Jaarverslag 2013
Jaarverslag 2013
2 Jaarverslag 2013 Stadgenoot Inhoudsopgave Kengetallen 4 De basis op orde 6 Eigen koers in een onzekere omgeving 10 1 Jaarplandoelen Stadgenoot 12 2 Stadgenoot verhuurt 16 2.1 Woningverhuur 2013 16 2.2 Sociale verhuringen 2013 17 2.3 Verhuur vrijesectorwoningen 20 2.4 Huurverhoging 2013 21 2.5 Huurbeheer en huurzaken 22 2.6 Bedrijfsruimte, maatschappelijk vastgoed en parkeren 25 3 Stadgenoot verkoopt 28 3.1 Woningverkoop 28 3.2 Complexmatige verkoop 29 3.3 Verkoop bedrijfsonroerend goed 29 4 Stadgenoot vernieuwt 30 4.1 Andere buurt, andere aanpak 30 4.2 Stedelijke vernieuwing per stadsdeel 31 4.3 Nieuwbouwoverzicht 36 5 Stadgenoot onderhoudt en verbetert 38 5.1 Basiskwaliteit 38 5.2 Service onderhoud 40 5.3 Mutatieonderhoud 40 5.4 Planmatig onderhoud 41 5.5 Vastgoedverbetering 41 5.6 Duurzaamheid 42 6 Stadgenoot ondersteunt 44 6.1 Samenwerking 44 6.2 Wonen, zorg en dienstverlening 44 6.3 Overlastbestrijding 45 6.4 Jongeren- en studentenhuisvesting 46 6.5 Bewonersparticipatie 49 6.6 Schoon, heel en veilig 50
Stadgenoot Jaarverslag 2013 3 7 Stadgenoot in bedrijf 52 7.1 De organisatie 52 7.2 Organisatieaanpassingen 53 7.3 Integriteit 54 7.4 Risicomanagement 56 7.5 Dochtermaatschappijen, samenwerkingsverbanden en verbindingen 59 7.6 De Ombudsman 64 7.7 Discussieplatforms en onderzoekprogramma's 65 7.8 De Ondernemingsraad 65 7.9 IT-ontwikkelingen 67 7.10 Sponsoring 68 7.11 Stadgenoot in het nieuws 69 8 Financiën 72 8.1 Financiële resultaten 2013 72 8.2 Jaarresultaat 72 8.3 Solvabiliteit 72 8.4 Exploitatie Rente Verhouding (ERV) 73 8.5 Effecten van het regeringsbeleid op de financiële continuïteit 73 8.6 Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid 77 8.7 Enkele posten in detail 78 8.8 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten 80 8.9 Toezichthouders 81 8.10 Rating AA Stable 82 8.11 Financieel risicomanagement 82 9 Stadgenoot in de maatschappij 84 9.1 Governance 84 9.2 Maatschappelijke verankering 84 Verslag van de Raad van Commissarrissen 90 Verslag van Huurgenoot 100 Verslag van de Maatschappijraad 102 Jaarrekening 106 Bijlage I. Groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden 204
4 Jaarverslag 2013 Stadgenoot Kengetallen 2013 Bezit 2013, exclusief dochterondernemingen 2013 2012 2011 2010 2009 Sociale huurwoningen 30.480 30.960 28.575 28.789 29.377 Vrije sectorhuurwoningen 1.371 1.107 741 661 530 Bedrijfsruimten 1.920 1.908 1.754 1.626 2.449 Parkeerplaatsen 3.113 3.116 2.581 2.486 1.579 Totaal 36.884 37.091 33.651 33.562 33.935 bedrijfs- parkeer- Toename huureenheden in 2013 woning ruimte plaats Totaal Nieuwbouw 150 0 0 150 Aankopen 0 1 0 1 Her(project)ontwikkeling 48 2 0 50 Van voorraad naar in exploitatie 46 0 146 192 Herverdeling (splitsing) 24 1 0 25 Administratieve correcties 21 90 3 114 Totaal 289 94 149 532 bedrijfs- parkeer- Afname huureenheden in 2013 woning ruimte plaats Totaal Verkoop aan zittende huurder 67 0 6 73 Verkoop aan overige particulieren 221 1 38 260 Verkoop aan marktpartijen 166 76 40 282 Sloop 0 0 0 0 Her(project)ontwikkeling 1 4 0 5 Herverdeling (samenvoegen) 18 1 0 19 Naar voorraad onverkocht 32 0 68 100 Interne overdracht 0 0 0 0 Administratieve correcties 0 0 0 0 Totaal 505 82 152 739 Per saldo -216 12-3 -207 Productie koopeenheden in 2013 Aantal Opgeleverde koopwoningen aan particulieren 59 Opgeleverde koopparkeerplaatsen aan particulieren 0
Stadgenoot Jaarverslag 2013 5 Woningen Woningen Bedrijfs- Parkeer- Vastgoed Stadgenoot in beheer 2013 sociaal vrije sector ruimten plaatsen Totaal Stadgenoot 30.480 1.371 1.920 3.113 36.884 NV Stadsgoed 31 80 98 0 209 Stadsgoed Monumenten BV 34 17 44 0 95 Stadsgoed Fonds BV 22 3 22 0 47 Stedenfonds 0 316 17 217 550 Amsterdamse Compagnie NV 0 0 267 95 362 Vesteda 108 0 0 82 190 Bebloem exploitatiemaatschappij BV 105 0 0 0 105 BLP 1 Properties 0 0 1 79 80 Totaal 30.780 1.787 2.369 3.586 38.522 Overige kengetallen 2013 (1) Verhuur 2013 2012 2011 2010 2009 Mutatiegraad in % (nieuwe verhuringen) 5,5 5,6 5,9 6,29 7,05 Aantal mutaties (woningen) 1.928 1.847 1.906 2.013 2.261 Aantal woningruilen 39 23 34 47 37 Aantal ontruimingen (2) 84 95 81 82 109 Gemiddelde huurprijs sociale huur in 454 430 419 405 394 Huurachterstand zittende bewoners in % 1,12 1,00 0,93 1,06 0,99 Organisatie 2013 2012 2011 2010 ( 3) 2009 ( 3) Aantal medewerkers 398 421 445 338 378 Fte 367,4 390,9 411 304 344 Ziekteverzuim in % 5,5 5,10 5,03 5,42 5,9 Financiële kengetallen 2013 2012 2011 2010 (4) 2009 (4) Solvabiliteit in % 50,3 48,7 51,7 27,7 27,4 Jaarresultaat x 1 miljoen 19,2-68,1 26 21-14,1 Maatschappelijke investeringen x 1 miljoen 12,0 34,6 18,7 40,7 56,2 Eigen vermogen x 1 miljoen 1960 1941 2009 699 678 1 Betreft huurwoningen in eigendom. 2 Dit is vanwege huurschuld, onrechtmatige bewoning, overlast of een combinatie hiervan. 3 2009-2010 exclusief het vastgoedbedrijf. 4 O.b.v. bedrijfswaarde.
