Gemeente Nieuwkoop College van Burgemeester en Wethouders raadsvoorstel portefeuillehouder opgesteld door Registratienummer G. Veninga Jos Kroon collegebesluit 12.19513 vergaderdatum raad 13 september 2012 jaar/nummer (niet invullen, dit vult de griffie in) onderwerp Definitief Ontwerp De Verwondering Het college van burgemeester & wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 1. het Definitieve Ontwerp voor de Verwondering vast te stellen als basis voor het op te stellen (flexibele) bestemmingsplan; 2. in te stemmen met het overslaan van de fase van voorontwerp van het bestemmingsplan in verband met eerdere betrokkenheid van de bewoners en tijdige gronduitgifte burgemeester en wethouders van Nieuwkoop mr. G.G.G. Slooters secretaris F. Buijserd burgemeester 1
Pagina 2 van 8 Toelichting Probleemstelling De gemeenteraad heeft in het kader van de vaststelling van de Structuurvisie besloten dat de locatie Nieuwveen gevoegd zou worden bij de sleutelprojecten woningbouw. De opbrengsten hiervan leveren een bijdrage aan de transformatie van de glastuinbouw in de Noordse Buurt naar natuur Inleiding en plantoelichting Inleiding Op 16 juli 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Nieuwkoop 2040 vastgesteld. De structuurvisie schetst een wenselijke toekomst tot het jaar 2040. Met de structuurvisie is besloten dat er in de gemeente 430 woningen meer worden gebouwd dan voor de eigen woningbehoefte noodzakelijk is. Er is voor gekozen om de extra woningen zoveel mogelijk in A-kernen te realiseren ter versterking van de leefbaarheid van deze dorpen. In het project De Verwondering (Nieuwveen) worden 100 van deze 430 woningen gebouwd. Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden: enerzijds het gebied waar 100 woningen gebouwd mogen worden vanwege de Noordse Buurt, anderzijds een gebied waar geen maximum aantal woningen geldt: Nieuw Venne II. Het college heeft eerder besloten dat dit laatste deelgebied voornamelijk bestemd is voor starterswoningen (koop) en vrije sector huurwoningen. In de eerste helft van 2012 is een groot aantal activiteiten ontplooid ten einde een breed gedragen Definitief Ontwerp voor de Verwondering te ontwikkelen: presentatie concept-voorlopig ontwerp: informatiebijeenkomst 29 februari informatie over starterswoningen en meting globale behoefte: 23 april onderzoek naar de mogelijkheden van het realiseren van sociale woningbouw in Nieuw Venne II overleg met de Vereniging die pleit voor het openhouden van het Nieuwveens Polderlandschap (VONP) overleg met mogelijke marktpartijen/ontwikkelaars start onderzoek alternatieve verdienmogelijkheden in het kader van de heroriëntatie sleutelprojecten door Bureau ZKA. Op basis van deze onderzoeken en overleggen is het concept Definitief Ontwerp op 11 juni gepresenteerd aan de bewoners van Nieuwveen en belangstellenden. Bij de totstandkoming van het Voorlopig Ontwerp (VO) is gebruik gemaakt van het Plan van Aanpak Sleutelprojecten. Ook het advies van het kwaliteitsteam Groene Hart is verwerkt in het voorlopig ontwerp. 2
Pagina 3 van 8 Plantoelichting De Verwondering is gelegen tussen eerdere dorpsuitbreidingen en de recent aangelegde golfbaan. De relatie met het droogmakerijlandschap is daardoor beperkt tot de zuidgrens, gedeeltelijk geblokkeerd door de bosschage rondom de waterzuivering. De golfbaan is een kans in de vorm van uitzicht op groen en ruimte. Daarnaast biedt de lage dichtheid in combinatie met het beschikbare oppervlak veel mogelijkheden om een aantrekkelijk woon- en recreatielandschap te maken. Het plan bestaat uit drie eilanden die