Vastgoed is een bron van een kapitaalstroom met een jaarlijks debiet van vermoedelijk omtrent 1/3 BBP Vastgoed is zowel voor particulieren als voor

Transcriptie

1 Vastgoed is een bron van een kapitaalstroom met een jaarlijks debiet van vermoedelijk omtrent 1/3 BBP Vastgoed is zowel voor particulieren als voor bedrijven vaak de grootste financiële investering ooit Elk stukje vastgoed is uniek, vooral in België waar traditioneel het individu optreedt als bouwheer 1

2 Omzet secundaire residentiële vastgoedmarkt nationaal - (x miljard EUR) 35,00 30,00 25,00 nominaal inflatiegecorrigeerd 31,2 +5,8% 20, % 15,00 10,00 5,00 0,

3 Vergelijking omzetcijfer secundaire residentiële vastgoedmarkt en bruto investeringen in woningbouw 30 (x miljard EUR) 29,2 m (+ 132%) 175% % 23,5 m (+ 75%) 125% % % Verhouding (%) Omzetcijfer secundaire residentiële vastgoedmarkt Bruto investeringen in woningbouw 3

4 Vergelijking omzetcijfer secundaire residentiële vastgoedmarkt en bruto investeringen in de bouw (x miljard EUR) 500% 450% 400% 350% 300% 250% 200% 150% % Verhouding (%) Omzetcijfer secundaire residentiële vastgoedmarkt Bruto investeringen in bouw 4

5 Omzet secundaire vastgoedmarkt nationaal aandeel Residentieel Woonhuizen 62,2% 63,9% 62,2% 62,3% 63,5% Appartementen 29,9% 28,2% 30,3% 30,6% 29,6% 92,1% 92,1% 92,5% 92,8% 93,1% Bouwgronden 7,9% 7,9% 7,5% 7,2% 6,9% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 5

6 80% Omzetcijfer secundaire residentiële vastgoedmarkt regionale spreiding 70% 60% 68,7% 50% 40% 30% 20% 10% 20,3% 10,9% 0% Vlaams Gewest Waals Gewest Brussels Gewest 6

7 Woonhuizen : 40% bouwen 60% kopen : 20% bouwen 80% kopen 7

8 Aantal verkopingen - nationaal woonhuizen bouwgronden appartementen begonnen eengezinswoningen begonnen appartementen 8

9 Aantal eengezinswoningen - Vlaams Gewest verkopingen woonhuizen verkopingen bouwgronden begonnen bouwvergunningen 9

10 Aantal appartementen - Vlaams Gewest verkopingen appartementen begonnen bouwvergunningen 10

11 Appartementen: aantal verkopingen secundaire markt : : : : : De Panne Koksijde Nieuwpoort Middelkerke Oostende Bredene De Haan Blankenberge Knokke-Heist 11

12 Aantal vergunde appartementen nieuwbouw : : : : : De Panne Koksijde Nieuwpoort Middelkerke Oostende Bredene De Haan Blankenberge Knokke-Heist 12

13 Aantal eengezinswoningen - Brussels Gewest verkopingen woonhuizen verkopingen bouwgronden begonnen bouwvergunningen 13

14 Aantal appartementen - Brussels Gewest verkopingen appartementen begonnen bouwvergunningen 14

15 Aantal eengezinswoningen - Waals Gewest verkopingen woonhuizen verkopingen bouwgronden begonnen bouwvergunningen 15

16 Aantal appartementen - Waals Gewest verkopingen appartementen begonnen bouwvergunningen 16

17 Aantal woongelegenheden per huishoudens (per arrondissement) Antwerpen Mechelen Turnhout Halle-Vilvoorde Leuven Brugge (-kust) Diksmuide Ieper Kortrijk Oostende (-kust) Roeselare Tielt Veurne (-kust) Aalst Dendermonde Eeklo Gent Oudenaarde Sint-Niklaas Hasselt Maaseik Tongeren Vlaams Gewest (-kust) Vlaams Gewest