6 Jaarverslag 2013 Stadgenoot De basis op orde Stadgenoot heeft in 2013 belangrijke stappen gezet om de basis op orde te krijgen. Door de crisis en door de komende lastenverzwaring als gevolg van de verhuurdersheffing, hebben we stevig moeten bijsturen. Daarom zijn wij tevreden met het positieve financieel resultaat dat we hebben geboekt. We hebben onze schuld kunnen verminderen en tegelijkertijd zijn we blijven investeren in het bouwen en verbeteren van onze woningen. Op het eind van het jaar ontvingen we zelfs de Gouden Bouwsteen voor de grootste bouwer van Amsterdam. Maar wij zijn er nog niet. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting handhaafde het verscherpt toezicht. Er is ons echter geen opdracht meegegeven om een herstelplan op te stellen, want er is wel vertrouwen in de koers die we hebben uitgezet. Wij gaan daar dan ook op door en als de markt nog een beetje meewerkt, kan Stadgenoot de komende jaren veel betekenen in de stad. De activiteiten van het afgelopen jaar komen uitgebreid aan de orde in dit jaarverslag. Novelle en verhuurdersheffing De turbulentie in onze omgeving is in 2013 niet minder geworden. De nieuwe regering heeft de herziening van de Woningwet opgehouden om in een novelle haar visie op de toekomst van corporaties neer te leggen. Uitgangspunt is de scheiding tussen sociale (DAEB) en commerciële (niet-daeb) activiteiten, administratief of juridisch. De grote vraag is of het nieuwe bestel zo wordt ingericht dat niet-daeb niet alleen mag, maar ook kan. Met de laatste versie van de novelle heeft Minister Blok een elfvoudig slot op de toegangsdeur tot commerciële activiteiten gezet. Als de plannen doorgaan, komt Stadgenoot voor principiële keuzes te staan. Wij hebben veel ontwikkelposities, bedrijfsonroerend goed, parkeergarages en een toenemend aantal vrijesectorhuurwoningen. Wat en hoeveel willen we in het sociale en commerciële domein onderbrengen; hoe kunnen we het bedrijf zo inrichten dat de continuïteit van de verschillende onderdelen blijft gewaarborgd. Die keuzes moeten worden gemaakt tegen de achtergrond van een ongekende lastenverzwaring door het invoeren van de verhuurdersheffing. In 2013 stelde de verhuurdersheffing nog niet veel voor, maar in 2014 wel. In 2013 hebben we het financiële meerjarenplan gemaakt om de gevolgen op te vangen. Voor Stadgenoot loopt het totaal van verhuurders- en saneringsheffing op tot 30 miljoen. in 2017. Simpel gesteld moet van iedere huurwoning in de toekomst ieder jaar twee maanden huur worden afgedragen aan de Rijksoverheid. Voor een deel compenseert de regering de heffing door meer ruimte toe te staan in het huurbeleid. Na jaren van inflatievolgend huurbeleid, kan vanaf 2013 de huur worden verhoogd met 1,5% boven inflatie én kan een extra verhoging in rekening worden gebracht bij huishoudens met een inkomen boven 33.614 en 43.000. In 2012 haalde deze wetswijziging het net niet, maar in 2013 wel. Bovendien was er al eerder in de zogenaamde schaarstegebieden een verruiming gekomen in het woningwaarderingsstelsel, door de toekenning van de Donnerpunten. Zodoende kunnen er bij leegkomst meer woningen worden geliberaliseerd. Stadgenoot heeft in 2013 haar nieuwe streefhuurbeleid volledig ingevoerd en bevestigd in afspraken met de gemeente en de collega-corporaties. Dit betekent dat de helft van de woningen wordt aangeboden onder 574 (bereikbaar voor mensen die zijn aangewezen op huurtoeslag), 25% onder 681 (voor huishoudens met een inkomen tot 34.000) en de overige in het middensegment, voor het overgrote deel tot 900. Met het huurbeleid hebben we het evenwicht gezocht tussen wat financieel noodzakelijk is en maatschappelijk verantwoord. We zetten wel vraagtekens bij de houdbaarheid van dit beleid. Zowel de grenzen van de betaalbaarheid als de beschikbaarheid van betaalbare woningen komen in zicht. Huurders die net buiten de normen vallen worden geconfronteerd met hoge woonlasten. Voor 2014 is met de gemeente
Stadgenoot Jaarverslag 2013 7 Amsterdam afgesproken om gezinnen met kinderen die langdurig afhankelijk zijn van de bijstand en een huur hebben van meer dan 596, te ontzien bij de huurverhoging. Maar ook de beschikbaarheid van sociale huurwoningen wordt een knelpunt. Jarenlang was de stelling dat er in Amsterdam (te) veel sociale huurwoningen waren. Nu komen er steeds minder sociale huurwoningen vrij, door de lage mutatiegraad, de liberalisatie en verkoop van woningen. Anderzijds wordt er een steeds groter beroep op de betaalbare voorraad gedaan, onder andere vanwege de extramuralisering van de zorg. Beweging op de woningmarkt Er moet meer beweging op de woningmarkt komen. Het inwonertal van Amsterdam groeit, ondanks de inzakkende woningbouwproductie. Voor het eerst sinds de Tweede Wereldoorlog stijgt de gemiddelde woningbezetting. De stad lijkt een spons die veel meer op kan nemen dan ooit is verwacht. Maar wie eenmaal een plek heeft gevonden, beweegt niet meer. De traditionele oplossing is meer woningen bouwen. Na 2008 is echter de vraag naar koopwoningen sterk gedaald en viel een groot deel van de productie weg. De traditionele projectontwikkelaars hebben heel snel na het begin van de crisis hun activiteiten teruggeschroefd. Daarnaast is het voor de woningbouwproductie niet bevorderlijk dat de overheid de grootste investeerders in de woningbouw (corporaties) een enorme lastenverzwaring oplegt. Er zal ruimte ontstaan voor nieuwe spelers, zoals particuliere zelfbouwers en nieuwe investeerders. Het is alleen zeer de vraag of deze nieuwe spelers in staat zijn en van plan zijn om vijfduizend nieuwe woningen per jaar te bouwen. Maar de beweging op de woningmarkt is niet alleen afhankelijk van nieuw aanbod. De afgelopen jaren loont het om te blijven zitten waar je zit. Er moeten ook prikkels zijn voor huurders en kopers om te bewegen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is zo n prikkel. In 2012 en 2013 hebben we in de projecten Piri Reis en Argentinië middeldure huurwoningen opgeleverd en toegewezen aan doorstromers vanuit onze goedkope woningvoorraad. Het blijkt mogelijk om met maatwerk bewoners te verleiden de stap naar een mooiere, maar ook aanzienlijk duurdere woning te zetten. Dat is goed, want sociale huurwoningen zijn voor huurders met een bescheiden inkomen. Veel woningzoekenden hebben op het moment van toewijzing een laag inkomen, maar zijn jong en hebben vaak uitstekende perspectieven op inkomensgroei. Dit geldt voor studenten, maar ook voor degenen die de eerste stap op de arbeidsmarkt zetten. Maar zij kunnen niet meteen een marktwoning kopen of huren. Stadgenoot vindt het belangrijk dat deze groep in de stad een plek vindt, maar dit betekent niet dat zij hun hele leven een goedkope woning kunnen blijven bezetten. Om die reden hebben wij, als vervolg op het campus- en jongerencontract (tot 23 jaar), gepleit voor een vijfjarencontract voor woningzoekenden tot 30 jaar. Een substantieel deel van de sociale voorraad zou voor deze groep kunnen worden bestemd, in de wetenschap dat veel woningen na een paar jaar weer beschikbaar komen. Zowel in de lokale als de landelijke politiek hebben we veel steun voor dit plan gekregen. We verwachten eind 2014 met een pilot te kunnen beginnen. Investeren en desinvesteren In het beleid van Stadgenoot is een sterke samenhang tussen investeren en desinvesteren. De verkoop van bestaande sociale huurwoningen maakt de middelen vrij om nieuwe woningen te bouwen. Met de verkoopopbrengsten konden we ook bedrijfslocaties kopen in de stad en die bestemmen voor woningbouw. Maar sinds de crisis hebben wij ons beleid herzien. De plannen voor transformatie van bedrijfslocaties zijn voor een belangrijk deel gestopt. Om die reden hebben we besloten een groot aantal panden weer te
