Aan de Gemeenteraad Raad Status 14 mei 2009 Besluitvormend Onderwerp Vervangende nieuwbouw van een vrijstaande woning op het perceel Boelenswei 76 te Boelenslaan Punt no. 10 Te besluiten om 1. de voorbereiding/procedure ten behoeve van een projectbesluit te starten voor het bouwen van een nieuwe woning op het perceel Boelenswei 76 te Boelenslaan ter vervanging van de bestaande; 2. aan deze medewerking de in het voorstel genoemde voorwaarden te verbinden; 3. te kiezen voor de kortste procedure variant en alle procedure stappen voor het projectbesluit te delegeren aan het college behalve indien er zienswijzen worden ingediend, dan zal de gemeenteraad besluiten over de vaststelling van het projectbesluit. Inleiding Door dhr. en mevr. Van Keulen is een aanvraag bouwvergunning ingediend voor de bouw van een vrijstaande woning op het perceel Boelenswei 76 te Boelenslaan. De beoogde locatie voor de woning valt onder het bestemmingsplan Boelenslaan, vastgesteld bij raadsbesluit van 28 september 1978. Op grond van de voorschriften van deze bestemming mogen de gronden alleen gebruikt worden voor woondoeleinden. De aanvragers willen de bestaande woning afbreken en een nieuwe woning bouwen op het genoemde perceel. De beoogde locatie voor de woning is buiten het bouwvlak van de geldende bestemming gesitueerd (zie bijlage situatieschets). Hier is voor gekozen omdat de aanvragers zodoende tijdens de bouw van de nieuwe woning in de bestaande woning kunnen blijven wonen. Zodra de planologische procedure voor de aanvragers positief is doorlopen en de woning is gerealiseerd, wordt de bestaande woning afgebroken. Dit zal ook als voorwaarde aan het eventuele projectbesluit verbonden moeten worden. Het genoemde perceel met daarop de bestaande woning valt onder het bestemmingsplan Boelenslaan en heeft de bestemming woondoeleinden categorie, eengezinshuizen open bebouwing. In het bestemmingsplan Boelenslaan mogen woningen (eengezinshuizen) uitsluitend binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsvlakken worden gebouwd. De nieuw te bouwen woning is buiten het bouwvlak van de geldende bestemming geprojecteerd. Het bouwen van een vrijstaande woning buiten het bouwvlak op deze locatie is in strijd met het bestemmingsplan. Beoogd effect Een planologische regeling voor de herbouw van een vrijstaande woning buiten het geldende bebouwingsvlak op het perceel Boelenswei 76 te Boelenslaan. Argumenten 1.1. De argumentatie voor de beoogde situering is begrijpelijk De beoogde locatie is gekozen omdat het zodoende voor de aanvragers mogelijk is om tijdens de bouw van de nieuwe woning in de bestaande woning te blijven wonen. Zodra de planologische procedure voor de aanvragers positief is doorlopen en de woning is gerealiseerd, wordt de bestaande woning afgebroken. Door op deze wijze te werk te gaan, hoeven aanvragers geen tussenoplossing te zoeken. (bijv. tijdelijke bewoning van een caravan).
Raad 14 mei 2009 Punt no. 10 Blad 2 1.2. Alleen middels een projectbesluit kan medewerking worden verleend Op 5 juni 2008 heeft u besloten dat een projectbesluit in principe alleen zal worden toegepast indien qua termijn zeker is dat voor het gebied waarop het project van toepassing is, binnen de termijnen genoemd in artikel 3.13 Wro, een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld. De beoogde locatie voor de (nieuwe) vrijstaande woning zal binnenkort onderdeel gaan uitmaken van het nieuwe bestemmingsplan Boelenslaan. Binnen drie jaar na het onherroepelijk worden van het projectbesluit zal het ontwerpbestemmingsplan Boelenslaan ter inzage moeten worden gelegd. De bevoegdheid tot het invorderen van leges welke verband houden met het projectbesluit worden opgeschort totdat het bestemmingsplan waarin het project is ingepast is vastgesteld. De bevoegdheid (tot het invorderen van leges) vervalt indien het bestemmingsplan niet binnen zes maanden na het verstrijken van de gestelde termijn (drie jaar) is vastgesteld. Verwacht wordt dat bij de procedure voor het nieuwe bestemmingsplan Boelenslaan deze termijnen zeker in acht genomen zullen worden. 