Raadsvoorstel gewijzigde versie Datum vaststelling voorstel door het college 11 september 2014 Datum raadsvergadering donderdag 25 september 2014 Nummer raadsvoorstel 2014-056 Bijbehorend veld van de programmabegroting Ruimte, cultuurhistorie, monumenten en natuur Naam portefeuillehouder college / Initiatiefnemer raad G. Boonzaaijer Wettelijke basis De grondslag van de integrale gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost is gelegen in de volgende documenten: Gemeentelijke structuurvisie 2010 Groen dus Vitaal (vastgesteld op 28 januari 2010); Structuurnota bedrijventerreinen gemeente Utrechtse Heuvelrug (vastgesteld op 11 oktober 2010); Convenant bedrijventerreinen Regio Zuidoost Utrecht (vastgesteld op 29 juni 2012); Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) (vastgesteld op 4 februari 2013); Intentieovereenkomst gemeente Utrechtse Heuvelrug en Wolfswinkel Reiniging (d.d. 3 mei 2012). Onderwerp Integrale gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost (aangepaste versie 18 woningen) Samenvatting Op 3 maart 2014 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de integrale gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost. In een brief d.d. 12 mei 2014 heeft de firma Wolfswinkel Reiniging B.V. aangegeven de gebiedsontwikkeling niet te kunnen realiseren binnen de kaders zoals opgenomen in het genomen raadsbesluit en de gemeente verzocht om het besluit in heroverweging aan te passen. Op 10 juli 2014 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarin zij het college van B&W verzoekt om een aangepast raadsvoorstel voor te bereiden, waarbij de raad in de motie de kaders hiervoor heeft aangegeven. Op basis hiervan zijn de plannen gedeeltelijk aangepast en worden op onderdelen nieuwe besluiten van de raad gevraagd. De plannen gaan nu uit van de realisatie van 5,7 hectare netto bedrijventerrein en 18 woningen als kostendrager voor rekening en risico van Wolfswinkel Reiniging plus het verplaatsen van een bedrijfswoning Haarweg 52 op campingterrein. De investering in de infrastructuur (geraamd op 1,9 miljoen) is voor beide partijen, waarbij de gemeente een bijdrage doet van 1,3 miljoen en Wolfswinkel Reiniging van 0,6 miljoen. Voor wat betreft de sociale woningbouw, natuurontwikkeling, toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling voor een agrarisch bedrijf en de herstructurering van het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg blijven de door de raad op 3 maart 2014 genomen besluiten ongewijzigd.
2 Voorgesteld besluit 1. De besluiten 1, 2, 5, 6 en 7 van het raadsbesluit d.d. 3 maart 2014, behorend bij raadsvoorstel 2014-555 in te trekken. 2. In te stemmen met de Integrale gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost, variant 18 woningen, zoals beschreven in de gelijknamige rapportage d.d. 24 juli 2014 (bijlage 3) en met bijbehorende onderzoeksrapporten in bijlage 2. 3. In te stemmen met het hanteren van de ruimtelijke uitgangspunten zoals verwoord in de rapportage Integrale gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost, variant 18 woningen (bijlage 3) als basis voor het bestemmingsplan voor de uitbreiding bedrijventerrein en woningbouw als kostendrager voor rekening en risico van Wolfswinkel Reiniging. 4. Parallel aan het opstellen van bestemmingsplannen mee te werken aan de voorbereiding en indien aan de orde het verlenen van een Omgevingsvergunning voor het verplaatsen van het bedrijf Wolfswinkel Reiniging, een en ander vooruitlopend op vaststelling van bestemmingsplannen en voor zover publiekrechtelijk mogelijk. 