1 Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2011/2012 Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam
3 Inhoudsopgave Voorwoord Arthur van Dijk Samenvatting 1. Inleiding 11 1.1 Context Plabeka 11 1.2 Leeswijzer 11 2. Economie MRA 2011 13 2.1 Belangrijkste feiten op een rij 13 2.2 Economische ontwikkeling MRA en Nederland 14 2.3 Sectorale ontwikkeling in MRA 2010-2011 15 2.4 Werkgelegenheidsontwikkeling op werklocaties 2005-2011 16 3. Kantorenmarkt 21 3.1 Belangrijkste feiten op een rij 21 3.2 Opname en uitbreidingsvraag 2011 22 3.3 Kantoorgebruik en leegstand 24 3.4 Nieuwbouw en transformatie 27 3.5 Relatie met Uitvoeringsstrategie 28 4. Bedrijventerreinen 33 4.1 Belangrijkste feiten op een rij 33 4.2 Uitgifte bedrijventerreinen 2011 33 4.3 De markt voor bedrijfshuisvesting 35 4.4 Situatie op gemengd plus terreinen 38 4.5 Relatie met Uitvoeringsstrategie 39 5. Zeehaventerreinen 43 5.1 Belangrijkste feiten op een rij 43 5.2 Masterplan Noordzeekanaalgebied43 5.3 Uitgifte zeehaventerreinen Noordzeekanaalgebied 2011 44 5.4 (Plan)aanbod zeehaventerreinen & optimale benutting havengebied 45 5.5 Relatie met Uitvoeringsstrategie 46 6. Herstructurering 49 6.1 Belangrijkste feiten op een rij 49 6.2 Herstructurering bedrijventerreinen en zeehaventerreinen 49 6.3 Uitvoering herstructurering in MRA 51 6.4 Relatie met Uitvoeringsstrategie 53 Bijlagen 60 Definitielijst 60 Toelichting methodiek 61 Formele IBIS kantoorlocaties naar deelregio en gemeente 62 Bedrijventerreinen naar deelregio en gemeente (naar Monitor 2012) 63 Ontwikkelingen kantorenmarkt naar gemeente 68 Plancapaciteit kantoren naar deelregio en terrein (stand 1-1-2012) 70 Plancapaciteit kantoren naar deelregio en terrein (stand 1-1-2012) 72 Overzicht plancapaciteit bedrijventerreinen 74 Transacties en aanbod bedrijfsruimten 77 Herstructurering bedrijventerreinen: overzicht terreinen betrokkenheid PHB 78 Bronvermelding en colofon 79
5 Voorwoord Voor u ligt alweer de vijfde Plabeka monitor. In 2007 hebben wij als bestuurders van de Metropoolregio Amsterdam/Noordvleugel besloten om de afspraken die we in de Uitvoeringsstrategie met elkaar gemaakt hebben jaarlijks te monitoren. Met de monitor houden we een vinger aan de pols en kunnen we, indien nodig, de afspraken actualiseren. Op 23 juni 2011 hebben we een nieuwe Uitvoeringsstrategie vastgesteld, met de titel Snoeien om te kunnen bloeien. In deze monitor zijn we voor het eerst uitgegaan van de nieuwe behoefteraming die als basis heeft gediend voor de strategie. We kunnen met dit actueel, gedetailleerd en meerjarig inzicht zien hoe onze regio zich vanuit het perspectief van vestigingslocaties - ruimtelijk-economisch ontwikkelt. Dit is essentieel voor een goed ruimtelijk en economisch beleid. Hetgeen nu ook zijn uitwerking krijgt op gemeentelijk niveau middels kantoren- en bedrijvenstrategieën per gemeente. De jaren 2009, 2010 en 2011 stonden nationaal en internationaal in het teken van de kredietcrisis en de Eurocrisis. Dit laat ook de Metropoolregio Amsterdam niet ongemoeid, al doen we het in vergelijking met andere regio s nog relatief goed. De monitor laat zien dat we als regio nog steeds een ruime planvoorraad aan werklocaties hebben. De leegstand van kantoren is in 2011 licht gestegen en blijft daarmee zeer hoog. De kantorenvoorraad in de MRA groeit echter nauwelijks meer, doordat aanzienlijke hoeveelheden kantoren worden getransformeerd tot hotels of woningen. In de regio zijn hier mooie voorbeelden van. Op bedrijventerreinen was de uitgifte van nieuwe kavels in 2011 zeer laag, maar het transactievolume van betrokken bestaande bedrijfsruimten groeide wel. Dit duidt op een hogere dynamiek op bestaande dan op nieuwe terreinen en sluit aan bij de doelstelling van Plabeka om bestaande werklocaties beter te benutten. We weten nog niet hoe de regionale economie zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Wij doen er in ieder geval alles aan om onze (inter-)nationale concurrentiepositie als regio te versterken. Dit doen we samen met marktpartijen zoals ontwikkelaars, beleggers, makelaars en eindgebruikers. Alleen door samenwerking bereiken wij een gezamenlijk succes. De monitor 2012 is een belangrijk sturingsinstrument om ons daarbij te helpen. Arthur van Dijk Voorzitter Platform Bedrijven en Kantoren Metropoolregio (Plabeka) Wethouder Economie, Schiphol en Cultuur, gemeente Haarlemmermeer Juli 2012
6
SSamenvatting
8
9 Samenvatting Voor u ligt de Plabeka monitor 2011/2012: de vijfde jaargang van de monitor en de eerste monitor op basis van de nieuwe Uitvoeringsstrategie 2010-2040. Deze publicatie bevat de meest recente cijfers over vraag en aanbod van kantoren, bedrijventerreinen en zeehaven terreinen, en de algemene economische trends in de Metropoolregio Amsterdam. Deze editie heeft als peildatum 1-1-2012. Economie De jaren 2009-2011 zijn nationaal en internationaal gedomineerd door de kredietcrisis en de Eurocrisis. Dit werkt in de MRA door in de vorm van lage groeicijfers of zelfs krimp (in 2009) voor wat betreft toegevoegde waarde en werkgelegenheid. In het afgelopen jaar bedroeg de economische groei 1,5% voor de MRA, een fractie hoger dan geheel Nederland (1,4%). Er is een hoge mate van onzekerheid over hoe de regionale economie zich in deze aan komende jaren zal gaan ontwikkelen. Voor de MRA wordt vooralsnog uitgegaan van een groei van het Bruto Regionaal Product (BRP) van 0,75% in 2012 en 1,0% in 2013. In 2011 waren er ruim 1,25 mln. banen 1) in de MRA, bijna 100.000 (8,5%) meer dan in 2005. Tussen 2005 en 2011 heeft er in de MRA een snelle groei van de werkgelegenheid op informele locaties 2) plaatsgevonden (+57.000 arbeidsplaatsen), op formele (IBIS) kantoorlocaties (+35.000) en een bescheiden groei op bedrijventerreinen (+ 7.100). De groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen komt geheel op het conto van Almere en Lelystad. Kantoorlocaties in Amsterdam (+19.300), Amstelland- Meerlanden (+7.700) en Almere/Lelystad (+4.900) wisten tussen 2005 en 2011 een aanzienlijke groei in het aantal arbeidsplaatsen te realiseren. Op informele locaties was de werkgelegenheidsgroei het grootst in Amsterdam (+42.000). Kantorenmarkt Leegstandspercentage kantoren blijft zeer hoog Het aantal betrokken kantoormeters (de opname) ligt ruim lager dan 2010, terwijl het totale gebruik van kantoren in de MRA voor het 3 e jaar op rij afneemt. Er is sinds 2009 dus sprake van een negatieve uitbreidingsvraag. Het verschil tussen de gerealiseerde uitbreidingsvraag en het GG-scenario uit de vraagraming 3) van de uitvoeringsstrategie groeit snel. Dit is ook het geval als we deze uitbreidingsvraag vergelijken met het laagste scenario (TM), waarin tevens een positieve uitbreidingsvraag tot 2020 is geraamd. De kantorenleegstand bedraagt per 1-1-2012 bijna 2,6mln m2. Het percentage leegstaande kantoren in de totale voorraad bedraagt 18,7% voor de MRA, t.o.v. 17,8% per 