pagina1
1.1 Politiek/economische ontwikkelingen De overheid gaat er steeds meer van uit dat de burger zijn problemen zelf (met hulp van de omgeving) oplost. Het economisch herstel is voor veel huurders nog niet merkbaar. Steeds meer huurders hebben betalingsproblemen. De Provinciale Statenverkiezingen (maart 2015) kunnen leiden tot nieuwe politieke instabiliteit. Door toenemende spanningen in de wereld groeien de stromen asielzoekers en statushouders. 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen
1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector Vaststelling van de herziene Woningwet is nabij, waardoor o.a. het takenpakket van corporaties wordt ingeperkt. Het rapport van de parlementaire enquête woningcorporaties zorgt voor nog meer behoefte aan transparantie en verantwoording. Door heffingen wordt de financiële ruimte voor corporaties verkleind. Er is steeds meer aandacht voor kostenreductie bij corporaties, o.a. door hogere efficiency. Als gevolg van de Huisvestingswet moet een huisvestingsverordening opgesteld gaan worden. 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen
1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad Het in mei 2014 aangetreden college van B&W ziet het vlottrekken van de woningmarkt als een van de actiepunten. De gemeente actualiseert in 2015 de Woonvisie. De stagnerende groei van Lelystad is een van de oorzaken van forse gemeentelijke bezuinigingen. De koopmarkt herstelt zich met oplopende aantallen verkochte woningen; de prijzen herstellen nog minimaal. De sociale huurmarkt beweegt nog niet mee; de mutatiegraad blijft laag en de wachttijden nemen niet af. De werkgelegenheid is een zorgpunt; o.a. in zorg en publieke sector daalt deze. Vliegveld en Flevokust bieden perspectief. De gemeente vult haar nieuwe gedecentraliseerde taken (jeugdzorg, werk en WMO) in. Mantelzorg is het startpunt. Het Sociaal Wijkteam maakt hierbij op maat een ondersteuningsplan. Zorgpartijen zijn op zoek naar een nieuw verdienmodel. Langlopende (huur)afspraken worden ter discussie gesteld. 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen
1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren Centrada kan de uitdagingen voor de toekomst op eigen kracht aan, in samenspraak met de omgeving. De stakeholders hebben waardering voor de inhoud van en de betrokkenheid bij van Centrada. Middels een op schema lopende reorganisatie past Centrada de organisatie aan op de nieuwe werkelijkheid. Centrada investeert in de digitalisering van de dienstverlening. 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen
1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen Zelfsturende teams zijn verantwoordelijk voor efficiënt ingerichte processen; ICT helpt hier bij. Binnen het cultuurtraject Slimmer Samenwerken krijgen medewerkers een programma talentontwikkeling aangeboden. De focus ligt op het beheer van de voorraad; hierbinnen bieden duurzaamheid/energie en vergrijzing (opplussen) grote uitdagingen.
2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie Centrada positioneert zich in Lelystad als een logische en betrouwbare partner van haar klanten, de gemeente en andere partijen met een lange termijn verantwoordelijkheid op het gebied van het wonen. 2.3 Kernwaarden 2.4 Doelgroepen
2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie Gedreven door mensen werkt Centrada aan een duurzame kwaliteit, keuzevrijheid en betaalbaar wonen in kansrijke wijken en buurten in Lelystad. 2.3 Kernwaarden 2.4 Doelgroepen
2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie 2.3 Kernwaarden Bestuur en medewerkers van Centrada hanteren de volgende kernwaarden in de omgang met klanten, ketenpartners en elkaar: Maatschappelijk gedreven. Klantgericht. Ondernemend. 2.4 Doelgroepen
2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie 2.3 Kernwaarden 2.4 Doelgroepen Centrada spant zich in voor huishoudens die op het gebied van wonen een steuntje in de rug nodig hebben: De primaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tot 34.911). Huishoudens met een laag middeninkomen ( 34.911-43.786) indien sprake is van urgentie. Huishoudens met bijzondere woonbehoeften (o.a. jongeren, ouderen, ex-psychiatrische patiënten).