5. Vooruitlopend op het verwerken van de definitieve uitkomsten van het nog op te stellen faseringsplan in investeringsplan en begroting in 2017 een investeringskrediet in het meerjareninvesteringsplan op te nemen ter hoogte van 1,9 miljoen voor de ingrepen in de infrastructuur, te weten de aanpassing van de aansluiting van de Griftdijk op de N226, de verbreding van de Griftdijk en Rottegatsteeg, de knip in de Haarweg en aanpassingen aan de Haarweg en deze investering te dekken door: a. In de jaarschijf 2017 van het Investeringsplan 2015 2018 het beschikbare bedrag voor wegen asfalt te verlagen met 650.000; b. Voor 650.000 een jaarlast van 40.000 toe te voegen aan de meerjarige bezuinigingsopdracht; c. Een bijdrage van 600.000 door Wolfswinkel Reiniging. Vooruitlopend hierop met ingang van 2015 een voorbereidingskrediet in de begroting op te nemen van 100.000 voor voorbereidende werkzaamheden. 6. De begroting dienovereenkomstig te wijzigen. 7. De door het college opgelegde geheimhouding op basis van art.25 lid 3 Gemeentewet jo. Artikel 10 lid 2 sub b van de Wet openbaarheid van bestuur te bekrachtigen van de volgende stukken: Bijlage 12: Grondexploitatieberekening Maarsbergen-Oost 18 woningen d.d. 18 juli 2014. Financiële consequenties / wijze van dekking De investeringen ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost komen in principe ten laste van de initiatiefnemers die ook verantwoordelijk zijn voor de realisatie van de voorgestelde investeringen. Middels anterieure overeenkomsten worden onder andere de details van de financiële afspraken vastgelegd. Uitzondering op dit uitgangspunt vormen de investeringen in de infrastructuur voor zover die betreffen de aansluiting van de Griftdijk op de N226, de verbreding en herprofilering van de Griftdijk en Rottegatsteeg, de knip in de Haarweg en de aanpassingen aan de Haarweg. Deze ingrepen zijn nu globaal geraamd op circa 1,9 miljoen (exclusief BTW). Wolfswinkel Reiniging zal een bijdrage doen aan deze ingrepen van 600.000, waardoor er een restbedrag van 1,3 miljoen overblijft voor de gemeente. Voor deze ingrepen in de infrastructuur dienen nog diverse onderzoeken te worden uitgevoerd en zal een voorlopig ontwerp met kostenraming worden opgesteld. Hiervoor is een voorbereidingskrediet nodig van 100.000. Een deel van het investeringsbedrag, te weten 650.000, zal worden gedekt door verlaging van reeds opgenomen middelen in het meerjareninvesteringsplan. Concreet betekent dit dat de jaarschijf 2017 van het Investeringsplan 2015 2018 voor wegen asfalt met dit bedrag zal worden verlaagd. De kapitaallasten van de andere helft van het met de investering gemoeide bedrag (hoogte jaarlast 40.000) wordt toegevoegd
3 aan de bezuinigingsopdracht voor de lopende collegeperiode. De realisatie van de aanpassingen aan de infrastructuur zal naar verwachting starten in 2017. In de tweede helft van 2016 zal worden gestart met de uitgifte van de eerste kavels voor het nieuwe bedrijventerrein en de uitgifte van enkele vrije kavels voor woningbouw. De piek van uitgifte en bebouwing van bedrijfskavels ligt naar verwachting in de periode 2017 2019, waarna in 2020 de laatste kavels zullen worden bebouwd. De daadwerkelijke investering in de infrastructuur zal op basis van het nog op te stellen