8 Jaarverslag 2013 Stadgenoot verkopen, zoals het Parool/Trouw-gebouw en de Van Gendthallen. Dit gaat natuurlijk wel ten koste van de nieuwbouw in de stad. Daarentegen behoudt het afmaken van de herstructurering van bestaande woonwijken (zoals de Kolenkitbuurt, Geuzenveld, Nieuwendam-Noord) de hoogste prioriteit. De woningen hebben een matige kwaliteit; de bewoners zien al vele jaren uit naar een nieuwe woning; nieuwe bewoners hebben gekocht in de verwachting dat de buurt zou worden vernieuwd. De vernieuwingsplannen voor deze buurten zijn uitgesteld, maar gaan wel door. We blijven slopen, nieuw bouwen en renoveren in Geuzenveld, de Kolenkitbuurt en Nieuwendam-Noord. Op de woningmarkt is er in 2013 een licht herstel merkbaar; we hebben voor het eerst sinds vijf jaar meer bestaande huurwoningen verkocht dan in het voorafgaande jaar. Ook de gemiddelde verkoopprijzen zijn het afgelopen jaar redelijk stabiel gebleven. Door de extra verkopen kunnen we meer aflossen en tegelijkertijd doorgaan met projecten. Op die manier schudden we de ballast van het verleden af. We verminderen de schuld en maken de herstructurering af. Basiskwaliteit Het budget voor onderhoud en woningverbetering blijft de komende jaren op peil. Dat is nodig om onze doelstellingen te halen ten aanzien van de basiskwaliteit. Eind 2014 willen we dat alle woningen schoon, heel en veilig zijn; in 2020 moet de energieprestatie van onze voorraad op tenminste gemiddeld label C uitkomen. Deze verbetering van de kwaliteit van de bestaande huurwoningen vereist veel inzet en geld van de organisatie. Maar het is nodig. In 2013 kwam een huurster in Oud- West door koolmonoxidevergiftiging om het leven. We willen ultimo 2014 alle open verbrandingstoestellen hebben verwijderd uit onze woningen. Helaas gebeurt dat soms tegen de zin van huurders in. Door negen huurders in Slotermeer is een proces aangespannen om geen medewerking te hoeven verlenen. De rechter heeft ons gelijk gegeven: de verwijdering van deze toestellen is spoedeisend en er mag een (bescheiden) huurverhoging in rekening worden gebracht. We gaan dus door met de verwijdering van de open verbrandingstoestellen. Ook op een ander front maken we goede vorderingen. Vanuit het Amsterdamse Stimuleringsfonds Volkshuisvesting worden er premies beschikbaar gesteld als de energieprestatie van woningen met tenminste twee labelstappen wordt verbeterd. Stadgenoot is een van de koplopers in het realiseren van labelstappen. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties is met de gemeente Amsterdam overeengekomen dat de subsidies ook in 2014 beschikbaar zijn. Slank en lenig Ons motto van de afgelopen jaren is dat de basis op orde moet zijn. De kwaliteit van onze woningen moet voldoen aan de basiseisen anno 2014. De investeringen zijn stevig teruggeschroefd. Onze rol in de samenleving is minder breed dan vijf of zes jaar geleden. De organisatie moet slank en lenig zijn. In vier jaar tijd hebben we de bezetting teruggebracht van ongeveer 445 tot 367 fte (-78). Tegelijkertijd wordt er geen gebruik meer gemaakt van externe projectontwikkelaars zoals Kristal, DeltaForte of Far West. In totaal is de reductie daarmee tenminste het dubbele. Tegelijkertijd zien we dat de kwaliteit van de dienstverlening verbetert. De klanttevredenheid varieert tussen 7 en 7,5. Deze score vinden we voor een grotestadscorporatie zeer acceptabel. Ook het aantal klachten bij onze klachtencommissie, de Ombudsman, neemt af. Maar dat neemt niet weg dat de communicatie met onze bewoners nog beter kan. Onze huurders moeten ons goed kunnen bereiken en erop kunnen vertrouwen dat problemen snel en adequaat worden opgelost. Dat is nog niet altijd het geval. De basis op orde betekent ook investeren in de toekomst. We blijven de organisatie aanpassen als dat nodig is. In het najaar van 2013 hebben we besloten terug te gaan van vijf naar vier bedrijfsonderdelen. Er komt een nieuw bedrijfsonderdeel Klant & Woning dat zich richt op de belangrijkste klantprocessen, zoals verhuur, klachtenafhandeling en huurincasso. Het andere operationele bedrijfsonderdeel wordt
Stadgenoot Jaarverslag 2013 9 Vastgoed & Ontwikkeling dat zich richt op de projecten rond investeren en desinvesteren. De organisatie wordt aangestuurd vanuit Financiën & Bedrijfsvoering en Strategie & Portefeuille. De belangrijkste verandering bij de aansturing van de organisatie is de waardering op marktwaarde verhuurde staat en de invoering van het assetmanagement. Door de assetmanagers wordt per complex gestuurd op zowel het financiële als het maatschappelijke rendement. De marges in het financiële beleid zullen de eerstkomende jaren nog smal zijn: we moeten de gevolgen van de introductie van de verhuurdersheffing opvangen; we moeten onze schuld terugbrengen en ons risicoprofiel verlagen en tegelijkertijd de kosten beheersen van het beheren en het investeren. We zijn er tevreden over dat we in het afgelopen jaar op al deze fronten belangrijke stappen hebben gezet. In 2013 is het overgrote deel van de jaarplandoelen gerealiseerd en heeft Stadgenoot een positief financieel resultaat bereikt van ruim 19,2 miljoen, ondanks de negatieve waardeverandering van het vastgoed ( 19,6 miljoen). In 2012 hadden we ook een positief bedrijfsresultaat, maar dat was toen onvoldoende om de waardeverandering te compenseren. Dat is in 2013 wel gelukt. Stadgenoot blijft zich inzetten voor betaalbaar wonen, voor al die mensen die permanent of tijdelijk een steuntje in de rug nodig hebben, in een leefbare stad. Om dat te kunnen, moet de organisatie slank en lenig zijn. Dat lukt en daar zijn we trots op. Amsterdam, 11 juni 2014 het bestuur van Stadgenoot Marien de Langen en Gerard Anderiesen Verklaring Stadgenoot is in 2013 uitsluitend werkzaam geweest op het gebied van de volkshuisvesting, conform artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stadgenoot heeft zich gehouden aan de Aedes Code. De jaarstukken 2013 zijn opgesteld in overeenstemming met de Governance Code. Stadgenoot hanteert eveneens de Neprom-code.