1-1-2011. Deze blijft daarmee op een zeer hoog niveau vergeleken met andere Europese stedelijke regio s. De leegstandspercentages groeien in alle deelregio s, maar minder snel dan in 2009 en 2010. De kantorenvoorraad in de MRA groeit nauwelijks meer omdat de opgeleverde nieuw bouw inmiddels bijna in balans is met het saldo van transformatie en sloop. De toegenomen leegstand in 2011 is daarmee groten deels het gevolg van het verminderde kantoorgebruik. De aanzienlijke transformatiehoeveelheden in 2010 (250.000m 2 ) en 2011 (175.000m 2 ) maken dat de MRA op dit moment voorloopt op de doelstelling uit de Uitvoeringsstrategie. De Uitvoeringsstrategie-afspraken wat betreft reductie van de planvoorraad over het planaanbod kantoren worden nageleefd. In iedere deelregio bevind de planvoorraad anno 2012 zich onder de Uitvoerings strategieniveaus. Bedrijventerreinen 1) Totaal van grote en kleine banen volgens LISA-definitie (groot > 12 uur per week, klein < 12 uur per week) 2) Definities van begrippen zijn opgenomen in de bijlagen 3) Onder de afspraken van de uitvoeringsstrategie ligt een vraagraming voor werklocaties in de MRA, in 2010 door Buck Consul-tants opgesteld. Het GG-scenario sluit aan op de beleidsambitie van de Metropoolregio om tot de top-5 stedelijke regio s van Europa te horen. In het GG scenario is tevens de schaalsprong Almere (+100.000 arbeidsplaatsen tot 2030) opgenomen. In 2011 waren de uitgiften bedrijventerreinen MRA-breed de laagste in 10 jaar (± 15 ha). Het merendeel van de uitgiften vond plaats in Amsterdam en Almere samen realiseerden deze deelregio s tweederde van de totale MRA uitgifte in 2011. De feitelijke uitgiften blijven de afgelopen 2 jaar achter bij het door de regio
10 gehanteerde GG scenario ook het terughoudende (TM) scenario had hogere uitgiften voorzien voor 2010 en 2011. Het transactievolume van betrokken bedrijfsruimten groeit echter dit is een indicator voor de hogere ruimtelijk-economische dynamiek op bestaande terreinen (brownfields) dan op nieuwe terreinen (greenfields). De uitgiften in de MRA op de gemengd-plus terreinen was in 2011 beperkt (2,42 ha in 2011). Alle uitgiften vonden plaats in Amsterdam en Almere. De plancapaciteiten per 1-1-2012 zijn grotendeels conform de afspraken van de Uitvoeringsstrategie. Zeehaventerreinen De uitgiften van zeehaventerreinen in 2011 zijn historisch laag. Zowel kadegebonden als havengerelateerde zeehaventerreinen blijven de afgelopen drie jaar achter bij de raming van Ecorys uit 2007, maar door eerdere uitgiftepieken zit de gemiddelde uitgifte nog wel in de buurt van het hoge scenario. Een oorzaak van de historisch lage uitgifte wordt verondersteld in het gebrek aan milieuruimte op de terreinen. Feit is dat uit onderzoek blijkt dat niet alle uitgeefbare kavels in gebruik kunnen worden genomen doordat de milieuruimte of geluidscontouren dit niet toelaten. Herstructurering Sinds 2009 zijn er 34 HIRB subsidies voor onderzoek, proces en/of uitvoering van herstructureringsprojecten verstrekt. De totaaloppervlakte van de MRA terreinen waar herstructurering is opgepakt in 2009-2011 bedraagt 634 ha bruto. Het PHB is inmiddels op 43 terreinen betrokken of betrokken geweest, het merendeel in Amstelland-Meerlanden en Amsterdam. Het is op basis van de beschikbare gegevens moeilijk vast te stellen of we op schema liggen om de her structurerings-afspraken uit de uitvoeringsstrategie (totaal 2.211 ha herstructureren voor 2020) te halen, o.a. omdat een subsidie/advies soms niet direct tot uitvoering leidt en het moeilijk vast te stellen is of een herstructurering op een terrein geheel is afgerond.
1Inleiding
12
13 1 Inleiding Voor u ligt de Plabeka monitor 2011/2012: de vijfde jaargang van de monitor en de eerste monitor op basis van de nieuwe Uitvoeringsstrategie 2010-2040. Deze publicatie bevat de meest recente cijfers over vraag en aanbod van kantoren, bedrijventerreinen en zeehaventerreinen en de algemene economische trends in de Metropoolregio Amsterdam, met als peildatum 1-1-2012. Het is dus een weergave van de ontwikkelingen tot en met het jaar 2011. Lelystad, dat sinds 2009 deel uitmaakt van Plabeka, is in deze editie volledig geïntegreerd in de cijfermatige analyse. 1.1 Context Plabeka De Plabeka monitor is een van de werklijnen van het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren (Plabeka), een samenwerkingsverband van regio nale en lokale overheden in de Metropoolregio Amsterdam. Plabeka is in 2005 opgericht, en maakt deel uit van het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES). Binnen Plabeka vindt de regionale afstemming plaats over de kwantiteit en kwaliteit van werklocaties. Het regionale werklocatiebeleid is vastgelegd in de Uitvoeringstrategie Plabeka 2010-2040 Snoeien om te kunnen bloeien. Dit document is door de porte feuille houders EZ van de 36 MRA-gemeenten, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Stadsregio Amsterdam vastgesteld tijdens de 3 e PRES-conferentie op 23 juni 2011. Er is toen tevens afgesproken om de gemaakte afspraken jaarlijks te monitoren. De afspraken zijn sindsdien bevestigd in besluiten van bestuurscolleges en gemeenteraden. De jaarlijks verschijnende Plabeka Monitor is hier een uitvloeisel van. Monitoring draait vooral om het volgen van marktontwikkelingen: ontwikkelt de economie en de vraag naar werklocaties zich zoals we bij het ondertekenen van de Uitvoeringsstrategie verwachtten? Hoe verhoudt de feitelijke, gerealiseerde vraag zich tot de (modelmatige) vraagprognoses die zijn opgesteld? 1.2 Leeswijzer Ontwikkelt de vraag naar werklocaties zich zoals wij verwachtten? Deze editie volgt grotendeels de structuur van de uitvoeringsstrategie en de eerdere edities van de monitor, al is er dit jaar ruimte gemaakt voor een uitgebreide terugblik op de ontwikkeling van de economische situatie in de MRA in hoofdstuk 2 en is er een apart hoofdstuk gewijd aan herstructurering (hoofdstuk 6). De hoofdstukindeling is daarom als volgt: Eerst komen de ontwikkeling van de economie en werkgelegenheid in de MRA aan bod (hoofdstuk 2); vervolgens wordt ingegaan op de kantorenmarkt (hoofdstuk 3); vervolgens op de bedrijventerreinen (hoofdstuk 4); daarna op de zeehaventerreinen (hoofdstuk 5); en het laatste hoofdstuk behandelt de herstructurering op bedrijven- en zeehaventerreinen (hoofdstuk 6) Er is gekozen voor een opzet van de hoofdstukken waarin eerst de belangrijkste conclusies aan bod komen. Vervolgens komen de deelonderwerpen zoals aanbod, vraag, en veroudering aan bod. Als besluit wordt ingegaan op de relatie van de gepresenteerde cijfers met de afspraken van de Uitvoeringsstrategie 2010-2040. De bijlagen geven aanvullende achtergrondinformatie op terrein- en locatieniveau. Ook gaat het om het nagaan van procesafspraken: is aan de afspraken van de Uitvoeringsstrategie voldaan? Er worden overigens géén beleidsmatige conclusies getrokken in de Plabeka Monitor.