faseringsplan voor de periode 2017-2021 worden vastgesteld en tezijnertijd worden verwerkt in investeringsplan en begroting.. Zoals wij in de raadsvergadering van 10 juli 2014 al hebben aangegeven is op voorhand geen dekking beschikbaar voor de beoogde investeringen in de infrastructuur. In dat verband willen wij u nogmaals wijzen op de kritische positie van onze begroting zoals wij u die in raadsinformatiebrieven hebben gepresenteerd. Bij de voorbereiding van de begrotingen voor de komende jaren zullen wij de gevolgen voor het investeringsplan wegen-asfalt in beeld brengen en voorstellen ontwikkelen voor de invulling van de extra bezuinigingsopdracht. Met nadruk willen wij hier aangeven dat het investeringsplan wegen - asfalt met de voorgestelde investering voor dit project de komende jaren een fors voorschot neemt op toekomstige investeringen die ten laste gebracht zullen moeten worden van het investeringsplan wegen asfalt. Wolfswinkel Reiniging en de gemeente Utrechtse Heuvelrug dragen gezamenlijk de kosten van het haalbaarheidsonderzoek. Door uw gemeenteraad is een krediet beschikbaar gesteld van 165.000 voor het haalbaarheidsonderzoek. Met de bijdrage van 155.000 van Wolfswinkel Reiniging is het totale budget daarmee 320.000. De totaal gemaakte kosten bedragen tot dusverre circa 312.000 (inclusief aangegane verplichtingen). Indien er sprake is van een haalbaar plan dat op goedkeuring van uw raad kan rekenen, dan zal Wolfswinkel Reiniging de door de gemeente gemaakte plankosten vergoeden. Daarna zal Wolfswinkel Reiniging de uitbreiding van het bedrijventerrein en de woningbouw voor eigen verantwoordelijkheid, rekening en risico realiseren. Tevens zal er op de locatie voor rekening van Wolfswinkel Reiniging een speelveld van dezelfde omvang als het huidige speelveld (circa 0,8 hectare) worden teruggebracht. Ten aanzien van de risico s van de gebiedsontwikkeling geldt dat deze in principe voor de verschillende initiatiefnemers zijn. De risico s voor de gemeente zijn daarom beperkt. De volgende risico s kunnen worden benoemd: Het bedrag van 1,9 miljoen voor de kosten van de aanpassing van de infrastructuur is gebaseerd op een globale kostenraming. Door tegenvallers kunnen de kosten hoger en door meevallers kunnen de kosten lager uitvallen. Wolfswinkel Reiniging en de gemeente zullen afspraken over de verdeling van meer- en minderkosten vastleggen in een anterieure overeenkomst; De gemeente zal ook met de andere partijen betrokken bij de gebiedsontwikkeling anterieure overeenkomsten sluiten, waarin onder ander over financiële aspecten afspraken zullen worden gemaakt. Indien partijen niet tot overeenstemming komen zullen de beoogde ontwikkelingen van deze partijen geen doorgang vinden; In Maarsbergen is ook een Dorpsplan met ongelijkvloerse spoorkruising aan de orde. Het vinden van een financiële dekking om de noodzakelijke infrastructurele maatregelen binnen dit Dorpsplan uit te voeren, wordt tijdens de raadsvergadering van oktober voorgelegd. Beide projecten hebben in verkeerskundige zin een relatie. Door uitvoering van het Dorpsplan zal de extra belasting van de N226 als gevolg van de gebiedsontwikkeling beter worden geleid. Zou het dorpsplan niet worden uitgevoerd en zou vervolgens worden terug gevallen op het Voorlopig Ontwerp is het risico reëel dat de ontsluiting van de gebiedsontwikkeling minder functioneert als gevolg van ontwikkelingen in de verkeersbelasting.