3.1 Voldoende woningen 2015-2018 2019 2014 We willen klanttevredenheid bereiken door voldoende woningen beschikbaar te hebben. De kernvoorraad van Centrada (8.700 sociale huurwoningen) is voor de komende 5 jaar van voldoende omvang. De gemeente maakt zich zorgen om het grote aanbod aan goedkope koopwoningen in Lelystad. Centrada streeft er naar de actieve wachttijden (slaagkansen) onder de twee jaar te houden. In overleg met de gemeente worden aanvullende toegangsregels geformuleerd voor de lage middeninkomens. Geprobeerd wordt de doorstroming weer op gang te brengen, o.a. door ouderen te stimuleren te verhuizen. Via opplussen maakt Centrada een groter deel van haar bestaande voorraad geschikt voor zorgbehoevende huishoudens. De komende jaren worden alleen woningen verkocht aan zittende huurders (ongeveer 10 per jaar), mits passend in het voorraadbeleid. 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten
3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen We willen klanttevredenheid bereiken door woningen met een goede en duurzame basiskwaliteit te leveren. De woningen van Centrada voldoen aan een goede technische en functionele basiskwaliteit. Reparatieverzoeken worden deskundig uitgevoerd op tijdstippen dat het de klant schikt. Het huurderonderhoud wordt grotendeels overgedragen aan 3 (met het Werkbedrijf van de gemeente op te zetten) Kluswinkels. Centrada blijft een deel van het huurderonderhoud (dakgoten, ruitschade, riolering) collectief aanbieden. Het moment van mutatie wordt benut om woningen aan de binnenkant op te knappen. Werkzaamheden aan buitenschil en installaties worden project-/planmatig opgepakt. Bewoners zijn goed geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest en over hoe hier mee om te gaan. Centrada streeft er naar in 2023 haar woningvoorraad op gemiddeld energielabel B te hebben gebracht. Centrada realiseert deze doelstelling, voor zover verhuurderheffing en energiesubsidies dit mogelijk maken. 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten
3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen We willen klanttevredenheid bereiken door een prijs te vragen die in balans is met de draagkracht van bewoners. Het betaalbaar houden van de woningvoorraad is voor de komende jaren een van de belangrijkste speerpunten van Centrada. Centrada wil nagenoeg al haar woningen verhuren onder het huurprijsniveau tot waar nog huurtoeslag mogelijk is. Bij de huurbepaling bij mutatie en bij de jaarlijkse huurverhoging zijn de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag het richtpunt. Voor huurders met hogere inkomens worden de huren (zolang rijksbeleid dit mogelijk maakt) extra verhoogd tot max. redelijk of markthuur. Onderzocht wordt of meer goedkope woningen (< 403,06) kunnen worden aangeboden; deze worden ook voor niet-jongeren toegankelijk. Centrada brengt bij nieuwe verhuringen de verhouding tussen huur en inkomen meer in balans middels een Huur Inkomen Tabel. Er wordt goede voorlichting gegeven aan aspirant-huurders over de te verwachten woonlasten bij een bepaalde woningkeuze. Ook de door Centrada te nemen maatregelen gericht op energiebesparing dragen bij tot het beperken van de woonlasten. Centrada wil gaan experimenteren met tijdelijke huurverlaging voor huishoudens die tijdelijk in financiële problemen komen. Het incassobeleid is streng en rechtvaardig, gericht op het voorkomen van huurachterstanden. 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten
