B&W.nr. 09.0588, d.d. 26 mei 2009 B&W-Aanbiedingsformulier Onderwerp Stedenbouwkundig masterplan voor Leiden Bio Science Park BESLUITEN Behoudens advies van de commissie 1. Het Stedenbouwkundig masterplan de Hollandse Campus voor het Leiden Bio Science Park, waarin de ontwikkelambitie voor de komende 20 jaar is opgenomen, vast te stellen, onder de voorwaarde dat het PRIL 2009 wordt vastgesteld, waarin de minimaal benodigde investeringskosten voor uitvoering van het stedenbouwkundig masterplan zijn opgenomen. 2. De gemeenteraad dit najaar als onderdeel van een Uitvoeringsbesluit voor te stellen het hoofdstuk Beeldkwaliteit als onderdeel van de Welstandsnota vast te stellen. Samenvatting Vooruitlopend op de dit jaar vast te stellen exploitatieovereenkomst met de universiteit heeft het college van B&W het stedenbouwkundig masterplan de Hollandse Campus vastgesteld voor het Leiden Bio Science Park. Het masterplan is een uitwerking van het programma van eisen dat in 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld en is een ontwikkelingvisie voor de komende 20 jaar. Het Leiden Bio Science Park is één van de speerpunten van de gemeente Leiden zoals aangegeven in de Ontwikkelingsvisie Stad van Ontdekkingen. In het masterplan geeft door herstructurering van universitair terrein ruimte aan circa 200.000 m2nieuwe life-science-bedrijvigheid en 170.000 m2 wonen (studenten) en stedelijke voorzieningen. De ruimtelijke structuur in het gebied wordt verbeterd en er ontstaat meer levendigheid door mening van functies.
Bijlage 2. Advies van Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit Aan het college van Burgemeester en Wethouders t.a.v. de Wethouder Economische Zaken de heer F. M. van As Stadhuis Postbus 9100 2300 PC Leiden Stadsbouwhuis Langegracht 72 Postbus 9100 2300 PC Leiden Telefoon (071)5165165 Telefax (071)5165744 Contactpersoon H. Buis Doorkiesnummer 071-516 57 57 Ons kenmerk A 232 Onderwerp De Leeuwenhoek Datum 13 februari 2007 Geachte heer van As, Het kan haast geen toeval zijn dat het geslaagde gezamenlijke werkbezoek van de supervisor en de ARK aan de Leeuwenhoek samenviel met de eerste werkdag van de nieuwe projectleider voor de Leeuwenhoek, de heer Middelaar. Tijdens de bespreking van het plan is afgesproken dat wij in een brief onze belangrijkste aandachtspunten op een rij zetten, ook inzake de samenwerking tussen supervisor en de commissie. Wat de ARK betreft kan deze samenwerking vorm krijgen in een open samenspel met de supervisor en met u en uw ambtelijke diensten namens de gemeente Leiden. Dit vanuit de gedeelde ambitie te komen tot een kwalitatief hoge ontwikkeling en invulling van dit complexe maar belangrijke gebied. Uitgangspunt is recht te doen aan de ambities zoals verwoord in het Stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan voor de Leeuwenhoek De commissie onderschrijft de structurerende werking van de route van de Rijn-Gouwelijn door het gebied, maar vraagt zich tegelijkertijd af of dit voldoende zal zijn. Een verdere noodzakelijk structuurversterking is gewenst om bezoekers en passanten op natuurlijke wijze hun weg in en door het gebied te laten vinden. Heldere groenstructuren, eenduidig materiaalgebruik en uitbreiding met logische fietsroutes als dwarsverbindingen door het gebied acht de commissie voor een goede oriëntatie onontbeerlijk. Het is verheugend om te vernemen dat er een ongebruikte subsidie gevonden is die ingezet gaat worden voor de inrichting van het Silviusgebied en omgeving en dat met inzet van andere subsidie wordt geprobeerd een versterking van het entreegebied aan de Plesmanlaan of aan de Wassenaarseweg waar te maken. Zo wordt het mogelijk op korte termijn een praktijk toepassing te realiseren van de gewenste beeldkwaliteit van de openbare ruimte in het gebied, maar daarmee zijn we er nog niet. Het is de kunst om dit kwaliteit- en ambitieniveau voor langere tijd vast te houden. Versterking van de groenstructuur moet er toe leiden dat de publieke openbare ruimte als structurerend element belangrijker wordt. Een groot aantal gebouwen staat er immers al. In de openbare ruimte ligt vooral de sleutel om samen met een betere oriëntatie van gebouwen, de toepassing van kunst als landmark én het tracé van de Rijn-Gouwelijn een prettig verblijfsgebied van deze Hollandse Campus te maken. De commissie vraagt daarom ook nadrukkelijk aandacht voor het continueren van de samenwerking met een landschapsarchitectenbureau.
