GEMEENTE OLDEBROEK Voorstel van het college aan de raad Raadsvergadering d.d. 7 juli 2016 Agendapunt 07-02 Onderwerp: Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van drie vrijstaande woningen met garage op het perceel Zuiderzeestraatweg 171 in Oldebroek. Portefeuillehouder: H. Westerbroek Kenmerk: 246844 / 246941 Samenvatting Te nemen besluit 1. voor de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van drie vrijstaande woningen met garage op het perceel Zuiderzeestraatweg 171 in Oldebroek op de kavels 11, 13 en 14, af te zien van het vaststellen van een exploitatieplan; 2. voor de aanvraag om omgevingsvergunning, met kenmerk 0269201600162, voor het planologisch mogelijk maken voor het bouwen van drie vrijstaande woningen met garage op het perceel Zuiderzeestraatweg 171 in Oldebroek, de kavels 11, 13 en 14, kadastraal bekend gemeente Oldebroek sectie H nummers 6307, 6303 en 6275, een verklaring van geen bedenkingen af te geven; 3. de aanvraag om omgevingsvergunning, voor het bouwen van drie vrijstaande woningen met garage op het perceel Zuiderzeestraatweg 171 in Oldebroek, de kavels 11, 13 en 14, voor de activiteit: het gebruik in strijd met een bestemmingsplan, ex artikel 2.1, eerste lid, onder c en artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in procedure te brengen. Aanleiding / rol en positie van de raad Op 14 maart 2016 is namens BPD Ontwikkeling BV het verzoek ontvangen om drie vrijstaande woningen met garage op het perceel Zuiderzeestraatweg 171 in Oldebroek te mogen bouwen. De opgevraagde aanvullende stukken zijn op 10 mei 2016 ontvangen en de aanvraag is op 12 mei 2016 ontvankelijk verklaard. Voor de bouwkavels geldt het bestemmingsplan Oldebroek, Companjen, vastgesteld op 28 september 2010. De aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan, omdat het bouwen van de gevraagde woningen met garage niet is toegestaan. In het bestemmingsplan is hiervoor geen afwijkingsmogelijkheid en/of wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Omdat deze activiteit c.q. afwijking van het bestemmingsplan niet is aangewezen als categorie van gevallen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen (vvgb) is vereist, moet voor deze aanvraag een verklaring van geen bedenkingen worden afgegeven alvorens de omgevingsvergunning te kunnen verlenen. Op grond van artikel 2.27, eerste lid van de Wabo, en in het bijzonder artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht, is het verplicht om voor dit type afwijking van het bestemmingsplan een verklaring van geen bedenkingen te krijgen. Volgens de Wet ruimtelijke ordening stelt de raad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen project is voorgenomen, zoals verwoord in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Van een dergelijk project is hier geen sprake. Toch zal met de aanvrager een planschadeovereenkomst worden gesloten, omdat de mogelijkheid bestaat dat derden schade lijden door het toestaan van de afwijking van het geldende bestemmingsplan. Daarom adviseren wij u om af te zien van het vaststellen van een exploitatieplan voor dit project. Op grond van het Besluit geluidhinder mag het weggeluid bij de gevels van nieuwe woningen in binnenstedelijk gebied niet hoger zijn dan 48 db. Het geluidsniveau op de gevel van de te bouwen vrijstaande woningen aan de Zuiderzeestraatweg bedraagt echter maximaal 62 db. In verband daarmee kan voor dit project een hogere geluidsbelasting worden toestaan van maximaal 62 db.
- 2 - Voor het verzoek voor het bouwen van vrijstaande woningen met garages is het noodzakelijk dat het college de bedoelde hogere waarden vaststelt. Daarvoor dient een zogenaamde hogere waarde procedure te worden gevolgd. Het ontwerpbesluit Hogere waarden Wet geluidhinder dient gelijktijdig met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage te worden gelegd. Financiële gevolgen in het kort De beoogde ontwikkeling is een initiatief van de aanvrager van de omgevingsvergunning en wordt door de aanvrager voor eigen rekening en risico ontwikkeld en uitgevoerd. De aanvraag is financieel uitvoerbaar en haalbaar, zoals blijkt uit de ontvangen onderbouwing en heeft voor de gemeente Oldebroek geen negatieve financiële gevolgen. Voor de behandeling van de aanvraag zijn voor alle componenten waar deze aanvraag om omgevingsvergunning uit bestaat, volgens de legesverordening van 2016, leges verschuldigd.