10 Jaarverslag 2013 Stadgenoot Eigen koers in een onzekere omgeving In 2013 hadden we te maken met veel onzekerheden in onze omgeving. Nadat de herzieningswet van Donner van tafel is geschoven met het vallen van kabinet Rutte I, is minister Blok gaan schrijven aan zijn novelle: een aanpassing van de Woningwet die naar verwachting het primaire werkterrein van de corporatie drastisch in zal perken. Tot op de dag van vandaag is het onzeker tot welk beleid de novelle uiteindelijk zal leiden. De onzekerheid betreft niet alleen de wet- en regelgeving ten aanzien van het werkterrein van de corporatie, maar ook de organisatie en het functioneren van het interne en externe toezicht. Daarnaast liet de economische ontwikkeling weinig verbetering zien en ook de woningmarkt bleef vastzitten. Als er zoveel onzekerheden worden georganiseerd en vaak langdurig aanwezig blijven, is het behoorlijk ingewikkeld om een corporatie goed te laten werken en te laten doen waar zij voor is: het huisvesten van mensen die een steuntje in de rug nodig hebben om in Amsterdam een goede woning te vinden. Stadgenoot houdt zich, in deze onzekere omgeving met daadkrachtig bestuur, gemotiveerde medewerkers en gesteund door een betrokken interne toezichthouder, overeind. Stadgenoot maakt op tijd de vereiste keuzen. Met bijsturing van de organisatie, de daarbij horende randvoorwaarden en binnen de mogelijkheden die er zijn, wordt een eigen strategische koers gevaren die zich richt op de groepen in Amsterdam die zijn aangewezen op de corporatie. Over één van die groepen van Stadgenoot, de jonge stedeling, is binnen de RvC uitvoerig gesproken. De jonge stedeling is van groot belang voor de stad, maar heeft moeite om aan betaalbare woonruimte te komen. Hun inkomen is meestal beperkt, maar vaak is dat maar tijdelijk. Stadgenoot wil deze groep daarom helpen, maar niet langer dan nodig. Het credo is dan ook: van een steuntje in de rug naar een liefdevolle schop onder de kont. De RvC ondersteunt deze keuze en volgt de ontwikkelingen omtrent de pilot van het vijfjarencontract voor de jonge stedeling met belangstelling. Het vijfjarencontract kan deze doelgroep sneller bedienen, zorgt voor meer dynamiek in de sociale sector, stimuleert de doorstroming en last but not least- het vijfjarencontract voorkomt toekomstig scheefwonen. De financiële crisis die in 2008 begon en tot op heden ook de woningmarkt flink heeft getroffen is voor Stadgenoot in 2012 al reden geweest van koers te veranderen. Een koers die zowel financieel solide is, volkshuisvestelijk relevant en bestand tegen de turbulente omgeving. Die strategische koers is verwoord in De Opstelling van Stadgenoot. De RvC heeft vorig jaar uitvoerig met bestuur, directie, Ondernemingsraad en ook Centraal Fonds Volkshuisvesting gesproken over de voortgang van de ingezette koers en de projecten die in dat kader zijn gestart. De Raad heeft daarbij stilgestaan bij de organisatorische kant van het beleid, waaronder de inrichting van de organisatie en de consequenties daarvan voor de omvang van het personeelsbestand. De Raad is, samen met het bestuur, van mening dat Stadgenoot goed op weg is om de werkorganisatie in balans te krijgen met de omvang van het bezit. Naast de volkshuisvestelijke opgaven van de corporatie en de organisatie zelf, zijn de financiën een belangrijk onderwerp van gesprek binnen de Raad en met het bestuur. Om de financiële continuïteit van Stadgenoot te waarborgen is er, ook in 2013, flink bijgestuurd. Een onderdeel daarvan was het verkopen van vastgoed (woningen, bedrijfsruimten, parkeerplekken, posities). De mogelijkheden om vastgoed te verkopen bepalen de ruimte die Stadgenoot heeft om te investeren in sloop, nieuwbouw en renovaties, maar ook voor kapitaalstortingen om zo de leningportefeuille te verkleinen. De Raad heeft in 2013 aan een aantal besluiten van het bestuur tot grote desinves-
Stadgenoot Jaarverslag 2013 11 tering haar goedkeuring gegeven. Daarbij is uiteraard onder meer gekeken naar de betekenis van de complexen of posities voor de bestaande portefeuille en de wensportefeuille. De verkopen hebben, ondanks dat de oorspronkelijke aankoopprijs niet altijd werd goedgemaakt, geleid tot een reductie van risico s en tot de mogelijkheid om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren en tot het verkleinen van de schuldpositie. De Raad vindt het van belang om ook actief een bijdrage te leveren aan de volkshuisvesting in brede zin. Op initiatief van de voorzitter is er, samen met zes andere voorzitters van raden van toezicht van woningcorporaties met minister Blok gesproken over de toekomst van de volkshuisvesting en de woningcorporatie. Gezamenlijk is er een positieve agenda opgesteld waarvan de thema s uitgewerkt worden in bestuurlijke overleggen met Aedes respectievelijk De Vernieuwde Stad. Daarnaast geeft de Raad expliciet ruimte aan de bestuursvoorzitter om als voorzitter van De Vernieuwde Stad en binnen Aedes een bijdrage te leveren aan de behartiging van de belangen van de grootstedelijke corporaties. Het stemt de Raad tot tevredenheid dat Stadgenoot, ondanks de onzekere omgeving in 2013, haar eigen strategische koers heeft kunnen varen, haar volkshuisvestelijke doelen heeft gerealiseerd en een goed financieel resultaat heeft kunnen behalen. Amsterdam, juni 2014 de Raad van Commissarissen van Stadgenoot, Wim Kuijken, voorzitter Hein Blocks, vicevoorzitter Kitty Roozemond Pieter Tordoir Willem van Leeuwen Ingrid Hissink De formulering dat 2013 een jaar met een onzekere omgeving was, lijkt de verwachting uit te spreken dat die omgeving daarna weer stabiel zal zijn. Die verwachting koestert de Raad van Commissarissen steeds minder. Als de novelle -zoals deze in concept op het moment van dit schrijven voorligt- tot wet- en regelgeving leidt, kan dat grote gevolgen hebben voor iedere corporatie, maar zeker voor de grootstedelijke corporatie. Het wordt nagenoeg onmogelijk gemaakt nog in het middensegment actief te zijn en het opknappen van oude buurten stagneert. Onze huurders worden daardoor in de eerste plaats getroffen. De Raad maakt zich daarover grote zorgen en zal, evenals het bestuur van Stadgenoot, daarover in gesprek blijven gaan met de verantwoordelijke politici en bestuurders en onze stakeholders en huurders.
