Ondernemingsplan

Transcriptie

1 pagina1

2 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen Door toenemende spanningen in de wereld groeien de stromen asielzoekers en vergunninghouders. De overheid gaat er steeds meer van uit dat de burger zijn problemen zelf (met hulp van de omgeving) oplost. Het economisch herstel is voor veel huurders nog niet merkbaar. Steeds meer huurders hebben betalingsproblemen. Door de nieuwe verhoudingen in de Eerste Kamer is het voor het huidige kabinet steeds lastiger steun te vinden voor nieuw beleid. 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen

3 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector De Woningwet is per 1 juli 2015 een feit. Corporaties moeten zich richten op hun kerntaak en (financiële) risico s vermijden. Sprake is van meer toezicht, meer regeldruk en een daardoor oplopende administratieve last. Corporaties moeten ieder jaar in overleg met huurdersorganisatie een bod uitbrengen op de gemeentelijke Woonvisie. Ruim 20% van de huurinkomsten gaat middels heffingen en belastingen terug naar de overheid. Er is steeds meer aandacht voor kostenreductie bij corporaties, o.a. te realiseren door hogere efficiency. Corporaties moeten de wens tot oprichting van coöperaties faciliteren. De rijks-prioriteiten zijn: betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, urgente doelgroepen alsmede wonen-zorg. 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen

4 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad De gemeente is bezig met de actualisatie van de Woonvisie en wil deze begin 2016 door de raad laten vaststellen. De koopmarkt herstelt zich met oplopende aantallen verkochte woningen; de prijzen herstellen nog minimaal. De sociale huurmarkt beweegt nog niet mee; de mutatiegraad blijft laag en de wachttijden nemen niet af. De werkgelegenheid is een zorgpunt; o.a. in de publieke sector daalt deze. Vliegveld en Flevokust bieden perspectief. De gemeente moet bezuinigen op de gedecentraliseerde taken (jeugdzorg, werk en WMO). Mantelzorg is het startpunt. Het Sociaal Wijkteam maakt hierbij op maat een ondersteuningsplan. Zorgpartijen zijn op zoek naar een nieuw verdienmodel. Langlopende (huur)afspraken worden ter discussie gesteld. 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen

5 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren Centrada kan vanuit een solide financiële positie de uitdagingen voor de toekomst op eigen kracht aan, samen met de partners. De visitatiecommissie gaf Centrada in 2015 hoge rapportcijfers voor o.a. de proactieve en open samenwerking met partners in Lelystad. Centrada heeft middels een reorganisatie ingespeeld op de nieuwe werkelijkheid (Woningwet, woningmarkt). Centrada investeert in de digitalisering van de dienstverlening. 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen

6 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen Zelfsturende teams zijn verantwoordelijk voor efficiënt ingerichte processen; ICT helpt hier bij. Binnen het cultuurtraject Slimmer Samen Werken krijgen medewerkers een programma talentontwikkeling aangeboden. De focus ligt op het beheer van de voorraad; hierbinnen bieden betaalbaarheid, duurzaamheid en vergrijzing grote uitdagingen.

7 2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie Centrada positioneert zich in Lelystad als een logische en betrouwbare partner van haar klanten, de gemeente en andere partijen met een lange termijn verantwoordelijkheid op het gebied van het wonen. 2.3 Kernwaarden 2.4 Doelgroepen

8 2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie Gedreven door mensen werkt Centrada aan een duurzame kwaliteit, keuzevrijheid en betaalbaar wonen in kansrijke wijken en buurten in Lelystad. 2.3 Kernwaarden 2.4 Doelgroepen

9 2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie 2.3 Kernwaarden Bestuur en medewerkers van Centrada hanteren de volgende kernwaarden in de omgang met klanten, ketenpartners en elkaar: Maatschappelijk gedreven. Klantgericht. Ondernemend. 2.4 Doelgroepen

10 2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie 2.3 Kernwaarden 2.4 Doelgroepen Centrada spant zich in voor huishoudens die op het gebied van wonen een steuntje in de rug nodig hebben: De doelgroep tot aan de staatsteungrens (huishoudens met een inkomen tot ; tijdelijk opgehoogd naar ). Huishoudens met een laag middeninkomen ( ) indien sprake is van urgentie. Huishoudens met bijzondere woonbehoeften (o.a. jongeren, ouderen, ex-psychiatrische patiënten).