3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden We willen klanttevredenheid bereiken door keuzeruimte en voldoende variatie te bieden. De woonruimteverdeling is zorgvuldig en rechtvaardig en laat de keuze bij de woningzoekende zelf. De volgorde van toewijzing gebeurt voor 85% van vrijkomende woningen op basis van wachttijd, voor de overige 15% via loting. Huurders wordt ruimte geboden voor extra woningkwaliteit voor wat betreft uitrustingsniveau en energieprestatie (bv zonnepanelen). Centrada bekijkt de voors en tegens van het hanteren van specifieke leefstijlen in delen van het woningbezit. Huurders worden in de gelegenheid gesteld hun woning te kopen (mits dit past in de voorraadstrategie). Er komt een onderzoek naar de mogelijkheden van coöperaties, als vorm tussen huren en kopen in. Centrada wil initiatieven ondersteunen van collectief opdrachtgeverschap. Woningen van Centrada zijn voorzien van een energielabel, zodat de klant de energieprestatie van de woning kan betrekken bij de keuze. 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten
3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 2015-2018 2019 2014 We willen klanttevredenheid bereiken door een goede kwaliteit van de dienstverlening. Deskundigheid en vriendelijkheid van de medewerkers bepalen in hoge mate de klanttevredenheid. Centrada draagt zorg voor een optimale bereikbaarheid (telefoon, mail en steeds meer digitale dienstverlening) en een gastvrije ontvangst. Centrada geeft duidelijk aan wat klanten van haar kunnen verwachten (kwaliteit, prijs en levertijd van de dienstverlening). Goed luisteren naar de klant is het startpunt voor het (continu) verbeteren van de dienstverlening. 3.6 Kansrijke buurten
3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 2015-2018 2019 2014 3.6 Kansrijke buurten We willen klanttevredenheid bereiken door bij te dragen aan een kansrijke buurt. Het betrekken van huurders start met een goede samenwerking met de huurderbelangenvereniging. Onder deze samenwerking liggen heldere wederzijdse afspraken. Betrokkenheid op wijk- en woonplanniveau wordt gestimuleerd via bewonerscommissies, buurtambassadeurs en wijkbewoners. Centrada heeft een voorbeeldfunctie bij het schoon, heel en veilig houden van woningen en de directe woonomgeving. Centrada werkt nauw samen met andere partners in de wijk omdat gezamenlijk meer kan worden bereikt. Bij deze samenwerking blijven verantwoordelijkheden liggen waar ze horen. Centrada ondersteunt initiatieven die bijdragen aan het door bewoners zelf verbeteren van hun eigen woonsituatie. Op lange termijn zijn ingrepen in de oudere, monotone wijken van Lelystad nodig. Voor deze aanpak gaat Centrada (samen met de gemeente) masterplannen opstellen en middelen reserveren (sparen voor later). Centrada ondersteunt samen met andere partijen initiatieven gericht op particuliere woningverbetering, zoals die van de Kluswinkels. Daarbij wordt sterk ingezet op zelfredzaamheid en de inzet van in de wijk wonende vrijwilligers en mensen zonder baan.
4.1 Vastgoed 2015-2018 2019 2014 In het Portefeuilleplan wordt de voorraadstrategie beschreven en doorvertaald naar strategieën per complex/woonplangebied. In de komende 5 jaar worden 41 nieuwe woningen gebouwd en 18 woningen gesloopt. Verkoop van woningen vindt de eerste jaren plaats aan zittende huurders; uitgegaan wordt van ongeveer 10 woningen per jaar. Er wordt fors geïnvesteerd in de energetische kwaliteit van de woningen; de eerstkomende 4 jaar vormen een aanloop. In de komende 5 jaar worden 250 woningen opgeplust en daarmee beter geschikt voor ouderen/zorgbehoevenden. 4.2 Professionele organisatie 4.3 Presteren naar vermogen 4.4 Partnerschap