12 Jaarverslag 2013 Stadgenoot 1 Jaarplandoelen Stadgenoot Elk jaar stelt Stadgenoot een jaarplan op met meetbare doelstellingen. Elke vier maanden wordt de voortgang gemeten, wordt financieel de balans opgemaakt en worden kansen en risico s benoemd. Zo nodig sturen het bestuur en de directie bij. Hieronder wordt beschreven of de jaarplandoelen gehaald zijn. De gekleurde vlakjes hebben de volgende betekenis: is gehaald is deels gehaald is niet gehaald In 2012 zijn 21 van de 27 doelen gehaald, drie doelen zijn deels gehaald en drie doelen zijn niet gehaald. Hieronder gaan we kort in op elk van de doelen. Doel 1: Huisvesten van lage en middeninkomens Stadgenoot staat voor de huisvesting van lage en middeninkomens in Amsterdam en breidt het aanbod voor de middeninkomens uit en verhoogt de dynamiek binnen de portefeuille. Om dit zo goed mogelijk te doen worden de vrijkomende huurwoningen verhuurd conform het streefhuurbeleid: 50% sociaal tot de eerste aftoppingsgrens (tot 574), 25% sociaal overig (tot 681), 20% middensegment (tot 900), maximaal 5% duur (> 900). Dit is in 2013 goed gelukt: 55% werd tot de eerste aftoppingsgrens aangeboden, 23% in het segment tot 681, 14% in het middensegment en 7% dure huur. Omdat we afhankelijk zijn van welke woningen vrijkomen, is het overigens lastig hier strikt op te sturen. Het hoge aandeel goedkope sociale huurwoningen wordt mede veroorzaakt door een groot aanbod nieuw opgeleverde sociale huurwoningen in het getransformeerde GAK-kantoor. Doel 2: Jonge stedelingen De oorspronkelijke jaarplandoelstelling ten aanzien van jonge stedelingen werd halverwege 2013 vervangen door de doelstelling om op termijn 5.000 woningen aan de jonge stedeling te verhuren. Met een bijbehorende hoge dynamiek betekent dat dat er ca. 1.000 woningen per jaar vrijkomen. Ultimo 2013 verhuurden we 1.112 woningen aan jonge stedelingen (inclusief nieuwbouw, exclusief tijdelijke huisvesting). In 2013 is veel nieuw toegevoegd voor jonge stedelingen, met name door de transformatie van het GAK-gebouw. Stadgenoot werkt aan een nieuwe vorm van een tijdelijk huurcontract, een vijfjarencontract. Dit vraagt om een wetswijziging. Daarom is in 2013 gewerkt aan het verwerven van draagvlak voor dit contract. Doel 3: Grote huishoudens Het doel voor 2013 was een stijging van 10% ten opzichte van 2012 van het vrijkomend aanbod van grote sociale huurwoningen (42 woningen). Dat is gelukt: in 2013 werden 52 grote sociale huurwoningen aangeboden aan grote gezinnen uit de doelgroep. Via de doorstroomregeling Van groot naar beter proberen we grote woningen vrij te spelen. Kleine huishoudens die een grote woning bewonen, worden daarmee bemiddeld voor een kleinere woning. In 2013 kwamen er op deze manier twee grote woningen beschikbaar. We bemiddelen ook grote gezinnen die te klein gehuisvest zijn. In 2013 werden in totaal negen te krap wonende grote huishoudens bemiddeld naar een beter passende woning. Doel 4: Basiskwaliteit 2014 Het doel was dat 85% van onze woningen ultimo 2013 zou voldoen aan de Basiskwaliteit 2014 (BSK 2014). In 2013 bezochten we 3.000 woningen, waarmee we nu de helft van de woningvoorraad hebben bezocht en aangepast naar de BSK 2014. Uit alle inspecties blijkt dat ca. 70% van de woningen die we nog niet hebben aangepakt, al voldoet aan de basiskwaliteitseisen. Wanneer we dit projecteren op de nog uit te voeren inspecties kunnen we aannemen dat op dit moment 85% van alle woningen voldoet aan de BSK 2014. Het systematisch checken en verbeteren van woningen is in 2013 sterk vertraagd waardoor we in 2014 nog ca. 16.000 woningen moeten bezoeken. Het oponthoud heeft onder meer te maken met vertraging van een ICT-oplossing voor het inplannen van afspraken en het vastleggen van toetsresultaten.
Stadgenoot Jaarverslag 2013 13 Als gevolg van een dodelijk ongeval door een open verbrandingstoestel werd medio 2013 besloten om deze toestellen versneld te verwijderen omdat ze niet veilig genoeg zijn. Voor het eind van 2015 gaan wij 3.739 cv-installaties plaatsen en de aanwezige open verbrandingstoestellen weghalen. Doel 5: Basiskwaliteit 2020 Het doel was: ultimo 2013 voldoet 33% van onze woningen aan de Basiskwaliteit 2020. Deze doelstelling is gehaald. We hebben 731 woningen projectmatig verbeterd. Daarnaast zijn ook bij mutatie en planmatig onderhoud woningen verbeterd tot het niveau van de basiskwaliteit. Doel 6: Klanttevredenheid Voor alle interne klantprocessen aan de individuele klant die starten bij de Klantenservice en afdelingsoverstijgend zijn, streeft Stadgenoot naar een klantenoordeel van minimaal een 7,5. De klanttevredenheid ontwikkelt zich positief. De scores voor verschillende klantprocessen in 2013 waren als volgt: Afhandelen van reparatieverzoeken: het proces werd gemiddeld beoordeeld met een 7,3. De kwaliteit van de uitgevoerde reparatie werd met een 7,6 beoordeeld. Nieuwe verhuringen: het proces werd in het vierde kwartaal beoordeeld met een 7,5. Planmatig onderhoud: het proces werd gemiddeld beoordeeld met een 7,2. Vastgoedverbetering: de bewoners hebben het proces gemiddeld beoordeeld met een 7,0. Verkoop: de gehele verkoopprocedure werd door de kopers beoordeeld met een 7,7. Doel 7: Positief bedrijfsresultaat In 2013 wilden we een resultaat normale bedrijfsuitoefening behalen van 26,5 miljoen (exclusief waardeverandering). Deze doelstelling is gehaald: het resultaat uit normale bedrijfsvoering komt uit op 45,6 miljoen, een verbetering van 19,1 miljoen ten opzichte van begroot. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door een hoger verkoopresultaat uit verkoop van bestaand bezit ( 17,4 miljoen ten opzichte van de begroting). Doel 8: ERV van 105% Stadgenoot streeft naar een meer dan kostendekkende exploitatie van de bestaande portefeuille. We drukken dit uit in een Exploitatie Rente Verhouding (ERV) van 110%, met een harde ondergrens van 100%. Voor de begroting 2013 is de doelstelling om een ERV te bereiken van 105%. Dit resultaat hebben we niet gehaald: de ERV kwam uit op 102%. De verklaring zit vooral in hogere kosten voor mutatie- en planmatig onderhoud (in 2014 zal dit meer aandacht krijgen), ook zijn de sanerings- en verhuurdersheffing hoger dan we in de begroting hadden opgenomen. Doel 9: Balans investeren desinvesteren De mogelijkheden om vastgoed (woningen, bedrijfsruimten, parkeerplekken, posities) te verkopen bepalen de ruimte voor investeringen in sloop, nieuwbouw en kapitaalstortingen. Voor 2013 was de doelstelling om niet méér te investeren en af te lossen dan dat er aan verkoopopbrengsten binnenkomt, zodat de leningendruk niet toeneemt. Dat is gelukt: het saldo van de kasstromen van het investeringsbedrijf is 80,9 miljoen positief en daarmee 83,9 miljoen hoger dan begroot (- 3,0 miljoen). De positieve kasstroom bij het investeringsbedrijf wordt met name veroorzaakt door de toename van de kasstroom uit verkopen als gevolg van de extra verkoop van woningen (+ 14,1 miljoen), verkopen bedrijfsruimte en complexen (+ 38,7 miljoen) en verkopen nieuwbouw (+ 25,9 miljoen). Doel 10: Niet bijlenen Voor 2013 was het doel om niet bij te lenen. Dit is ruimschoots gelukt: het saldo van schulden en liquide middelen is enkelvoudig met 82,3 miljoen afgenomen door meer te verkopen dan begroot. Doel 11: Verkoop en exploitatie van bedrijfsruimte en voorraadposities Het doel om in 2012 aan de slag te gaan met het faciliteren van particulier initiatief door kavels aan