- 3 - Toelichting 1. Inleiding Op 14 maart 2016 is namens BPD Ontwikkeling BV het verzoek ontvangen om drie vrijstaande woningen met garage op het perceel Zuiderzeestraatweg 171 in Oldebroek te mogen bouwen. De opgevraagde aanvullende stukken zijn op 10 mei 2016 ontvangen en de aanvraag is op 12 mei 2016 ontvankelijk verklaard. Ligging Het perceel en het plangebied (met rood aangegeven) is gelegen aan de Zuiderzeestraatweg in Oldebroek. De Zuiderzeestraatweg is aangemerkt als provinciale weg (N308). Het terrein bevindt zich in de noordoost hoek van de bebouwde kom. Aangrenzend zijn woningen gelegen en is een fietsenmaker gevestigd. Het plan Companjen betreft een inbreidingslocatie ter plaatse van de voormalige bedrijfslocatie Companjen. Voor het perceel geldt het bestemmingsplan Oldebroek, Companjen, vastgesteld op 28 september 2010. Het perceel heeft de bestemming Gemengd. De voor "Gemengd" aangewezen gronden zijn bestemd voor bewoning en zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, en maatschappelijke doeleinden. De aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan, omdat het bouwen van de gevraagde woning niet is toegestaan. In het bestemmingsplan is hiervoor geen afwijkingsmogelijkheid en/of wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Historie Op 14 juli 2015 heeft het college over het onderwerp aanvullende overeenkomst BPD inzake Companjen het volgende besloten: - Instemmen met het Addendum bij de Samenwerkingovereenkomst d.d. 19 maart 2009 met BPD (voormalig Bouwfonds) inzake de afronding van de ontwikkeling van plan "Companjen" te Oldebroek; - Instemmen met de in het Addendum overeengekomen grondruil; - De netto verkoopopbrengsten ter hoogte van 27.490,- te verrekenen met de gemaakte kosten 2015 en het restant ten gunste te brengen van de algemene middelen en toe te voegen aan het begrotingssaldo. Binnen de inbreidingslocatie c.q. het plangebied zijn de rijenwoningen al gebouwd en deze worden ook al bewoond. De openbare ruimte binnen de inbreidingslocatie is al aangelegd in overleg met de gemeente. 2. Wettelijk kader Dit project moet op basis van artikel 2.10, tweede lid van de Wabo tevens aangemerkt worden als een aanvraag in strijd met het bestemmingsplan Oldebroek, Companjen. Het project is daarom een verzoek om op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3 van de Wabo af te wijken van het bestemmingsplan. Voor dit project moet door de raad een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) worden afgegeven alvorens deze ontvangen omgevingsvergunning te kunnen verlenen.
- 4 - Op grond van artikel 2.27, eerste lid van de Wabo en in het bijzonder het artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht, is het verplicht om dit type afwijking van het bestemmingsplan aan de raad voor te leggen om een verklaring van geen bedenkingen te krijgen. Op grond van artikel 3.10, eerste lid, onder a van de Wabo moet deze aanvraag na het afgeven van de vvgb voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd, conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. De Hogere waarden procedure vindt zijn grondslag in de Wet geluidhinder. 3. Omschrijving van het project In de kom van Oldebroek wordt het plan De Smidse ontwikkeld. Het plan is reeds grotendeels gerealiseerd op basis van het bestemmingsplan Oldebroek, Companjen, vastgesteld op 28 september 2010. Het bestemmingsplan voorziet erin dat er een appartementengebouw kan worden gebouwd, waarvan de begane grond ingericht kan worden als zorg, commerciële voorziening en/of wooneenheden in combinatie met bergruimte. In het appartementengebouw worden maximaal 15 wooneenheden toegestaan. Daarnaast worden twee halfvrijstaande woningen, zes rijwoningen en vier seniorenwoningen gerealiseerd. Inmiddels is op basis van de marktvraag een planaanpassing gewenst, waarbij in plaats van het appartementengebouw twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd en in plaats van twee halfvrijstaande woningen op dezelfde locatie één vrijstaande woning. Het voormalige bedrijfsterrein van Companjen was opgebouwd uit een hoofdgebouw, bestaande uit een loods en enkele bijgebouwen, die op enige afstand van de weg gelegen waren. Het terrein was grotendeels verhard. Door de reeds in gang gezette inbreiding is de locatie deels als