11 3.1 Voldoende woningen We willen klanttevredenheid bereiken door voldoende woningen beschikbaar te hebben. Het aandeel sociale huur blijft de komende 5 jaar stabiel; in aantal is sprake van een toename van per saldo 136 woningen. Centrada streeft er naar de actieve wachttijden (slaagkansen) onder de twee jaar te houden. De opgelopen taakstelling vergunninghouders leidt tot extra druk op de vrijkomende sociale huurwoningen. Centrada bouwt extra nieuwbouwwoningen, om te voorkomen dat de wachttijden voor regulier woningzoekenden hierdoor oplopen. Lage middeninkomens ( ) krijgen toegang tot de duurdere sociale huurwoningen. Geprobeerd wordt de doorstroming weer op gang te brengen, o.a. door ouderen te stimuleren te verhuizen. Centrada maakt met gemeente en zorgpartners afspraken over het programma wonenwelzijn-zorg. De komende jaren worden vooral woningen verkocht aan zittende huurders, mits passend in het voorraadbeleid. 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten

12 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen We willen klanttevredenheid bereiken door woningen met een goede en duurzame basiskwaliteit te leveren. De woningen van Centrada voldoen aan een goede technische en functionele basiskwaliteit. Reparatieverzoeken worden deskundig uitgevoerd op tijdstippen dat het de klant schikt. Huurders kunnen bij het uitvoeren van kleine onderhoudsklussen de Kluswinkel inschakelen. Centrada blijft een deel van het huurderonderhoud (dakgoten, ruitschade, riolering) collectief aanbieden. Het moment van mutatie wordt benut om woningen aan de binnenkant op te knappen. Werkzaamheden aan buitenschil en installaties worden project-/planmatig opgepakt. Bewoners zijn goed geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest en over hoe hier mee om te gaan. Centrada houdt rekening met de wettelijke eis dat vanaf 2024 asbestdaken of asbestgolfplaten niet meer zijn toegestaan. Op verzoek van de gemeente worden de komende jaren gasleidingen vervangen; alleen al in 2016 betreft het Centrada-woningen. Centrada streeft er naar in 2021 haar woningvoorraad op gemiddeld energielabel B (energie index 1,25) te hebben gebracht. Via het opplussen van 250 woningen maakt Centrada een groter deel van haar woningen geschikt voor zorgbehoevende huishoudens. 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten

13 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen We willen klanttevredenheid bereiken door een prijs te vragen die in balans is met de draagkracht van bewoners. Het betaalbaar houden van de woningvoorraad is voor de komende jaren een van de belangrijkste speerpunten van Centrada. Centrada wil nagenoeg al haar woningen blijven verhuren onder het huurprijsniveau tot waar nog huurtoeslag mogelijk is. Centrada biedt voor zowel huurtoeslaggerechtigden als anderen < betaalbare woonkansen. Centrada zal de streefhuren van een deel van het bezit verlagen tot de aftoppingsgrenzen. Verder zal Centrada zorgen voor meer betaalbare huurwoningen met een huurprijs rond 450. Voor huurders met hogere inkomens worden de huren (inkomensafhankelijk) extra verhoogd tot max. redelijk of markthuur. Ook de door Centrada te nemen maatregelen gericht op energiebesparing dragen bij tot het beperken van de woonlasten. Het incassobeleid is streng en rechtvaardig, gericht op het voorkomen van huurachterstanden. 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten

14 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden We willen klanttevredenheid bereiken door keuzeruimte en voldoende variatie te bieden. De woonruimteverdeling is zorgvuldig en rechtvaardig en laat de keuze bij de woningzoekende zelf. De volgorde van toewijzing gebeurt voor 85% van vrijkomende woningen op basis van wachttijd, voor de overige 15% via loting. In 2016 wordt bekeken of een hoger percentage te verloten woningen wenselijk is. Huurders wordt ruimte geboden voor extra woningkwaliteit voor wat betreft uitrustingsniveau en energieprestatie (bv zonnepanelen). Huurders worden in de gelegenheid gesteld hun woning te kopen (mits dit past in de voorraadstrategie). Er komt een onderzoek naar de mogelijkheden van coöperaties, als vorm tussen huren en kopen in. Centrada wil initiatieven ondersteunen van collectief opdrachtgeverschap. Woningen van Centrada zijn voorzien van een energielabel, zodat de klant de energieprestatie van de woning kan betrekken bij de keuze. 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten

15 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening We willen klanttevredenheid bereiken door een goede kwaliteit van de dienstverlening. Deskundigheid en vriendelijkheid van de medewerkers bepalen in hoge mate de klanttevredenheid. Centrada draagt zorg voor een optimale bereikbaarheid (telefoon, mail en steeds meer digitale dienstverlening) en een gastvrije ontvangst. Centrada geeft duidelijk aan wat klanten van haar kunnen verwachten (kwaliteit, prijs en levertijd van de dienstverlening). Goed luisteren naar de klant is het startpunt voor het (continu) verbeteren van de dienstverlening. 3.6 Kansrijke buurten

16 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening Kansrijke buurten We willen klanttevredenheid bereiken door bij te dragen aan een kansrijke buurt. Het betrekken van huurders start met een goede samenwerking met de huurderbelangenvereniging. Onder deze samenwerking liggen heldere wederzijdse afspraken. Betrokkenheid op wijk- en woonplanniveau wordt gestimuleerd via bewonerscommissies, buurtambassadeurs en wijkbewoners. Centrada heeft een voorbeeldfunctie bij het schoon, heel en veilig houden van woningen en de directe woonomgeving. Centrada werkt nauw samen met andere partners in de wijk omdat gezamenlijk meer kan worden bereikt. Bij deze samenwerking blijven verantwoordelijkheden liggen waar ze horen. Centrada ondersteunt initiatieven die bijdragen aan het door bewoners zelf verbeteren van hun eigen woonsituatie. Op lange termijn zijn ingrepen in de oudere, monotone wijken van Lelystad nodig. Voor deze aanpak gaat Centrada (samen met de gemeente) masterplannen opstellen en middelen reserveren (sparen voor later). Centrada ondersteunt samen met andere partijen initiatieven gericht op particuliere woningverbetering, zoals die van de Kluswinkel. Daarbij wordt sterk ingezet op zelfredzaamheid en de inzet van in de wijk wonende vrijwilligers en mensen zonder baan.

17 4.1 Vastgoed In het Portefeuilleplan wordt de voorraadstrategie beschreven en doorvertaald naar strategieën per complex/woonplangebied. Centrada stuurt op financiële en maatschappelijke (klant)waarde van het bezit (zowel totale portefeuille als per woonplan). Bij de strategieafweging worden de prestaties van complexen integraal bekeken (zowel technisch, sociaal als financieel). In de komende 5 jaar worden 264 nieuwe woningen gebouwd en 18 woningen gesloopt. Verkoop van woningen vindt vooral plaats aan zittende huurders; uitgegaan wordt van de verkoop van 110 woningen ( ). 4.2 Professionele organisatie 4.3 Presteren naar vermogen 4.4 Partnerschap