omgeven worden door vaarten van ongeveer 10m breed. Het water in de wijk zal op natuurlijke wijze gezuiverd worden. Dit gebeurt door middel van zuiverende beplating langs de oevers van de nieuw te maken eilanden. De natuur is alom aanwezig in de wijk, in de vorm van bomen, hagen, kruiden en de dieren die hier op afkomen. Een gedeelte van de bomen dragen vruchten die in de zomer en herfst gegeten kunnen worden. De eilanden worden voor auto s ontsloten door een geknikte weg. Deze toegangsroute wordt op twee plekken aangesloten op de omgeving: in het zuiden via de Schilkerweg en in het oosten via de Hazeweg. Daarnaast wordt het gebied voor fietsers en voetgangers vervlochten met de omgeving. Er komen verschillende recreatieve routes die aantakken bij bestaande wegen en paden. Door de gekozen stedenbouwkundige opzet (een lage bebouwingsdichtheid, een groen/blauwe omzoming en de grote vrijheid die kopers wordt geboden) onderscheid het plan zich van andere woningbouwplannen in de regio. Er wordt nadrukkelijk ingezet op een hoge kwaliteit van het wonen en de woonomgeving. Het plan bestaat uit drie delen, te weten het Noordereiland, het Parkeiland en het Zuidereiland. De wooneilanden zullen alle drie een andere landschappelijke inrichting krijgen. Het Noordereiland wordt omgeven door een krans van fruitbomen, het Parkeiland is voorzien van een brede rietkraag en het Zuidereiland is omgeven door bosschages. Daarnaast zijn er per eiland verschillen in woonvorm (van individueel tot collectief wonen) en in architectuur. In het plan wordt in het bijzonder ruimte gegeven aan particulier opdrachtgeverschap. Het bouwen van het eigen droomhuis is dus een reële optie. In totaal zullen er ca. 166 woningen gebouwd worden. De som van het landschap en de architectuur is een verzameling van drie onderscheidende woonlandschappen. Nieuw Venne II Het voorliggende ontwerp is aangepast aan de hand van opmerkingen uit de 2 inloopbijeenkomsten in februari en april. Er is nadrukkelijk rekening gehouden met de vraag naar starterswoningen. Op de startersbijeenkomst hebben 49 starters hun woonwensen kenbaar gemaakt. Er bleek een grote behoefte te zijn aan eengezinswoningen en koopwoningen. In het ontwerp is rekening gehouden met deze wensen. Er 3
Pagina 4 van 8 zijn meer rijtjeswoningen en appartementen opgenomen ten koste van 2-onder-1-kapwoningen. Het aantal woningen in Nieuw Venne II is verhoogd van 60 naar 66. Meer gespecificeerd ziet het programma van Nieuw Venne II er als volgt uit: 16 appartementen 28 rijwoningen goedkoop 10 rijwoningen middelduur 12 2-onder-1-kap Totaal 66 woningen. De grootste afzetmogelijkheden zijn in dit gebied te verwachten. De huizenprijzen sluiten het beste aan op de lokale behoefte. Voorgesteld wordt dan ook dit als uitgangspunt voor de planontwikkeling vast te stellen. Qua planning kan dit plandeel zoveel als mogelijk naar voren gehaald worden. In 2011 is een intentieovereenkomst gesloten met Vestia voor het ontwikkelen van 32 sociale woningen. Gelet op de financiële problematiek waarin Vestia is gewikkeld, is in overleg met Vestia afgesproken, dat de intentieovereenkomst niet langer van kracht is. Vanwege deze redenen hecht het college er aan het voorliggend Definitief Ontwerp voor De Verwondering vast te stellen. Daarmee wordt de hoge ambitie van het plan uitgedrukt. Het stedenbouwkundig plan wordt omgezet in een flexibel bestemmingsplan. Daarin wordt vanuit overwegingen van haalbaarheid en afzetbaarheid ruimte geboden voor meerdere verkavelingstypen en voldoende wijzigingsbevoegdheden. Dit laatste is bedoeld om ook (op het Zuidereiland) andere functies mogelijk te maken, zoals leisure, sport en maatschappelijke voorzieningen. Kader / Eerdere besluiten Het voorliggende plan is een uitwerking van de gemeentelijke Structuurvisie 2040 en de Visie Sleutelprojecten Nieuwkoop (VSN) en past binnen de Provinciale Structuurvisie. Op 12 februari 2008 is door het college van B&W een grondexploitatie vastgesteld voor dit gebied. Op 13 maart 2008 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie voor deze locatie definitief vastgesteld. Beoogd effect Het vaststellen van het Definitief Ontwerp als basis voor het op te stellen flexibele bestemmingsplan De Verwondering. Voorgestelde besluiten / Argumenten: De gemeenteraad wordt verzocht het DO vast te stellen als basis voor het op te stellen bestemmingsplan, gehoord de inspraakreacties en in te stemmen met de volgende punten: 4
Pagina 5 van 8 1. het Definitieve Ontwerp voor de Verwondering vast te stellen als basis voor het op te stellen (flexibele) bestemmingsplan; 2. in te stemmen met het overslaan van de fase van voorontwerp van het bestemmingsplan in verband met een voortvarende besluit vorming en tijdige gronduitgifte. Kanttekeningen Markttoets Om meer concreet zicht te krijgen op interesse uit de markt, zijn de afgelopen maanden gesprekken gevoerd met een aantal potentiële ontwikkelaars. Deze gesprekken hebben op dit moment echter nog geen concreet resultaat opgeleverd. De huidige afzetproblematiek (en mogelijk ook de grootte van de kavels) is hierbij een voor de hand liggende verklaring. Daarnaast zijn gesprekken gevoerd met mogelijke aanbieders van woningen voor starters. In het kader van de heroriëntatie van de Sleutelprojecten is advies gevraagd aan ERA De Koning Makelaardij. Uit de gevoerde gesprekken en analyses met de makelaar, het stedenbouwkundig bureau Hosper en gemeentelijke vertegenwoordigers is gebleken dat in het plan - ondanks het ontegenzeglijk sterke ruimtelijke concept - een te eenzijdig en te groot aanbod aan vrije kavels is opgenomen. Er zijn twijfels over een goed afzettempo met het aanbod van 100 vrije kavels met een gemiddelde oppervlakte van ca. 660 m2 binnen een periode van 5 jaar. Ook is er sprake van concurrerend woningaanbod in de nieuwbouw in de kern Nieuwveen. Zo is onlangs de verkoop gestart van het project Land van Boer Bos - gelegen direct tegenover het plangebied van de Verwondering. Dit project omvat in totaal (fase 1 en fase 2) circa 60 eengezinswoningen (waaronder woningen voor starters). Vrij op naamprijzen tussen 190.000 (starters) en 250.000, met enkele woningen van 360.000. Het is altijd de bedoeling geweest een flexibel plan voor de Verwondering te maken, waarbij de koper maximale vrijheid krijgt (kavelgrootte, indeling, welstandsvrij). Echter, met het plan wat tot dusverre is ontwikkeld, zal naar verwachting van ERA de Koning Makelaardij tot ruim na de planperiode van het bestemmingsplan duren voordat alle kavels verkocht worden. ERA De Koning Makelaardij adviseert dan ook om tot het jaar 2020 uit te gaan van maximaal 30-40 kavels met een gemiddelde oppervlakte van circa 450 m2 per kavel. Hierbij wordt tevens een staffeling voorgesteld, waarbij meer variëteit in de grootte van kavels wordt aangeboden. Dit advies is een extra argument het bestemmingsplan zodanig flexibel te maken dat zowel meerdere woningtypen als een alternatieve programma mogelijk wordt gemaakt. 5