18 Aantal verkopingen bestaande woningen per huishoudens Vlaams Gewest Waals Gewest Brussels Gewest 18

19 Aantal verkopingen bestaande woningen per huishoudens (per arrondissement) Antwerpen Mechelen Turnhout Halle-Vilvoorde Leuven Brugge (-kust) Diksmuide Ieper Kortrijk Oostende (-kust) Roeselare Tielt Veurne (-kust) Aalst Dendermonde Eeklo Gent Oudenaarde Sint-Niklaas Hasselt Maaseik Tongeren Kust Vlaams Gewest (-kust) Vlaams Gewest

20 18 Aantal begonnen nieuwbouw woningen per huishoudens Vlaams Gewest Waals Gewest Brussels Gewest 20

21 Aantal verwervingen woningen (nieuwbouw + bestaand) per huishoudens Vlaams Gewest Waals Gewest Brussels Gewest 21

22 Aandeel appartementenmarkt in het bestaand patrimonium % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% gemeente aanpalende gemeenten arrondissement - gemeente 22

23 Bouwgronden Verkochte ha Vlaams Gewest Waals Gewest 23

24 Bouwgronden Gemiddelde perceelsoppervlakte Vlaams Gewest Waals Gewest 24

25 Nationaal Prijsontwikkelingen nationaal over 61 jaar: algemeen kader /jaar Woonhuizen x 44,8 6,43% + 1,1% + 0,7% Appartementen x 25,1 5,42% + 2,6% + 1,1% Bouwgronden x 47,9 6,55% + 3,2% + 1,9% Consumptieprijzen x 7,6 3,38% + 1,0% - 0,4% ABEX x 13,5 4,36% + 2,0% + 1,4% Beurs x 19,6 5,00% + 15,9% + 17,6% Lonen x 27,6 5,59% + 2,0% + 0,8% 25

26 Index - nationaal (basis 1953 = 100) Woonhuizen Consumptieprijzen ABEX Lonen 26

27 Index - nationaal (basis 1953 = 20) Woonhuizen Consumptieprijzen ABEX Lonen 27

28 6.000 Prijsindex secundaire markt nationaal (basis 1953=100) Alle Woonhuizen Appartementen Bouwgronden 28

29 7.000 Prijsindex secundaire markt Vlaams Gewest (basis 1953=100) Alle Woonhuizen Appartementen Bouwgronden 29

30 Gemiddelde prijzen secundaire markt Vlaams Gewest Alle Woonhuizen Grotere woonhuizen Bouwgronden (gemiddelde perceelsprijs) Kleine en Middelgrote woonhuizen Appartementen 30

31 Woonhuizen 2014 Evolutie Prijsindex sinds Referentieprijs Nationaal + 13% + 0,7% Vlaams Gewest + 15% + 1,0% Waals Gewest + 9% + 0,2% Brussels Gewest + 16% - 0,6%

32 Woonhuizen nationaal per trimester 2005 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q aantal verkopingen prijsindex 1988=100 32

33 Woonhuizen Vlaams Gewest per trimester 2005 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q aantal verkopingen prijsindex 1988=100 33

34 Woonhuizen 2014: Vlaams Gewest per arrondissement 25% prijsevolutie 2009 => % 15% 10% 5% Ieper (+2%) Diksmuide (=) Gent (+6%) Tielt (=) Aalst (+4%) Kortrijk (+2%) Sint-Niklaas(+3%) Roeselare (+3%) Oudenaarde (+1%) Dendermonde (+2%) Brugge (=) Mechelen (+2%) Eeklo (+1%) Oostende (=) Leuven (-1%) Antwerpen (=) Hasselt (+1%) Halle-Vilvoorde (-1%) Turnhout (+2%) Veurne (-4%) Tongeren (-1%) Maaseik (+1%) 0% Referentieprijs (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 34

35 30% Woonhuizen 2014 per gemeente Prijsevolutie : % 20% 15% 10% 5% Aalst Roeselare Kortrijk Mechelen Genk Oostende Turnhout Sint-Niklaas Hasselt Gent Brugge Antwerpen Leuven 0% Referentieprijs