14 Jaarverslag 2013 Stadgenoot te bieden voor co-ontwikkeling, individueel en/of collectief opdrachtgeverschap is deels gehaald. Begin 2013 werd een werkwijze vastgesteld die de bewoners invloed geeft op het ontwerp van hun woning. In 2012 werden al enkele projecten ontwikkeld volgens deze werkwijze, o.a. op IJburg en in het CAN-gebied (Noord). Doel 12: Solvabiliteit De solvabiliteit komt uit op 50,3%, ten opzichte van de begroting een verbetering van 0,4%-punt. Deze verbetering wordt vooral veroorzaakt door de positieve kasstroom, waardoor het saldo van vreemd vermogen afneemt. Ook de toename van het resultaat draagt bij aan de hogere solvabiliteit. Doel 13: Positief oordeel CFV De doelstelling voor 2013 was dat Stadgenoot een gunstig continuïteitsoordeel (A-status) en een positief solvabiliteitsoordeel van het CFV zou verkrijgen. Het CFV heeft haar status-niveaus in 2013 echter anders gedefinieerd, de titels A-status en B-status zijn vervangen door andere termen. Het oordeel is nu kwalitatief van aard. Stadgenoot staat onder verscherpt toezicht van het CFV met een positieve verwachting. In de toezichtbrief 2013 laat het CFV blijken dat het overwegend positief is over de voortgang van de overeengekomen herstelmaatregelen. Doel 14: Positief oordeel Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Doel is het behalen van een positief kredietwaardigheidsoordeel van het WSW. Het WSW heeft wegens capaciteitsproblemen de kredietwaardigheidsbeoordeling van Stadgenoot uitgesteld tot 2014. Een kredietwaardigheidsverklaring heeft geen expiratiedatum, zodat de in 2012 afgegeven verklaring van kracht blijft tot aan de nieuwe beoordeling. Doel 15: Rating Het doel was om in 2013 een rating van minimaal A+ te behalen. Dit doel is behaald: Standard en Poor s gaf Stadgenoot een AA-rating. Doel 16: Informatievoorziening De doelstelling voor 2013 was dat Stadgenoot de keuze zou maken op welke wijze het de informatievoorziening van de primaire processen zou gaan inrichten en met welke (geautomatiseerde) systemen het zou gaan werken. Deze doelstelling is niet gehaald omdat de doelstelling is veranderd. De insteek is niet meer de keuze van de informatievoorziening als basis, maar andersom: informatievoorziening die ondersteunend is aan de gekozen procesinrichting van de organisatie. Doel 17: Energiebesparing In 2013 wil Stadgenoot in tenminste 300 woningen een reductie van twee of meer labelstappen realiseren met gebruik van de subsidie hiervoor (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting). We halen deze doelstelling ruimschoots: in totaal hebben we bij 493 woningen twee of meer labelstappen gemaakt. Doel 18: Verkoop woningen Stadgenoot wilde in 2013 minimaal 200 bestaande huurwoningen verkopen aan particulieren met een omzet van minimaal 32,6 miljoen In de loop van 2013 is deze doelstelling aangescherpt en is koers gezet naar 250 verkopen. Deze doelstelling is gehaald met vier aanvullende tactieken om de verkoop op te voeren: in totaal hebben we 274 verkopen gerealiseerd. Vanaf de zomer zagen we het vertrouwen in de koopmarkt gestaag verbeteren. Vooral de verkoop aan zittende huurders verliep goed. Niet alleen het aantal transacties, maar ook de gemiddeld prijs was flink hoger dan begroot. Doel 19: Verkoopvijver Het doel voor 2013 was om - naast de verkoopvijver voor individuele woningverkoop - een nieuwe verkoopvijver vast te stellen met daarin complexen, voorraadposities en bedrijfsruimte die we willen afstoten. In de laatste maanden van 2013 is flinke voortgang geboekt met het maken van een hold-sell-analyse van het hele bezit, die leidend wordt voor complexgewijze verkoop, voor het verkopen van bedrijfsruimte en voorraadposities en voor het actualiseren van de huidige verkoopvijver. Definitieve analyses en keuzes daarover zijn verschoven naar begin 2014. Wel hebben we bij belangstelling voor koop objectgewijze analyses gemaakt om het verkooptempo vast te houden. Mede hierdoor is er veel meer verkocht dan begroot.
Stadgenoot Jaarverslag 2013 15 Doel 20: Voorraadposities Het doel voor 2013 was dat er voor elke voorraadpositie een plan werd gemaakt dat leidt tot een keuze voor behouden of afstoten. Dit doel is behaald: door geslaagde verkopen in de loop van 2013 en de geplande transporten in 2014, zijn er nog twee locaties overgebleven: Oranjewerf en Oostenburg. Doel 21: Gebiedsgericht beheren De afdeling Wonen gaat het pakket van dienstverlening differentiëren naar gebied. In gebieden waar we een goede huisbaas zijn leveren we onze (contract) diensten op schoonmaak, tuinen en huismeesters in principe alleen nog als deze worden gedekt vanuit de servicekosten. Deze doelstelling is door vertraging niet gehaald. Er is wel hard gewerkt aan inzicht in kosten en opbrengsten van deze diensten per complex, zodat we in 2014 tot uitvoering over kunnen gaan. Doel 22: Aanpak Geuzenveld en Confuciusbuurt Het doel is het opstellen van een plan van aanpak voor de stedelijke vernieuwing van Geuzenveld en de Confuciusbuurt dat gedeeld wordt door Stadgenoot en het stadsdeel Nieuw West. Dit is gelukt: het plan is vastgesteld door directie en bestuur. Ook is een actiekaart gemaakt waarop de gemeenschappelijke activiteiten van het stadsdeel en Stadgenoot voor Geuzenveld en de Confuciusbuurt aangegeven worden. Doel 23: Het Nieuwe Ontwikkelen Doel: de afdeling Projectontwikkeling gaat in 2013 werken volgens de principes van Het Nieuwe Ontwikkelen. Door meer aan te sluiten op de wensen van de klant, een betere prijs-kwaliteitsverhouding en flexibiliteit in het programma kunnen projecten sneller worden ontwikkeld (het streven is om de gemiddelde doorlooptijd in de voorbereiding te halveren) en worden de risico's verminderd. We streven om de gemiddelde onrendabele top voor sociale huurwoningen terug te brengen van circa 100.000 naar 50.000. Deels is deze verlaging een gevolg van de wijziging in waarderingsgrondslag (van bedrijfswaarde naar marktwaarde); de gemiddelde marktwaarde ligt 34.000 hoger dan de gemiddelde bedrijfswaarde per eenheid. Het resterend deel zal moeten worden gerealiseerd door kostenverlaging. Een eerste proef om een dergelijke kostenverlaging door te voeren in de Kolenkit is geslaagd. Voor wat betreft onrendabels geldt dat we deze maatstaf gaandeweg vervangen door een andere maat: de IRR (Internal Rate of Return), die het gemiddeld langjarig rendement van de investering aangeeft. Doel 24: Vastgoedsturing operationeel Het doel voor eind 2013 was dat het werken volgens de nieuwe principes van vastgoedsturing uitontwikkeld en in werking is. Dat betekent onder meer dat de vastgestelde portefeuillestrategie van Stadgenoot dient als toetsingskader voor investeringsbeslissingen, dat er een portefeuilleplan is waarop complexplannen kunnen worden geënt en dat kan worden beschikt over - en gestuurd op - een rendementsbegrip op complexniveau. Deze doelstelling is bijna helemaal gehaald. Eén onderdeel - het portefeuilleplan - is doelbewust doorgeschoven naar begin 2014, omdat prioriteit gegeven werd aan het maken van een hold-sell analyse. Doel 25: Fte-reductie Het doel voor 2013 was het terugbrengen van de personele bezetting tot 370 fte. Deze doelstelling is gehaald. De reductie kwam tot stand door natuurlijk verloop, het stopzetten van tijdelijke contracten, herplaatsingen van medewerkers en een beperkt aantal gedwongen ontslagen. Doel 26: Cultuur Halverwege 2012 liet Stadgenoot een cultuurscan uitvoeren. De scan liet zien dat de medewerkers over het algemeen best tevreden zijn over Stadgenoot, maar dat er zeker nog verbeterpunten zijn. Naar aanleiding van de cultuurscan hebben de afdelingen daarom een plan van aanpak gemaakt om zaken te verbeteren. Ook zijn er vanuit bestuur en directie diverse initiatieven ontplooid. Zo hebben alle medewerkers twee interne stages gedaan bij een andere afdeling in het kader van het verbeteren van de samenwerking. Doel 27: Sturen op marktwaarde Met ingang van 2013 is Stadgenoot de sturing van haar materieel vast actief in exploitatie, in aanvulling op de bedrijfswaarde, ook gaan baseren op marktwaarde in verhuurde staat (beleggerswaarde). Dit is met succes aangepakt.
