Gemeente Den Haag Ons kenmerk DSO/2013.9475 RIS 267849 PROJECTDOCUMENT EN PLANEXPLOITATIE VAN DER VENNESTRAAT 85 HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, overwegende de commissiebrief DSO/2011.1772 RIS 246411 Nieuwe kansen door Kleinschalig Opdrachtgeverschap van 9 februari 2012. Besluit: I. In te stemmen met de toepassing van particulier opdrachtgeverschap voor de ontwikkeling aan de Van der Vennestraat 85 met bijbehorende stedenbouwkundige randvoorwaarden. II. In te stemmen met Projectdocument Van der Vennestraat 85. III. In te stemmen met de (vertrouwelijke) planexploitatie van der Vennestraat 85 (SBK nummer KO.8.1) met een neutraal saldo van 0 op netto contante waarde 1 januari 2013. Hierin is opgenomen een bijdrage uit de hiervoor gereserveerde middelen in de Reserve Stedelijke Ontwikkeling voor 211.244,00 in 2013. IV. In te stemmen met een bijdrage van 211.244,00 uit de hiervoor gereserveerde middelen in de Reserve Stedelijke Ontwikkeling. V. In te stemmen met de afwijking van de gehanteerde marktscenario s in de risicoanalyse ten opzichte van de marktscenario s MPG 2013. VI. Na vaststelling van de planexploitatie van der Vennestraat 85 (SBK nummer KO.8.1) het project operationeel te verklaren. Den Haag, 19 november 2013 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: 070-353 2782 Internetadres: www.denhaag.nl
DSO/2013.9475 2 Projectdocument Van der Vennestraat 85 Projectnaam en Projectnummer Van der Vennestraat 85 SBK nummer: (SBK KO08.1) 1. Inleiding In de commissiebrief DSO/2011.1772 RIS 246411 Nieuwe kansen door Kleinschalig Opdrachtgeverschap d.d. 9 februari 2012 is aangegeven dat er wordt ingespeeld op een nieuwe trend in de vastgoedmarkt. Dit met als doel de eindgebruiker de burger, de ondernemer of andere investeerders centraal te stellen en de mogelijkheid te geven om hun eigen woning en/of bedrijf te (ver)bouwen naar eigen inzicht. In het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap (KO) wordt dit op diverse manieren vanuit de gemeente vormgegeven; enerzijds door de uitgifte van grondkavels voor de bouw van nieuwe woningen en/of bedrijven en anderzijds door het ter beschikking stellen van woningen met achterstallig onderhoud als klushuis of voormalige scholen, kantoren, en dergelijke als kluscomplex waarin particulieren binnen een deel van het gebouw zo individueel mogelijk hun eigen woning kunnen realiseren. Met het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap wordt ingespeeld op de nieuwe trend in de vastgoedmarkt om de eindgebruiker de burger, de ondernemer of andere investeerders centraal te stellen. In dit projectdocument wordt in het kader van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap de verkoop van 5-6 in collectief verband te realiseren zelfstandige woonunits voor jongeren/starters aan de Van der Vennestraat 85 als kluscomplex beschreven. 1.2 Gebied De locatie Van der Vennestraat 85 valt binnen stadsdeel Schilderwijk te Den Haag. Het pand bestaand uit het voormalig politiebureau en is gebouwd anno 1930. Op het achterliggend terrein staat nu nog een oude wapen en munitieopslag, welke na eventuele sloop door koper ingericht kan worden tot een gemeenschappelijke buitenruimte. Het pand staat leeg. Ter voorkoming van kraak is het pand momenteel in gebruik bij Adhocbeheer. In de Deal Schilderswijk is de ambitie opgenomen om meer woningdifferentiatie te realiseren. In tien jaar tijd willen we de sociale woningvoorraad terugbrengen van 72% naar 60%. Om deze ambitie te realiseren zijn in totaal 1500 omzettingen nodig. Daarbij denken we aan