18 4.1 Vastgoed 4.2 Professionele organisatie Centrada focust op haar kernactiviteiten: bouw, verhuur, onderhoud en (sociaal) beheer. Bij de inrichting van de organisatie is een helder producten- en dienstenaanbod aan de klant het vertrekpunt. Zelfsturende teams zijn op operationeel niveau verantwoordelijk voor efficiënt ingerichte en klantgerichte processen. Informatisering (o.a. nieuw primair systeem) wordt ingezet voor meer digitale dienstverlening en draagt bij aan efficiënter werken. Slimmer Samen Werken heeft tot doel zelfsturing, klantgerichtheid, verantwoordelijkheid en feedback te bevorderen. 4.3 Presteren naar vermogen 4.4 Partnerschap

19 4.1 Vastgoed 4.2 Professionele organisatie 4.3 Presteren naar vermogen Bij alles wat Centrada doet en van plan is, heeft ze aandacht voor de financiële continuïteit op de langere termijn. Voor de korte termijn betekent dit het zorgdragen voor voldoende liquiditeit. Voor de lange termijn betekent dit: zorgen voor voldoende vermogen om aan de verplichtingen te voldoen (solvabiliteit). Centrada wil voldoende vermogen opbouwen om over enkele jaren te kunnen starten met het vernieuwen van een deel van de voorraad. Als norm wordt gesteld dat het eigen vermogen minimaal 30% moet zijn van het totaal vermogen (op actuele waarde). De komende 5 jaar wordt de schuldenlast verlaagd naar gemiddeld sectorniveau. Centrada houdt de bedrijfs- en onderhoudslasten onder het sectorgemiddelde. Er wordt een risicomanagementproces ingericht, rekening houdend met de zelfsturing binnen de organisatie. Het effect van mogelijke economische veranderingen wordt met een scenarioanalysemodel continu in beeld gebracht. 4.4 Partnerschap

20 4.1 Vastgoed 4.2 Professionele organisatie 4.3 Presteren naar vermogen 4.4 Partnerschap Centrada werkt samen met partners, op basis van heldere, haalbare, wederkerige afspraken die worden nagekomen. Centrada is transparant in ambities en inzet van middelen. Stakeholders worden betrokken bij de beleidsvorming en verantwoording wordt afgelegd. De Woonvisie is de basis voor het in 2016, samen met HVOB en gemeente, te actualiseren Lokaal Akkoord. Centrada streeft er naar om de bij de visitatie 2015 gescoorde (hoge) rapportcijfers minimaal vast te houden. Daar waar nodig past Centrada statuten, reglementen etc. aan op de vereisten uit de nieuwe Woningwet.