16 Jaarverslag 2013 Stadgenoot 2 Stadgenoot verhuurt 2.1 Woningverhuur 2013 Het streefhuurbeleid legt vast voor welke huurprijs een woning in de toekomst, na mutatie opnieuw verhuurd zal gaan worden. Het huidige streefhuurbeleid van Stadgenoot dateert van december 2011. In 2013 hebben zich hierin geen majeure wijzigingen voorgedaan, de uitkomsten voldoen nog aan de uitgangspunten. Vanwege onze taak om vooral lage inkomens te huis vesten gaan we uit van optimalisatie van huuropbouw en huurinkomsten en niet van maximalisatie daarvan. Dat leidt tot een streefhuurbeleid met daarin een balans tussen een betaalbaar woningaanbod en voldoende huurinkomsten. Onderstaande tabel laat zien dat de verhuurde woningen grotendeels volgens de verhoudingen van het streefhuurbeleid zijn verhuurd 1. Huursegment Verhuurd Sociaal: tot 574 54% Sociaal: 574-681 22% Middensegment: 681-900 17% Dure segment: vanaf 900 6% Totaal 100% De mutatiegraad (het percentage opnieuw verhuurde woningen) bedroeg in 2013 5,5% en is daarmee 0,1% lager dan de mutatiegraad in 2012 (5,6%). De mutaties van 2013 zijn als volgt over de verschillende categorieën verdeeld: Het eindbeeld van het streefhuurbeleid is dat als alle woningen gemuteerd zijn 50% van de woningen een streefhuur heeft onder de aftoppingsgrens (in 2013 574), 25% een huur tussen 574 en de grens van het sociale segment ( 681), en 25% in de vrije sector valt. Binnen de 25% vrije sector wordt gestuurd op een verdeling van 20% middensegment ( 681-900) en 5% hoger segment (boven 900). In voorkomende gevallen betekent dat bij leegkomst met name in marktgebied 1 (het meest gewilde marktgebied: Amsterdam Centrum en omgeving) de huur afgetopt wordt om binnen het middensegment te vallen, en dat is precies de bedoeling. Ter vergelijking: op dit moment heeft 88% van de voorraad een huur onder de aftoppingsgrens, heeft 9% een huur tussen 574 en 681, en 3% heeft een huurprijs boven 681. Mutatie in aantallen 2013 2012 Woonruimteverdeling (WoningNet) 953 985 Studenten: campuscontract (297) en short stay (6) 303 177 Doorschuif bij woningverbetering 14 3 Vrije sector 382 354 Tijdelijke verhuur (waaronder studenten) 77 110 Antikraak 49 79 Woningruil 39 23 Gebruiksovereenkomsten 21 16 Verhuur begeleid wonen 56 55 Coöptatie (kiezen van huurders door medehuurders) (on)zelfstandige eenheden/woongroepen 31 33 Wisselwoningen 2 12 Atelierwoning 1 0 Totaal aantal nieuwe overeenkomsten 1.928 1.847 In 2013 heeft Stadgenoot in totaal 1.928 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten: 1.546 in het sociale segment en 382 in de vrije sector. Dit zijn er 81 meer dan in 2012. Het ging hierbij om 243 nieuw in exploitatie genomen huurwoningen en 1.685 verhuringen in de bestaande voorraad. 1 Het gaat hier om de woningen die zijn toegewezen via WoningNet, studentenwoningen vrijesectorwoningen en doorschuifwoningen: totaal 1.652. Tijdelijke verhuur wordt hier o.a. niet meegerekend.
Stadgenoot Jaarverslag 2013 17 Verdeling verhuurde woningen 2013 1 31 2 56 21 39 49 77 14 285 303 97 42 29 6 90 156 630 Woningnet: Woon- of inschrijfduur 630 Woningnet: Indicatie & urgentie 156 Woningnet: Stadsvernieuwingskandidaten 90 Woningnet: Statushouders 29 Woningnet: Beroepsgroepen 6 Woningnet: Maatwerkregeling 42 Studenten 303 Doorschuif bij woningverbetering 14 Tijdelijke verhuur 77 Antikraak 49 Woningruil 39 Gebruiksovereenkomsten 21 Verhuur begeleid wonen 56 Coöptatie 31 Wisselwoningen 2 Atelierwoning 1 Vrije sector: Middensegment 285 Vrije sector: Dure segment 97 Toewijzingen in de afgelopen vijf jaar 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2009 2010 2011 2012 2013 Aantal verhuurde vrije sectorwoningen Aantal sociale huurwoningen verhuurd buiten Woningnet Aantal sociale huurwoningen verhuurd aan voorrangskandidaten via Woningnet Aantal sociale huurwoningen verhuurd aan "gewone woningzoekenden" via Woningnet 2.2 Sociale verhuringen 2013 Toewijzingen via WoningNet De 953 woningen die in 2013 via WoningNet zijn verdeeld, kunnen als volgt worden onderverdeeld: Verdeling via WoningNet Aantal % Woon-/inschrijfduur 630 66% Kandidaten indicatie/urgentie DWZS 156 16% Stadsvernieuwingskandidaten 90 9% Statushouders 29 3% Beroepsgroepen 6 <1% Maatwerkregeling 42 5% Totaal 953 100% Verhuur nieuwbouwwoningen/nieuw in exploitatie In 2013 zijn twee complexen nieuw in verhuur genomen met in totaal 174 nieuwe sociale huurwoningen: De Studio. Dit zijn 150 sociale huurwoningen verhuurd aan jongeren en studenten. Dit betreft herontwikkeling. De Leeuw van Vlaanderenstraat 35-41. Dit zijn 24 onzelfstandige studenten eenheden, verhuurd aan studenten. Dit betreft herontwikkeling.