sloop/nieuwbouw, verkoop van woningen, hoogwaardige renovatie, maar ook aan het verbreden van het woningaanbod met kleinschalig opdrachtgeverschap en kluswoningen. Van de benodigde omzettingen zijn er al 1250 in beeld, maar voor 250 woningen is afgesproken te inventariseren op welke plekken in de Schilderswijk op kleine schaal nieuwbouw kan worden ontwikkeld. De locaties Suze Robertsonstraat, Stortenbekerstraat, Van der Vennestraat en Jacob Catsstraat zijn het resultaat van een eerste exercitie. De locaties zijn in oktober voorgelegd aan de Denktank Schilderswijk. De Denktank was zeer enthousiast en positief over de aan hen voorgelegde locaties en het verbreden van het woningaanbod in de Schilderswijk met kleinschalig opdrachtgeverschap en kluswoningen in het algemeen. 1.3 Projectbeschrijving Het complex is leeg ter beschikking. Door het bureau HTV bouwtechniek is binnen het gebouw een verkaveling gemaakt voor het realiseren van 5-6 zelfstandige woonunits in verschillende grootten met een gemeenschappelijke buitenruimte, inpandige garage-fietsenstalling en vuilcontainerruimte. Maximaal kunnen 2 auto s in bijbehorende garage worden geplaatst. Het kluspand zal worden aangeboden aan een collectief met de verplichting hier 5-6 zelfstandige woonunits in te realiseren voor jongeren/starters. Het is afhankelijk van de wensen van het collectief en zijn leden of de verbouwing individueel of collectief gebeurt. Het gebouw zal in huidige staat worden geleverd door de gemeente. Per 1 september 2013 wordt de bestemming van het pand (huidige bestemming maatschappelijk) in een wijzigingsprocedure (WABO, duur 26 weken) veranderd in wonen.
DSO/2013.9475 3 Voor het project is een planexploitatie opgesteld. In de Herziening Beheerregels RGB is onlangs deze exploitatievorm opgenomen, waarbij zoveel mogelijk de analogie met grondexploitaties is gezocht. De planexploitatie is als (vertrouwelijke) bijlage opgenomen. 1.4 Planinhoud Het programma dat als basis dient voor de klusobjectexploitatie bestaat uit de verkoop van het gebouw voor klusappartementen met in totaal ca. 463 m2 aan gebruiksoppervlak (GO), waaruit 5-6 zelfstandige woonunits kunnen worden gerealiseerd met een (door eventueel door sloop van het voormalige munitieberging te realiseren) gemeenschappelijke buitenruimte en inpandige auto/fietsenberging en ruimte voor vuilcontaineropslag. De verkoop van dit kluspand gebeurt volgens de principes van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap. De koper is een collectief. Het collectief is verantwoordelijk, maar zijn leden kunnen zoveel mogelijk individueel hun woonunit verbouwen. De gemeente zal het collectief stimuleren om zoveel mogelijk gezamenlijk de transformatie aan te pakken. De gemeente zal namelijk wel eisen stellen aan de interne kwaliteit van de individuele woonunits, en aan de wijzigingen die eventueel in de gevels en het dak kunnen worden aangebracht, maar niet aan de collectieve elementen als de inrichting van het gemeenschappelijke trappenhuis, de indeling van het achterterrein en de renovatie van de gevels en het dak. Dit is aan het collectief om te regelen. Binnen het project kunnen 5-6 woonunits worden gerealiseerd met inpandige auto/fietsenberging en ruimte voor vuilcontaineropslag. Het collectief krijgt optimale vrijheid in de transformatie van het gekochte kluspand naar woonunits binnen de daarvoor opgestelde randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden worden opgenomen in een zogenaamd kluspaspoort. Het te realiseren woonoppervlak van de woonunits varieert tussen minimaal 64 m2 en maximaal 