14
2 15 Economie MRA 2011
16
17 2 Economie MRA 2011 Uitvoeringsstrategie 2010-2040 over economische ambitie MRA De Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft een krachtige en dynamische economie. Deze is gebaseerd op een brede en diverse structuur, een sterke internationale oriëntatie en een goede naam en faam. Het is de ambitie van het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES) om de Metropoolregio Amsterdam (MRA) structureel tot de top 5 van Europese Global Business Gateways te laten horen en aldus de economische motorfunctie voor Nederland te blijven vervullen. Het is een taak van de overheid om geschikte randvoorwaarden te creëren zodat de ruimtelijke dynamiek van bedrijven en instellingen (groei, krimp, verhuizing etc en dus economische ontwikkeling) gefaciliteerd wordt. Om te blijven behoren tot de top 5 van Europese Metropoolregio s is het van belang om een gezond evenwicht te creëren tussen vraag en aanbod van werklocaties. Nieuw in deze editie van de Plabeka Monitor is de analyse van de economische ontwikkeling van de Metropoolregio in het afgelopen jaar. Daarnaast wordt inzicht geboden in de ontwikkeling van werkgelegenheid op bedrijventerreinen, kantoorlocaties en overige locaties. Deze verdieping is om een aantal redenen gewenst. De Uit voeringsstrategie 2010-2040 is gebaseerd op een uitgesproken economische ambitie (zie boven) en een daarbij passende raming van vraag naar werklocaties. De vraag naar werklocaties in de Metropoolregio is mede afhankelijk van ontwikkelingen in de regionale economie. Deze ontwikkelingen zijn sinds 2009 sterk beïnvloed door de kredietcrisis en de huidige stagnatie in de Eurozone. Voor de analyse van de economie wordt gebruik gemaakt van de Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam 2012. Deze is dit jaar door TNO opgesteld, op basis van o.a. statistieken van het CBS en LISA. Daarnaast is voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid specifieke LISA-data gebruikt voor de referentiejaren 2005-2011. Groei werkgelegenheid vooral op informele locaties 2.1 Belangrijkste feiten op een rij De jaren 2009 2011 zijn nationaal en internationaal gedomineerd door de kredietcrisis en de Eurocrisis. Dit werkt in de MRA door in de vorm van lage groeicijfers of zelfs krimp (in 2009) voor wat betreft toegevoegde waarde en werkgelegenheid. In het afgelopen jaar bedroeg de eco-nomische groei 1,5% voor de MRA, een fractie hoger dan geheel Nederland (1,4%). Er is een hoge mate van onzekerheid over hoe de regionale economie zich in de aankomende jaren zal gaan ontwikkelen. Voor de MRA wordt vooralsnog uitgegaan van een groei van het Bruto Regionaal Product (BRP) van 0,75% in 2012 en 1,0% in 2013. Per deelregio is het groeibeeld verschillend. In 2011 waren er ruim 1,25 mln. banen 4) in de MRA, bijna 100.000 (8,5%) meer dan in 2005. Tussen 2005 en 2011 heeft er in de MRA een snelle groei van de werkgelegenheid op informele locaties 5) plaatsgevonden (+57.000 arbeidsplaatsen), op formele (IBIS) kantoorlocaties (+35.000) en een bescheiden groei op bedrijventerreinen (+ 7.100). De groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen komt geheel op het conto van Almere en Lelystad. Kantoorlocaties in Amsterdam (+19.300), Amstelland- Meerlanden (+7.700) en Almere/Lelystad (+4.900) wisten tussen 2005 en 2011 een aanzienlijke groei in het aantal arbeidsplaatsen te realiseren. Op informele locaties was de werkgelegenheidsgroei het grootst in Amsterdam (+42.000). 4) Totaal van grote en kleine banen volgens LISA-definitie (groot > 12 uur per week, klein < 12 uur per week) 5) Definities van begrippen zijn opgenomen in de bijlagen
18 Tabel 2.1 Ontwikkeling toegevoegde waarde: NL, MRA en subregio s 6) Figuur 2.1 Sectoraal aandeel in toegevoegde waarde MRA, 2011 Bron: Concept EVMRA 2012 Bron: Concept EVMRA 2012 6) Regio Haarlemmermeer bestaat uit gemeenten Haarlemmermeer, Aalsmeer en Uithoorn. Overig Amstel-Meerlanden is Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel
19 2.2 Economische ontwikkeling MRA en Nederland Sinds midden jaren 90 bevindt de MRA zich op een structureel hoger groeipad dan de Nederlandse economie als geheel, met crisisjaar 2009 als uitzondering: hier bedroeg de krimp in de metropoolregio -3,2% t.o.v. het voorgaande jaar. Met een economische groei van 2,8% in 2010 was het herstel in de Metropoolregio Amsterdam minder sterk dan de krimp van 2009. In het afgelopen jaar bedroeg de groei 1,5%, een fractie hoger dan het cijfer voor geheel Nederland. Voor 2012 en 2013 wordt in de EVMRA 2012 de verwachting uitgesproken dat de economie van de MRA licht zal groeien, met respectievelijk 0,75% en 1%, zie ook tabel 2.1. Divers beeld (sub)deelregio s Uit tabel 2.1 blijkt tevens dat de prognoses voor de komende jaren voor de subregio s behoorlijk uiteenlopen. Waar verwacht wordt dat Amsterdam, Almere/Lelystad, de regio Haarlemmermeer en Waterland structureel boven het Nederlands gemiddelde gaan presteren, lijkt dit voor de Zaanstreek, Gooi en Vechtstreek, Regio Haarlem en IJmond niet op te gaan. Hier liggen de perspectieven onder de nationale economie. De Regio Haarlemmermeer laat in 2009 een diep dal zien, maar scoort sinds 2010 boven gemiddeld in de MRA. Dit heeft te maken met de afhankelijkheid van Schiphol en de internationale markten. Het stilvallen van de wereldeconomie in 2009 werd met name gevoeld in die regio s waar de industrie, luchtvaart en groothandel gevestigd zijn. 2.3 Economisch belang sectoren in MRA In figuur 2.1 is zichtbaar hoe de aanwezigheid uitgedrukt in aandeel in toegevoegde waarde (TW) van de verschillende economische sectoren in de MRA zich verhoudt tot overig Nederland en Nederland als totaal. De figuur bevestigt het beeld van de MRA als diensteneconomie, nog meer dan Nederland als geheel. Enkele sectoren zakelijke diensten, financiële diensten, ICT en (exploitatie van) onroerend goed - zijn duidelijk oververtegenwoordigd in de regio. Deze sectoren zijn overwegend kantoorgebonden, en zijn naar alle waarschijnlijkheid verantwoordelijk voor een aanzienlijk deel van de werkgelegenheid op kantoorlocaties (zie ook paragraaf 2.4). Opvallend is wel de ondervertegenwoordiging van de sectoren overheid en onderwijs ten opzichte van het Nederlands gemiddelde. Voor wat betreft bedrijventerreinsectoren is het beeld wisselend. Hoewel het aandeel van de toegevoegde waarde van de industrie in de MRA veel lager ligt dan in Nederland (6,5% om 12%), zijn de sectoren groothandel en vervoer en opslag wel sterker aanwezig. Dit onderschrijft de mainportfunctie van het gebied, met Schiphol en de Amsterdamse haven. Naast de industrie heeft ook de bouw in de MRA een kleiner aandeel in de totale toegevoegde waarde dan in de rest van Nederland. 2.4 Werkgelegenheidsontwikkeling op werklocaties 2005-2011 In deze editie van de Plabeka monitor wordt voor het eerst inzicht geboden in de ontwikkeling van de werkgelegenheid in de MRA, en specifiek voor de werklocaties. Hierbij onderscheiden we bedrijventerreinen, formele (IBIS) kantoorlocaties en overige (informele) locaties. De cijfers voor deze analyse zijn afkomstig van LISA. LISA telt in 2011 ruim 1,25 mln. banen 7) in de MRA, bij 100.000 (8,5%) meer dan in 2005. Deze banen zijn met name terecht gekomen op informele locaties en kantoorlocaties 8). De hoeveelheid banen op en bedrijven- en zeehaventerreinen steeg ook, maar beduidend minder snel. Stijging arbeidsplaatsen formele kantoorlocaties, ondanks recente daling kantoormeters in gebruik Op formele kantoorlocaties in de MRA 9) heeft een opvallende stijging van de werkgelegenheid plaatsgevonden. Tussen 2005 en 2011 steeg het aantal arbeidsplaatsen met ruim 35.000 tot ruim 238.000 een stijging van ruim 17%. In de laatste drie referentiejaren (2009-2011), waarin het totaal kantoormeters in gebruik in de MRA teruggelopen is (zie ook hoofdstuk 3), waren er toch alle jaren ruim meer arbeidsplaatsen op kantoorlocaties in het Noord-Hollandse deel van de MRA dan in 2008 (zie ook figuur 2.1). Een opvallend gegeven en wellicht een indicatie voor een intensiever gebruik van kantoorruimte. 7) Totaal van grote en kleine banen volgens LISA-definitie (groot > 12 uur per week, klein < 12 uur per week) 8) Voor een definitie van de verschillende soorten locaties zie de bijlage. Hier is tevens een lijst opgenomen met alle formele kantoorlocaties per gemeente. 9) Voor de deelregio Almere-Lelystad zijn er geen strak afgebakende kantoorlocaties. Daarom zijn als benadering - de centrumgebieden van beide plaatsen als formele kantoorlocatie gerekend. Er is hierbij overigens geen sprake van dubbelingen met de niet-formele locaties.