4.1 Vastgoed 4.2 Professionele organisatie Centrada focust op haar kernactiviteiten: bouw, verhuur, onderhoud en (sociaal) beheer. Bij de inrichting van de organisatie is een helder producten- en dienstenaanbod aan de klant het vertrekpunt. Zelfsturende teams zijn op operationeel niveau verantwoordelijk voor efficiënt ingerichte en klantgerichte processen. Informatisering (o.a. nieuw primair systeem) wordt ingezet voor meer digitale dienstverlening en draagt bij aan efficiënter werken. De formatie krimpt (ten opzichte van eind 2013) in twee jaar tijd met 20%. Slimmer Samen Werken heeft tot doel zelfsturing, klantgerichtheid, verantwoordelijkheid en feedback te bevorderen. 4.3 Presteren naar vermogen 4.4 Partnerschap
4.1 Vastgoed 4.2 Professionele organisatie 4.3 Presteren naar vermogen Bij alles wat Centrada doet en van plan is, heeft ze aandacht voor de financiële continuïteit op de langere termijn. Voor de korte termijn betekent dit het zorgdragen voor voldoende liquiditeit. Voor de lange termijn betekent dit: zorgen voor voldoende vermogen om aan de verplichtingen te voldoen (solvabiliteit). Centrada wil voldoende vermogen opbouwen om over 10 jaar te kunnen starten met het vernieuwen van een deel van de voorraad. Als norm wordt gesteld dat het eigen vermogen minimaal 30% moet zijn van het totaal vermogen (op actuele waarde). De komende 5 jaar wordt de schuldenlast verlaagd naar gemiddeld sectorniveau. Centrada houdt de bedrijfs- en onderhoudslasten onder het sectorgemiddelde. Centrada stuurt op financiële en maatschappelijke (klant)waarde van het bezit (zowel totale portefeuille als per woonplan). Er wordt een risicomanagementproces ingericht, rekening houdend met de zelfsturing binnen de organisatie. Het effect van mogelijke economische veranderingen wordt met een scenarioanalysemodel continu in beeld gebracht. 4.4 Partnerschap
4.1 Vastgoed 4.2 Professionele organisatie 4.3 Presteren naar vermogen 4.4 Partnerschap Centrada werkt samen met partners, op basis van heldere, haalbare, wederkerige afspraken die worden nagekomen. Centrada is transparant in ambities en inzet van middelen. Stakeholders worden betrokken bij de beleidsvorming en verantwoording wordt afgelegd. Minimaal 1 maal per jaar wordt met HVOB, gemeente en andere partners gesproken over de strategische beleidskeuzes. In 2015 wordt een nieuw Lokaal Akkoord (2016-2019) met de gemeente afgesloten. Centrada streeft er naar om bij de visitatie begin 2015 opnieuw positief te scoren. Het zogenaamde Drie Kamer Model wordt gebruikt om de transparantie en de daarmee samenhangende legitimiteit te vergroten.
overzicht 3.1 Voldoende woningen We willen klanttevredenheid bereiken door voldoende woningen beschikbaar te hebben. De kernvoorraad van Centrada (8.700 sociale huurwoningen) is voor de komende 5 jaar van voldoende omvang. De gemeente maakt zich zorgen om het grote aanbod aan goedkope koopwoningen in Lelystad. Centrada streeft er naar de actieve wachttijden (slaagkansen) onder de twee jaar te houden. In overleg met de gemeente worden aanvullende toegangsregels geformuleerd voor de lage middeninkomens. Geprobeerd wordt de doorstroming weer op gang te brengen, o.a. door ouderen te stimuleren te verhuizen. Via opplussen maakt Centrada een groter deel van haar bestaande voorraad geschikt voor zorgbehoevende huishoudens. De komende jaren worden alleen woningen verkocht aan zittende huurders (ongeveer 10 per jaar), mits passend in het voorraadbeleid. 3.2 Goede woningen We willen klanttevredenheid bereiken door woningen met een goede en duurzame basiskwaliteit te leveren. De woningen van Centrada voldoen aan een goede technische en functionele basiskwaliteit. Reparatieverzoeken worden deskundig uitgevoerd op tijdstippen dat het de klant schikt. Het huurderonderhoud wordt grotendeels overgedragen aan 3 (met het Werkbedrijf van de gemeente op te zetten) Kluswinkels. Centrada blijft een deel van het huurderonderhoud (dakgoten, ruitschade, riolering) collectief aanbieden. Het moment van mutatie wordt benut om woningen aan de binnenkant op te knappen. Werkzaamheden aan buitenschil en installaties worden project-/planmatig opgepakt. Bewoners zijn goed geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest en over hoe hier mee om te gaan. Centrada streeft er naar in 2023 haar woningvoorraad op gemiddeld energielabel B te hebben gebracht. Centrada realiseert deze doelstelling, voor zover verhuurderheffing en energiesubsidies dit mogelijk maken. 