21 overzicht 3.1 Voldoende woningen We willen klanttevredenheid bereiken door voldoende woningen beschikbaar te hebben. Het aandeel sociale huur blijft de komende 5 jaar stabiel; in aantal is sprake van een toename van per saldo 136 woningen. Centrada streeft er naar de actieve wachttijden (slaagkansen) onder de twee jaar te houden. De opgelopen taakstelling vergunninghouders leidt tot extra druk op de vrijkomende sociale huurwoningen. Centrada bouwt extra nieuwbouwwoningen, om te voorkomen dat de wachttijden voor regulier woningzoekenden hierdoor oplopen. Lage middeninkomens ( ) krijgen toegang tot de duurdere sociale huurwoningen. Geprobeerd wordt de doorstroming weer op gang te brengen, o.a. door ouderen te stimuleren te verhuizen. Centrada maakt met gemeente en zorgpartners afspraken over het programma wonen-welzijn-zorg. De komende jaren worden vooral woningen verkocht aan zittende huurders, mits passend in het voorraadbeleid. 3.2 Goede woningen We willen klanttevredenheid bereiken door woningen met een goede en duurzame basiskwaliteit te leveren. De woningen van Centrada voldoen aan een goede technische en functionele basiskwaliteit. Reparatieverzoeken worden deskundig uitgevoerd op tijdstippen dat het de klant schikt. Huurders kunnen bij het uitvoeren van kleine onderhoudsklussen de Kluswinkel inschakelen. Centrada blijft een deel van het huurderonderhoud (dakgoten, ruitschade, riolering) collectief aanbieden. Het moment van mutatie wordt benut om woningen aan de binnenkant op te knappen. Werkzaamheden aan buitenschil en installaties worden project-/planmatig opgepakt. Bewoners zijn goed geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest en over hoe hier mee om te gaan. Centrada houdt rekening met de wettelijke eis dat vanaf 2024 asbestdaken of asbestgolfplaten niet meer zijn toegestaan. Op verzoek van de gemeente worden de komende jaren gasleidingen vervangen; alleen al in 2016 betreft het Centrada-woningen. Centrada streeft er naar in 2021 haar woningvoorraad op gemiddeld energielabel B (energie index 1,25) te hebben gebracht. Via het opplussen van 250 woningen maakt Centrada een groter deel van haar woningen geschikt voor zorgbehoevende huishoudens. 3.3 Betaalbare woningen We willen klanttevredenheid bereiken door een prijs te vragen die in balans is met de draagkracht van bewoners. Het betaalbaar houden van de woningvoorraad is voor de komende jaren een van de belangrijkste speerpunten van Centrada. Centrada wil nagenoeg al haar woningen blijven verhuren onder het huurprijsniveau tot waar nog huurtoeslag mogelijk is. Centrada biedt voor zowel huurtoeslaggerechtigden als anderen < betaalbare woonkansen. 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen Centrada zal de streefhuren van een deel van het bezit verlagen tot de aftoppingsgrenzen. Verder zal Centrada zorgen voor meer betaalbare huurwoningen met een huurprijs rond 450. Voor huurders met hogere inkomens worden de huren (inkomensafhankelijk) extra verhoogd tot max. redelijk of markthuur. Ook de door Centrada te nemen maatregelen gericht op energiebesparing dragen bij tot het beperken van de woonlasten. Het incassobeleid is streng en rechtvaardig, gericht op het voorkomen van huurachterstanden. Door toenemende spanningen in de wereld groeien de stromen asielzoekers en vergunninghouders. De overheid gaat er steeds meer van uit dat de burger zijn problemen zelf (met hulp van de omgeving) oplost. Het economisch herstel is voor veel huurders nog niet merkbaar. Steeds meer huurders hebben betalingsproblemen. Door de nieuwe verhoudingen in de Eerste Kamer is het voor het huidige kabinet steeds lastiger steun te vinden voor nieuw beleid. 