20 Figuur 2.2 Werkgelegenheidsontwikkeling op formele kantoorlocaties, 2005-2011 Figuur 2.3 Werkgelegenheidsontwikkeling op bedrijventerreinen, 2005-2011 Bron: LISA, 2012 Bron: LISA, 2012 Figuur 2.4 Werkgelegenheidsontwikkeling op overige (informele) locaties, 2005-2011 Tabel 2.2 Economische prestatie havens NZKG in nationaal perspectief (2010) Werkzame personen in 2010 Aandeel wp Toegevoegde waarde in 2010 (x 1 mrd) Aandeel tw Zeehaven Rotterdam 73.529 45% 10,3 47% Noordzeekanaalgebied 32.823 21% 3,7 17% Overige havens Rijn- en Maasmond 32.571 20% 3,6 17% Overig NL 23.083 14% 4,2 19% Totaal Nederlandse havens 162.006 100% 21,8 100% Bron: Erasmus Universiteit Rotterdam (april 2012), De economische betekenis van Nederlandse zeehavens, bewerking Bureau BUITEN Bron: LISA, 2012
21 De toename tussen 2005 en 2011 van de arbeidsplaatsen op formele kantoorlocaties geldt voor alle deelregio s, maar met name Amsterdam (+19.400), Amstelland-Meerlanden (+7.700) en Almere/Lelystad (+4.900) wisten flinke aantallen arbeidsplaatsen te realiseren. Werkgelegenheid bedrijven- en zeehaventerreinen en relatie met ruimtegebruik In de MRA zijn in 2011 ruim 278.000 arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen en zeehaven terreinen 10). In 2005 waren dit er ruim 271.000, wat een een groei van 2,5% betekent. In de tussenliggende periode zijn er in de MRA ruim 244ha aan bedrijventerreinen en 237ha aan zeehaventerreinen uitgegeven (zie ook hoofdstuk 4 en 5). Op het eerste gezicht lijkt de werkgelegenheidsgroei in de periode 2005-2011 wellicht bescheiden ten opzichte van het uitgegeven areaal aan terreinen. Het betekent echter niet per definitie dat de terreinen nu minder intensief worden gebruikt dan voorheen. Bescheiden werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen? Door voortgaande optimalisering van productieprocessen neemt de noodzaak voor arbeid af, terwijl de productiviteit in termen van toegevoegde waarde wel kan toenemen. De ruimteproductiviteit (toegevoegde waarde per ha) kan zo op peil blijven of zelfs stijgen. De ruimteproductiviteit is daarom ook een potentieel interessante indicator van economische activiteit op een terrein. Werkgelegenheid en toegevoegde waarde havens Noordzeekanaalgebied Uit recent onderzoek van de Erasmus Universiteit (mei 2012) naar de economische betekenis van Nederlandse zeehavengebieden blijkt dat het Noordzeekanaalgebied haar belangrijke rol weet vast te houden (zie tabel 2.2). In het NZKG zijn ongeveer 33.000 personen werkzaam in activiteiten die direct aan de zeehavenfunctie kunnen worden gekoppeld. Dat is 21% van alle zeehaven gerelateerde werkgelegenheid in Nederland. 10) Zie bijlage voor een overzicht van alle terreinen per gemeente
22 Daarnaast produceert het Noordzeekanaalgebied volgens dit onderzoek jaarlijks voor bijna 3,7 miljard aan toegevoegde waarde. Dit is ongeveer 1/6 e deel van alle waarde die wordt toegevoegd in de Nederlandse havens. Vergeleken met 2009 is het aantal werkzame personen in de havens van het Noordzeekanaalgebied afgenomen met ± 1.000, maar nam de toegevoegde waarde nam met 0,2 mln toe. Informele locaties: groei met name in Amsterdam Veruit de meeste arbeidsplaatsen in het Noord-Hollandse deel van de MRA ruim 747.000 in 2011, oftewel bijna 60% van het totaal bevinden zich buiten de formele werklocaties. Sinds 2005 heeft ook de werkgelegenheid op informele locaties een groei doorgemaakt. Het totaal aantal arbeidsplaatsen op informele locatie bedroeg in 2005 nog 690.000, wat een tussentijdse groei van bijna 57.000 arbeidsplaatsen betekent. Opvallend is dat deze groei zich vooral heeft voorgedaan in Amsterdam. Hier steeg de werkgelegenheid op informele locaties met ruim 42.000 arbeidsplaatsen in de periode 2005-2011. In Zaanstreek-Waterland was ook sprake van een groei op informele locaties (+ 8.400 ten opzichte van 2005).