36 Woonhuizen 2014: Waals Gewest per arrondissement 15% prijsevolutie 2009 => % 5% Mons (-2%) Charleroi (=) Huy (+2%) Liége (+3%) Verviers (=) Namur (-1%) Tournai (-1%) Ath (-4%) Mouscron (-4%) Thuin (+1%) Bastogne (+7%) Marche (-1%)) Neufchâteau (-3%) Soignies (-1%) Philippeville (+1%) Dinant (=) Virton (-4%) Waremme (+1%) Arlon (+8%) Brabant Wallon (=) 0% Referentieprijs (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 36

37 Woonhuizen 2014: Vlaams Gewest Brussel Halle-Vilvoorde Brugge Veurne Antwerpen Gent Leuven Mechelen Turnhout Oostende St-Niklaas Tielt Dendermonde Hasselt Diksmuide Maaseik Aalst Eeklo Roeselare Oudenaarde Kortrijk Ieper Tongeren 5 Gemiddelde Prijs Referentieprijs (Q75)

38 Woonhuizen 2014: Waals Gewest Bruxelles Brabant wallon Arlon Namur Waremme Bastogne Marche Huy Verviers Soignies Tournai Dinant Ath Neufchâteau Virton Liège Mouscron Thuin Philippeville Mons Charleroi 5 Gemiddelde Prijs Referentieprijs (Q75)

39 Appartementen 2014 Evolutie Prijsindex sinds Referentieprijs Nationaal + 17% + 1,1% Vlaams Gewest + 18% + 2,0% Kust + 11% + 0,2% Vlaams Gewest (-kust) + 20% + 2,6% Waals Gewest + 13% - 0,8% Brussels Gewest + 18% - 0,6%

40 Appartementen nationaal per trimester 2005 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q aantal verkopingen prijsindex 1988=100 40

41 Appartementen Vlaams Gewest per trimester 2005 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q aantal verkopingen prijsindex 1988=100 41

42 Prijsindex appartementen (basis 1968=100) Vlaams Gewest (- kust) Kust Brussels Gewest 42

43 Appartementen 2014: Vlaams Gewest per arrondissement 30% Kortrijk (+4%) prijsevolutie 200 => % 10% Aalst (+6%) Ieper (+2%) Mechelen (+3%) Antwerpen (+3%) Halle-Vilvoorde (+4%) Tielt (-8%) Brussel (+2%) Turnhout (+2%) Hasselt (=) Leuven (-1%) Roeselare (-5%) Maaseik (+1%) Sint-Niklaas (+6%) Eeklo (-3%) Gent (-2%) Oostende (-1%) Tongeren (=) Veurne (=) Dendermonde (-4%) Brugge (+5%) 0% Referentieprijs (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 43

44 30% Appartementen 2014 per gemeente Prijsevolutie : % 20% 15% 10% 5% Antwerpen Roeselare Turnhout Genk Kortrijk Sint-Niklaas Hasselt Mechelen Aalst Oostende Leuven Gent Brugge 0% Referentieprijs

45 Appartementen 2014: per kustgemeente prijsevolutie 2009 => % 10% Blankenberge (+4%) De Haan (-2%) Nieuwpoort (-4%) Bredene (+4%) Oostende (+2%) De Panne (+1%) Middelkerke (-5%) Knokke-Heist (-1%) Koksijde (+1%) 0% Q (prijsevolutie t.o.v. 2013) 45

46 30% Appartementen 2014: Waals Gewest per arrondissement prijsevolutie 2009 => % 20% 15% 10% 5% Waremme (+2%) Dinant (=) Ath (-5%) Brabant wallon (-2%) Bruxelles (=%) Liége (+2%) Namur (-4%) Tournai (+1%) Mons (-2%) Arlon (+3%) Verviers (-8%) Soignies (-6%) 0% Charleroi (-5%) Thuin (+8%) % Huy (-5%) -10% Referentieprijs (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 46

