Kantorenmarkt Noord Nederland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Noord Nederland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Noord Nederland

Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. Augustus 2012

Kantorenmarkt Noord Nederland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen drs. M.V. Zuidema M. van Elp LLM MSc M.J. van der Schaaf MSc

Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 7 1 Inleiding 11 2 Aanpak 13 3 Uitgangssituatie: hoge leegstand 17 3.1 Historisch beeld 17 3.2 Rekening houden met veroudering 21 4 Verwachte kantorenvraag 25 4.1 Begripsbepaling 25 4.2 Vraag naar kantoorruimte 26 4.3 Vraagraming 27 5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 33 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 33 5.2 Verwachte prijsontwikkeling 36 6 Omgaan met onzekerheden 39 6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 39 6.2 Leegstand 40 6.3 Transformatie 41 6.4 Veroudering 42 6.5 Nieuwbouwontwikkeling 43 6.6 Interpretatie van de uitkomsten 45 Bijlage A Segmentering 47 Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 51 Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties 55 Bijlage D Analyse van fysieke onttrekkingen 59 Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 61 Bijlage F Parameters kantorenvraag 63 Bijlage G Plancapaciteit 65 Bijlage H Demografie en werkgelegenheid 67 Bijlage I Begrippenlijst 69 EIB-publicaties 73 5

6

Conclusies op hoofdlijnen Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van Noord Nederland heeft geresulteerd in een historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Kantorenmarkt is met 60% de afgelopen 20 jaar sterk gegroeid De totale kantorenvoorraad in Noord Nederland beslaat 2,7 miljoen m² vvo 1.Ten opzichte van 1990 is de voorraad met een miljoen m 2 toegenomen. Deze sterke groei is overeenkomstig het landelijke beeld. In Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m 2 toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%. Leegstand concentreert zich op formele locaties De leegstand in Noord Nederland is in 2010 opgelopen tot in totaal 275.000 m², voornamelijk op monofunctionele kantorenparken en bedrijventerreinen (hierna: formele locaties). Ten opzichte van de voorraad komt de leegstand in 2010 uit op 10%; de leegstand is daarmee lager dan het landelijk gemiddelde van ruim 14%. Formele, monofunctionele kantoorlocaties het grootst in Noord Nederland In de provincie Groningen is de stad Groningen veruit de belangrijkste kantorenkern. Met meer dan een miljoen m 2 aan kantoren ligt dit ver boven de volgende plaatsen in Groningen: Veendam, Oldambt, Delfzijl en Haren. In de stad Groningen is de meeste kantoorruimte te vinden op formele, meer monofunctionele locaties. In Friesland is een zelfde patroon zichtbaar. Leeuwarden is de belangrijkste kern met 600.000 m 2 en de kleinere plaatsen Heerenveen, Smallingerland, Sudwest Fryslân en Skarsterlân bepalen samen grotendeels de rest van de markt. Een groot aantal m 2 bevindt zich op formele locaties. Hoewel in mindere mate bepaalt ook in de Provincie Drenthe een grote kern, Assen, vooral de kantorenmarkt. In Drenthe is relatief wat minder kantoorruimte te vinden op formele locaties en wat meer op centrale locaties in de binnenstad en verspreide, overige locaties. Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010 In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid sterk gegroeid. De ruimtevraag neemt tussen 1996 en 2010 toe van 2,0 miljoen m 2 vvo naar 2,5 miljoen m 2. De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de toename van het aantal kantoorbanen door verdienstelijking van de economie van Noord Nederland. Aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020 Het aantal kantoorbanen blijft tot 2020 groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolking en de verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 is sprake van een banengroei in de kantorensector met 11%. Na 2020 begint de totale werkgelegenheid in Noord Nederland echter af te nemen. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regio s van Amsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid naar verwachting overal zal krimpen. Door deze werkgelegenheidsdaling daalt ook het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimtevraag (tabel 1). 1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m 2 in gemeenten met meer dan 10.000 m 2 kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011). 7

Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Noord Nederland Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtebanen gelegenheid kantoor- gebruik per vraag (1.000) (1.000) banen werknemer (mln m 2 vvo) (%) (m 2 vvo) 1996 1 84 687 12 23,7 2,0 2000 98 758 13 23,7 2,3 2010 109 810 13 23,1 2,5 2020 121 836 14 23,1 2,8 2040 115 746 15 23,1 2,7 ¹ De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuwbouw ontmoedigd en onttrekkingen worden gestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige toename van de vraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie, conform het landelijke beeld. De leegstand loopt terug van 10% naar 7%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 2%, overeenkomstig het landelijke gemiddelde, is op te vatten als incourante leegstand; deze incourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen. Oplopende incourante voorraad na 2020 Na een levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal 13% van de voorraad als incourant kunnen worden aangemerkt. De frictieleegstand bedraagt dan 5%. Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt, is op voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op aantrekkelijke locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies. Nieuwbouwvraag valt terug De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 400.000 m². Tussen 2020 en 2040 wordt nog eens 260.000 m² nieuwbouw gevraagd. Door de sterkere afname van de werkgelegenheid na 2020 is dit in landelijk perspectief relatief weinig nieuwbouw. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal ruim 1,1 miljoen m 2 kantoorruimte nieuw gebouwd. De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de bijbehorende ruimtevraag. De nieuwbouwvraag kent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realiseren. Doordat de vraag vanuit banengroei wegvalt, worden deze kwalitatieve tekorten na 2020 een belangrijke determinant van de nieuwbouwvraag. 8

De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in figuur 1. Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m 2 1.600 1.400 1.200 1.000 Leegstand In gebruik 800 600 400 Nieuwbouw 200 0-200 Incourant -400 2010 2020 2040 2010 2020 2040 2010 2020 2040 Getransformeerd Centraal Overig Formeel Bron: EIB Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een deel van deze nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. De geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad leidt immers tot een incourante voorraad op bestaande locaties. Het incourant worden van kantoren is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid. Herbestemmingspotentie verschilt per locatie Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van bestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspotentie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren te transformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregio s zijn transformaties kansrijker dan in krimpregio s. Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echter beperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om een andere reden niet tot stand komen. Na 2020 is bijvoorbeeld sprake van een afname van de ruimtevraag wat druk zet op de markt. Wanneer vernieuwing in die gevallen dus uitblijft, is de kans op langdurige leegstand op formele locaties groot. 9

Overheidsinterventie kan wenselijk zijn Een aandachtspunt is dat het aanpassingsproces veel tijd vergt. Het kan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kantorenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zo kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort prisoner s dilemma kan ontstaan. Coördinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijn om transformatie te bevorderen. In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maar vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financiële prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te herstellen of te verbeteren. Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden. Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren aanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ook aanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aandachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegingen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties. Beleid op regionale schaal In Noord Nederland zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraad door veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen, gelijktijdig met de afname van het aantal kantoorbanen in Noord Nederland. Overeenkomstig andere gebieden met bevolkingskrimp zal het in Noord Nederland daarom relatief moeilijk zijn om een alternatief voor incourant vastgoed te vinden. Bij de beslissing of en in welke mate overheidsinterventie wenselijk is, ligt het in de rede om met dit en andere kenmerken van de kantorenmarkt van Noord Nederland rekening te houden. De juiste dosering van overheidsbeleid zal daarom op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies zijn regionaal en lokaal zeer verschillend. 10

1 Inleiding In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige) vraag en aanbod in de kantorenmarkt van Noord Nederland, met daarin de provincies Groningen, Drenthe en Friesland. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de (toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met een doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in dertien kantorenregio s. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samenvatting. Voorliggend rapport over Noord Nederland is daar één van. In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenario s voor de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overheden en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen: Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden gegaan? 11

12

2 Aanpak Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafisch nog eens weergegeven. Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment Werkgelegenheid Kantoorbanen Vraag Aanbod Model: confrontatie vraag en aanbod Vraag (m 2 ) Terugkoppelingen Leegstand en prijzen Nieuwbouw Aanbod (m 2 ) Onttrekkingen Bron: EIB De kantorenmarkt is een heterogene markt Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie kennen. Daarnaast zijn binnen regio s verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is hier op de volgende wijze mee omgegaan: Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregio s, waarvan de regio Noord Nederland er een is. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van drie kwaliteitssegmenten: A, B en C. In totaal kent de markt dus negen segmenten (drie kwaliteitsklassen en drie locatietypen). 13

Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit. Voor een technische toelichting, zie verder bijlage A. Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoorgebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van A naar B en van B naar C. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante leegstand uit het C-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw wordt toegevoegd in elk van de segmenten A en B. Transformaties kunnen in elk segment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2). Figuur 2.2 Segmenten in beeld (kantorenmarkten in de Randstad kennen een C-segment) Vraag Nieuwbouw Economische veroudering Centraal A Formeel A Overig A Transformatie Nieuwbouw Centraal B Formeel B Overig B Transformatie Economische veroudering Incourant Centraal C Formeel C Overig C Transformatie Bron: EIB Onderscheid naar drie locatietypen De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties. 1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale treinstations bij de binnenstad. 2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantorenwijken en bedrijventerreinen. 3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een buitengebied. In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% van een regionale markt. Centrale en Overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment ( top van de markt ) 14

en een B-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A en B is op basis van 50:50 (zie tabel 2.1). Voor kantorenregio s in de Randstad is vanwege de grotere marktomvang van drie kwaliteitssegmenten A (20), B (40) en C (40) per locatietype uitgegaan. Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling) Locaties Kwaliteitsklassen A (50%) B (50%) 1. Centrale locaties (30%) x x 2. Formele locaties (40%) x x 3. Overige locaties (30%) x x Bron: EIB Segmentering empirisch onderbouwd Het gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering is onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om het type segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal, overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B). Bij deze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol. De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen locaties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A -locatie in de praktijk niet naar een formele B -locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in de meeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naar een centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige) A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele B-locatie naar een centrale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wil zeggen dat gebruikers van deze formele B-locatie eerder naar een A-locatie verhuizen dan omgekeerd. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B. Vestigingsgedrag van gebruikers leidend De segmenten blijken een eigen gebruikersprofiel te hebben. Kantoororganisaties in de Handel en Industrie maken (gemiddeld) een andere afweging in hun huisvestingsgedrag dan Overheid en Non-profit organisaties. Het afwijkend vestigingsgedrag van gebruikers in Noord Nederland blijkt uit figuur 2.3. Deze figuur laat het ruimtegebruik van verschillende sectoren in de kantorenmarkt zien. Op centrale locaties is de sector Overheid en Non Profit duidelijk oververtegenwoordigd. In het centrale A-segment zijn echter ook de sectoren Zakelijke en ICT-dienstverlening en Banken en Verzekeraars als gebruiker aanwezig. Op overige locaties vestigen vooral Overheid en Non-profit en Handel en Industrie zich. Denk bij dit laatste aan bedrijven die vooral functioneel zijn gehuisvest en door de meer ondersteunende aard van het kantoor weinig meerwaarde toekennen aan de uitstraling van een hoogwaardige zakenlocatie. Op formele locaties zijn Handel en Industrie en Overheid en Non-profit weer sterker vertegenwoordigd. De Handel en Industrie zit wat meer in het duurdere segment, Overheid en Non-profit zitten meer in het goedkopere segment. Denk bij dat laatste aan bijvoorbeeld notariskantoren, kleine financiële adviseurs en makelaars. 15

Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Noord Nederland 100 % 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Bron: LISA, EIB 16

3 Uitgangssituatie: hoge leegstand In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie. In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen marktverkenningen van vraag en aanbod die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering, alvast een doorkijk gegeven van de verwachte veroudering van de voorraad tot 2020 en 2040. 3.1 Historisch beeld De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolumes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in Noord Nederland beslaat 2,7 miljoen m² vvo (per juni 2011, Rudolf Bak). Gezien de kantorenvoorraad van 1,7 miljoen m² in 1990, is sprake van een toename van een miljoen m². Aangezien de geregistreerde onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 67.000 m² bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 1,1 miljoen m². Voorraaduitbreiding vooral op formele locaties Het merendeel van de voorraaduitbreiding heeft plaatsgevonden op de formele locaties. Waar in 1990 elk van de locatietypen ongeveer even groot is, is in 2010 de voorraad formeel duidelijk het grootst geworden (figuur 3.1). Voor een nadere analyse van de segmenten in enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage C. Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Noord Nederland (m² vvo) 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB 17

