Plan van aanpak Woonplan en woningmarktonderzoek Achtergrond Vanwege de gewijzigde marktomstandigheden, nieuwe bevolkingsprognoses, de nieuwe regionale afspraken en gewijzigd rijksbeleid is actualisatie van het gemeentelijk woonplan noodzakelijk. Met de aanstaande wetswijzigingen op het vlak van de volkshuisvesting wordt een actuele brede woonvisie onontbeerlijk voor het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties. Actualisatie van het woonplan moet gebeuren op basis van recente prognoses en een vernieuwd inzicht in de veranderde woonwensen. Daarvoor willen we in 2014 opnieuw een woningmarktonderzoek uit laten voeren. Het vigerende woonplan heeft een horizon tot 2030. Bij de actualisatie van het woonplan zal de horizon worden verlegd naar 2035, met een gedetailleerde bepaling van de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) in de periode 2015 tot 2025 en een indicatieve doorkijk voor de periode 2025 tot 2035. In het verlengde van het geactualiseerde woonbeleid (2015) actualiseren we vervolgens ook de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Doel Opstellen van een Woonplan voor de periode 2015 tot 2035 en een opnieuw uit te voeren woningmarktonderzoek. Op basis hiervan kunnen vervolgens prestatieafspraken worden gemaakt met alle in Assen werkzame woningbouwcorporaties. Uitgangspunten hiervoor zijn het Woonplan Assen 2010-2030, regionale afspraken, de beleidsplannen van de in Assen werkzame corporaties, de hoofdlijnen voor Actualisatie van de Structuurvisie, het nieuwe collegeprogramma 2014-2018 en de afspraken in het kader van de gemeentelijke bezuinigingsopgave. Voortbouwen op het huidige Woonplan In het nieuw op te stellen Woonplan bouwen we voort op het huidige woonplan. Hiermee gaan we in op eerder benoemde ambities en gaan we verder op de met onze partners ingeslagen weg. Zo laten we wederom voorafgaand aan het nieuwe Woonplan een woningmarktonderzoek uitvoeren. Vanaf de start willen we werken aan een uitvoerbaar woonplan met draagvlak bij alle partners. Dat is ook de reden dat we het woonplan samen willen schrijven met onze belangrijkste partner(s). Inhoud woonplan In het op te stellen woonplan komen in ieder geval de volgende onderwerpen aan bod: 1. Evaluatie woonplan 2010-2030 en de Prestatieafspraken Assen 2010 2020; 2. Trends/ontwikkelingen en nieuwe uitdagingen: a. Nieuwe bevolkingsprognoses; b. Effecten van de crisis op de woningmarkt; c. Wijzigingen Rijks- en provinciaal beleid (verhuurdersheffing, Novelle, Woningwet, BBSH, enz.); d. Realisatie woningbouwopgave; e. Betaalbaarheid van het wonen (woonlasten); f. Scheiden wonen en zorg; g. Energie en duurzaamheid; h. Kwalitatieve opgave woonmarkt; i. Gemeentelijke aandacht voor koopmarkt; j. Gebiedsgerichte aanpak; k. Regionale samenwerking en afstemming (RGA en Noord Drenthe). 3. Ambities binnen Structuurvisie Assen 2030 en meerjaren uitvoeringsprogramma; 4. Doelgroepenbeleid; 1 Plan van aanpak Woonplan 20-6-2014 Gemeente Assen
5. Kernvoorraad sociale huurwoningen; 6. Kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave (woningvoorraadbeleid: uitbreiding, inbreiding en herstructurering); 7. Noodzakelijke geachte niet-daeb investeringen. Resultaten Resultaat van dit project moet zijn dat er in 2015 een door de raad vastgesteld woonplan is, waarin het (brede) beleid, de uitgangspunten en de randvoorwaarden voor het wonen voor de jaren 2015 tot 2025 zijn vastgelegd. Daarmee is het de basis/leidraad bij het faciliteren van nieuwe ontwikkelingen en projecten. Daarnaast wordt een (indicatieve) doorkijk gegeven voor de daaropvolgende jaren 2025-2035, waarmee indicatief het woonbeleid voor de langere termijn wordt verkend. Het op te stellen woonplan heeft tot doel: - Inzicht te verschaffen in de woonbehoefte van de huidige en toekomstige inwoners, via een