Pagina 6 van 8 Binnen het stedenbouwkundig kader (eilandenstructuur, groen, water, infrastructuur) is het mogelijk met behoud van de gewenste kwaliteit ook kleinere kavels, of andere woningtypes te ontwikkelen. Concreet houdt dit in, dat gedurende de looptijd van het bestemmingsplan meerdere invullingen binnen de woonbestemming mogelijk zijn: vrije kavels met variërende oppervlakte 2-onder-1-kap type rijtjeswoningen binnen begrenzing (maximaal aantal per rij, onderlinge afstand, e.d.). Het is dus mogelijk en zelfs waarschijnlijk dat er minder grond ten behoeve van het woningbouwprogramma zal worden uitgegeven. Om die reden moet het zwaartepunt van het woningbouwprogramma worden gekozen. Er wordt voorgesteld het Noordereiland en het Parkeiland de primaire woonbestemming te geven (naast groen, water en verkeer) en het Zuidereiland een ruime wijzigingsbevoegdheid voor B&W ten behoeve van de volgende functies: wonen bijzondere functies als een school/maatschappelijke voorzieningen en sport leisure (binnen milieubeperkingen) zoals hotel, welness en sauna. De argumentatie voor deze keuze komt voort uit de landschappelijke kenmerken van het gebied. Zo is het Zuidereiland direct gelegen aan de hoofdontsluiting en daardoor gemakkelijk te bereiken voor bezoekers. Alternatief programma Op verzoek van het college en raad is onderzocht of er alternatieve verdienmogelijkheden zijn binnen De Verwondering (heroriëntatie Sleutelprojecten). Daartoe heeft bureau ZKA uit Breda opdracht gekregen de leisuremogelijkheden van het gebied nader in kaart te brengen. Het bureau heeft een verkenning gedaan naar een leisure -invulling in De Verwondering. In de globale marktanalyse is een eerste schifting gemaakt met kansrijke functies op basis van locatiekwaliteiten. Het rapport is nog niet gereed, maar in het conceptadvies wordt voorgesteld de navolgende functies verder op haalbaarheid en verdieneffecten te onderzoeken: sauna/welness. Met name wanneer dit onderscheidend is (bv. specialisatie) en evt. gekoppeld aan verblijf; content-ontwikkeling (bv welness, golf, hotel), bij voorkeur bouwend op lokale vraag. Op basis hiervan wordt door ZKA voorgesteld het volgende programma verder te onderzoeken op haalbaarheid (ook in financiële zin ): hotel in combinatie met zalen en welness, evt. ook deels in combinatie met woningbouw. Een dergelijk programma is planologisch goed vorm te geven op (delen van) het Zuidereiland. Voorgesteld wordt dit programmaonderdeel als wijzigingsbevoegdheid op te 6
Pagina 7 van 8 nemen in het bestemmingsplan. In de komende periode kan een nadere haalbaarheidstoets worden gedaan. Met nadruk wordt aangegeven, dat de genoemde niet-woningbouwprogramma s op dit moment niet concreet zijn. Het gaat in dit stadium om planologisch de mogelijkheid in het nieuwe bestemmingsplan te creëren. Koopovereenkomst dhr. J. Ravestijn. De in 2007 gesloten koopovereenkomst bevat een artikel (13 onder b), waarin een bepaling is opgenomen. De gemeente voorziet bij het wijzigen van de bestemming van perceel sectie B, nummer 1772 (het Zuidereiland) naar woningbouw in het aanbieden van de mogelijkheid dat verkoper (Ravestijn) 4 vrijstaande woningen mag realiseren. Gezien het faseringsadvies is het op dit moment nog onzeker op welk moment de woonbestemming op dit plangedeelte wordt gerealiseerd. Dat hangt af van het moment van het effectueren van de wijzigingsmogelijkheid ten gunste van de woonbestemming. Voorgesteld wordt na het besluit van het college in overleg met dhr. J. Ravestijn te treden om zonodig aanvullende afspraken te maken in de geest van artikel 13 onder b van de overeenkomst. Tevens kunnen dan nadere afspraken worden gemaakt over de overgangssituatie en tijdelijk gebruik. Risico s / Beheersmaatregelen Het D.O. wordt