1.3. het plan past binnen het (te verwachten toekomstige) ruimtelijke beleid Momenteel is er een nieuw bestemmingsplan Boelenslaan in voorbereiding. Het voorontwerpbestemmingsplan zal zo spoedig mogelijk het traject van inspraak en overleg ingaan. Voor beantwoording van de vraag of in dit stadium medewerking aan de gevraagde bouw van de woning kan worden verleend dient te worden beoordeeld of het bouwplan naar verwachting binnen de beleidskaders van het nieuwe bestemmingsplan voor Boelenslaan zal passen. In de huidige bestemming zijn de gronden bestemd voor woondoeleinden. In het nieuwe bestemmingsplan krijgt het perceel ook een woonbestemming. Tegen het in westelijke richting opschuiven van het bouwvlak bestaat uit ruimtelijk oogpunt geen bezwaar. De woning in de nieuwe situatie zal een oppervlakte van 147 m2 hebben. Dit betekent dat de maximum oppervlakte van 150 m2, die in de nieuwe bestemmingsplannen wordt gehanteerd, niet wordt overschreden. Wij concluderen dat het nieuwe bestemmingsplan zeker ruimte zal bieden voor een (nieuwe) vrijstaande woning, zoals nu door de dhr. en mevr. Van Keulen wordt aangevraagd. 2.1 de situatie vraagt om voorwaarden t.a.v. het uitvoeren van onderzoeken, het sluiten van een overeenkomst tegemoetkoming in schade en het sluiten van een exploitatieovereenkomst Landschappelijke inpassing Aangezien de locatie is gelegen in de bebouwde kom van het dorp Boelenslaan en er op het perceel al een woning aanwezig is, zijn de landschappelijke effecten uiterst beperkt. Daarom is het niet nodig om op dit punt nadere voorwaarden te stellen. Onderzoeken Voor de ruimtelijke onderbouwing van het eventueel te nemen projectbesluit zijn een aantal onderzoeken noodzakelijk. Deze onderzoeken zullen in opdracht en voor rekening van de initiatiefnemer uitgevoerd moeten worden. Ten behoeve van de ecologische paragraaf zal een bureau op kosten van de aanvragers moeten uitzoeken of een ecologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd. Uit de provinciale archeologische kaart (FAMKE) blijkt dat het plangebied, vallende onder het gebied dat is aangemerkt als archeologische waarden uit de Steentijd, is aangeduid als onderzoek bij grote ingrepen. Advies is om bij ontwikkelingen van ten minste 2,5 ha een aanvullend archeologisch onderzoek uit te voeren. Het plangebied valt ook in een gebied aangemerkt als archeologische waarden uit de Middeleeuwen en is aangeduid als geen onderzoek noodzakelijk. Hierdoor en doordat de ingreep (woning) minder dan 2.5 ha is, hoeft er geen archeologisch waarderend onderzoek te worden uitgevoerd. Bodem In het kader van de bouwaanvraag heeft de aanvrager met het oog op een eventueel noodzakelijk bodemonderzoek een historische toets ingevuld. Uit de historische toets blijkt dat op het perceel geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden.
Raad 14 mei 2009 Punt no. 10 Blad 3 Ook bij de gemeente zijn geen gegevens bekend over (voormalige) bodembedreigende activiteiten op het perceel. Bodemonderzoek is niet noodzakelijk. Er zijn verder geen milieuaspecten die de realisatie van een nieuwe woning belemmeren. Tegemoetkoming in schade Degene die in de vorm van inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade meent te lijden als gevolg van het nemen van een projectbesluit kan een verzoek om een tegemoetkoming in schade indienen bij ons college. Gezien het particuliere karakter van het voornemen zijn wij niet voornemens deze eventuele tegemoetkoming in schade voor rekening van de gemeente te nemen. Daarom zullen de aanvragers voor het starten van de procedure een overeenkomst tegemoetkoming in schade moeten ondertekenen. Exploitatieovereenkomst In het kader van de Grondexploitatiewet (onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) dient een exploitatieplan te worden opgesteld indien er sprake is van onder andere de bouw van een woning (artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening). Dit is anders indien de betreffende kosten bij de vaststelling van het projectbesluit anderszins zijn verzekerd. Dan vervalt deze verplichting. Het anderszins verzekeren van de kosten kan door middel van het sluiten van een exploitatieovereenkomst. Hierin wordt vastgelegd dat de kosten van de gemeente voortvloeiende uit het plan voor rekening van de aanvragers komen. Voorafgaand aan de eventuele vaststelling van een projectbesluit zal een exploitatieovereenkomst ondertekend moeten worden. 