3Kantorenmarkt 23
24
25 3 Kantorenmarkt In dit hoofdstuk staat de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de MRA in 2011 centraal. Paragraaf 3.1 vat de belangrijkste bevindingen samen. De onderdelen opname/uitbreidingsvraag, kantoorgebruik/leegstand, nieuwbouw/transformatie en resterende plancapaciteit komen daarna aan bod. In de laatste paragraaf (3.6) worden de ontwikkelingen op de kantorenmarkt 2011 afgezet tegen de vraagraming van de Uitvoeringsstrategie. Daarnaast wordt inzicht geboden in de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie op het gebied van kantoren zijn gemaakt. 3.1 Belangrijkste feiten op een rij De kantorenvoorraad in de MRA groeit nauwelijks meer omdat de opgeleverde nieuwbouw inmiddels bijna in balans is met het saldo van transformatie en sloop. De toegenomen leegstand in 2011 is daarmee grotendeels het gevolg van het verminderde kantoorgebruik. De aanzienlijke transformatiehoeveelheden in 2010 (250.000m2) en 2011 (175.000 m 2 ) maken dat de MRA op dit moment voorloopt op de doelstelling uit de Uitvoeringsstrategie. De Uitvoeringsstrategie-afspraken wat betreft reductie van de planvoorraad over het planaanbod kantoren worden nageleefd. In iedere deelregio bevind de planvoorraad anno 2012 zich onder de Uitvoeringsstrategieniveaus. Het aantal betrokken kantoormeters (de opname) ligt ruim lager dan 2010, terwijl het totale gebruik van kantoren in de MRA voor het 3 e jaar op rij afneemt. Er is sinds 2009 dus sprake van een negatieve uitbreidingsvraag. In deze daling van het netto kantoorgebruik zit waar schijnlijk een conjuncturele component (de economische crisis) en een structurele component (o.a. het nieuwe werken). Op basis van de beschikbare gegevens is de verhouding tussen de twee niet vast te stellen. Het verschil tussen feitelijk gerealiseerde uitbreidingsvraag en het GG-scenario uit de vraagraming 11) van de uitvoeringsstrategie groeit snel. Dit is ook het geval als we het vergelijken met het laagste scenario (TM), waarin tevens een positieve uitbreidingsvraag tot 2020 is geraamd. De kantorenleegstand bedraagt per 1-1-2012 bijna 2,6mln m 2. Het percentage leegstaande kantoren in de totale voorraad bedraagt 18,7% voor de MRA, t.o.v. 17,8% per 1-1-2011. Deze blijft daarmee op een zeer hoog niveau vergeleken met andere Europese stedelijke regio s. De leegstandspercentages groeien in alle deelregio s, maar minder snel dan in 2009 en 2010. Afspraken planreductie worden nageleefd 3.2 Opname en uitbreidingsvraag 2011 Opname en uitbreidingsvraag in de MRA In figuur 3.1 is zichtbaar dat de bruto opname van kantoormeters in 2011 vrij sterk is gedaald ten opzichte van 2010. In 2011 bedroeg de totale opname in de MRA 738.000 m 2 BVO, tegen 919.000 m 2 BVO in 2010. Sinds 2007, toen de opname in de MRA ruim 1 mln m 2 bedroeg, vertonen de kantooropnames een dalende trend (behoudens 2010). In de bijlage is een definitielijst opgenomen, waar begrippen als opname en uitbreidings vraag worden toegelicht. 11) Onder de afspraken van de uitvoeringsstrategie ligt een vraagraming voor werklocaties in de MRA, in 2010 door Buck Consultants opgesteld. Het GG-scenario sluit aan op de beleidsambitie van de Metropoolregio om tot de top-5 stedelijke regio s van Europa te horen. In het GG scenario is tevens de schaalsprong Almere opgenomen.
26 Figuur 3.1 Ontwikkeling opname en uitbreidingsvraag kantoren MRA Figuur 3.3 Ontwikkeling uitbreidingsvraag kantoren per deelregio Figuur 3.2 Ontwikkeling opname kantoren per deelregio Figuur 3.4 Voorraad kantoren, verdeling naar subdeelregio
27 De uitbreidingsvraag (verandering in kantoorgebruik) is in 2011 voor het derde jaar op rij negatief, en komt uit op -117.000 m 2. In 2009 en 2010 bedroeg de netto daling van het kantoorgebruik respectievelijk -42.000 m 2 en -100.000 m 2. De achtergronden van de daling van het netto kantoorgebruik zijn op basis van de beschikbare cijfers niet exact vast te stellen. Uiteraard kan verondersteld worden dat deze verbonden zijn aan de krediet-crisis en de eurocrisis, waardoor vele kantoorhoudende bedrijven hebben moeten reorganiseren. Daarnaast spelen echter structurele ontwikkelingen: het nieuwe werken en de (veronderstelde) intensivering van het gebruik van kantoorruimte, wat een daling van het aantal m 2 s per arbeidsplaats tot gevolg heeft. Opname en uitbreidingsvraag per deelregio Als het totaalopname (bruto) van kantoormeters in 2011 wordt onderverdeeld naar MRA-deelregio, dan blijkt dat de absolute daling in opnames vooral in Amsterdam (-175.000 m²) en Amstelland-Meerlanden (-87.000 m 2 ) plaats heeft gevonden. In Amsterdam was de opname in 2011 353.000 m 2, wat bijna een halvering betekent ten opzichte van het opnameniveau van 2007 (662.000 m 2 ). Opvallend genoeg is in de andere deelregio s in 2011 sprake geweest van stabilisatie of zelfs groei van de opname aan kantoormeters. Met name Gooi en Vechtstreek en Zaanstreek-Waterland hebben goede opnameniveaus gerealiseerd in 2011. Ook de uitbreidingsvraag per deelregio laat een divers beeld zien, zie figuur 3.3. In Almere/Lelystad is er ondanks de sterk negatieve uitbreidingsvraag op MRA-niveau sprake van een kleine plus, en in Het Gooi en Vechtstreek, Zaanstreek-Waterland en Ijmond-Haarlem is de daling in het netto kantoorgebruik in 2011 minimaal. Dientengevolge slaat het leeuwendeel van de daling in gebruik van kantoormeters in Amsterdam en Amstelland-Meerlanden neer. Leegstand neemt voor derde jaar op rij toe 3.3 Kantoorgebruik en leegstand Omvang en spreiding voorraad De totale voorraad aan kantoren (de bestaande bouw) in de MRA was op 1-1-2012 ongeveer 13,8 miljoen m² bvo, zie figuur 3.4. Dit is vrijwel gelijk aan 2011. Ruim de helft van het totaal aan kantoormeters (54%) is geconcentreerd in en rond Amsterdam, daarna volgt Amstelland-Meerlanden met 20%. Gestaag groeiende leegstand De leegstand in de MRA zichtbaar in figuur 3.5 nam echter in 2011 voor het derde jaar op rij toe: op peildatum 1-1-2012 bedroeg de totale leegstand in de MRA 2.592.000 m² BVO, een stijging van 132.000 m² ten opzichte van begin 2011. Het leegstandspercentage voor de gehele MRA bedraagt daarmee 18,7%, en staat daarmee zowel absoluut als relatief op recordhoogte. De snelheid van de stijging neemt echter af: tussen begin 2009 en begin 2011 steeg de leegstand met ruim 200.000 m² per jaar. De meeste leegstaande kantoormeters 49% van de gehele MRA - zijn te vinden in en rond Amsterdam. De absolute leegstand is hier het afgelopen jaar licht toegenomen ten opzichte van begin 2011, maar blijft ten opzichte van de voorgaande jaren vrij constant op een niveau van ruim 1.2 mln m² zie figuur 3.6. Dit is mede het gevolg van de groei van het aantal initiatieven tot (voorgenomen) transformatie en een teruglopende oplevering van nieuwbouw in deze gemeente. In de andere deelregio s is er wederom sprake van een lichte stijging van de absolute leegstand een trend die zich in 2009 heeft ingezet. In Amstelland-Meerlanden is de stijging sterker: hier bedraagt de leegstand per 1-1-2012 642.000 m², een stijging van 72.000 m² ten opzichte van vorig jaar en 250.000 m² meer dan begin 2009. Dalend kantoorgebruik en groei leegstandspercentages In een niet-groeiende markt van kantoorgebruik(ers) zorgt een uitbreiding van de kantorenvoorraad (door nieuwbouw) per saldo voor meer leegstand. In figuur 3.7 is zichtbaar dat de oorzaak van de groeiende leegstand in de MRA in 2011 echter vooral ligt in het sinds 2008 dalende netto gebruik van kantoormeters. Tussen 2010 en 2011 is de totale kantorenvoorraad in de MRA nauwelijks gestegen, maar is het totaal aan