101 m2. De toegang van de woonunits is mogelijk via de gemeenschappelijke entree aan de voorzijde van het pand met trappenhuis. De woonunits hebben de beschikking over een gemeenschappelijk buitenruimte, inpandige fietsenberging, ruimte voor maximaal twee auto s en vuilcontaineropslag. Parkeeroplossing In de garage binnen het kluscomplex kunnen maximaal 2 auto worden geparkeerd naast de fietsen en vuilcontainers. Wanneer er niet op eigen terrein kan worden geparkeerd, dient door koper in de directe omgeving parkeergelegenheid te worden geregeld. Direct tegenover het pand ligt een parkeergarage onder het Van der Venneplantsoen. Hierin is in ruime mate parkeergelegenheid aanwezig. 2. Uitvoeringsaspecten 2.1 Winst voor particulier Het principe van klushuizen is dat de koper de eenheid individueel af kan nemen, renoveert en zoveel mogelijk naar eigen wensen indeelt en inricht tot woning of appartement. De verkoopprijs van het klushuis of complex is bepaald op basis van een indicatieve taxatie van de renovatiekosten waarbij uitgegaan is van uitvoering van de werkzaamheden door een aannemer. Buiten de kwalitatieve winst heeft de particulier daardoor ook financieel het nodige te winnen door zoveel mogelijk zelf de renovatie te leiden en uit te voeren. De kosten voor renovatie samen met de aankoopprijs bedragen niet meer dan de marktwaarde van de woning bij oplevering. 2.2 Voorwaarden en levering aan de koper Bij de verkoop van het klushuis krijgt de koper vanuit de gemeente een aantal voorwaarden mee voor de eigen woning die zich vertaalt naar een kluspaspoort. De voorwaarden zijn als volgt: - Het kluspand moet worden getransformeerd naar 5-6 zelfstandige woonunits conform bestaande weten regelgeving (o.a. Bouwbesluit Eisen ten aanzien van Verbouw naar nieuwe functie Wonen en redelijke eisen van welstand); - De transformatie moet binnen één jaar voltooid zijn na levering van het kluspand;
DSO/2013.9475 4 - Er geldt een zelfbewoningplicht van 3 jaar na oplevering voor minimaal 5 leden van het collectief; - De koper moet een bestaand collectief zijn van minimaal 5 leden. De gemeente moet enkele voorinvesteringen doen om het kluspand te kunnen opleveren: - De bestemming van het kluscomplex is gewijzigd in wonen. - Reparatie direct noodzakelijk gebreken aan het casco. - Gehele pand wordt in huidige staat en bezemschoon opgeleverd 2.3 Stappenplan gronduitgifte voor de Van der Vennestraat 85 Het stappenplan zal zich richten op rechtstreekse verkoop op basis van wie zich het eerst aanmeldt kan een optie nemen en heeft het recht tot koop. In het kort bestaat het stappenplan uit: - Het nemen van een optie. Deze optie is 12 weken geldig. Koper kan in deze periode onderzoeken of het voor hem technisch- en financieel haalbaar is. - Na 12 weken of eerder dient koper te beslissen om door te gaan of niet. Gaat hij door dan dient hij een reserveringsovereenkomst te tekenen. De reserveringsovereenkomst is 1 jaar geldig. Binnen dit jaar moet de koper zijn financiering definitief regelen en zijn omgevingsvergunning aanvragen en verleent krijgen. - Na dit jaar dient de koper zijn klushuis af te nemen. In de algemene brochure zal de procedure nader worden beschreven. 