Ook de leegstand op formele locaties gegroeid De leegstand in Noord Nederland is in 2010 opgelopen tot in totaal 275.000 m², voornamelijk op formele locaties. Ten opzichte van de voorraad van zo n 2,7 miljoen m², komt de leegstand in 2010 uit op 10%. Leegstand versus aangeboden kantoorruimte Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschikbare (te huur staande) kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De aanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en Rudolf Bak. Leegstandsontwikkeling verschilt per provincie De leegstand in de provincie Groningen blijft laag tussen 1990 en 2000 en komt niet boven de 40.000 m² (figuur 3.2). Het zijn leegstandspercentages onder 5%, wat gewoonlijk als marktevenwicht wordt gezien. Na 2000 neemt de leegstand snel toe. De leegstand loopt op, door een aantrekkende nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag, in lijn met de conjunctuuromslag in die jaren. Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe, maar de meeste leegstand ontstaat op formele locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan 116.000 m² (rond 9% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt 45% zich op formele locaties, centrale locaties laten de minste leegstand zien. Figuur 3.2 Leegstand 1990-2010, provincie Groningen (m² vvo) 140.000 Centraal Overig Formeel 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Bak, EIB 18

De leegstand in Drenthe ligt tussen 1990 en 1999 onder de 20.000 m² (figuur 3.3). Leegstandspercentages blijven hiermee ook onder 5%. Na 1999 neemt de leegstand toe, hetzelfde beeld als in Groningen. Relatief gezien neemt de leegstand in elk segment toe, maar de meeste leegstand ontstaat op formele en overige locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 ongeveer 70.000 m² (bijna 11% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt 43% zich op overige locaties en bijna 40% op formele locaties; centrale locaties laten de minste leegstand zien. Figuur 3.3 Leegstand 1990-2010, provincie Drenthe (m² vvo) 80.000 Centraal Overig Formeel 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Bak, EIB De leegstand in Friesland neemt na de eeuwwisseling ook toe, maar minder sterk dan in Groningen en Drenthe. Tot in 2008 is feitelijk sprake van een evenwichtige marktsituatie, met leegstandspercentages rond 5%. Pas in 2009 en 2010 groeit de leegstand fors, vooral op formele, maar ook op centrale locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 ongeveer 90.000 m² (ongeveer 9% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt bijna 50% zich op formele locaties. Leegstand nog van relatief goede kwaliteit Binnen de locatietypen is de leegstand gemiddeld genomen het laagst in het centrale B-segment. Voor heel Noord Nederland is de leegstand naar locatietype geaggregeerd in figuur 3.5. De lagere leegstand in de B-segmenten van centrale en overige locaties is opvallend, aangezien verwacht kan worden dat deze segmenten de concurrentie van de betere A-segmenten verliest. Wellicht dat deze marktaanpassing nog volgt, omdat voor een deel de leegstand pas de laatste jaren is ontstaan. Ook de structuur van de markt zal een rol spelen. In de B-segmenten zijn wellicht relatief meer eigenaar-gebruikers waardoor de leegstand lager uitkomt. Hierbij zullen ook regionale verschillen een rol spelen. Alleen op formele locaties is de leegstand in het A-segment lager dan in het B-segment. Een groot deel van de leegstaande voorraad zit nog niet in het B-segment en is dus blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op langere termijn, wanneer huurcontracten aflopen, deze kwalitatief goede kantoren gaan concurreren met de B-kantoren die nu nog wel in gebruik zijn. De leegstand zal zich dan steeds meer gaan concentreren in het laagste segment. 19

Figuur 3.4 Leegstand 1990-2010, provincie Friesland (m² vvo) 100.000 90.000 Centraal Overig Formeel 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Bak, EIB Figuur 3.5 Leegstand naar segment in 2010 (1.000 m² vvo) 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB 20