3.3 Betaalbare woningen We willen klanttevredenheid bereiken door een prijs te vragen die in balans is met de draagkracht van bewoners. Het betaalbaar houden van de woningvoorraad is voor de komende jaren een van de belangrijkste speerpunten van Centrada. Centrada wil nagenoeg al haar woningen verhuren onder het huurprijsniveau tot waar nog huurtoeslag mogelijk is. Bij de huurbepaling bij mutatie en bij de jaarlijkse huurverhoging zijn de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag het richtpunt. Voor huurders met hogere inkomens worden de huren (zolang rijksbeleid dit mogelijk maakt) extra verhoogd tot max. redelijk of markthuur. Onderzocht wordt of meer goedkope woningen (< 403,06) kunnen worden aangeboden; deze worden ook voor niet-jongeren toegankelijk. Centrada brengt bij nieuwe verhuringen de verhouding tussen huur en inkomen meer in balans middels een Huur Inkomen Tabel. 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen Er wordt goede voorlichting gegeven aan aspirant-huurders over de te verwachten woonlasten bij een bepaalde woningkeuze. Ook de door Centrada te nemen maatregelen gericht op energiebesparing dragen bij tot het beperken van de woonlasten. Centrada wil gaan experimenteren met tijdelijke huurverlaging voor huishoudens die tijdelijk in financiële problemen komen. Het incassobeleid is streng en rechtvaardig, gericht op het voorkomen van huurachterstanden. De overheid gaat er steeds meer van uit dat de burger zijn problemen zelf (met hulp van de omgeving) oplost. Het economisch herstel is voor veel huurders nog niet merkbaar. Steeds meer huurders hebben betalingsproblemen. De Provinciale Statenverkiezingen (maart 2015) kunnen leiden tot nieuwe politieke instabiliteit. Door toenemende spanningen in de wereld groeien de stromen asielzoekers en statushouders. 4.1 Vastgoed In het Portefeuilleplan wordt de voorraadstrategie beschreven en doorvertaald naar strategieën per complex/woonplangebied. In de komende 5 jaar worden 41 nieuwe woningen gebouwd en 18 woningen gesloopt. 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden We willen klanttevredenheid bereiken door keuzeruimte en voldoende variatie te bieden. De woonruimteverdeling is zorgvuldig en rechtvaardig en laat de keuze bij de woningzoekende zelf. De volgorde van toewijzing gebeurt voor 85% van vrijkomende woningen op basis van wachttijd, voor de overige 15% via loting. Huurders wordt ruimte geboden voor extra woningkwaliteit voor wat betreft uitrustingsniveau en energieprestatie (bv zonnepanelen). Centrada bekijkt de voors en tegens van het hanteren van specifieke leefstijlen in delen van het woningbezit. Huurders worden in de gelegenheid gesteld hun woning te kopen (mits dit past in de voorraadstrategie). Er komt een onderzoek naar de mogelijkheden van coöperaties, als vorm tussen huren en kopen in. Centrada wil initiatieven ondersteunen van collectief opdrachtgeverschap. Woningen van Centrada zijn voorzien van een energielabel, zodat de klant de energieprestatie van de woning kan betrekken bij de keuze. 3.5 Goede dienstverlening We willen klanttevredenheid bereiken door een goede kwaliteit van de dienstverlening. Deskundigheid en vriendelijkheid van de medewerkers bepalen in hoge mate de klanttevredenheid. Centrada draagt zorg voor een optimale bereikbaarheid (telefoon, mail en steeds meer digitale dienstverlening) en een gastvrije ontvangst. Centrada geeft duidelijk aan wat klanten van haar kunnen verwachten (kwaliteit, prijs en levertijd van de dienstverlening). Goed luisteren naar de klant is het startpunt voor het (continu) verbeteren van de dienstverlening. 