2.4 Begeleiding door gemeente De koper is volledig zelf verantwoordelijk voor het realiseren en renoveren van het kluspand. De koper (het collectief) is verantwoordelijk voor renovatie van het casco, de inrichting van de buitenruimte en gemeenschappelijke onderdelen, zoals trappenhuis, gangen en entrees. Voor de consument is vanuit de Gemeente een vast aanspreekpunt, de koperscoach, beschikbaar. Deze kan de consument helpen in de contacten met en binnen de gemeente om daarmee mogelijke vertraging bij gemeentelijke procedures te voorkomen. Om het uitvoeringproces voor het collectief goed te begeleiden en om een collectieve aanpak te stimuleren wordt vanuit de gemeente voor dit klusproject voor maximaal 60 uur een begeleidingsbureau ter beschikking gesteld, waar kopers terecht kunnen voor advies en vragen. 2.5 Verwerving De Van der Vennestraat 85 komt uit de vastgoedportefeuille CVDH afgestoten door OCW. Bij verkoop via het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap wordt afgeweken van het collegebesluit labeling vastgoed DSO kenmerk DSO/2005.3436 voor wat betreft de verkoopstrategie. Immers bij klushuizen gaat het om een combinatie van een lage verkoopprijs met een opknapplicht en ambities uit het Kleinschalig Opdrachtgeverschap gericht op kwaliteit en duurzaamheid, sociale cohesie en impuls voor de buurt. 2.6 Uitgifte Het klushuis wordt verkocht, waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht wordt uitgegeven. De koper kan ervoor kiezen de erfpacht af te kopen of canon te betalen. De totale koopsom wordt hiertoe gesplitst in respectievelijk de waarde van de opstal en de grondwaarde. Het moment van overdracht aan het collectief is afhankelijk van het verkrijgen van de bestemming tot Wonen en verkrijging omgevingsvergunning door het collectief. 2.7 Juridisch en Planologisch kader De bestemming van het pand wordt na een bestemmingsplanprocedure gewijzigd in Wonen (Wabo procedure van 26 weken, start per 1 september 2013). Eventuele bezwaren van omwonenden op het voornemen tot bestemmingswijziging naar Wonen zou een risico zijn. Wij verwachten hier geen problemen van te ondervinden.
DSO/2013.9475 5 2.8 Communicatie De communicatie van het project wordt meegenomen in de campagne voor het overkoepelende project Kleinschalig Opdrachtgeverschap. Enkele momenten zijn het persmoment bekendmaking van het aanbod 3 e trance (november), advertenties in dagbladen (december), verstrekken brochures en kavelpaspoorten (december), informatieavonden omwonenden (januari 2014) en kijkdagen voor belangstellenden. 2.9 Inbedding gemeentelijke organisatie De gemeentelijke organisatie (DSO) is overwegend gericht op het produceren van bouwrijpe grond en grondexploitaties voor nieuwbouwprojecten. Bij de klushuizen produceert de gemeente verbouwrijpe gebouwen en vastgoedexploitaties voor renovatieprojecten. Een nieuwe ontwikkelvorm dat gezien de intentie om het product structureel in de markt te zetten in de gemeentelijke organisatie moet worden ingebed en gestandaardiseerd. Om verwarring in de organisatie te voorkomen ligt het voor de hand om deze standaardisatie zoveel mogelijk te overlappen met de reguliere processen en verantwoordelijkheden zoals de organisatie gewend is bij grondexploitaties. Dit betekent het volgende voor de serie klusprojecten. Een projectdocument (inclusief vastgoedexploitatie) bestuurlijk wordt vastgesteld; De planexploitatie een overzicht geeft van de kosten (plankosten, boekwaarde, beheerlasten, e.d.) en baten (verkoopprijs); De verkoopprijs is een vast bedrag; er kan niet over worden onderhandeld; De verantwoordelijkheid en aansturing van de klusprojecten, vanwege de uniformiteit, specifieke deskundigheid en slagvaardigheid, valt onder het Expertteam Kleinschalig Opdrachtgeverschap (uitvoerend). 