De commissie heeft waardering voor de wijze waarop gedacht wordt het parkeren aan het oog te onttrekken door dit aan de binnenruimte tussen gebouwen of aan de zijkanten te positioneren en te clusteren. Zo wordt parkeren in het ruimtelijk beeld minder dominant. Toch heeft de commissie twijfel of dit voldoende zal zijn en vraagt zij te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om meer te investeren in gebouwd parkeren. De bescherming van cultuurhistorisch waardevolle gebieden en gebouwen (Boerhaavekwartier) vindt de commissie op dit moment onvoldoende geregeld. Zij ontvangt graag het rapport (CHER) wat hierover door bureau Vestiga is opgesteld. Na bestudering van deze rapportage zal de commissie bezien of het wenselijk is op dit punt met een aanvullend advies te komen. Het is verheugend dat er onderzocht wordt of er mogelijkheden zijn voor Europese subsidies om de toepassing van kunst in de openbare ruimte in het gebied te versterken. Met de supervisor constateert de commissie dat er veel zichtlijnen in het gebied zijn die eindigen in het niets of op een minder fraaie gevel. Het is daarom van belang om nu een inventarisatie te maken van in het gebied aanwezige kunstwerken en van plekken waar de toepassing van kunst bij kan dragen aan een betere oriëntatie in het gebied. De commissie heeft er begrip voor dat er gezien de fase van ontwikkeling waarin het Bio-Sciencepark zich bevindt niet veel aandacht in het voorliggende plan voor dit deelgebied is. Wel vraagt de commissie aandacht voor het tegen gaan van verdere verrommeling van dit gebied en voor de ruimtelijke inrichting van de driehoekige ruimte ter hoogte van Mentor. Tenslotte merkt de commissie op dat er richtlijnen moeten worden ontwikkeld voor reclame-uitingen en naamsaanduidingen aan gevels en voor gebouwen. Zij vindt het een omissie dat die nu (nog) niet in het plan zijn opgenomen. Over de samenwerking met de supervisor wil de commissie nog opmerken dat zij zich kan vinden in een rolverdeling waarbij de supervisor zich in zijn taak primair richt op stedenbouwkundige aspecten, zoals positionering en oriëntatie van de gebouwen, relatie met de omgeving en massaopbouw. Maar ook de architectonische en ruimtelijke kwaliteit zal zijn aandacht hebben. De ARK blijft uiteindelijk verantwoordelijk voor de integrale welstandtoetsing. Het door de supervisor ingebrachte advies wordt daarbij natuurlijk naar waarde gewogen. Met vriendelijke groet, Heine Buis (secretaris) Evert Vermeer (voorzitter) CC: Afdeling Stedenbouw, t.a.v. de heer L. de Laat
Bijlage 3. Advies van Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit, okt. 2007 Aan het college van B&W Stadhuis Postbus 9100 2300 PC Leiden Cc: de Heer de Laat Contactpersoon H. Buis Stadsbouwhuis Langegracht 72 Postbus 9100 2300 PC Leiden Telefoon (071)5165165 Telefax (071)5165744 Doorkiesnummer 071-516 57 57 Ons kenmerk A 256 Onderwerp Datum Masterplan Boerhaave en Gorlaeus 8 oktober 2007 Geachte college, In onze vergadering van 24 september jl. hebben wij een uitgebreide toelichting ontvangen van de heren De Laat, Hartzema en Verheijen op de masterplannen voor respectievelijk het Boerhaave en Gorlaeusgebied. Beide plannen lijken een goed toetsingskader en voldoende context te bieden voor de beoordeling van individuele bouwplannen. Vanzelfsprekend zijn er nog wel een aantal zaken waar wij uw aandacht voor