4 Eerdere raadsbesluiten 1. Motie raad d.d. 28 november 2013. 2. Raadsbesluit 3 maart 2014. 3. Motie raad 10 juli 2014. Reacties van derden / communicatie Met diverse belanghebbenden is gesproken over de gebiedsontwikkeling: - Direct aanwonenden: op basis van overleg met de direct aanwonenden van het plangebied is zoveel mogelijk rekening gehouden met hun wensen; - De aanwonenden van de Griftdijk en de Rottegatsteeg zijn in de aanloop naar het raadsbesluit van 3 maart 2014 uitgenodigd om in een aparte bijeenkomst geïnformeerd te worden over de ontwikkeling en de gevolgen voor de verkeersdrukte op en de herprofilering van deze wegen; - De variant met 18 woningen is aan de provincie Utrecht toegezonden. De provincie heeft een reactie op de rapportage gegeven, die in hoofdlijn positief is. Bovendien wordt door de provincie geconstateerd dat de voorgestane ontwikkeling niet in strijd is met het provinciale ruimtelijke beleid, zoals neergelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Wij hebben het verzoek van derden gekregen om een tweetal bijlagen vrij te geven waarvoor uw raad de door het college opgelegde geheimhouding heeft bekrachtigd. Dit betreft de bijlagen 5.6 (Onderbouwing kosten verkeersmaatregelen) en 5.9A (Brief Wolfswinkel Reiniging over gegadigden voor het bedrijventerrein). In onze vergadering van 12 augustus 2014 hebben wij besloten, na overleg met Wolfswinkel Reiniging over bijlage 5.9A, aan beide verzoeken te voldoen door het toezenden van afschriften van deze bijlagen waarin de gevoelige informatie (financiële informatie en bedrijfsgegevens) onherkenbaar is gemaakt (bijlagen 10 en 11). Participatie Met de Overleggroep, bestaande uit vertegenwoordigers van Vereniging Bewonersbelangen Maarn Maarsbergen (VBMM), Ondernemerssociëteit Maarn Maarsbergen (OSMM), Maarn Maarsbergen Natuurlijk (MMN), het Verkeersberaad, LTO en GroenvoorGroen, is in de aanloop naar de besluitvorming van de raad op 3 maart 2014 regelmatig overleg gevoerd over de opdracht, de aanpak, de tussentijdse resultaten en het eindrapport. De discussies in de Overleggroep hadden betrekking op de hoe-vraag van de gebiedsontwikkeling en de resultaten van deze discussies zijn verwerkt in de voorliggende rapportages. De dat-vraag (dus de achterliggende vraag naar het waarom van een bedrijventerrein en woningbouw op deze locatie) is daarbij niet aan de orde geweest omdat dat een politieke afweging en discussie is. De variant met 18 woningen op basis van de motie van 10 juli 2014 wordt op 1 september 2014 besproken in de Overleggroep. Vervolgtraject Hieronder wordt het vervolgtraject voor de onderdelen uitbreiding bedrijventerrein, woningbouw en infrastructuur toegelicht. Voor het vervolgtraject van de overige onderdelen wordt verwezen naar het raadsvoorstel d.d. 12 januari 2014. Voor de uitbreiding van het bedrijventerrein en de woningbouw zal een(voor)ontwerp bestemmingsplan worden opgesteld. De rapportage Integrale gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost, variant 18 woningen vormt uitgangspunt voor de uitwerking van de stedenbouwkundige en beeldkwaliteitsaspecten. Met Wolfswinkel Reiniging zal een anterieure overeenkomst worden gesloten. Onderdeel hiervan zijn de verrekening van de door de gemeente gemaakte en te maken plankosten, de bijdrage van 600.000 aan de aanpassing van de infrastructuur, de planologische medewerking, de planning en de realisatie van de