woningmarktonderzoek op wijk- en regionaal niveau. Omvang, aard, diversiteit in woonmilieus, vraag en aanbod op de woningmarkt, knelpunten, kansen en bedreigingen, afstemming bestaande voorraad versus nieuwbouw worden via onderzoek en analyse in beeld gebracht; - Een basis te verschaffen voor de woningbouwplanning en programmering; - Een toetsingskader te verschaffen voor nieuwe woningbouwinitiatieven; - Beleidsdoelstellingen bevatten voor de jaren 2015 tot 2025, met een doorkijk voor de langere termijn; - Maatregelen en instrumenten aan te dragen waarmee die doelstellingen ook daadwerkelijk bereikt kunnen worden. - Een zo groot mogelijk draagvlak creëren bij partijen op de woningmarkt voor het woonbeleid. - Vaststelling van het na te streven woonbeleid in de gemeente Assen door de raad. Projectaanpak Voorgesteld wordt het woonplan in eigen beheer op te stellen, door het zoveel mogelijk inzetten van interne kennis van gemeente en Actium. Daarnaast is op onderdelen externe expertise noodzakelijk, met name op de doorvertaling van de gevolgen van nieuwe ontwikkelingen voor stad en regio. Hiervoor wordt dan ook een woningmarktonderzoek uitgevoerd. De selectie van een onderzoeksbureau voor het woningmarktonderzoek vindt plaats via het vragen van een passende offerte met een voorgestane aanpak. Aan de hand van de ingekomen offertes vindt de uiteindelijke selectie en opdracht plaats aan het gekozen bureau. In een bestuurlijk overleg tussen gemeente en Actium is afgesproken dat de corporatie Actium ook meebetaalt aan het woningmarktonderzoek. Actium wil het woningmarktonderzoek gebruiken voor hun strategisch voorraadbeheer. Daarnaast willen we in dit plan van aanpak aanhaken bij een onderzoek binnen de regio Groningen- Assen om op regionaal niveau de woningbehoefte te actualiseren. Doel van dit onderzoek is om op regionaal en op gemeentelijk niveau een actueel beeld te krijgen van de (kwalitatieve en kwantitatieve) woningbehoefte. De planning is erop gericht om dit onderzoek dit jaar afgerond te krijgen. Binnen het opstellen van het woonplan is draagvlak van onze betrokken partijen van belang. Ook de ambities van onze betrokken partijen worden gebruikt als input voor het op te stellen woonplan. Daarnaast is uitvoerbaarheid van het woonplan van belang. Immers, voor de corporaties is het woonplan de basis voor de op te stellen prestatieafspraken, met de regio worden regionale afspraken gemaakt, en ook marktpartijen leveren een belangrijke bijdrage aan onze woonambities. 2 Plan van aanpak Woonplan 20-6-2014 Gemeente Assen
Organisatie Stuurgroep Voor de bestuurlijke aansturing wordt een stuurgroep ingesteld bestaande uit de wethouder wonen en de beleidsregisseur wonen van de gemeente Assen en de directeur/bestuurder van woningbouwcorporatie Actium. Projectgroep/interne klankbordgroep Voor de organisatie en begeleiding wordt een smalle projectgroep samengesteld. De projectgroep voert de opdracht uit, begeleidt het onderzoeksbureau bij het woningmarktonderzoek, schrijft het woonplan en stelt prestatieafspraken op. Vanwege de grote rol van woningbouwvereniging Actium in Assen wordt het woonplan op onderdelen een coproductie van gemeente en corporatie. Samen worden andere partners betrokken. Met de interne klankbordgroep worden de conceptstukken beoordeeld voordat deze in de externe klankbordgroep besproken worden. Projectgroep - projectleider Woonplan (beleidsspecialist wonen); - adviseur wonen; - vertegenwoordigers van woningcorporaties Actium en Woonconcept; - op ad-hoc basis: o beleidsspecialist duurzaamheid; o beleidsspecialist GGW; o beleidsspecialist welzijn en zorg; o medewerker statistiek en onderzoek; o medewerker communicatie; o vertegenwoordiger van de provincie. Interne klankbordgroep - beleidsregisseur Ruimtelijke Ordening; - beleidsregisseur