willen vragen, om te beginnen voor het Boerhaave-gebied. Boerhaave De commissie heeft waardering voor het gegeven dat de monumentale kwaliteit van het gebied worden onderkend. Dit blijkt onder andere uit de Cultuurhistorische effecten rapportage (CHER) die gemaakt is en waarin staat aangeven welke (onderdelen van) gebouwen hoge monumentale waarden bezitten. De commissie adviseert deze CHER integraal onderdeel te laten zijn van het masterplan. Bij ieder individueel bouwplan moet architect en ontwikkelaar aangeven hoe zij met deze monumentale waarde om zijn gegaan in hun bouwplan. Waar nu in het masterplan sprake is van te slopen bebouwing moet dit naar onze mening gelezen worden als mogelijk te slopen bebouwing, afhankelijk van de kracht en het karakter van het nieuwe ontwerp. Het streven om het gebied een meer openbaar karakter te geven wordt door de commissie van harte ondersteunt evenals het streven om auto s uit het gebied te weren en zoveel mogelijk aan de randen van het gebied en onder nieuwbouw te laten parkeren. Dat bij de planontwikkeling de parkeernorm zo centraal is gesteld komt de ruimtelijke kwaliteit ten goede. De commissie ziet met belangstelling het nog nader uit te werken landschapsontwerp op niet al te lange termijn tegemoet, om hier afzonderlijk over te adviseren. Hiertoe zal zij zich graag in die specifieke vergadering bij laten staan door een landschapsarchitect. De keuze voor bouwenveloppe vindt de commissie begrijpelijk en werkbaar in dit masterplan. Ook de keuze voor hoogteaccenten kan zij onderschrijven. Onduidelijk is in het masterplan of de nieuwbouwtoren bij Fysiologie 70meter kan of moet zijn. Waar in dit plan sprake is van een toren die tegenwicht moet bieden aan de nog te realiseren toren van het ROC wil de commissie vooral wijzen op de harmonie met de bestaande bebouwing in het Boerhaavegebied. Een hoogbouweffectrapportage zal, neemt de commissie aan, meer gegevens kunnen bieden over de effecten van de hogere bebouwing Gorlaeus-gebied De commissie heeft waardering voor het meer extraverte, actieve karakter wat dit gebied moet krijgen door de voorgestelde ingrepen. Wel heeft zij haar twijfel om het huidige gangenstelsel op de eerste verdieping van het complex naar het maaiveld te verplaatsen. De gangen op de verdieping zijn juist een bijzondere karakteristiek binnen dit gebied en de gangen op maaiveld zullen niet de gewenste ontmoetingsplek opleveren. Daarnaast zou goed afgewogen moeten worden in hoeverre de
transparantie en doorkruisbaarheid van het gebied beperkt wordt. De overige ingrepen en toevoegingen zullen bijdragen aan de gewenste kwaliteit en beleving van de buitenruimte met daarin gebouwen met een aansprekende uitstraling. Tenslotte wil de commissie grote waardering uitspreken voor de wijze waarop supervisie, architecten en gemeentelijke inbreng tot een grote ruimtelijke kwaliteit in dit gebied lijkt te gaan leiden. Met vriendelijke groet Heine Buis secretaris Evert Vermeer voorzitter
