Over trends en vraagtekens Pascal De Decker Hogeschool Gent & Sint-Lucas Architectuurschool Gent/Brussel Michael Ryckewaert Departement ASRO K.U.Leuven KVS - Brussel, 29 nov. 2011
Vraagstelling Na 5 jaar SRW : toets van het Vlaamse woonmodel aan recente veranderingen en verwachtingen Demografische Sociaal-culturele/woonwensen Ruimtelijke Verleden weegt door Fysieke artefacten Beleidsopties Instellingen Woonvoorkeuren woonmodel
Woonmodel 1, eigen woningbezit 2, suburbaan & landelijk 3, geïndividualiseerd 4, beperkt huurbeleid 5, beperkt woningvernieuwingsbeelid
Woonmodel Vaststellingen SRW Meerderheid: goed & betaalbaar Grote satisfactie maar zeer ruimte-verslindend bepaalde groepen vallen uit de boot
X. De Geyter Architects, After sprawl, 2002
Woonmodel Vaststellingen Model lijkt in transitie Meer koop & renovatie dan bouw Meer stedelijk Meer projectontwikkeling & minder individueel initiatief Botst tegen haar sociale & ruimtelijke grenzen Sociaal: geen progressie meer; groepen in problemen blijven even groot Ruimtelijk: files, betaalbaarheid steden, overstromingen
Wat volgt 1, demografische ontwikkelingen Gezinsverdunning, aantal huishoudens, vergrijzing, diversiteit 2, prijs & betaalbaarheid Schaarste, polarisering 3, ruimtelijke ontwikkelingen Ruime reserves, mismatch stad land, typologische mismatch 4, duurzaamheid als richtsnoer Energie, water, mobiliteit,,,,
DEMOGRAFIE
Demografie Aantal inwoners 2010: 6,251,983 inwoners 2030: 6,600,000 +375,000 (+6%)
Demografie Gezinsverdunning gaat verder 1990 2008 1 p HH 25,8 29,8 2 p HH 30,4 34,1 3 p HH 19,8 15,8 4 p HH 16,7 13,7 +4p HH 8,7 6,3 Verwachting: van 2,36 in 2008 2,26 in 2028
Demografie Gevolg: aantal huishoudens blijft toenemen 2008: 2,58 milj 2030: 2,91 milj +330,000 (+13%) MO: minder dan in RSV-periode (400,000 op 15 jaar)
Demografie Mismatch tussen bestaande voorraad (grote eengezinswoningen) en ontstane vraag 1p HH 769,000 in 2008 950,000 in 2030 2 p HH 880,000 in 2008 1,050,000 in 2030 =+350,000 (een equivalent van de volledige stock die nodig is)
Demografie Vermoedelijk onderschatting Geregistreerde gegevens: niet iedereen woont op plaats van registratie studenten illegalen toeristenvisa Leegstand=? 2 de woningen (zeer verschillende cijfers: van 10%, Second Place tot 25%, ILIV) Brussel-effect Hypothese i.v.m. migratie
Demografie Vergrijzing 60+ers: van 1,1 milj in 2008 1,58 milj in 2030 (+450,000; +44%) 80+ers: van 289,000 472,000 (+183,000; +63%) Grote groep alleenstaanden (+80,000)
Demografie Ouderen Woonsurvey 2005 80% eigenaars; 75% eengezinswoning lagere kwaliteit Willen blijven (zo lang mogelijk ) Comfort Hulp & dienstverlening Voorzieningen Vraag: verandert dit? Naar Kust & stad? Zie migratiecijfers: Kust: ja; steden: neen (www.stadsmonitor.be) Opportuniteit: bevorderen doorstroming jonggepensioneerde
Demografie Externe migratie Hangt af van toestand in landen van herkomst (politiek, economisch, klimatologisch) Nood aan arbeidskracht (kernberoepen) Diversiteit spectaculair toegenomen (hyperdiversiteit; hypermulticulturaliteit) Alleen stedelijk? Uitzwermen?