Gebiedsgericht werken; - projectleider wonen/ggw; - jurist; - stedenbouwkundige; - vastgoeddeskundige; - opbouwwerker; - aviseur milieu/duurzaamheid. Externe klankbordgroepen en stakeholders Naast de projectgroep en interne klankbordgroep wordt gewerkt met een externe klankbordgroep en drie groepen stakeholders. Binnen het interactieve proces wordt op verschillende momenten afstemming gezocht met de externe klankbordgroep. We presenteren de resultaten van het woningmarktonderzoek aan de raad en willen het programma van eisen voor het op te stellen woonplan door de raad laten vaststellen. Daarnaast organiseren we voor onze regionale partners en de in Assen actieve corporaties en huurdersverenigingen aparte bijeenkomsten. Met corporaties en huurdersverenigingen bespreken we de beleidskeuzes en het concept uitvoeringsprogramma, als voorbereiding op de prestatieafspraken. Met onze regionale partners (de regio Groningen-Assen, de regio Noord-Drenthe en de provincie Drenthe) bespreken we ook de beleidskeuzes en het concept uitvoeringsprogramma, als afstemming en uitwerking van onze rol in de regio in het kader van de regionale afstemming. Voor dit laatste onderdeel wordt in het proces ook afstemming gezocht met de provincie Drenthe. Externe klankbordgroep - Leden van de raad; 3 Plan van aanpak Woonplan 20-6-2014 Gemeente Assen
- Onderzoeksbureau; - alle woningbouwcorporaties; - platform wonen*; - gehandicaptenraad; - stichting VAC Assen ; - participatieraad en raad voor clientenparticipatie; - jongerenraad; - huurdersplatforms; - vertegenwoordiging van de (relevante) zorginstellingen en -aanbieders; - vertegenwoordigers van regionale overheden (Noord-Drenthe, stad Groningen en provincie Drenthe). *: in het platform wonen participeren vertegenwoordigers van ontwikkelaars, bouwers, makelaars en banken. Het hele platform wordt uitgenodigd voor de klankbordbijeenkomsten. Fasering In het project onderscheiden we een drietal fases: de onderzoeksfase, de beleidsfase en de besluitvormingsfase. Hieronder is kort weergegeven welke acties onder welke fase plaatsvinden en welke communicatiemomenten er georganiseerd worden. Over de exacte fasering vindt nadere afstemming plaats met het uitvoerend onderzoeksbureau van het woningmarktonderzoek. A: Onderzoeksfase - onderzoeksopdracht formuleren en aanbesteden; - verzamelen van basisinformatie en uitvoeren woningmarktonderzoek; - analyse en in kaart brengen van kansen en bedreigingen; - bespreken/presenteren resultaten woningmarktonderzoek aan externe klankbordgroep, college en raad. B: Beleidsfase - programma van eisen woonplan laten vaststellen door college en raad; - schrijven van een concept-woonplan; - opstellen concept-uitvoeringsprogramma met betrokken partijen; - bespreken beleidskeuzes en concept-uitvoeringsprogramma met corporaties en huurdersverenigingen; - bespreken beleidskeuzes en concept-uitvoeringsprogramma met regionale partners; - concept-woonplan (inclusief uitvoeringsprogramma) bespreken met en presenteren aan externe klankbordgroep; - advisering aan het college over concept-woonplan. C: Besluitvormingsfase - overleg en inspraak van ontwerp-woonplan met stakeholders; - verwerken van de inspraakreacties; - advisering aan het college van burgemeester en wethouders; - vaststelling door de raad. Financiën Voor het opstellen van het Woonplan is een scherpe kostenindicatie gemaakt. Hierbij is uitgegaan van het zoveel mogelijk gebruik maken van interne kennis en ervaring voor het opstellen van het Woonplan. Dit onderdeel wordt dus niet uitbesteed, maar kost hiermee wel meer interne uren. Met de keuze om het woonplan voor een groot deel zelf te schrijven kan een aanzienlijke kostenbesparing worden bereikt. Het Woonplan wordt geschreven door gemeente en Actium samen. Het woningmarktonderzoek vraagt bijzondere expertise en wordt om die reden extern uitgezet. 4 Plan van aanpak Woonplan 20-6-2014 Gemeente Assen