Bijlage 4. Financiële gevolgen van stedenbouwkundig masterplan 1. Grondexploitatie en concept overeenkomst met universiteit Uitgangspunt voor de grondexploitatie is volgens afspraken in de Knoop Leiden West, dat de universiteit als gebiedsontwikkelaar optreedt en dat gemeente en universiteit ieder de kosten draagt van infrastructuur, groen, ed op eigen grondgebied. Op basis van deze uitgangspunten is in 2006 door de universiteit in overleg met de gemeente een grondexploitatie opgesteld nadat een planoptimalisatie werd doorgevoerd. Conclusies hieruit zijn dat: - het exploitatieresultaat voor de universiteit mét inbrengwaarde van grond en gebouwen (sloop/nieuwbouw) 35 tot 40 miljoen negatief zal zijn; - het exploitatieresultaat zonder inbrengwaarde van grond+gebouwen van 5 miljoen positief zal zijn; - er een belangrijk risico van de grondexploitatie ligt in de lange looptijd. Voor de FES subsidie aanvraag is in 2008 in opdracht van de gemeente in overleg met universiteit een tweede exploitatieberekening als second opinion uitgevoerd. Hierbij is onderscheid gemaakt in een grondexploitatie door de universiteit en een van de gemeente waarin onder meer de ongelijkvloerse kruising Plesmanlaan is opgenomen. Conclusies hieruit zijn dat; - de exploitatie voor universiteit mét inbrengwaarde van grond+gebouwen 55 miljoen negatief is en zonder inbrengwaarde van grond+gebouwen 21 miljoen positief; - voor de gemeente de totale kosten voor de ongelijkvloers kruispunt Plesmanlaan en het bouw- en woonrijpmaken 43 miljoen bedragen. Deze exploitatieberekening heeft er mede toe geleidt dat rijk en provincie ieder 10 miljoen subsidie beschikbaar hebben gesteld. Door de Wet ruimtelijke ordening (juli 2008) is inmiddels bepaald dat bij het opstellen van een exploitatieplan de inbreng van grond+gebouwen onderdeel uitmaakt van de berekeningen. Uit beide berekeningen blijkt dat het exploitatiesaldo voor de universiteit zeer waarschijnlijk verliesgevend zal zijn. Dit maakt het voor de gemeente onmogelijk om meer kosten bij de Universiteit te verhalen dan in de Knoop Leiden West al is afgesproken. 2. Investeringskosten en risico s voor de gemeente Voor de gemeente ontstaan binnen het project Bio Science Park (het gebied tussen Plesmanlaan, A44, Wassenaarseweg en Sandifortdreef) kosten voor investeringen en risico s. In 2008 werden de kosten en risico s geraamd op respectievelijk 5,6 en 8,5 miljoen. Momenteel worden de kosten en risico s volgens onderstaande specificatie geraamd op respectievelijk 5,8 en 3,8 miljoen. Indien alleen de (juridisch en verkeerskundig) strikt noodzakelijke maatregelen worden uitgevoerd kan het investeringsbedrag beperkt worden tot 1,6 miljoen. De ruimtelijke ambities van Hollandse Campus kunnen dan niet gerealiseerd worden. 2.1 Gemeentelijke investeringskosten De investeringskosten voor uitvoering van het stedenbouwkundig masterplan worden als volgt geraamd. 1. herinrichting van infrastructuur 4.270.032 2. herinrichting park Naturalis/Leeuwenhoek - 647.486 3. grondverwerving - 688.786 4. bestemmingsplannen - 142.696 + Totaal investeringskosten (NCW 1-1-2009) 5.749.000 Toelichting: Ad 1; Dit betreft de herinrichting van de volgende gemeentelijke wegen conform profielen in het stedenbouwkundig plan; Zernikedreef, Einsteinweg, Niels Bohrweg, Darwinweg en enkele nieuwe aansluitingen op de Wassenaarseweg. Ad 2; Dit parkje is sterk verouderd en sluit niet aan op de inrichting Naturalis en nieuwbouw van LUMC. Twee gebouwen (De Stal en stichting De Valk) blijven gehandhaafd. Ad 3; Dit betreft grondverwerving voor het verruimen van wegprofiel Zernikedreef. Ad 4; Gefaseerd zullen meerdere bestemmingsplannen ontwikkeld worden voor het Bio Science Park. De kosten daarvan worden 50-50 gedeeld met de universiteit.