3. Financiën 3.1 Financiële consequenties In de vertrouwelijke bijlage planexploitatie Van der Vennestraat 85 (K.O.8.1) zijn de kosten en opbrengsten opgenomen. Het plansaldo op pp 1 januari 2013 bedraagt 576,00 positief. Door rente en inflatie-effecten van 576,00 negatief bedraagt het saldo van de planexploitatie Van der Vennestraat 85 0 op NCW per 1 januari 2013. Hierin is opgenomen een dekkingsbijdrage uit de hiervoor gereserveerde middelen in de Reserve Stedelijke Ontwikkeling van 211.244,00 in 2013. Het plan kent op eindwaarde 31 december 2016 dan ook een neutraal saldo van 0. In totaal bedragen de kosten 319.912,00 op prijspeil 1 januari 2013. De voornaamste kostenposten in de planexploitatie zijn: boekwaarde ( 125.477,00), beheer ( 6.000,00), plankosten ( 162.370,00), bijzondere kosten ( 20.500,00) en niet terugvorderbare BTW ( 5.565,00). Tegenover deze kosten staan 320.488,00 aan opbrengsten, op prijspeil 1 januari 2013. De voornaamste opbrengstposten in de planexploitatie zijn: uitgifte ( 109.244,00) en een bijdrage uit de hiervoor gereserveerde middelen in de Reserve Stedelijke Ontwikkeling ( 211.244,00). 3.2 Risico s Bij vaststelling van het projectdocument worden de risico s gedekt door de Reserve Grondbedrijf en heeft daarmee invloed op het benodigde weerstandsvermogen van het Grond- en Ontwikkelingsbedrijf. Deze wordt vastgesteld in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Er is een inschatting gemaakt van de risico s. De risico s zijn te onderscheiden in projectrisico s en marktrisico s. Marktrisico s zijn risico s die voor alle top-40 projecten worden berekend om de bandbreedte van het benodigde weerstandvermogen te bepalen.
DSO/2013.9475 6 Het totaal impact aan risico s bedraagt 15.220,00. Ter dekking wordt het positieve saldo van het klusobject Kepplerstraat (onderdeel 3e tranche klusobjecten) benut. Dit positieve saldo wordt onderdeel van de berekening van het benodigd weerstandsvermogen (art. 3.3.5 uitvoeringsbesluit beheersregels), waarmee de risico s behorend bij de 3e tranche klusobjecten kunnen worden opgevangen. 3.3 Hypotheek verstrekking In de huidige markt is het verkrijgen van een hypotheek met bouwdepot bij een bank een moeilijke zaak. Met een aantal banken, dat bekend is met Kleinschalig Opdrachtgeverschap in Den Haag, wordt onderzocht en besproken hoe de koper het best gefaciliteerd kan worden bij zijn financiering en hypotheekverstrekking. De verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een hypotheek ligt echter altijd bij de koper. Bovendien heeft de koper de mogelijkheid om de erfpacht niet af te kopen, maar jaarlijkse canon te betalen. Voor het deel van de koopsom dat betrekking heeft op de grond, hoeft derhalve geen hypotheek afgesloten te worden. 4. Planning Na vaststelling in college medio november 2013 zullen de nieuwbouw kavels en kluscomplexen voor 3 e tranche KO via de media bekend worden gemaakt en kunnen geïnteresseerden nader worden geïnformeerd via de kavelwinkel, website www.ikbouwindenhaag.nl en/of beschikbare brochures en kavelpaspoorten. In medio maart 2014 (nader te bepalen datum) kunnen geïnteresseerden voor het eerst zich inschrijven bij de Kavelwinkel. Het verkrijgen van een optie gebeurt door loting in mei 2014. Het kluspand kan pas aan koper worden geleverd, nadat (indien van toepassing) de bestemming voor het pand voor Wonen onherroepelijk is, het pand klusrijp is opgeleverd en de omgevingsvergunning door de koper is verkregen. Dit is op zijn vroegst mogelijk per 1 juli 2014. Zodra is geleverd heeft de koper een jaar de tijd om de transformatie van het klushuis naar een woning te voltooien. Bijlage - Vertrouwelijke Planexploitatie Van der Vennestraat 85 - Verkavelingsplan - Kavelpaspoort - Artist Impression