3.1 dit lijkt ons gezien de aard van de aanvraag en de ruimtelijke afweging verdedigbaar Het vaststellen van een projectbesluit is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De gemeenteraad kan besluiten deze bevoegdheid te delegeren aan het college. Op 5 juni 2008 heeft u besloten het vaststellen van een projectbesluit niet te delegeren aan het college. Dit betekent dat de gemeenteraad een aantal keren tijdens de procedure een besluit moet nemen. De procedure ziet er dan als volgt uit 1. De gemeenteraad neemt een principe besluit over het wel of niet starten van een procedure voor een projectbesluit; 2. Het college stelt een concept-ruimtelijke onderbouwing op en legt de aanvraag voor het nemen van een projectbesluit (in dit geval de aanvraag bouwvergunning) vier weken ter inzage voor inspraak en zendt de aanvraag, indien nodig, naar de diverse overleginstanties; 3. De gemeenteraad stelt de ruimtelijke onderbouwing vast (het inspraak- en overlegtraject wordt verwerkt in de ruimtelijke onderbouwing); 4. Het ontwerpprojectbesluit wordt voor zienswijzen zes weken ter inzage gelegd; 5. De gemeenteraad neemt een besluit over de zienswijzen en het projectbesluit. In bovenstaande procedure zal de gemeenteraad drie keer een besluit nemen over het projectbesluit. Het kan wenselijk zijn om deze procedure te verkorten. Wij stellen daarom, naast bovenstaande procedure, een korte en middel variant voor (een overzicht van de varianten ligt voor u ter inzage). Gezien de aard van de aanvraag en de omvang van de daarmee gepaard gaande ruimtelijke afweging stellen wij voor in dit geval voor de korte variant te kiezen. Dit betekent dat u het vaststellen van de ruimtelijke onderbouwing en het vaststellen van het projectbesluit delegeert aan het college indien er geen zienswijzen worden ingediend. In het geval er wel zienswijzen worden ingediend zal de gemeenteraad een besluit nemen over de zienswijzen en de vaststelling van het projectbesluit. Risico s/kanttekeningen 1. Tegemoetkoming in schade Het nemen van een projectbesluit kan bij derden leiden tot inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak.
Raad 14 mei 2009 Punt no. 10 Blad 4 De initiatiefnemer zal voor het starten van de procedure een overeenkomst moeten tekenen waarin staat dat hij het totale bedrag van de tegemoetkoming in schade (als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening) aan de gemeente zal compenseren. 2. Inspraak- en overlegreacties en zienswijzen Tijdens de procedure ten behoeve van het projectbesluit kunnen inspraakreacties en zienswijzen worden ingediend. Ook kan het waterschap, de provincie, het Rijk e.d. een overlegreactie en zienswijze indienen. Communicatie en vervolg Aanvragers zullen op de hoogte worden gebracht van uw besluit. Nadat voldaan is aan de voorwaarden en er een ruimtelijke onderbouwing is opgesteld kan er gestart worden met de procedure. De eerste stap is het inspraak- en overlegtraject. Ter inzage 1. Bouwtekening incl. situering. 2. Overzicht korte en middel variant procedure projectbesluit. Buitenpost, 29 april 2009 het college van burgemeester en wethouders van Achtkarspelen, secretaris, mr. E. van der Sluis burgemeester, T.J. van der Zwan Bijlagen Conceptraadsbesluit Ter inzage Zie hierboven Ambtenaar P. de Jager Portefeuillehouder W. van der Wal
Raadsbesluit De raad van de gemeente Achtkarspelen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders dd. 29 april 2009, punt nr. 10 overwegende dat; er door dhr. en mevr. Van Keulen een aanvraag bouwvergunning is ingediend voor de bouw van een vrijstaande woning op het perceel Boelenswei 76 te Boelenslaan ter vervanging van de bestaande; dit bouwplan in strijd is met het geldende bestemmingsplan Boelenslaan; het betreffende perceel binnenkort deel gaat uitmaken van het nieuwe bestemmingsplan Boelenslaan; in dit geval medewerking kan worden verleend door middel van het nemen van een projectbesluit; de aanvraag past binnen het toekomstige beleid, indien voldaan wordt aan de in bovengenoemd voorstel genoemde voorwaarden; gelet op het bepaalde in artikel 3.10 Wet ruimtelijke ordening; b e s l u i t 1. de voorbereiding/procedure ten behoeve van een projectbesluit te starten voor de bouw van een nieuwe vrijstaande woning op het perceel Boelenswei 76 te Boelenslaan ter vervanging van de bestaande; 2. aan deze medewerking de in het raadsvoorstel genoemde voorwaarden te verbinden; 3. te kiezen voor de kortste procedure variant en alle procedure stappen voor het projectbesluit te delegeren aan het college van burgemeester en wethouders, behalve indien er zienswijzen worden ingediend, dan zal de gemeenteraad besluiten over de vaststelling van het projectbesluit. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Achtkarspelen van 14 mei 2009. De griffier, De voorzitter, mr. R. van der Heide T.J. van der Zwan