In deze raming van investeringen zijn de volgende kosten niet opgenomen: - aanleg van RijnGouwLijn; - aanleg van de ongelijkvloerse kruising Plesman; - eventuele openstelling+reconstructie van de onderdoorgang A44 - Wassenaarseweg; - vervolg van project- en accountmanagement Bio Science Park na uitvoeringsbesluit. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig masterplan is in 2007 een bezuinigingsronde doorgevoerd. Daarbij is het plan zodanig aangepast dat zoveel mogelijk ondergrondse infrastructuur kan worden gehandhaafd. Ook is besloten het gebouw van stichting De Valk in het plan niet slopen maar landschappelijk in te passen in het park Naturalis/Leeuwenhoek 2.2 Gemeentelijke Risico s Het project Leiden Bio Science Park kent de volgende financiële risico s voor de gemeente. Raming kans gew. risico NCW per 1-1-09 1. extra verkeersmaatregelen 3.000.000 80% 2.400.000 2.419.405 2. lagere verdiencapaciteit door RGL - 4.000.000 20% - 800.000-777.979 3. extra inpassingskosten RGL - 2.000.000 25% - 400.000-494.395 + Totaal gemeentelijke risico s (netto contante waarde) 3.691.779 Toelichting: Ad 1; Uit recent verkeersonderzoek blijkt dat het ontwerp van twee wegvakken (Einsteinweg en Ehrenfestweg) niet voldoen. In samenspraak met universiteit en de ondernemersvereniging Bio Science Park wordt momenteel onderzocht welke aanvullende maatregelen nodig zijn. Ad 2; De universiteit heeft haar grondexploitatie gebaseerd een RGL tracé dat op voldoende afstand van nieuwe gebouwen voor life science opdat daar ook trillingsgevoelig onderzoek kan plaats vinden. Indien er onvoldoende afstand gemaakt kan worden en er geen compenserende maatregelen mogelijk zijn, ontstaat een lagere verdiencapaciteit. Gemeente en universiteit onderzoeken in de stuurgroep LBSP hoe dit risico vermeden of beperkt kan worden. Ad 3; In bestuursovereenkomst II is de projectscoop bepaald op basis van een voorlopig ontwerp van het RGL tracé. In het stedenbouwkundig masterplan is een RGL tracé opgenomen dat op sommige punten in geringe mate afwijkt van de projectscoop. Eventuele meerkosten die hiervan het gevolg zijn komen ten laste van de gemeente. De projectorganisaties van RGL en LBSP onderzoeken hoe dit risico zoveel mogelijk beperkt kan blijven. 2.3 Gemeentelijke kansen Het stedenbouwkundig masterplan voorziet voor de gemeentelijke kavel Einsteinweg 4 een bestemmingswijziging van parkeergarage in life science bedrijvigheid. Een bestaand huurcontract eindigt in 2013 en de opbrengstpotentie wordt geschat op minimaal 1,3 mln. Er wordt nog onderzocht of, in combinatie met herprofileren van de Einsteinweg, een grotere opbrengst gerealiseerd kan worden. 2.4 Minimaal noodzakelijke gemeentelijke investeringen en risico s en gevolgen voor ambities. Gezien de beperkte gemeentelijke financiën is onderzocht voor welke investeringen en risico s de gemeente minimaal financieel moet dragen om uitvoering te kunnen geven aan de doelstellingen en nog af te sluiten exploitatieovereenkomst met Universiteit.. De minimaal noodzakelijke investeringskosten voor uitvoering van het stedenbouwkundig masterplan worden als volgt geraamd. 1. aanleg van nieuwe infrastructuur 812.982 2. herinrichting park Naturalis/Leeuwenhoek - 599.322 3. bestemmingsplannen - 142.696 + Totaal investeringskosten (NCW 1-1-2009) 1.555.000 Toelichting: Ad 1; De herinrichting van infrastructuur wordt beperkt tot de verkeerskundig noodzakelijke nieuwe aansluitingen op de Wassenaarseweg en verruiming van riolering in de Einsteinweg. Overige
wegreconstructies, behoudens noodzakelijk voor de RijnGouwelijn, worden niet uitgevoerd. Ook grondverwerving langs de Zernikedreef is dan niet nodig. Ad. 2; De herinrichting van het park is o.a. noodzakelijk voor de daarin geplande waterpartijen die als watercompensatie dienen voor toename van gebouwd oppervlak. Ad. 3; Het gefaseerd opstellen van bestemmingsplan en de kostenverdeling komen voort uit de exploitatie overeenkomst met de universiteit. De risico s blijven, behoudens een kleine wijziging door andere fasering, vrijwel ongewijzigd op in totaal 3.655.000. Voor de hiervoor genoemde minimale investeringen en risico s dient op korte termijn financiële dekking te worden gevonden zodat het bestemmingsplan Boerhaave-Sylvius én de exploitatieovereenkomst met universiteit kan worden vastgesteld.