5 gebiedsontwikkeling voor rekening en risico van Wolfswinkel Reiniging, als ook de door de gemeente Utrechtse Heuvelrug te realiseren aanpassing van de infrastructuur. Op basis van de huidige planning kan in de tweede helft van 2016 de eerste bouwrijpe kavel beschikbaar zijn. De verplaatsing van Wolfswinkel Reiniging zelf brengt geen extra verkeersbewegingen met zich mee. Daarom zal vooruitlopend op het definitief vaststellen van het bestemmingsplan, op basis van het ontwerpbestemmingsplan een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Middels de WABO uitgebreide procedure kan in het najaar van 2015 een omgevingsvergunning voor Wolfswinkel Reiniging beschikbaar zijn, mits de procedure spoedig verloopt. Wolfswinkel Reiniging kan op dat moment starten met bouwrijp maken voor haar verplaatsing. De verhuizing kan dan plaatsvinden in het tweede kwartaal van 2016. Het uitgiftetempo bepaalt wanneer de investeringen in de infrastructuur benodigd zijn. Deze zijn nu gepland voor het eerste half jaar van 2017, zodat overlast, knelpunten en opstoppingen voorkomen worden. Indien uw raad instemt met de voorgestelde beslispunten, dan zijn de verwachte mijlpalen in grote lijnen als volgt: Uitbreiding bedrijventerrein en woningbouw - Publicatie voorontwerpbestemmingsplan: januari 2015 - Omgevingsvergunning Wolfswinkel Reiniging: september 2015 - Vaststellen definitief bestemmingsplan: maart 2016 - Oplevering eerste bouwrijpe kavel: augustus 2016 Aanpassing infrastructuur (Rottegatsteeg en Griftdijk) - Start werkzaamheden: 2017 - Oplevering: medio 2017 Bijlage(n): 1. Integrale Gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost, variant 43 woningen d.d. 15 oktober 2013 - ongewijzigd; 2. Integrale Gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost, variant 43 woningen, bijlagen d.d. 4 oktober 2013 - ongewijzigd; 3. Integrale Gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost, variant 18 woningen d.d. 24 juli 2014 - nieuw; 4. Overzichtskaart van de gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost d.d. 22 juli 2014 gewijzigd; 5. Raadsvoorstel Integrale gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost genummerd 2014-555 d.d. 21 januari 2014 met bijlagen 5.3 tot en met 5.5 ongewijzigd; 6. Raadsbesluit d.d. 3 maart 2014, behorend bij raadsvoorstel 2014-555; 7. Brief Wolfswinkel Reiniging d.d. 12 mei 2014; 8. Motie gemeenteraad d.d. 10 juli 2014; 9. Ambtelijke mail provincie over variant 18 woningen d.d. 31 juli 2014; 10. Brief Wolfswinkel Reiniging aangepast; 11. Kosten aanpassingen infrastructuur aangepast; Geheim ter inzage raadsleden: 12. Grondexploitatieberekening Maarsbergen-Oost variant 18 woningen d.d. 18 juli 2014 nieuw; Bijlagen 5.6 tot en met 5.9A van het raadsvoorstel Integrale gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost genummerd 2014-555 d.d. 21 januari 2014 - ongewijzigd. Nadere informatie te verkrijgen bij Jan Bosma, email jan.bosma@heuvelrug.nl of Jan Pieters, email jan.pieters@heuvelrug.nl
6 Toelichting op gevraagde beslissing Voor een overzicht van de besluitvorming tot en met 3 maart 2014 wordt verwezen naar de bijlagen 5 en 6. In het raadsbesluit van 3 maart 2014 wordt de omvang van het bedrijventerrein gemaximeerd op 4 hectare netto (in plaats van de gevraagde 5,7 hectare netto), het aantal nieuw te bouwen woningen beperkt tot 12 en vervanging van de woning Haarweg 52 en het verkeer wordt afgewikkeld over de bestaande infrastructuur. Per brief heeft Wolfswinkel Reiniging daarop aangegeven met deze kaders niet te kunnen komen tot een sluitende grondexploitatie en daarmee niet tot een haalbaar project. Mede op basis daarvan is vervolgens een nieuwe variant opgesteld, die uitgaat van de oorspronkelijke oppervlakte aan bedrijventerrein (namelijk 5, 7 hectare netto) en 18 woningen en een woning ter vervanging van Haarweg 52. Met dit programma is de uitbreiding van het bedrijventerrein bij Maarsbergen-Oost financieel en ruimtelijk haalbaar voor Wolfswinkel Reiniging. In uw raadsbesluit van 3 maart heeft u reeds ingestemd om medewerking te verlenen aan twee verzoeken tot partiële herziening van het relevante bestemmingsplannen. Dit betreft: 1. Omzetten