Demografie Sociaal-culturele veranderingen (zie reeds Ruimte voor wonen, Garant, 2010) Meerhuizigheid Homogenisering; wonen onder gelijken Tijdelijkheid (toerismevisa; reisbureaus)
demografie Enkele conclusies Behoorlijke uitbreiding van de voorraad nodig Uitdaging door vergrijzing Uitdaging door externe migratie Uitdaging door toenemende differentiatie Mismatch tussen wat is en wat zou moeten/kunnen (woningtype, locatie, sociale samenstelling)
PRIJS EN BETAALBAARHEID
Prijzen en betaalbaarheid Vaststellingen SRW Schijnbare paradox in de eigendomssector: sterke prijsstijgingen + betaalbaarheid is niet problematisch Polarisering tussen eigendomssector & huursector (www.steunpuntruimteenwonen.be)
Prijzen Prijsevolutie 1996-2005 Gewone woonhuizen +265% Appartementen +241% Oorzaak: Schaarste? Tekort aan nieuwbouw? Tekort aan bouwgronden? SRW: andere factoren toename fin. middelen (lonen, wedden, inkomens uit vermogens, erfenissen, schenkingen, subsidies) toename ontleningscapaciteit (rente)
Prijzen Prijsstijgingen: groot deel van de verklaring stijging inkomen 1996-2007, netto-beschikbaar: +70% daling intrestvoet: van +8% in 1996 naar 4,5% in 2010 1% daling verhoging ontleningscapaciteit: +9% Ook: o.a. woonbonus (2005) hoger langer forfaitair lagere en middeninkomens
Prijzen Prijsstijgingen: Philippe Janssens, in Canfyn (Wonen aan 200,000 all-in, Garant, 2011) 1983-2010 inflatie budget +80% koopkracht +55% interestdaling +82% looptijdverlenging +17% ontleningscapaciteit: x6 prijs van woningen: x5,98
Prijzen Schaarste: niet echt huizen en appartementen +/- 5% > aantal huishoudens Nog andere verklaringen voor stijging? Bouwkost: ja Bouwgrond: zie Michael Fiscale maatregelen (meeneembaarheid; fiscale amnestie) Investering meerwaarde (gewijzigde wooncarrière)
aalter nevele gent merelbeke wetteren erpe-mere aalst affligem ternat BHG zaventem bertem leuven bierbeek boutersem Prijzen Geografische verschillen Bouwgronden: piramide wordt plateau druk naar buiten + kloof stad/rand vergroot Bouwgrondprijzen in prijzen 2010 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
prijzen Geografische verschillen Woningen J1985-87 duur=krans rond Brussel & Noorden van Antwerpen goedkoper=rest + Gent, Aalst- Dendermonde J2008-10 duur: brede centrumzone +Antwerpen & Gent Location, location, location : mobiliteit
Prijzen Verwachtingen Rente: eerder stijging motor prijsstijgingen valt stil Looptijd kan langer prijsstijgingen Inkomens:? Overheidsmaatregelen:? Grondstoffen: prijsstijgingen te verwachten Vooral belangrijk Algemeen inkomensbeleid Ruimtelijke ordeningsbeleid Stedelijk beleid Geografische verschillen worden groter
Prijzen Huurprijzen: vlakkere evolutie dan koopprijzen stijging afgeremd wegens lage inkomens, verzwakking van profiel
Betaalbaarheid Prijsstijgingen eigendomsector beïnvloeden de betaalbaarheid van de eigen woning dus niet negatief met uitz voor lage inkomens Veranderingen te verwachten? Publieke opinie : moeilijker voor starters? (groot)ouders Redenering even goed om te keren ( ouders doen dat gewoon + voorwaardelijk) Investeren van de meerwaarde door de prijsstijgingen (100.000 fr 100.000 ) door gewijzigde strategie: eerder kopen ( op 25 j )
Betaalbaarheid Ander verhaal voor huurders ERI daalt
Betaalbaarheid Verwachtingen huurmarkt Verdere polarisering te verwachten (gevolg van inkomenspolarisering) Problemen van 1 inkomens Aanbod=? Kleine verhuurders stappen eruit (ouderdom, last) verdere inkrimping prijsstijgingen Investeringen in de betere segmenten (beleggingen) Sociale huur: +43.000 = consolidatiescenario Energiefactuur vrees: betaalbaarheid voor huurders verder achter uit
Betaalbaarheid Conclusies Prijsstijgingen eigendomssector: minder sterk dan de afgelopen jaren Polarisering op de huurmarkt (aantal inkomens) Rol beleid (inkomen, ruimtelijk beleid)
Tot slot Mismatch Voorraad die is en die die nodig is Beleidsopties en vastgestelde ontwikkelingen Homogenisering >< sociale mix Eigendomsondersteuning >< huur
Vervolg: 3, ruimtelijke ontwikkelingen Ruime reserves, mismatch stad land, typologische mismatch 4, duurzaamheid als richtsnoer Energie, water, mobiliteit
RUIMTE
Ruimte Woongelegenheden volgens kadaster 2010: 3,000,000 (alle bestemmingen) 2,800,000 (woonbestemmingen) Huishoudens 2009: 2,600,000 Verschil: 5% - 11 % (=2 de verblijven, kamers, frictie, struct overschot)
Ruimte Huizen in gesloten bebouwing Huizen in halfopen bebouwing Huizen in open bebouwing Woongelegenheden in buildings en flatgebouwen Totaal aantal woongelegenheden Aantal huishoudens