In Groningen vooral nieuwbouw op formele locaties In de provincie Groningen is vanaf 1990 vooral nieuwbouw gepleegd op formele locaties. Met begin jaren negentig enkele pieken op centrale locaties. In 1991, 1999, 2003 en 2009 zijn pieken te zien in de nieuwbouw op formele locaties. De piek in 2009 wordt veroorzaakt door het in aanbouw nemen van de nieuwbouw voor DUO en Belastingdienst. Figuur 3.6 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Groningen (m² vvo) 70.000 Centraal Overig Formeel 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Bak, EIB In Drenthe is tussen 1990 tot 2010 in totaal bijna 150.000 m² gerealiseerd, het meest op formele locaties. In Drenthe wordt de meeste nieuwbouw gerealiseerd rond de eeuwwisseling, in de perioden daarvoor en daarna blijft de nieuwbouw redelijk constant (figuur 3.7). De nieuwbouwontwikkeling in Friesland volgt de conjunctuur zoals deze landelijk ook zichtbaar is. De productie piekt begin jaren negentig, rond de eeuwwisseling en rond 2008 (figuur 3.8). Tussen deze perioden is sprake van een terugval. Opmerkelijk is dat voor 2000 relatief veel wordt gebouwd op centrale en overige locaties. Rond 2000 piekt de productie op formele locaties, met ontwikkelingen in Leeuwarden op het bedrijventerrein West en rond de Tesselschadestraat (Businesspark Leeuwarden). Ook in 2008 en 2009 piekt de nieuwbouw op formele locaties, met onder meer de ontwikkeling rond Sportstad Heerenveen. 3.2 Rekening houden met veroudering In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroudering. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik ongeschikt (incourant). Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en 2040 (tabel 3.1). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd. 21

Figuur 3.7 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Drenthe (m² vvo) 35.000 Centraal Overig Formeel 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Bak, EIB Figuur 3.8 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Friesland (m² vvo) 60.000 Centraal Overig Formeel 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Bak, EIB 22

Veroudering beïnvloedt de omvang van de segmenten In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties is de voorraad verdeeld naar de A- en B-segmenten op basis van een 50:50 verdeling. In 2010 omvat het centrale A-segment voor NoordNederland bijvoorbeeld 419.000 m². In 2020 neemt het centrale A-segment af naar 379.000 m². Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment. Het grote formele B-segment omvat 633.000 m² in 2010. In 2020 is het formele B-segment groter geworden. De omvang bedraagt nu 718.000 m². Een deel van de A-gebouwen is naar het B-segment gezakt. Overigens zwakt de groei van het formele B-segment na 2020 weer sterk af. Dit komt omdat ook uit het B-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van de gebouwen, raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschikt voor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit het B-segment gehaald. Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, 1.000 m² 2010 2020 2040 Centraal A 419 379 310 B 419 453 488 Overig A 320 271 193 B 320 362 384 Formeel A 633 517 345 B 633 718 688 Totaal 2.744 2.700 2.408 Bron: Bak, EIB Toelichting op ramingsprocedure In de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met economische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroudering houdt in dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakken langzaam van hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduur van gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderde voorraad raakt incourant en verdwijnt uit het B-segment. Aanname 1: economische veroudering De economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-segment en vervolgens (indien van toepassing) naar het C-segment zakken. De snelheid van deze economische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling van specifieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren. Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van de markt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repeated sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment geweest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren. 23

Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaar achter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend sneller en blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van het gebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten. Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager. Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager. Overige locaties zitten hier met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmenten tussenin. Aanname 2: technische veroudering In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroudering van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname op basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirisch gezien is weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D). Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken. De onttrekkingen vinden plaats in het B-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannames rond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde. 24

4 Verwachte kantorenvraag Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in Noord Nederland. Onder de vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichting op deze definitie wordt de historische ontwikkeling geanalyseerd. Dit omvat kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naar sector en naar marktsegmenten. 4.1 Begripsbepaling In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaar heen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1. Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming Kantoorbanen Werkgelegenheid Beroepsbevolking Bevolking Kantoorbanen x m 2 per kantoorbaan = Vraag Bron: CPB, EIB 25