47 Appartementen 2014: Vlaams Gewest Brugge Halle-Vilvoorde Leuven Oudenaarde Veurne Gent Mechelen Ieper St-Niklaas Aalst Kortrijk Brussel Diksmuide Turnhout Hasselt Maaseik Dendermonde Tielt Roeselare Eeklo Tongeren Oostende Antwerpen 5 Gemiddelde Prijs Referentieprijs (Q75)

48 Appartementen 2014: Waals Gewest Brabant wallon Bruxelles Waremme Namur Bastogne Mouscron Ath Arlon Tournai Marche Verviers Neufchâteau Dinant Huy Mons Liège Soignies Thuin Charleroi 5 Gemiddelde Prijs Referentieprijs (Q75)

49 Bouwgronden 2014 Evolutie Prijsindex sinds Referentieprijs (/m²) Nationaal + 102% + 20% + 1,9% 249 Vlaams Gewest + 93% + 23% + 3,4% 298 Waals Gewest + 112% + 15% - 1,2% 94 Brussels Gewest + 62% + 72% + 19,0%

50 Bouwgronden nationaal per trimester 2005 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q aantal verkopingen prijsindex 1988=100 50

51 Bouwgronden Vlaams Gewest per trimester 2005 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q aantal verkopingen prijsindex 1988=100 51

52 Grondprijs als functie van financiële capaciteit. 52

53 Dure grond: basis voor dynamiek? Grond Perceel EUR EUR Aankoop & Dossierkosten EUR EUR EUR EUR Gebouw Bouwkost EUR EUR BTW, erelonen 1/ EUR EUR EUR EUR Totaal budget EUR EUR Eigen middelen 30% EUR EUR Lening Financiering EUR EUR Leningskosten 1.017% EUR EUR Maandelijkse afbetaling 959 EUR EUR Hypothecaire rentevoet 9,15% 4,75% 53

54 Dure grond leidt tot dynamiek en efficiënter ruimtegebruik: - duurdere grond dwingt tot rentabilisering en optimaal gebruik - immobiliën is grond en stenen het gewas. 54

55 Bouwgronden 2014: Vlaams Gewest per arrondissement prijsevolutie 2009 => % 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Brugge (+6%) Tielt (+10%) Hasselt (+4%) Roeselare (+2%) Veurne (-4%) Ieper (=) Dendermonde (+10%) Aalst (+1%) Turnhout (=) Leuven (+3%) Gent (+3%) Mechelen (+4%) Oudenaarde (+8%) Sint-Niklaas (+7%) Kortrijk (-1%) Eeklo (+4%) Antwerpen (+7%) Maaseik (-2%) Halle-Vilvoorde (+3%) Tongeren (+3%) Referentieprijs/m² (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 55

56 Bouwgronden 2014: Waals Gewest per arrondissement 35% Arlon (-4%) prijsevolutie 2009 => % 15% 5% Ath (-1%) Waremme (-1%) Charleroi (+9%) Verviers (+8%) Dinant (+1%) Liége (=) Bastogne (-4%) Tournai (-3%) Huy (-7%) Neufchâteau (-1%) Thuin (-2%) Virton (+8%) Namur (=) Mons (-5%) Marche (+1%) Soignies (=) Mouscron (+3%) Brabant wallon (-1%) Philippeville (+6%) % Referentieprijs/m² (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 56

57 Bouwgronden 2014: Vlaams Gewest Oostende Veurne Brugge Antwerpen Halle-Vilvoorde Gent Mechelen St-Niklaas Dendermonde Eeklo Turnhout Roeselare Leuven Tielt Aalst Diksmuide Kortrijk Hasselt Maaseik Oudenaarde Tongeren Ieper 5 Gemiddelde Prijs Referentieprijs (Q75)

58 Bouwgronden 2014: Waals Gewest Mouscron Brabant wallon Soignies Arlon Liège Charleroi Namur Waremme Tournai Mons Ath Verviers Virton Huy Thuin Philippeville Dinant Marche Neufchâteau Bastogne 5 Gemiddelde prijs Referentieprijs (Q75)