4.1 Vastgoed 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector In het Portefeuilleplan wordt de voorraadstrategie beschreven en doorvertaald naar strategieën per complex/woonplangebied. Centrada stuurt op financiële en maatschappelijke (klant)waarde van het bezit (zowel We willen klanttevredenheid bereiken door keuzeruimte en voldoende variatie te bieden. De woonruimteverdeling is zorgvuldig en rechtvaardig en laat de keuze bij de woningzoekende zelf. De volgorde van toewijzing gebeurt voor 85% van vrijkomende woningen op basis van wachttijd, voor de overige 15% via loting. In 2016 wordt bekeken of een hoger percentage te verloten woningen wenselijk is. Huurders wordt ruimte geboden voor extra woningkwaliteit voor wat betreft uitrustingsniveau en energieprestatie (bv zonnepanelen). Huurders worden in de gelegenheid gesteld hun woning te kopen (mits dit past in de voorraadstrategie). Er komt een onderzoek naar de mogelijkheden van coöperaties, als vorm tussen huren en kopen in. Centrada wil initiatieven ondersteunen van collectief opdrachtgeverschap. Woningen van Centrada zijn voorzien van een energielabel, zodat de klant de energieprestatie van de woning kan betrekken bij de keuze. De Woningwet is per 1 juli 2015 een feit. Corporaties moeten zich richten op hun kerntaak en (financiële) risico s vermijden. Sprake is van meer toezicht, meer regeldruk en een daardoor oplopende administratieve last. Corporaties moeten ieder jaar in overleg met huurdersorganisatie een bod uitbrengen op de gemeentelijke Woonvisie. Ruim 20% van de huurinkomsten gaat middels heffingen en belastingen terug naar de overheid. Er is steeds meer aandacht voor kostenreductie bij corporaties, o.a. te realiseren door hogere efficiency. Corporaties moeten de wens tot oprichting van coöperaties faciliteren. De rijks-prioriteiten zijn: betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, urgente doelgroepen alsmede wonen-zorg. 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad totale portefeuille als per woonplan). Bij de strategieafweging worden de prestaties van complexen integraal bekeken (zowel technisch, sociaal als financieel). In de komende 5 jaar worden 264 nieuwe woningen gebouwd en 18 woningen gesloopt. Verkoop van woningen vindt vooral plaats aan zittende huurders; uitgegaan wordt van de verkoop van 110 woningen ( ). 4.2 Professionele organisatie Centrada focust op haar kernactiviteiten: bouw, verhuur, onderhoud en (sociaal) beheer. Bij de inrichting van de organisatie is een helder producten- en dienstenaanbod aan de klant het vertrekpunt. Zelfsturende teams zijn op operationeel niveau verantwoordelijk voor efficiënt ingerichte en klantgerichte processen. Informatisering (o.a. nieuw primair systeem) wordt ingezet voor meer digitale dienstverlening en draagt bij aan efficiënter werken. 3.5 Goede dienstverlening We willen klanttevredenheid bereiken door een goede kwaliteit van de dienstverlening. Deskundigheid en vriendelijkheid van de medewerkers bepalen in hoge mate de klanttevredenheid. Centrada draagt zorg voor een optimale bereikbaarheid (telefoon, mail en steeds meer digitale dienstverlening) en een gastvrije ontvangst. Centrada geeft duidelijk aan wat klanten van haar kunnen verwachten (kwaliteit, prijs en levertijd van de dienstverlening). Goed luisteren naar de klant is het startpunt voor het (continu) verbeteren van de dienstverlening. 2.1 Visie op maatschappelijke positie Centrada positioneert zich in Lelystad als een logische en betrouwbare partner van haar klanten, de gemeente en andere partijen met een lange termijn verantwoordelijkheid op het gebied van het wonen. 2.2 Missie Gedreven door mensen werkt Centrada aan een duurzame kwaliteit, keuzevrijheid en betaalbaar wonen in kansrijke wijken en buurten in Lelystad. De gemeente is bezig met de actualisatie van de Woonvisie en wil deze begin 2016 door de raad laten vaststellen. De koopmarkt herstelt zich met oplopende aantallen verkochte woningen; de prijzen herstellen nog minimaal. De sociale huurmarkt beweegt nog niet mee; de mutatiegraad blijft laag en de wachttijden nemen niet af. De werkgelegenheid is een zorgpunt; o.a. in de publieke sector daalt deze. Vliegveld en Flevokust bieden perspectief. De gemeente moet bezuinigen op de gedecentraliseerde taken (jeugdzorg, werk en WMO). Mantelzorg is het startpunt. Het Sociaal Wijkteam maakt hierbij op maat een ondersteuningsplan. Zorgpartijen zijn op zoek naar een nieuw verdienmodel. Langlopende (huur)afspraken worden ter discussie gesteld. Slimmer Samen Werken heeft tot doel zelfsturing, klantgerichtheid, verantwoordelijkheid en feedback te bevorderen. 