28 Figuur 3.5 Ontwikkeling absolute leegstand kantoren MRA Figuur 3.7 Ontwikkeling kantoorgebruik en leegstand MRA Figuur 3.6 Ontwikkeling absolute leegstand kantoren per deelregio Figuur 3.8 Leegstandspecentages kantoorruimte (inclusief voorverhuur) per deelregio
29 kantoormeters in gebruik met ruim 100.000 m² afgenomen, wat overeenkomt met de geconstateerde negatieve uitbreidingsvraag in paragraaf 3.2. Dientengevolge stijgen de leegstandspercentages in de bestaande voorraad (inclusief voorverhuur) zowel MRA-breed als per deelregio zie figuur 3.8. Regiobreed is er een duidelijke trendbreuk waarneembaar sinds begin 2009, toen het leegstandspercentage MRA-breed op ± 15% uitkwam. Sindsdien is het percentage onafgebroken gestegen tot 18,7% bij de laatste registratie op 1-1-2012. Dit leegstandspercentage is voor het eerst duidelijk hoger dan de eveneens hoge niveaus van 2005 en 2006. Vrijwel iedere deelregio kampt nog steeds met een hoge en stijgende leegstand van kantoren. Almere-Lelystad en Amstelland-Meerlanden hebben van de deelregio s de hoogste leegstandspercentages, respectievelijk 23,8% en 23,7%. Zaanstreek-Waterland kent met 15,8% het minst hoge percentage, maar heeft van alle deelregio s wel de snelste (relatieve) groei van de leegstand. De Amsterdamse leegstand is relatief constant (17% op 1-1-2012). 3.4 Nieuwbouw en transformatie Transformatie en onttrekking In de periode 2005 t/m 2009 werd er per saldo in de MRA jaarlijks gemiddeld ongeveer ± 100.000 m 2 bvo kantoren aan de markt onttrokken door transformatie. In 2010 en 2011 heeft er een opleving van transformaties plaatsgevonden: respectievelijk 250.000m 2 (2010) en 175.000 m 2 (2011) worden (in potentie 12) ) aan de markt onttrokken door transformatie naar een andere bestemming zie ook figuur 3.9. Een voorbeeld van een grootschalige transformatie het Rembrandtparkgebouw in Amsterdam West, dit gebouw is omgezet naar hotel, studentenhuisvesting en onderwijs (Hogere Hotelschool). De transformatiehoeveelheden in 2010 en 2011 maken dat de MRA voor op schema ligt voor wat betreft de grotere transformatieambitie in de Uitvoeringsstrategie 2010-2040 - 1,5 mln m 2 kantoormeters transformeren tot 2020. Minder nieuwbouw en meer initiatieven tot transformatie Saldo nieuwbouw en onttrekking Figuur 3.9 geeft daarnaast inzicht in de verhouding tussen de opgeleverde nieuwbouw en het saldo onttrekkingen: de netto ontwikkeling van de voorraad. In 2011 is de kantorenvoorraad in de MRA nauwelijks gegroeid, met name omdat de hoeveelheid opgeleverde kantoormeters sterk gedaald is ten opzichte van 2010. De hoeveelheid onttrokken kantoormeters daalde ook, maar minder hard. Daling nieuwbouw De daling in de opgeleverde kantoren in de MRA (rechts in figuur 3.10) hangt samen met een al eerder ingezette daling van het aantal kantoormeters dat in aanbouw wordt genomen. Hier is sinds januari 2009 samenhangend met de kredietcrisis een sterke daling ingezet. Waar op 1-1-2009 nog ruim 600.000 m² kantoren in aanbouw waren, was dit op 1-1-2012 nog slechts 179.000 m². 3.5 Relatie met Uitvoeringsstrategie Overigens kan het beeld uit figuur 3.10 vragen oproepen, omdat er voor de meeste jaren meer kantoren in aanbouw lijken te zijn dan het volgende jaar opgeleverd. Dit komt omdat de aanbouwtijd vaak meer dan 1 jaar bedraagt en dezelfde kantoormeters in aanbouw dus enkele jaren in de registraties terug kunnen komen, maar slechts 1x opgeleverd worden. In deze paragraaf wordt stilgestaan bij de relatie tussen de ontwikkelingen op de kantorenmarkt van 2011 en de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie 2010-2040 zijn vastgelegd. Er wordt stilgestaan bij de kwantitatieve afspraken die in de Uitvoeringsstrategie zijn vastgelegd (zie kader), de ontwikkeling van de feitelijke uitbreidingsvraag ten opzichte van de vraagraming die aan de basis ligt van de Uitvoeringsstrategieafspraken en daarnaast wordt geanalyseerd of de planvoorraden voor de deelregio s in overeenstemming zijn met deze eerder gemaakte afspraken. 12) Het betreft gerealiseerde transformaties en voornemens daartoe. Zie voor een uitgebreide toelichting de bijlage
30 Figuur 3.9 Opgeleverde nieuwbouw en (voornemen tot) transformatie, MRA Figuur 3.11 Ontwikkeling gerealiseerde uitbreidingsvraag kantoren t.o.v. vraagraming 2010-2040 Figuur 3.10 Oplevering nieuwbouw kantoren en in aanbouw zijnde kantoren.
31 Afspraken uitvoeringsstrategie kantoren 2010-2040: Reductie planaanbod met 1,8 mln m² bvo Om het evenwicht tussen vraag en aanbod te herstellen dienen er minder plannen tot ontwikkeling gebracht te worden. Deze opgave hebben de deelregio s in de actualisering van de Uitvoeringsstrategie ter hand genomen. Stimuleren van transformatie van 1,1 mln m² bvo voor 2020 De opgave ligt in het terugbrengen van de leegstand door het uit de markt nemen/transformeren van de 1,1 mln m² aan incourante kantoorpanden die de MRA momenteel telt. De kantorenmeters worden onttrokken door een functie wijziging naar bijvoorbeeld hotel, (studenten) woningen, etc. Bevorderen herontwikkeling van 1,5 mln m² bvo (sloop-nieuwbouw op zelfde locatie) tot 2020 Voor de noodzakelijke verversing van de voorraad is het essentieel dat er voldoende herontwikkelingsinitiatieven worden genomen door eigenaars van bestaand vastgoed. Tot 2020 gaat het om 1,5 mln m² bvo. Aanvullende sloop-/transformatieopgave van 0,4 mln m² bvo tot 2020 De aanvullende transformatieopgave (door het achterlaten van verouderde panden en nieuwbouw van die bedrijven op uitbreidingslocaties) bedraagt circa 400.000 m² bvo voor het tijdvak 2010-2020. Dit komt bovenop de transformatie opgave die er nu al ligt voor de reeds aanwezige structurele leegstand. Structurele daling van kantoormeters per arbeidsplaats? Snel groeiende discrepantie met vraagraming 2010-2040 De uitbreidingsvraag voor kantoren is voor het derde jaar op rij negatief geweest voor de MRA. Dit is opvallend, aangezien de vraagraming (die aan de basis ligt van de Uitvoeringsstrategie 2010-2040 ligt) in twee scenario s een jaarlijkse uitbreiding van de kantoormeters in gebruik heeft geprognosticeerd. Zoals in figuur 3.11 te zien is, loopt de feitelijke uitbreidingsvraag na 2 jaar al fors uit de pas met de langetermijn vraagraming 13). Wel is zichtbaar dat in de jaren voor 2010 de feitelijke uitbreidingsvraag vaak nabij of zelfs boven de prognose voor de uitbreidingsvraag na 2010 is uitgekomen. Het cumulatieve verschil tussen het GG-scenario 14) en de feitelijk gerealiseerde uitbreidings - vraag vanaf (en inclusief) 2010 bedraagt op 1-1-2012 493.000m². Het is aannemelijk dat de huidige crisis waarin we ons bevinden een aanzienlijke weerslag heeft op het gebruik van kantoren grote bedrijven en instanties in de MRA reorganiseren en bezuinigen op huisvesting. De conjuncturele component mag daarom zeker aanwezig verondersteld worden. Daarnaast zijn er echter ook mogelijke structurele componenten aan te wijzen: trends als het nieuwe werken zijn inmiddels gemeengoed onder kantoorgebruikers en hebben zich al vertaald in een structurele daling van het aantal kantoormeters per arbeidsplaats en het kantoorgebruik als geheel. Hoe de verschillende factoren zich tot elkaar verhouden is op basis van de beschikbare gegevens moeilijk vast te stellen. Hier ligt een aanknopingspunt tot verdieping voor volgende Monitoredities. Transformatieopgave Uitvoeringsstrategie en realisatie In de uitvoeringsstrategie is tot 2020 transformatie danwel sloop voorzien van 1,5 mln m 2 kantoren. Zoals uit figuur 3.9 bleek, bedraagt het saldo van transformatie en sloop van kantoormeters in 2011 175.000 m 2 bovenop de 250.000 m 2 die in 2010 was gerealiseerd. Qua transformatie van kantoren loopt de MRA dus voor op schema. 13) De vraag die volgt uit vervanging van kantoren is niet meegenomen in de vraagraming in de figuur. 14) In de bijlage wordt de vraagraming inclusief beide scenario s (GG en TM) toegelicht
32 Tabel 3.1 Vastgestelde planvoorraad kantoren Uitvoeringsstrategie per 1-1-2010 In aanbouw 1-1-2010 Planvoor-raad 2010-2020 Planvoorraad 2020 + in aanbouw 1-1- 2010 Planvoor-raad 2020-2030 Planvoor-raad 2030-2040 Totaal Planvoorraad + in aanbouw Het Gooi en Vechtstreek 7.000 125.000 132.000 0 0 132.000 Haarlem-IJmond 36.000 38.000 74.000 35.000 0 109.000 Amstelland-Meerlanden 152.000 340.400* 492.400 60.000 30.000 582.400* Amsterdam 122.000 569.900 691.900 410.700 0 1.102.600 Zaanstad-Waterland 35.000 64.000 99.000 0 0 99.000 Almere-Lelystad 83.000 576.820 659.820 508.480 0 1.168.300 * inclusief 40.000 nog te schrappen kantoormeters in planvoorraad Amstelland 435.000 1.714.120 2.149.120 1.014.180 30.000 3.193.300 Tabel 3.2 Planvoorraad kantoren Monitor stand 1-1-2012 Opgeleverd / ontrokken 2010 + 2011 In aanbouw 1-1-2012 Planvoor-raad tot 2020 Planvoorraad tot 2020 + opgeleverd / onttrokken 10 + 11+ in aanbouw 1-1- 2012 Plan-voorraad 2020-2030 Plan-voorraad 2030-2040 Het Gooi en Vecht-streek -11.700 11.500 125.000 124.800 0 0 124.800 Haarlem-IJmond 11.200 10.900 47.000 69.100 35.000 0 104.100 Amstelland-Meerlanden 138.200 29.700 314.200 482.100 60.000 30.000 572.100 Amsterdam -131.400 121.200 403.420 393.220 301.500 0 694.720 Zaanstad-Waterland 22.300 4.900 53.000 80.200 0 0 80.200 Almere-Lelystad 72.000 800 488.900 561.700 548.700 0 1.110.400 Totaal 100.600 179.000 1.431.520 1.711.120 945.200 30.000 2.686.320
33 Reductie planvoorraad kantoren per deelregio De reductie van de planvoorraad kantoren met 1,8mln m 2 BVO, zoals vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie, leidt tot een planvoorraad van 2.75 mln m 2 van 2010 tot 2040. Op het peilmoment van de Uitvoeringsstrategie was er tevens 435.000 m 2 in aanbouw, die ook meegenomen is in de totaalberekening. Zie ook tabel 3.1. De deelnemende gemeenten hebben zich gecommitteerd om deze planvoorraden als bovengrens te respecteren bij hun planvorming. In tabel 3.2 is zichtbaar hoe de stand van de planvoorraad per 1-1-2012 zich verhoudt tot de Uitvoeringsstrategie. Om een zinnig vergelijk tussen de vastgelegde planvoorraad in de Uitvoeringsstrategie (ingangsdatum 1-1-2010) en de huidige planvoorraad opgegeven door de MRA-gemeenten (monitor, peildatum 1-1-2012) te kunnen maken, zijn de kantoren die op 1-1-2010 in aanbouw waren en na in de tussentijd tijd gerealiseerd zijn meegenomen in de vergelijking tussen beide meetmomenten. Op 1-1-2012 zijn er nog 179.000m² kantoren in aanbouw, en in de jaren 2010 en 2011 is het totaalsaldo van opleveringen en onttrekkingen van kantoren 100.600 m² geweest. Hoewel er verschillende nuanceringen bij de tabellen gemaakt kunnen worden 15), wordt duidelijk dat het totaal van planvoorraad en gerealiseerde / in aanbouw zijnde kantoren in de monitor 2012 onder de totale planvoorraad van de Uitvoeringsstrategie blijft. De afname van realisaties en planvoorraad geldt vooral voor de periode tot 2020. In de periode tot 2020 en 2030 is er een daling opgetreden in het aantal te ontwikkelen kantoormeters. Er kan dus met enige reserve gesteld worden dat de deelnemende gemeenten uitvoering geven aan de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie zijn vastgelegd. De afname aan bouwplannen lijkt overigens niet onlogisch gezien de sterk verslechterde marktomstandigheden en het bekoelde enthousiasme van financiers. In alle andere deelregio s is sprake van een daling van de planvoorraad ten opzichte van de uitvoerings-strategie. Met name in Amsterdam zijn er veel minder plannen dan in de Uitvoeringsstrategie was voorzien, en komen ook de transformatie-inspanningen zichtbaar in de cijfers terug. 15) O.a. de opgegeven transformaties en onttrekkingen zijn voornemens en nog niet (altijd) gerealiseerd, en kunnen dus het beeld ietwat vertekenen.
34
4 35 Bedrijventerreinen
36 Figuur 4.1 Ontwikkeling uitgifte bedrijventerreinen MRA Figuur 4.3 Cumulatieve uitgifte bedrijventerreinen deelregio s Figuur 4.2 Ontwikkeling uitgifte bedrijventerreinen MRA, naar deelregio
4 Bedrijventerreinen 37 In dit hoofdstuk staan de bedrijventerreinen in de MRA centraal. De onderdelen uitgifte bedrijventerreinen in 2011, bedrijfsruimtenmarkt, herstructurering en resterende plancapaciteit komen aan bod. Daarnaast wordt in paragraaf 4.5 aanvullend inzicht geboden in de uitgiften op gemengd-plus terreinen. In paragraaf 4.6 worden de kwantitatieve afspraken uit de Uitvoeringsstrategie weergegeven en worden de gerealiseerde uitgiften afgezet tegen de vraagprognose uit de Uitvoeringsstrategie. 4.1 Belangrijkste feiten op een rij De uitgiften bedrijventerreinenlagen in 2011 MRA-breed historisch laag (15 ha). Het merendeel van de uitgiften vond plaats in Amsterdam en Almere - samen realiseerden deze deelregio s tweederde van de totale MRA uitgifte in 2011. De feitelijke uitgiften blijven de afgelopen 2 jaar achter bij het door de regio omarmde GG scenario ook het terughoudende (TM) scenario had hogere uitgiften voorzien voor 2010 en 2011. Het transactievolume van betrokken bedrijfsruimten groeit echter dit is een indicator voor de hogere ruimtelijk-economische dynamiek op bestaande terreinen (brownfields) dan op nieuwe terreinen (greenfields). Tegelijkertijd is het aanbod aan bedrijfsruimten op bestaande terreinen echter sterk gegroeid. In 2011 was de groei van aangeboden bedrijfsruimten het sterkst in Amsterdam en Amstelland-Meerlanden. De transactievolumes van betrokken bedrijfsruimten zijn hier ook gestegen in het afgelopen jaar. De uitgiften in de MRA waren op de gemengd-plus terreinen beperkt (2,42 ha in 2011). Alle uitgiften vonden plaats in Amsterdam en Almere. In Almere en