Daarnaast is in bestuurlijk overleg met Actium afgesproken dat gemeente en Actium gezamenlijk optrekken in het opstellen van het woningmarktonderzoek en dat Actium bereid is een deel van de kosten van dit onderzoek voor haar rekening te nemen. Actium is bereid de helft van de onderzoekskosten voor haar rekening te nemen. Ingeschat wordt dat voor het gehele proces een krediet van 50.000,- benodigd is (zonder rekening te houden met onvoorziene kosten). Een deel van deze kosten ( 15.000) kan worden gedekt uit het project actualisatie structuurvisie vanwege de sterke onderlinge relaties. Hiervoor worden de post onvoorzien en een deel van de post behoefteramingen benut binnen het project actualisatie structuurvisie. Voorgesteld wordt om de resterende kosten ( 35.000) te dekken uit de reserve woningbouw stedelijke vernieuwing. Deze gelden waren eerder gereserveerd voor woonservicezones, dat project is nu afgerond. Om deze resterende kosten te kunnen dekken is een besluit van de raad benodigd. Voor meer informatie wordt verwezen naar bijgevoegd projectplan. Indicatie voorbereidingskosten interne uren 4.500 woningbehoefteonderzoek 60.000 Bijdrage onderzoek RGA 7.500 opmaak/communicatie 8.000 bijdrage Actium onderzoek - 30.000 Onvoorzien 0 Totaal 50.000 Inschatting interne uren Woonplan 40 Uren/we ek Uren totaal Tarief inzet kosten projectgroep: projectleider Woonplan (beleidsspecialist wonen) 8 320 90 28.800 gedekt adviseur wonen 4 160 90 14.400 gedekt beleidsspecialist duurzaamheid 2 80 90 7.200 gedekt beleidsspecialist GGW 2 80 90 7.200 gedekt beleidsspecialist welzijn en zorg 2 80 90 7.200 gedekt medewerker statistiek en onderzoek 2 80 90 7.200 gedekt afdeling communicatie (op ad-hoc basis) 2 80 90 7.200 gedekt interne klankbordgroep: beleidsregisseur Ruimtelijke Ordening 0,5 20 90 1.800 gedekt beleidsregisseur Gebiedsgericht Werken 0,5 20 90 1.800 gedekt projectleider Wonen/GGW 0,25 10 90 900 900 stedenbouwkundige 0,25 10 90 900 900 vastgoeddeskundige 0,25 10 90 900 900 opbouwwerker 0,25 10 90 900 900 adviseur milieu/duurzaamheid 0,25 10 90 900 900 Totaal 970 87.300 4.500 Bij de vaststelling van het Woonplan door de gemeenteraad zal er geen krediet aangevraagd worden voor de uitvoering van de acties uit het uitvoeringsprogramma. Dit zal per uit te voeren actie (project of beleidsproduct) worden aangevraagd. We vragen de gemeenteraad slechts in te stemmen met het globale investeringsplan van het uitvoeringsprogramma. 5 Plan van aanpak Woonplan 20-6-2014 Gemeente Assen
Planning Voor het opstellen van het Woonplan is de planning als volgt: 1. Gemeenteraadsverkiezingen 19 maart 2014 2. Opstellen plan van aanpak April/mei 2014 3. Besluit college en raad tot opstellen Woonplan Juni/juli 2014 Onderzoeksfase 4. Uitzetten offertes woningmarktonderzoek Juli 2014 5. Uitvoeren woningmarktonderzoek Augustus/december 2014 6. klankbordgroep onderzoeksfase December 2014 7. Presentatie resultaten woningmarktonderzoek aan college en raad Begin 2015 Beleidsfase 8. Programma van eisen woonplan vaststellen door college en raad Begin 2015 9. Vertalen woningmarktonderzoek in beleidskeuzes + evaluatie woonplan: schrijven van het woonplan Januari/april 2015 10. Opstellen concept-uitvoeringsprogramma met betrokken partijen April/mei 2015 11. Klankbordgroep beleidskeuzefase Mei 2015 12. Advisering aan college over concept-woonplan Juni 2015 Besluitvorming 13. Overleg en inspraak Zomer 2015 14. Verwerking inspraakreacties Zomer 2015 15. Advisering aan college Najaar 2015 16. Vaststelling woonplan door gemeenteraad Najaar 2015 Prestatieafspraken 17. Opstellen prestatieafspraken Najaar 2015 18. Ondertekening prestatieafspraken Najaar 2015 6 Plan van aanpak Woonplan 20-6-2014 Gemeente Assen