4.3 Presteren naar vermogen Bij alles wat Centrada doet en van plan is, heeft ze aandacht voor de financiële continuïteit op de langere termijn. Voor de korte termijn betekent dit het zorgdragen voor voldoende liquiditeit. Voor de lange termijn betekent dit: zorgen voor voldoende vermogen om aan de verplichtingen te voldoen (solvabiliteit). Centrada wil voldoende vermogen opbouwen om over enkele jaren te kunnen starten met het vernieuwen van een deel van de voorraad. 3.6 Kansrijke buurten Als norm wordt gesteld dat het eigen vermogen minimaal 30% moet zijn van het totaal vermogen (op actuele waarde). We willen klanttevredenheid bereiken door bij te dragen aan een kansrijke buurt. Het betrekken van huurders start met een goede samenwerking met de huurderbelangenvereniging. Onder deze samenwerking liggen heldere wederzijdse afspraken. Betrokkenheid op wijk- en woonplanniveau wordt gestimuleerd via bewonerscommissies, buurtambassadeurs en wijkbewoners. Centrada heeft een voorbeeldfunctie bij het schoon, heel en veilig houden van woningen en de directe woonomgeving. Centrada werkt nauw samen met andere partners in de wijk omdat gezamenlijk meer kan worden bereikt. Bij deze samenwerking blijven verantwoordelijkheden liggen waar ze horen. Centrada ondersteunt initiatieven die bijdragen aan het door bewoners zelf verbeteren van hun eigen woonsituatie. Op lange termijn zijn ingrepen in de oudere, monotone wijken van Lelystad nodig. Voor deze aanpak gaat Centrada (samen met de gemeente) masterplannen opstellen en middelen reserveren (sparen voor later). Centrada ondersteunt samen met andere partijen initiatieven gericht op particuliere woningverbetering, zoals die van de Kluswinkel. Daarbij wordt sterk ingezet op zelfredzaamheid en de inzet van in de wijk wonende vrijwilligers en mensen zonder baan. 2.3 Kernwaarden Bestuur en medewerkers van Centrada hanteren de volgende kernwaarden in de omgang met klanten, ketenpartners en elkaar: Maatschappelijk gedreven. Klantgericht. Ondernemend. 2.4 Doelgroepen Centrada spant zich in voor huishoudens die op het gebied van wonen een steuntje in de rug nodig hebben: De doelgroep tot aan de staatsteungrens (huishoudens met een inkomen tot ; tijdelijk opgehoogd naar ). Huishoudens met een laag middeninkomen ( ) indien sprake is van urgentie. Huishoudens met bijzondere woonbehoeften (o.a. jongeren, ouderen, ex-psychiatrische patiënten). 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren Centrada kan vanuit een solide financiële positie de uitdagingen voor de toekomst op eigen kracht aan, samen met de partners. De visitatiecommissie gaf Centrada in 2015 hoge rapportcijfers voor o.a. de proactieve en open samenwerking met partners in Lelystad. Centrada heeft middels een reorganisatie ingespeeld op de nieuwe werkelijkheid (Woningwet, woningmarkt). Centrada investeert in de digitalisering van de dienstverlening. 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen Zelfsturende teams zijn verantwoordelijk voor efficiënt ingerichte processen; ICT helpt hier bij. Binnen het cultuurtraject Slimmer Samen Werken krijgen medewerkers een programma talentontwikkeling aangeboden. De focus ligt op het beheer van de voorraad; hierbinnen bieden betaalbaarheid, duurzaamheid en vergrijzing grote uitdagingen. De komende 5 jaar wordt de schuldenlast verlaagd naar gemiddeld sectorniveau. Centrada houdt de bedrijfs- en onderhoudslasten onder het sectorgemiddelde. Er wordt een risicomanagementproces ingericht, rekening houdend met de zelfsturing binnen de organisatie. Het effect van mogelijke economische veranderingen wordt met een scenarioanalysemodel continu in beeld gebracht. 4.4 Partnerschap Centrada werkt samen met partners, op basis van heldere, haalbare, wederkerige afspraken die worden nagekomen. Centrada is transparant in ambities en inzet van middelen. Stakeholders worden betrokken bij de beleidsvorming en verantwoording wordt afgelegd. De Woonvisie is de basis voor het in 2016, samen met HVOB en gemeente, te actualiseren Lokaal Akkoord. Centrada streeft er naar om de bij de visitatie 2015 gescoorde (hoge) rapportcijfers minimaal vast te houden. Daar waar nodig past Centrada statuten, reglementen etc. aan op de vereisten uit de nieuwe Woningwet.