Bijlage 5. Ruimtelijke gevolgen van beperkte uitvoering stedenbouwkundig masterplan. afdeling VAG, L. de Laat, 11 mei 2009 Bij uitvoering van alleen de minimaal noodzakelijke maatregelen worden de volgende aanpassingen in de openbare ruimte NIET uitgevoerd: 1- rechttrekken en herinrichten Einsteinweg 2- verleggen en herinrichten Zernikedreef 3- omvormen rotonde Darwinweg/Albinusdreef/Zernikedreef tot T-splitsing. De genoemde maatregelen vormen een belangrijk onderdeel van de noodzakelijke kwaliteitsimpuls voor het Bio Science Park. Die bestaat uit het introduceren van een heldere ruimtelijke structuur in het gebied, met als centrale ruggegraat de RijnGouweLijn. De RijnGouweLijn als ruggegraat ( hartlijn ) van de ruimtelijke structuur. Daarnaast wordt gekozen voor een eenduidige inrichting van de openbare ruimte, die het beeldmerk van het Bio Science Park, de Hollandse Campus moet versterken. Dat wil zeggen dat bestrating, beplanting, vrijliggende voetpaden en flankerende sloten in het hele gebied voor een zelfde, landschappelijke, uitstraling zorgen. ad 1. Het rechttrekken van de Einsteinweg (kosten ca. 800.000 euro) draagt bij aan de ruimtelijke structuur en verheldering van de oriëntatie, doordat de weg recht op de hartlijn kruist en zorgt voor een logische (en veilige) kruising met de RijnGouweLijn. Einsteinweg: huidige situatie (links) en plan (rechts) De Einsteinweg is een van de belangrijkste toegangen tot het Bio Science Park, maar heeft momenteel niet de uitstraling die daarbij past (zie foto). Door de weg niet in te richten volgens de principes van de Hollandse Campus, ontstaat het rare effect van een oude voordeur in een compleet gerenoveerd huis.
Einsteinweg, toegang tot het Bio Science Park. ad 2. De Zernikedreef vormt een cruciale schakel in de centrale hartlijn door het Bio Science Park. Het niet uitvoeren van deze weg conform het stedenbouwkundig plan leidt ertoe dat de continuïteit van deze hartlijn verloren gaat. Het opschuiven van de weg is in wezen een gevolg van de aanleg van de RijnGouweLijn, maar maakt geen deel uit van de scope van de RijnGouweLijn. Volgens het ontwerpbureau RijnGouweLijn is het opschuiven van de Zernikedreef niet noodzakelijk. Op dit moment vinden nog steeds gesprekken plaats tussen gemeente en provincie over dit onderwerp. Behalve de stedenbouwkundige uitstraling is hier ook de veiligheid van de weggebruikers in het geding. Op de montages is te zien wat de consequenties zijn van het al dan niet verschuiven van de Zernikedreef. RijnGouweLijn met Zernikedreef in bestaande ligging (conform projectbureau RGL)
RijnGouweLijn met opgeschoven Zernikedreef (conform inrichting Bio Science Park) ad 3. De aanpassing van de rotonde bij de Hogeschool is met name een gevolg van de veranderde functie van de Zernikedreef. De Zernikedreef wordt een eenrichtingsweg, waardoor deze in hiërarchie een andere positie krijgt dan de belangrijke doorgaande route Darwinweg-Albinusdreef. Een rotonde is daardoor stedenbouwkundig, noch verkeerskundig langer wenselijk. Conclusie: Uitstel van deze investeringen betekent dat de belangrijkste toegangsweg (Einsteinweg) en een heel belangrijke schakel op de hartlijn (Zernikedreef) in hun bestaande toestand blijven. Dit betekent dat een grote afbreuk wordt gedaan aan het beeldmerk van de Hollandse Campus en de wens om eenheid in dit gebied te brengen. Het Bio Science Park zal voor een langere tijd een verbrokkeld en onsamenhangend geheel blijven. Daarnaast is de geloofwaardigheid en betrouwbaarheid van de gemeente als partner in het geding. Hoe kunnen we van andere partijen (UL, provincie) eisen dat ze wel aan de normen voldoen, waar we als gemeente zelf niet aan voldoen. Het is niet mogelijk een inschatting te maken van de economische effecten van het uitblijven van deze investeringen. Het is immers onduidelijk hoe belangrijk de stedenbouwkundige kwaliteit van een gebied is als vestigingsplaatsfactor.