4.2 Vraag naar kantoorruimte De vraag naar kantoren in Noord Nederland is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid. De ruimtevraag neemt tussen 1996 en 2010 toe van 2,0 miljoen m² vvo naar 2,5 miljoen m² (tabel 4.1). De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het aantal kantoorbanen. In 1996 werkten 84.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 109.000. De groei van het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de groei van de totale werkgelegenheid. Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen in een kantoor. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 12% naar 13%. Dit wil zeggen dat in Noord Nederland momenteel iets meer dan één op de zeven werknemers in een kantoor werkt. Tabel 4.1 Kantorenvraag Noord Nederland Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo) 1996 1 84 12 23,7 2,0 2000 98 13 23,7 2,3 2010 109 13 23,1 2,5 1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Ruimtegebruik per werknemer iets afgenomen Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is afgenomen ten opzichte van 1996. Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker 23,1 m² vvo in gebruik, tegen 23,7 m² in 1996. De afname van het ruimtegebruik vindt volledig plaats tussen 2000 en 2010. Dit wijkt af van het landelijke beeld, waar met name tussen 1996 en 2000 een duidelijke afname in het ruimtegebruik zichtbaar is. De kantorenmarkt is overal krap in deze periode, met lage leegstandscijfers, terwijl de kantoorwerkgelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel in bestaande kantoren opgevangen, waardoor gemiddeld genomen het ruimtegebruik afneemt. Na 2000 neemt de nieuwbouwproductie toe terwijl de vraag terugvalt. De afname in het ruimtegebruik stopt en laat in de meeste gevallen zelfs een toename zien. Hoewel deze marktcyclus ook in Noord Nederland aan de orde is geweest, komt dit niet terug in de cijfers over het gemiddeld ruimtegebruik. Huurders profiteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook wat meer ruimte in gebruik. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends een relatief sterk tegengewicht hebben geboden. Hierbij kan gedacht worden aan een efficiënter ruimtegebruik door andere werkconcepten. Tevens is in deze periode relatief veel (duurdere) nieuwbouw in gebruik genomen, waardoor organisaties efficiënter zijn gehuisvest. Ook kostenbesparing kan een rol hebben gespeeld. Differentiatie naar sectoren De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De basis voor de sector indeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E). De vraagsectoren zijn 26

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten voor 2010 zijn samengevat in tabel 4.2. Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit het grootst. In de sector werken 54.000 werknemers die opgeteld 1,2 miljoen m² in gebruik hebben. De sectoren Handel en Industrie en Zakelijke en ICT dienstverlening ontlopen elkaar in omvang niet veel. De sector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimtegebruik van 280.000 m². Opmerkelijk aan deze sector is dat met 54% meer dan de helft van de werkgelegenheid in deze sector kantoorgebonden is. Tabel 4.2 Kantorenvraag Noord Nederland naar sectoren, 2010 Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m 2 vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo) Handel en Industrie 21 6 23,9 515 Zakelijke en ICT dienstverlening 22 21 22,9 513 Banken en verzekeraars 11 53 24,8 280 Overheid en Non-profit 54 18 22,5 1.206 Totaal 108 14 23,1 2.514 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Analyses op pandniveau Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveau bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers en cijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek, zie bijlage F. 4.3 Vraagraming De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegenheid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers. De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). De demografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de kantorenvraag volgt. 27

Beroepsbevolking en werkgelegenheid blijven groeien De totale werkgelegenheid is tussen 1996 en 2010 toegenomen. Vooral in de periode 1996-2000 is sprake geweest van een sterke werkgelegenheidsgroei. Na de eeuwwisseling neemt de groei echter iets af (figuur 4.2, figuur 4.3 en figuur 4.4). De oorzaak is vooral conjunctureel, gezien de recessie die zich na 2000 aandient. Daarna volgt herstel en komt de werkgelegenheid weer wat hoger uit. De figuren laten vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren 2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking. Onder invloed van de demografische ontwikkeling gaat de groei van de beroepsbevolking afvlakken. Voor deze verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. De totale bevolking van 15-75 zal tot 2020 nog wat toenemen in elk van de noordelijke provincies, maar de groei betreft met name het leeftijdscohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, al zal deze wel stijgen in de komende jaren. Gegeven deze verwachte ontwikkelingen in de arbeidsparticipatie en trends in de pendel zijn werkgelegenheidsramingen afgeleid van de bevolkingsprognoses. De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is werkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio. Bescheiden groei beroepsbevolking tot 2020 in Groningen, daarna afname De beschikbare beroepsbevolking in Groningen neemt naar verwachting toe van 299.000 in 2010 tot 311.000 in 2020. Na 2020 volgt een afname naar 282.000 in 2040. De totale werkgelegenheid neemt toe van 280.000 in 2010 naar 294.000 in 2020. Het is een toename die gelijk is aan de groei tussen 2000 en 2010. In 2040 is de werkgelegenheid naar verwachting gedaald naar 265.000 (figuur 4.2). De werkgelegenheidsontwikkeling is in lijn met de groei van de beroepsbevolking. Figuur 4.2 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Groningen, 1996-2010 en steekjaren 2020/2040, aantal personen 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 Totale bevolking (15-75 jaar) Beroepsbevolking (15-75 jaar) Werkgelegenheid (15-75 jaar) - 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040 Bron: CBS, CPB, EIB 28