3.6 Kansrijke buurten 2.1 Visie op maatschappelijke positie Centrada positioneert zich in Lelystad als een logische en betrouwbare partner van haar klanten, de gemeente en andere partijen met een lange termijn verantwoordelijkheid op het gebied van het wonen. 2.2 Missie Gedreven door mensen werkt Centrada aan een duurzame kwaliteit, keuzevrijheid en betaalbaar wonen in kansrijke wijken en buurten in Lelystad. 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector Vaststelling van de herziene Woningwet is nabij, waardoor o.a. het takenpakket van corporaties wordt ingeperkt. Het rapport van de parlementaire enquête woningcorporaties zorgt voor nog meer behoefte aan transparantie en verantwoording. Door heffingen wordt de financiële ruimte voor corporaties verkleind. Er is steeds meer aandacht voor kostenreductie bij corporaties, o.a. door hogere efficiency. Als gevolg van de Huisvestingswet moet een huisvestingsverordening opgesteld gaan worden. 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad Het in mei 2014 aangetreden college van B&W ziet het vlottrekken van de woningmarkt als een van de actiepunten. De gemeente actualiseert in 2015 de Woonvisie. De stagnerende groei van Lelystad is een van de oorzaken van forse gemeentelijke bezuinigingen. De koopmarkt herstelt zich met oplopende aantallen verkochte woningen; de prijzen herstellen nog minimaal. De sociale huurmarkt beweegt nog niet mee; de mutatiegraad blijft laag en de wachttijden nemen niet af. De werkgelegenheid is een zorgpunt; o.a. in zorg en publieke sector daalt deze. Vliegveld en Flevokust bieden perspectief. De gemeente vult haar nieuwe gedecentraliseerde taken (jeugdzorg, werk en WMO) in. Mantelzorg is het startpunt. Het Sociaal Wijkteam maakt hierbij op maat een ondersteuningsplan. Zorgpartijen zijn op zoek naar een nieuw verdienmodel. Langlopende (huur)afspraken worden ter discussie gesteld. Verkoop van woningen vindt de eerste jaren plaats aan zittende huurders; uitgegaan wordt van ongeveer 10 woningen per jaar. Er wordt fors geïnvesteerd in de energetische kwaliteit van de woningen; de eerstkomende 4 jaar vormen een aanloop. In de komende 5 jaar worden 250 woningen opgeplust en daarmee beter geschikt voor ouderen/zorgbehoevenden. 4.2 Professionele organisatie Centrada focust op haar kernactiviteiten: bouw, verhuur, onderhoud en (sociaal) beheer. Bij de inrichting van de organisatie is een helder producten- en dienstenaanbod aan de klant het vertrekpunt. Zelfsturende teams zijn op operationeel niveau verantwoordelijk voor efficiënt ingerichte en klantgerichte processen. Informatisering (o.a. nieuw primair systeem) wordt ingezet voor meer digitale dienstverlening en draagt bij aan efficiënter werken. De formatie krimpt (ten opzichte van eind 2013) in twee jaar tijd met 20%. Slimmer Samen Werken heeft tot doel zelfsturing, klantgerichtheid, verantwoordelijkheid en feedback te bevorderen. 4.3 Presteren naar vermogen Bij alles wat Centrada doet en van plan is, heeft ze aandacht voor de financiële continuïteit op de langere termijn. Voor de korte termijn betekent dit het zorgdragen voor voldoende liquiditeit. Voor de lange termijn betekent dit: zorgen voor voldoende vermogen om aan de verplichtingen te voldoen (solvabiliteit). Centrada wil voldoende vermogen opbouwen om over 10 jaar te kunnen starten met het vernieuwen van een deel van de voorraad. Als norm wordt gesteld dat het eigen vermogen minimaal 30% moet zijn van het totaal vermogen (op actuele waarde). De komende 