59 De reële rente bepaalt zowel de activiteit als de prijsontwikkeling van het vastgoed. 59

60 Evolutie reële rente 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% % 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% verschil OLO 5j - inflatie OLO 5 j inflatie 60

61 Hoge inflatie trok beleggers en dus huurders naar de agglomeratie. Lage inflatie vervangt beleggers door kopers-bewoners, maar leidt tot concentratie van financieel zwakkere groepen op de huurmarkt. 61

62 Appartementen 1/3 meer waard voor eigenaar-bewoner dan voor verhuurder Eigenaar Bewoner Verhuurder Bruto Huur Onderhoud Verzekeringen Hogere rotatie 2 polissen Onroerende voorheffing Vermindering volgens personen ten laste Leegstand + wanbetaling 0 15% Beheer 0 ± 3% Netto Huur Belastbaar P.M. Geïndexeerd KI 62

63 Verklaring prijsevolutie Wettelijk Kader en Fiscaliteit Wettelijk kader Historisch beperkt aandeel institutionele investeerders Slechts sedert 1996 BEVAK s mogelijk Meer bouwen voor eigen gebruik Fiscaliteit Registratierechten Aftrekbaarheid hypothecaire lening (woonbonus) Maatregelen Di Rupo ivm managementvennootschappen : PM 63

64 Verklaring prijsevolutie Inflatie Lage inflatie hoger % eigenaars huurmarkt wordt een eigenaarsmarkt % eigenaars Vlaams Gewest: 75% Waals Gewest: 72% Brussels Gewest: 50% : + 93,2% 64

65 Verklaring prijsevolutie (1 e semester) 3. Koopkracht Relatie verkoopprijs huizen en inkomen per gemeente in nationaal 3e kwartiel: huisprijzen (P) : woningen: P = 9 (Y ) e kwartiel: inkomen (Y) : + 57,6% 65

66 Verklaring prijsevolutie a) Ontleningscapaciteit (intrestvoeten) Reële rente % 6 6 % reële rente hypothecaire rentevoet inflatie : + 98,6% 66

67 Verklaring prijsevolutie b) Ontleningscapaciteit (looptijd lening) 30 Aangenomen looptijd 25 Looptijd (jaren) : + 9,8% 67

68 Verklaring prijsevolutie b) Ontleningscapaciteit (looptijd lening) 18 j 20 j 25 j 30 j 4,5% 93 +7% % % 124-4% -4% -5% -6% 4,0% 96 +7% % % 131-4% -4% -5% -6% 3,5% % % % % +4% +5% +6% 3,0% % % % % +5% +6% +7% 2,5% % % % : + 9,8% 68

69 Verklaring prijsevolutie Trap: Fiscaliteit Evolutie rentevoet Evolutie looptijd (Ontleningscapaciteit) = sterkste motor PM + 98,60% + 9,83% Helling: Koopkracht + 57,58% Inflatie + 93,21% = toekomstperspectief 69

70 Verklaring prijsevolutie prijsindex woonhuizen koopkracht, inflatie, rentevoet en looptijd lening: globaal resultaat

71 Ook 101 jaar prijsevolutie brengt bevestiging /jaar Woonhuizen x 790,90 6,83% Consumptieprijzen x 230,95 5,54% Beurs x 121,00 4,86% 71

72 Index op lange termijn (basis 1913=100) Woonhuizen Consumptieprijzen Beurs 72

73 Herstel begint bij het betere, terugval bij het zwakkere. In vastgoed is laag huurrendement beter dan hoog. Hoe lager de (huur)prijs des te meer een afgewerkt product. Beleggen in vastgoed verschuift van residentieel naar niet-residentieel. 73

74 Investeerder verschuift van residentieel naar niet-residentieel. Flexibiliteit Andere financiële prioriteiten Place to be 74

75 Huren biedt enkel voordeel aan de vooravond van een beurshausse. 75

76 Index totale bezit Baksteen in 2013 volgens aankoopjaar woning (totale bezit Beurs=100)