van agrarische bestemming in woonbestemming op Haarweg 25, omzetting van agrarische grond naar natuur en oprichting van drie woningen op het perceel Haarweg nabij 21 in het kader van de ruimte-voor-ruimteregeling; 2. Oprichting van zes woningen in de sociale sector door Heuvelrug Wonen op perceel Haarweg 21 te Maarsbergen. Met deze ontwikkelingen zal afstemming worden gezocht, zodat ruimtelijk gezien een optimale configuratie van woonbebouwing, groen, bos en speelveld ontstaat. Overzicht componenten gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost In het kort worden hieronder alle onderdelen van de gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost benoemd. De verschillende onderdelen worden door verschillende initiatiefnemers gerealiseerd en de meeste onderdelen zijn nog onder voorbehoud van planologische medewerking of andere relevante besluitvorming zoals het aangaan van anterieure overeenkomsten tussen partijen. Partijen zullen afstemming zoeken met elkaar om te komen tot een samenhangende gebiedsontwikkeling. Uitbreiding van het bedrijventerrein met circa 5,7 hectare netto. Het bedrijventerrein wordt uitgebreid met 5,7 hectare netto. De ontsluiting vindt plaats via de Rottegatsteeg en de Griftdijk. Realisatie van 18 woningen in de vorm van vrije kavels. Op basis van de realisatie van 18 vrije kavels als kostendrager is voor Wolfswinkel reiniging sprake van een haalbaar project. Daarnaast wordt de bestaande woning op Haarweg 19 gehandhaafd en wordt de te slopen woning Haarweg 52 op de voormalige camping elders op de camping gecompenseerd. Bouw van drie woningen op het perceel Haarweg nabij 21 in het kader van de ruimte-voorruimteregeling. Realisatie van zes woningen in de sociale sector op perceel Haarweg 21 door Heuvelrug Wonen Heuvelrug Wonen zal dit onderdeel uitvoeren op perceel Haarweg 21. Natuurontwikkeling en compensatie van te kappen bos. In aansluiting op het ecoduct de Rumelaar worden gronden met een agrarische bestemming omgezet in natuur (schrale graslanden). Naast de natuurontwikkeling vindt verplichte compensatie van bos op grond van de Boswet plaats,
7 dit vanwege het bos dat op de voormalige camping gekapt wordt. Inmiddels is er reeds 2,5 hectare van de compensatie van 3,4 hectare ingevuld. Het te handhaven recreatie terrein zal worden opgewaardeerd tot bos. Knip in de Haarweg. De afsluiting van de Haarweg voor doorgaand verkeer is noodzakelijk voor voldoende doorstroming van het verkeer in de spitsperioden. Voor de afsluiting van de Haarweg zijn diverse varianten mogelijk: een algehele afsluiting voor gemotoriseerd verkeer, in de vorm van een verbodsbord of een fysieke afsluiting, dan wel een afsluiting tijdens de spits middels een verbodsbord of beweegbare afsluiting. In overleg met betrokken partijen en belanghebbenden zal de beste oplossing worden geformuleerd. Ontsluitingsroute Verbreding van de Rottegatsteeg en Griftdijk tot circa 6,0 meter, inclusief een (in rood asfalt uitgevoerde) fietssuggestiestrook van 1,5 meter aan weerszijden. De aansluiting van de Griftdijk op de N226 zal met een verkeerslicht uitgevoerd worden. Herstructurering bedrijventerrein Ambachtsweg Op basis van diverse inventarisaties en beleidsnota s is de herstructureringsopgave gedefinieerd en zijn de speerpunten bepaald voor de herstructurering. Deze speerpunten betreffen onder andere het parkeren van personen- en vrachtwagens, de infrastructuur en bebording, het planologisch kader, de openbare ruimte en de veiligheid op het terrein. Deze speerpunten zullen door de ondernemers worden opgepakt, daar waar zij zelf een verantwoordelijkheid hebben. Daartoe hebben zij een bedrijvencollectief opgericht, dat als onderdeel van OSMM zal functioneren. Waar de gemeente verantwoordelijk is, zal zij de bewuste maatregelen oppakken.