Ruimte Bouwgrond 2009: 41,000 ha 614,000 bouwmogelijkheden Geen schaarste, wel kwalitatief probleem 20% in de steden, 31% in linten/verspreid 50% langs uitgeruste weg
Kaart 7 Loris Ruimte
Ruimte Bouwgrond 2009: 41,000 ha 614,000 bouwmogelijkheden 2030: +330,000 kleine hh Volgens verschillende modellen ca. 25-30% van de voorraad nodig Wel tekort in de grootsteden
Ruimte
Ruimte
Ruimte Mismatch tussen stad en land Globaal genomen gezinsverdunning Sterker in het buitengebied Parallel met vergrijzing Maar daar zijn net vooral de grote woningen aanwezig en is er een grondvoorraad om grotere woningen te bouwen
Ruimte
Ruimte
Ruimte Mismatch tussen stad en land Toename van grotere gezinnen in de grootsteden
Ruimte
Ruimte Mismatch tussen stad en land In het grootstedelijk woonaanbod neemt echter vooral het aandeel appartementen toe In de grootsteden zijn bouwmogelijkheden schaars
Ruimte
Ruimte Typologische mismatch Bvb door de prijs voor grote stedelijke gezinswoningen Te duur voor de doelgroep waar ze op gericht zijn
Ruimte Typologische mismatch Appartementen en verdichting in dorpskernen
Ruimte Typologische transitie Ver-appartement-ing van de stad
Ruimte Typologische transitie De herontdekking van de rijwoning als stedelijk woningtype De suburbane woning Transformatie van onderbezette woningen? Nieuwbouw, groot, groter, grootst
Ruimte Conclusie Nood aan kader voor kwaliteitsvolle transformatie woningenbestand Zodat het beter aansluit bij de noden Bijdraagt aan kwalitatieve leefomgeving Geen schaarste betekent Vrijheidsgraden over hoe toekomstige woonontwikkeling wordt ingevuld
DUURZAAMHEID
Duurzaamheid als richtsnoer Voorzien in de noden van de huidige generatie zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen noden te voorzien in gevaar te brengen (Brundtland) People, planet, profit
Duurzaamheid als richtsnoer Drie aspecten Energie Water Mobiliteit
Duurzaamheid als richtsnoer Energie Wonen verantwoordelijk voor 40% van het energiegebruik Nieuwbouw Pad met verstrengend E-peil Meerkost maar ook terugverdieneffecten Nieuwbouw maar beperkt aandeel in de totale woningstock
Duurzaamheid als richtsnoer Energie Bestaand woningpatrimonium Relatief oud Vlaamse woningen gemiddeld groter en onderbezet Vervangende nieuwbouw of gericht renoveren?
Duurzaamheid als richtsnoer
Water Duurzaamheid als richtsnoer 11.000 ha bouwgrond in overstromingsgebied = ±25% reserve Stijgende maatschappelijke kost Verzekerbaarheid?
Mobiliteit Duurzaamheid als richtsnoer Stijgende kosten (congestie, brandstofprijzen) Stijgende milieukosten
Duurzaamheid als richtsnoer Water en mobiliteit als ruimtelijke randvoorwaarden Blijven de kosten van bouwen op waterzieke, slecht bereikbare locaties betaalbaar? Aangezien tot 2030 slechts 25 30% van de reserve nodig is, lijkt het niet denkbeeldig dat het slechtste deel van bouwgrondreserves niet zal aangesproken worden Daarvoor rekenen op de markt of ook op beleidsmaatregelen?
Een woonmodel in transitie, tijd om keuzes te maken Globaal genomen is het goed wonen in Vlaanderen
Een woonmodel in transitie, tijd om keuzes te maken Woonmodel loopt tegen zijn grenzen aan Ruimtelijk Sociaal Voor een bepaalde groep blijft eigenwoningbezit onbereikbaar Een groot deel van deze groep blijft aangewezen op private huurwoningen van slechte kwaliteit, terwijl toegang tot een betaalbare en goede woning een grondrecht is
Een woonmodel in transitie, tijd om keuzes te maken Marges waarbinnen toekomstig woonontwikkeling kan plaatsvinden Er is nog ruimte Veel Vlamingen kunnen op eigen kracht goed en betaalbaar wonen Dat voor iedereen binnen het bereik brengen is de uitdaging Het antwoord vergt keuzes maken
Drie wensbeelden voor het wonen in Vlaanderen 1. Iedereen woont betaalbaar in een woning van goede kwaliteit Recht op wonen is voor iedereen gegarandeerd Wegen zoeken om goed en betaalbaar wonen in elk van de deelmarkten mogelijk te maken
Drie wensbeelden voor het wonen in Vlaanderen 2. Wonen is zuiniger met ruimte, water en energie De grote impact die wonen heeft op de leefomgeving ingeperken Nieuwbouw en verbouwing zijn duurzame (her)ontwikkeling van wijken
Drie wensbeelden voor het wonen in Vlaanderen 3. Iedereen vindt een aangepaste woning in duurzame woonwijken Mismatch tussen de toekomstige woningvraag en het aanwezige woonaanbod wegwerken De woonvoorraad is getransformeerd zodat ze beter is afgestemd op de noden van verschillende groepen
Met dank aan Sien Winters Brecht Vandekerckhove Kristof Heylen Marja Elsinga Frank Vastmans