Beroepsbevolking in Drenthe vlak tot 2020, daarna afname De beschikbare beroepsbevolking in Drenthe neemt naar verwachting toe van 255.000 in 2010 tot 256.000 in 2020. Na 2020 volgt een afname naar 228.000 in 2040. De totale werkgelegenheid neemt toe van 224.000 in 2010 naar 228.000 in 2020. Ter vergelijking, tussen 2000 en 2010 is de werkgelegenheid nog met 16.000 gegroeid. In 2040 is de werkgelegenheid naar verwachting gedaald naar 202.000 (figuur 4.3). De werkgelegenheidsontwikkeling is in lijn met de ontwikkeling in de beroepsbevolking. Figuur 4.3 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Drenthe, 1996-2010 en steekjaren 2020/2040, aantal personen 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 Totale bevolking (15-75 jaar) Beroepsbevolking (15-75 jaar) Werkgelegenheid (15-75 jaar) - 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040 Bron: CBS, CPB, EIB Beroepsbevolking in Friesland nagenoeg stabiel tot 2020, daarna afname De beschikbare beroepsbevolking in Friesland neemt naar verwachting toe van 337.000 in 2010 tot 343.000 in 2020. Na 2020 volgt een afname naar 305.000 in 2040. De totale werkgelegenheid neemt toe van 306.000 in 2010 naar 314.000 in 2020. Ter vergelijking, tussen 2000 en 2010 is de werkgelegenheid nog met 24.000 gegroeid. In 2040 is de werkgelegenheid naar verwachting gedaald naar 279.000 (figuur 4.4). De werkgelegenheidsontwikkeling is in lijn met de groei van de beroepsbevolking. Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit harder De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt. Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De dienstensector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid. Het aantal kantoorbanen groeit dus ook in de toekomst naar verwachting sterker dan de totale werkgelegenheid. Tot 2020 is sprake van een toename van 7% (totale werkgelegenheid 4%). Het aantal kantoorbanen neemt naar verwachting toe van 109.000 in 2010 tot 121.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheidsgroei af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkgelegenheid 115.000 (zie tabel 4.3). 29

Figuur 4.4 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Friesland, 1996-2010 en steekjaren 2020/2040, aantal personen 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Totale bevolking (15-75 jaar) Beroepsbevolking (15-75 jaar) Werkgelegenheid (15-75 jaar) - 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040 Bron: CBS, CPB, EIB Tabel 4.3 Kantorenvraag Noord Nederland, 2010-2040 Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m² vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo) 2010 109 13 23,1 2,5 2020 121 14 23,1 2,8 2040 115 15 23,1 2,7 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefte Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte aan m² kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen. Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen, van 2,5 miljoen m² in 2010 tot 2,8 miljoen m² in 2020. Hierna zal de ruimtevraag echter weer afnemen tot 2,7 miljoen m² in 2040. 30

Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingt organisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structurele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verdergaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsgebonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken. De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate ook uit de empirie. Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ook sprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van de beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als het nieuwe werken niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals vergaderruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege deze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik gerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook verkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt doorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen (hoofdstuk 6). Figuur 4.5 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040, 1.000 m 2 1.600 1.400 1.200 1.000 800 Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars 600 400 200-1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040 Bron: CBS, CPB, EIB Groei binnen sectoren ongelijk De ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Ondanks een relatief afnemend belang van de werkgelegenheid bij het openbaar bestuur, blijft de werkgelegenheid in de sector Overheid en Non-profit op peil. Maar omdat de zorg relatief weinig werkgelegenheid in kantoren kent (ongeveer 1 op 10), vertaalt de groei van de sector Overheid en Non-profit zich slechts 31