18 Jaarverslag 2013 Stadgenoot Toewijzingen: relatie huur en inkomen De 953 woningen toegewezen via WoningNet, de 303 studentenwoningen (297 verdeeld via Studenten- WoningWeb), de 382 vrijesectorwoningen 2 en de 14 doorschuifwoningen (totaal 1.652) zijn aan de volgende huishoudens verhuurd: Alle bedragen in euro's Eenpersoons- inkomens- <= > 374,45 > 535,92 > 574,36 > huishoudens grens 374,44 <= 535,91 <= 574,35 <= 681,02 681,02 Totaal tot 65 t/m 21.025 288 207 74 105 674 21.026-34.229 14 55 18 26 113 > 34.229 3 7 5 4 111 130 65 of ouder t/m 21.100 32 18 40 90 21.101-34.229 15 7 7 29 > 34.229 2 1 2 6 11 Totaal 305 318 123 184 117 1047 Meerpersoons- inkomens- <= > 374,45 > 535,92 > 574,36 > huishoudens grens 374,44 <= 535,91 <= 574,35 <= 681,02 681,02 Totaal tot 65 t/m 28.550 9 38 79 129 255 28.550-34.229 2 7 17 26 > 34.229 2 7 17 263 289 65 of ouder t/m 28.725 6 4 19 29 28.725-34.229 3 3 > 34.229 1 2 3 Totaal 9 48 97 186 265 605 In totaal zijn er (inclusief vrije sector, dus niet te verwarren met de eis van de EU) 1219 woningen (74%) verhuurd aan huishoudens met een inkomen <= 34.229 en 433 woningen (26%) aan huishoudens met een inkomen > 34.229. Europadossier Met ingang van 1 januari 2011 mogen corporaties van het Rijk maximaal 10% van de toegewezen sociale huurwoningen (onder 681,02) aan huishoudens met een inkomen hoger dan de Europese inkomensnorm (2013: 34.229) toewijzen. In 2013 heeft Stadgenoot (inclusief StudentenWoningWeb) in 4% van de gevallen gebruik gemaakt van de 10% ruimte. Stadgenoot voldoet hiermee ruimschoots aan de toewijzingsnorm. Bij deze 4% gaat het met name om urgenten (stadsvernieuwing- en sociaal medische kandidaten). Studenten In een aantal complexen reserveert Stadgenoot de vrijkomende woningen voor studenten. Voor deze woningen - die we meestal aanbieden via Studenten- WoningWeb - worden campuscontracten afgesloten. In 2013 zijn 297 campuscontracten afgesloten in voor studenten gelabelde complexen in Nieuw-West, West, Oost en Centrum. Een groot aantal woningen dat tijdelijk wordt verhuurd in het kader van de leegstandswet, wordt ook via StudentenWoningWeb aangeboden. Dit jaar zijn 50 tijdelijke huurcontracten met studenten afgesloten. Jongeren In 2011 heeft Stadgenoot samen met Eigen Haard het jongerencontract geïntroduceerd. Kleine woningen tot 45 m 2 worden via WoningNet aangeboden aan 2 De vrijesectorwoningen zijn allemaal in de inkomenscategorie > 34.229 geplaatst. Door de verschillende inkomensbronnen (garantstellingen, vermogens, Friends met individuele inkomens, enz.) zou het opnemen van bedragen een vertekend beeld geven.
Stadgenoot Jaarverslag 2013 19 jongeren tot 23 jaar. Zij kunnen daar blijven wonen tot zij 26 jaar zijn. De overeenkomst eindigt een half jaar na die datum. Dit jaar zijn 73 jongerencontracten afgesloten. Daarnaast hebben we in 2013 96 woningen aan jongeren en 6 woningen aan studenten verhuurd in De Aak in Osdorp, een complex dat in fasen getransformeerd wordt. Stadgenoot beheert en verhuurt deze woningen voor Bebloem, eigenaar van het complex. Statushouders In 2013 heeft Stadgenoot 29 woningen aan statushouders verhuurd. Maatwerkregeling In 2013 zijn 42 woningen via maatwerk toegewezen. Dit is 2,9% van het totaal aantal sociale verhuurtoewijzingen (niet te verwarren met het aantal verhuringen via WoningNet), waarmee Stadgenoot ruim onder het toegestane maximum van 5% is gebleven. Categorieën toewijzing Maatwerkregeling Aantal Sociaal/Medisch 11 Oplossen overlastsituaties 5 Oplossen ongewenste situaties 4 Huisvesten personeel 1 Van Groot naar Beter 2 Huisvesten te krap wonend gezin 9 Overig 8 Projecten 1 Woonfraude 1 Totaal 42 Begeleid (on)zelfstandig Wonen In 2013 zijn 56 woningen verhuurd voor begeleidwonenprojecten, o.a. aan HVO Querido (HVO-Discusproject), het Leger des Heils, Stichting Blijf Groep, Stichting Spirit, Stichting Philadelphia Zorg, De Heeren van Zorg, Stichting A.S.K.V., Stichting Mentrum en Stichting Arkin. De meeste contracten zijn in eerste instantie afgesloten met de instellingen zelf. Voor sommige contracten geldt dat deze na een bepaalde periode worden overgeschreven op naam van de cliënt. Woonbegeleiding Woonbegeleiding vindt plaats bij de herhuisvesting van huurders van renovatie-, sloop- en woningverbeteringsprojecten. Dit jaar heeft woonbegeleiding plaatsgevonden bij de volgende projecten: Renovatie/sloop Nolensstraat Kolenkit fase 2 en 4 Bosleeuw Midden Cluster Rust 1 e en 2 e Oosterparkstraat Bakemabuurt De Drecht Ten Kateschool Vondelstraat Woningverbetering Marathonbuurt Anders Keesmanblokken Bos en Lommer Bosleeuw Wildemanbuurt L. Couperusstraat L. Wenthuis Projecten Te krap wonende gezinnen Nieuw- West, Bosleeuw en Baarsjes Calamiteiten 8 tijdelijke uitplaatsingen Te krap wonende gezinnen In Bouwen aan de Stad II hebben gemeente en corporaties afspraken gemaakt over de inspanningen die corporaties zullen leveren om gezinnen die te krap wonen beter te huisvesten. Stadgenoot heeft ervoor gekozen om deze problematiek gebiedsgericht aan te pakken. In 2012 hebben we in Bosleeuw Midden gezinnen die klein gehuisvest zijn benaderd. In 2013 zijn we ook gestart met huisbezoeken in Nieuw-West en de Baarsjes. Grote woningen zijn schaars. Om het aanbod te vergroten zetten we de regeling Van Groot naar Beter in. Resultaten worden mondjesmaat geboekt. We merken dat de verwachtingen van onze bewoners niet altijd aansluiten op het aanbod. Daarnaast ziet men vaak op tegen alles wat gepaard gaat met verhuizen en de financiële consequenties daarvan. De subsidieregeling voorziet voor een deel in een tegemoetkoming, maar dekt niet alle kosten. Verhuizen naar een betere woning betekent vaak ook een hogere huur.