5 jaar wordt de schuldenlast verlaagd naar gemiddeld sectorniveau. Centrada houdt de bedrijfs- en onderhoudslasten onder het sectorgemiddelde. We willen klanttevredenheid bereiken door bij te dragen aan een kansrijke buurt. Het betrekken van huurders start met een goede samenwerking met de huurderbelangenvereniging. Onder deze samenwerking liggen heldere wederzijdse afspraken. Betrokkenheid op wijk- en woonplanniveau wordt gestimuleerd via bewonerscommissies, buurtambassadeurs en wijkbewoners. Centrada heeft een voorbeeldfunctie bij het schoon, heel en veilig houden van woningen en de directe woonomgeving. Centrada werkt nauw samen met andere partners in de wijk omdat gezamenlijk meer kan worden bereikt. 2.3 Kernwaarden Bestuur en medewerkers van Centrada hanteren de volgende kernwaarden in de omgang met klanten, ketenpartners en elkaar: Maatschappelijk gedreven. Klantgericht. Ondernemend. 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren Centrada kan de uitdagingen voor de toekomst op eigen kracht aan, in samenspraak met de omgeving. De stakeholders hebben waardering voor de inhoud van en de betrokkenheid bij van Centrada. Middels een op schema lopende reorganisatie past Centrada de organisatie aan op de nieuwe werkelijkheid. Centrada investeert in de digitalisering van de dienstverlening. Centrada stuurt op financiële en maatschappelijke (klant)waarde van het bezit (zowel totale portefeuille als per woonplan). Er wordt een risicomanagementproces ingericht, rekening houdend met de zelfsturing binnen de organisatie. Het effect van mogelijke economische veranderingen wordt met een scenarioanalysemodel continu in beeld gebracht. 4.4 Partnerschap Bij deze samenwerking blijven verantwoordelijkheden liggen waar ze horen. Centrada ondersteunt initiatieven die bijdragen aan het door bewoners zelf verbeteren van hun eigen woonsituatie. Op lange termijn zijn ingrepen in de oudere, monotone wijken van Lelystad nodig. Voor deze aanpak gaat Centrada (samen met de gemeente) masterplannen opstellen en middelen reserveren (sparen voor later). Centrada ondersteunt samen met andere partijen initiatieven gericht op particuliere woningverbetering, zoals die van de Kluswinkels. Daarbij wordt sterk ingezet op zelfredzaamheid en de inzet van in de wijk wonende vrijwilligers en mensen zonder baan. 2.4 Doelgroepen Centrada spant zich in voor huishoudens die op het gebied van wonen een steuntje in de rug nodig hebben: De primaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tot 34.911). Huishoudens met een laag middeninkomen ( 34.911-43.786) indien sprake is van urgentie. Huishoudens met bijzondere woonbehoeften (o.a. jongeren, ouderen, ex-psychiatrische patiënten). 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen Zelfsturende teams zijn verantwoordelijk voor efficiënt ingerichte processen; ICT helpt hier bij. Binnen het cultuurtraject Slimmer Samenwerken krijgen medewerkers een programma talentontwikkeling aangeboden. De focus ligt op het beheer van de voorraad; hierbinnen bieden duurzaamheid/energie en vergrijzing (opplussen) grote uitdagingen. Centrada werkt samen met partners, op basis van heldere, haalbare, wederkerige afspraken die worden nagekomen. Centrada is transparant in ambities en inzet van middelen. Stakeholders worden betrokken bij de beleidsvorming en verantwoording wordt afgelegd. Minimaal 1 maal per jaar wordt met HVOB, gemeente en andere partners gesproken over de strategische beleidskeuzes. In 2015 wordt een nieuw Lokaal Akkoord (2016-2019) met de gemeente afgesloten. Centrada streeft er naar om bij de visitatie begin 2015 opnieuw positief te scoren. Het zogenaamde Drie Kamer Model wordt gebruikt om de transparantie en de daarmee samenhangende legitimiteit te vergroten.