel onderzoek nodig voor zowel de nieuwe school versus handhaven bestaande scholen als voor de te berekenen grondexploitatie. Dit valt buiten de overeenkomst met WijDeZorg. De totaalkosten hiervan bedragen 16.380,- Zodat voor de gemeente een positief saldo resteert van 19.767 minus 16.380 = 3.387. De grondexploitatieberekening laat zien dat een financieel haalbaar plan te realiseren is met een licht positief saldo van 487.000, exclusief kosten van nieuwbouw van de school. Voor de nieuwbouw van de school zijn extra financieringsbronnen noodzakelijk, los van de grondexploitatie. Dit is in bijgaande notitie uitgewerkt. Hieruit blijkt dat nieuwbouw duurder uitvalt dan renovatie van de bestaande scholen, maar dat de jaarlast van nieuwbouw slechts beperkt hoger is. Gelet op de voordelen van een nieuw gebouw zoals een up to date onderwijsvoorziening met de mogelijkheid alle mogelijke duurzaamheidaspecten aan te brengen kiezen wij voor realisatie van een nieuwe school. In de begroting 2011 en 2012 is rekening gehouden met interne kosten voor dit project. Het betreft hier de ambtelijke uren voor overleg met partijen. Er is nog geen geld in de begroting opgenomen voor externe (onderzoeks)kosten. 4
Deze komen in het nog te maken plan van aanpak aan de orde als onderdeel van de projectbegroting. Vervolg Uitgaande van een positief besluit van de gemeenteraad op ons voorstel gaan wij de komende tijd het plan verder uitwerken. De stedenbouwkundige visie wordt uitgewerkt in een bestemmingsplan volgens de procesleidraad grote projecten, met WijDeZorg wordt een samenwerkingsovereenkomst voor Emmaus gesloten en met de scholen en SKZ wordt het IKC verder uitgewerkt. Daarbij worden de burgers van Zoeterwoude vanaf het begin betrokken bij de planvorming. Volgens de meest optimistische planning kan Wijdezorg in het najaar van 2012 starten met de nieuwbouw. Pas wanneer de bewoners van de Emmaushof zijn verhuisd naar de nieuwbouw, kan worden gestart met de bouw van het IKC. Oplevering vindt dan op zijn vroegst plaats medio 2016. Conclusie Wij constateren dat de onderzoeken waarvoor een overeenkomst met WijDeZorg is afgesloten voor een deel zijn afgerond en voor een deel nog gaan plaatsvinden. Verder was een aantal aanvullende onderzoeken nodig. Wij constateren eveneens dat alles binnen het beschikbare krediet heeft plaatsgevonden. Alles overziende zijn wij tot de conclusie gekomen dat de meest meeste gerede oplossing voor Bloemenweide noord is: 1. De stedenbouwkundige visie als uitgangspunt voor het gebied te gebruiken; 2. Te kiezen voor realisatie van een Integraal Kind Centrum boven renovatie van bestaande schoolgebouwen; 3. Met WijDeZorg een overeenkomst sluiten over de ruil van gronden c.a. ten behoeve van de herstructurering van Emmaus; 4. Het IKC situeren op de huidige locatie Emmaushof; 5. Op de vrijkomende locaties van de scholen woningbouw realiseren. Bijlagen: 1. Stedenbouwkundige verkenning. 2. Quick scan planschade. (geheim) 3. Memo Financieel overzicht 3 scholen Zoeterwoude dorp dd. 10 november 2011(def.) (geheim). 4. Grondexploitatie (geheim). Zoeterwoude, 18 oktober 2011. Burgemeester en wethouders van Zoeterwoude, de secretaris, de burgemeester, W.A.M. Zoetemelk-van der Hulst E.G.E.M. Bloemen 5