Amsterdam zijn de uitgiften gedaan aan bedrijven met hooguit milieu categorie 3. Er zijn kleine discrepanties tussen de plancapaciteiten 1-1-2012 en de vastgelegde plancapaciteiten Uitvoeringsstrategie. Uitgiften vergeleken met voorgaande jaren zeer laag 4.2 Uitgifte bedrijventerreinen 2011 In figuur 4.1 is een lange tijdreeks zichtbaar van de uitgiften van nieuwe bedrijventerreinen in de MRA waarbij Lelystad (sinds 2009 lid van Plabeka) overigens voor alle jaren meegenomen is 16). De totale uitgifte van deze bedrijventerreinen is in 2011 14,9 ha geweest, wat vergeleken met de voorgaande jaargangen zeer laag is. De gemiddelde uitgifte per jaar tussen 2000 en 2011 bedraagt namelijk 47 ha. Daarbij moet aangetekend worden dat met name 2000 en 2001 hoge uitschieters naar boven waren en dergelijke niveaus in de MRA daarna nooit meer gehaald zijn. De daling in geregistreerde uitgiften ten opzichte van 2010 toen 40 ha werd uitgegeven bedraagt ruim 64%. Tweederde uitgiften 2011 in Amsterdam en Almere / Lelystad De grootste uitgiften die in 2011 hebben plaatsgevonden vonden in de deelregio s Amsterdam (5,1 ha netto) en Almere / Lelystad (4,8 ha netto) plaats, zie ook figuur 4.2. Op het Mediapark in Hilversum heeft daarnaast een uitgifte van 2 ha plaatsgevonden. De overige uitgiften zijn allen van relatief kleinschalige aard. 4.3 De markt voor bedrijfshuisvesting Figuur 4.3 laat zien dat de uitgifte van 2000-2011 (bijna 600 ha in totaal) met name heeft plaatsgevonden in Almere/Lelystad (37% van het totaal) en Amsterdam (24%). Deze twee regio s worden gevolgd door Zaanstreek- Waterland (15%) en Amstelland-Meerlanden (12%). IJmond- Haarlem nam 10% voor zijn rekening. Het aandeel van Gooi en Vechtstreek was circa 1%. Monitoring bedrijfshuisvestingsmarkt In deze paragraaf staat niet de uitgifte van bedrijfskavels voor nieuwbouw centraal, maar juist het aanbod en bruto in gebruikname (transacties) van bedrijfspanden, vooral op reeds bestaande bedrijventerreinen. De Plabeka-partners hebben op dit onderdeel geen concrete afspraken gemaakt, aangezien de overheid geen directe invloed heeft op 16) Figuur 4.1 laat ten opzichte van de vorige publicaties lagere uitgiften in de MRA zien voor de jaren 2005, 2006 en 2007. Dit is het gevolg van voortschrijdend inzicht over enkele gerapporteerde uitgiftes, die bij nadere bestudering te hoog bleken te zijn. De gegevens zijn daarom met terugwerkende kracht bijgesteld.
38 Figuur 4.4 Transacties en aanbod bedrijfsruimten, MRA Figuur 4.6 Aanbod bedrijfsruimte per deelregio Figuur 4.5 Transacties bedrijfsruimte per deelregio (bruto)
39 markttransacties van bedrijfsmatig vastgoed. De cijfers in deze paragraaf geven Plabeka echter wél aanvullend inzicht in de ontwikkelingen op bestaande terreinen, onder andere op het gebied van ruimtelijk economische dynamiek en het aanbod van bedrijfspanden. Dit laatste is van invloed op de omvang van de planvoorraad. De bedrijventerreinenmarkt is minder inzichtelijk dan de kantorenmarkt. De landelijke vakbladen PropertyNL en Vastgoedmarkt worden alom als betrouwbare bronnen gezien. Net als in de vorige monitor-rapportages is op basis van een inventarisatie van gegevens uit de vakbladen PropertyNL en Vastgoed-markt een overzicht samengesteld waardoor indicatief inzicht wordt verkregen in de omvang en ontwikkeling in de bedrijfsruimtenmarkt in de Metropoolregio (zie figuur 4.4). Deze cijfers betreffen de geregistreerde transacties van panden op zowel bedrijventerreinen, zeehaventerreinen als ook solitair en/of in woonwijken gelegen. Ontwikkeling transacties en aanbod in de MRA Na een relatief laag niveau van transacties in 2010 heeft de bedrijfsruimtenmarkt in 2011 een actiever jaar gekend: er werd ruim 400.000 m 2 bedrijfsruimte verhuurd of verkocht aan een nieuwe eindgebruiker (figuur 4.4). Tussen 2005 en 2009 zijn er jaarlijks tussen de 300.000 en 600.000 m 2 aan transacties voor bedrijfsruimten geregistreerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. Het transactieniveau 2011 is iets hoger dan het gemiddelde van de uitgifte tussen 2005-2010 (385.000 m 2 ). Indicatief betekent een transactievolume van 400.000 m², (omgerekend naar ha bij een FSI 17) van 0,7) ongeveer 55-60 ha aan transacties op bestaande bedrijventerreinen. In verband met de beperkte uitgifte van nieuwbouwkavels in 2011 kan geconcludeerd worden dat een groter deel van de ruimtelijk economische dynamiek in de regio plaats in 2011 plaats heeft gevonden op bestaande bedrijventerreinen. Transactievolume bedrijfsruimte op bestaande terreinen groeit van bedrijfspanden op bestaande terreinen. De toename van het aanbod is echter om verschillende redenen niet direct te koppelen aan een toename van de leegstand op bedrijfspanden: de panden kunnen nog steeds in gebruik zijn en bovendien biedt de meetmethode via Vastgoedmarkt/PropertyNL geen 100% dekking van alle aangeboden panden. Ook hier wordt de toename waarschijnlijk grotendeels verklaard door een conjuncturele component. Daarnaast is het niet ondenkbaar dat er ook in de bedrijfsruimtemarkt zuiniger met ruimte wordt omgegaan, hetgeen zich kan manifesteren in een toenemende aanbod van panden en/of lagere uitgifte van kavels. Transacties en aanbod per deelregio De stijging van het volume aan (bruto) transacties ten opzichte van 2010 heeft volgens figuur 4.5 vooral plaatsgevonden in de deelregio s Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Gooi en Vechtstreek. In Zaanstreek-Waterland en IJmond- Haarlem was er een lichte daling t.o.v. 2010. In Almere/ Lelystad is het volume aan transacties nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar. Opvallend is de piek aan transacties in Amstelland-Meerlanden in 2005, 2006 en 2007, terwijl juist in 2008 in de MRA een record volume aan transacties werd omgezet (met name in Amsterdam). Het op MRA-niveau sterk gestegen aanbod van bedrijfsruimten manifesteert zich op deelregioniveau vooral in Amsterdam (+ 145.000 m² t.o.v. 1-1-2011), in Almere/Lelystad (+64.000 m²) en Amstelland-Meerlanden (+58.000 m²). Zaanstreek-Waterland noteert ten opzichte van twee jaar voor de laatste pijldatum zelfs een verdubbeling in het bedrijfsruimtenaanbod. In Gooi en Vechtstreek en IJmond-Haarlem daalde het aanbod in 2011. 4.4 Situatie op gemengd plus terreinen Een opvallende ontwikkeling is te zien in het aanbod van bedrijfsruimten: deze is in de periode 2009-2011 gestegen met bijna 45% naar ruim 1,8 mln m 2 aangeboden bedrijfsruimte per ultimo 2001. Deze cijfers geven een indicatie van de ontwikkeling van gebruik 17) Floor space index: indicator voor de dichtheid van bebouwing van een terrein Milieuruimte en vestigingsruimte voor de zware industrie zijn een schaars goed in de MRA. In de Uitvoeringsstrategie is vastgesteld dat het tekort aan gemengd plus terreinen in 2040 is teruggebracht van 240 ha tot 135 ha aan fysieke ruimte in 2040. Er ontstaan echter toch voor 2020 tekorten in drie deelregio s: Zaanstreek-Waterland (-11 ha), Amsterdam (-10 ha) en Gooi en Vechtstreek (-24 ha). Daarnaast blijkt uit een recent