vastgesteld als een flexibel raamwerk waarop diverse programma s passen en dat vertaald kan worden naar een flexibel en globaal bestemmingsplan. Beide producten zijn essentieel om de marktoets en de gebiedspromotie te kunnen doen. Het komend half jaar wordt een nieuwe risicoanalyse gemaakt. Het resultaat wordt opgenomen in de actualiseren grex d.d. 1 januari 2013. Zonder DO en bestemmingsplan kan überhaupt niet begonnen worden met verkoop van kavels en de ontwikkeling van woningbouw. Besluitvorming tot vaststellen van het DO en opstarten van het bestemmingsplan is de eerste beheermaatregel. Financiële / Personele / Juridische consequenties De ontwikkeling van het sleutelproject De Verwondering moet een aanzienlijk financiële bijdrage leveren aan de sanering van de Noordse Buurt (3,2 mln.). Er zijn globale doorrekeningen gemaakt die behoren bij de diverse uitgiftescenario's. Op dit moment zijn hierover geen bijzonderheden te melden. Essentiële uitgangspunten zoals boekwaarde, (hoogte) afwaarderingen, grondprijzen, fasering, programmering zijn daarin verwerkt. De scenario's zijn onderscheidend waar het gaat om: het uitgiftetempo, de grootte van de kavels en de fasering van het bouw- en woonrijpmaken, extra verharding voor parkeren bij een aangepast woningbouwprogramma. 7
Pagina 8 van 8 Omdat vraaggericht wordt gewerkt, zijn deze scenario s slechts indicaties van wat er mogelijk is. Uiteraard is het uiteindelijk financieel resultaat direct afhankelijk van de genoemde variabelen. Om die reden wordt voorgesteld de grondexploitatie eerst per 1 januari 2013 te herzien. Tot die tijd zal gestart worden met een specifieke gebiedspromotie, wordt een doelgroepenonderzoek gestart en een aantal beheersmaatregelen worden uitgewerkt die de ontwikkeling moeten helpen bevorderen. Die resultaten worden vervolgens verwerkt in de te actualiseren grex 1-1-2013 en in de risico-analyse en post onvoorzien. Communicatie / Participatie De gemeente heeft de reacties gebruikt om het voorlopig ontwerp op een aantal onderdelen te verbeteren. In het plandeel Nieuw Venne II is rekening gehouden met de vraag naar starters-woningen: er zijn meer rijtjeswoningen en appartementen opgenomen ten koste van 2-onder-1-kap-woningen. Daarnaast is de verkeersaansluiting op de Hazeweg veiliger geworden. De fruitbomen worden hoogstamappelbomen met een maximale hoogte van 7 meter. Hierdoor is er nauwelijks of geen sprake van schaduwwerking. Voorts wordt rekening gehouden met mogelijke hooikoortseffecten bij bepaalde typen beplanting. De watergangen worden voorzien van oeverbeplanting die géén extra muggen trekt. Een andere verbetering ligt buiten De Verwondering en gaat over Nieuw Venne I. De steile oever langs Rugstreeppad wordt aangepast en veiliger gemaakt voor kleine kinderen. Op een enkele plek is een verdunning van het woningbouwprogramma doorgevoerd t.b.v. de privacy van aanwonenden. In juli is een Nieuwsbrief van De Verwondering in de buurt verspreid. Daarin is het besluit van het college vermeld, het verwerken van de eerder gemaakte inspraakreacties en is een globale planning (bestemmingsplan) opgenomen. De raad zal worden gevraagd het DO vast te stellen. Voorafgaand aan de Meningsvormende raad zal het DO aan de raad worden gepresenteerd. Zoals gezegd is het DO de basis voor het op te stellen bestemmingsplan. De raad wordt op deze wijze vroegtijdig en nadrukkelijk betrokken, vóór de start van de bestemmingsplanprocedure. Achterliggende stukken die ter inzage liggen Definitief Ontwerp De Verwondering (Hosper - juli 2012) Advies meningsvormende raad (griffie) 8