woongebied ingevuld. Er resteert nog een ruimte in het zuidwestelijke plandeel dat nog ingevuld dient te worden. De aanpassing in het woon- en bouwprogramma van het plangebied leidt er toe dat de parkeerbalans ook aangepast is. Hierdoor kan ook de inrichting van de openbare ruimte worden versterkt, leidend tot minder parkeerplaatsen. Wat het woon- en leefklimaat van de bewoners van het plangebied ten goede komt. 4. Overwegingen De bestemming Gemengd laat het bouwen van een vrijstaande woning met garage niet toe. Deze strijdigheid met het bestemmingsplan kan worden opgeheven door middel van het doorlopen van de procedure conform artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3 van de Wabo. Volgens het genoemde onder 3 van dit artikel kan de aanvraag in procedure worden gebracht indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing omvat. Ruimtelijke afweging Bij de aanvraag meegeleverde onderbouwing van 10 mei 2016 en de daarbij behorende onderzoeken blijkt dat de gewenste ontwikkeling van het plangebied het bebouwingsbeeld van de Zuiderzeestraatweg, de cultuurhistorische waarde, de landschappelijke en de natuurlijke waarden niet onevenredig aantasten. Met de realisatie van dit project zal meer worden aangesloten op de bestaande bebouwing, maatvoering, gevelgeleding en perceelindeling, zoals die ook direct rond het plangebied reeds bestaand is. Het project zal zich nog beter voegen in het lintkarakter dan het eerder beoogde appartementencomplex. Ruimtelijk gezien zijn er daarom geen bezwaren tegen de gewenste ontwikkeling/uitbreiding en voorziet de aanvraag omgevingsvergunning in een goede ruimtelijke ordening en in een duurzame ontwikkeling van het agrarische bedrijf. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er tegen de gewenste ontwikkeling geen bezwaar. Er is sprake van een goede ruimtelijke inpassing van het aangepaste woon- en bouwprogramma van de inbreidingslocatie. Parkeerbalans
- 5 - Op basis van de situatietekening en de ruimtelijke onderbouwing is het aantal parkeerplaatsen getoetst aan de Parkeernota Oldebroek, welke door de raad is vastgesteld op 2 oktober 2014. Op basis van de ontvangen stukken kan worden geconcludeerd dat het project voldoet aan de van toepassing zijnde parkeernorm, zoals deze is opgenomen in de Parkeernota Oldebroek. Wet Geluidhinder: hogere waarden Op grond van het Besluit geluidhinder mag het weggeluid bij de gevels van nieuw te bouwen woningen niet hoger zijn dan 48 decibel. Het geluidsniveau op de gevel van de te bouwen vrijstaande woningen aan de Zuiderzeestraatweg bedraagt echter maximaal 62 decibel. Op grond van artikel 4.10 van het Besluit geluidhinder kan een hogere waarde worden vastgesteld met dien verstande dat deze waarde 62 decibel niet te boven mag gaan. In de bouwplanfase moet er een akoestisch gevelisolatieonderzoek worden verricht waarin de maatregelen worden aangegeven om aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 en aan het vereiste binnenniveau van 33dB te kunnen voldoen. Artikel 110g van de Wet geluidhinder is hierin relevant. Hierdoor zal wat betreft de binnenniveaus sprake moeten zijn van een goede ruimtelijke ordening. Voor de bedoelde woning kan een hogere geluidsbelasting worden toegestaan van maximaal 62 decibel. Om de aanvraag in de huidige vorm te kunnen verlenen, is het noodzakelijk dat het college de bedoelde hogere waarde vaststelt. Daarvoor dient een zogenaamde hogere waarde procedure te worden gevolgd. Het ontwerpbesluit Hogere waarden Wet geluidhinder wordt overeenkomstig artikel 110c, eerste lid van de Wet geluidhinder gelijktijdig met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage gelegd, conform het bepaalde in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Goede ruimtelijke onderbouwing Geconstateerd is dat de ontvangen ruimtelijke onderbouwing voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. 5. Juridische aspecten Volgens de Wet ruimtelijke ordening stelt de raad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen project is voorgenomen, zoals verwoord in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Van een dergelijk project is hier geen sprake. Toch zal met de aanvrager een planschadeovereenkomst worden gesloten, omdat de mogelijkheid bestaat dat derden schade lijden door het toestaan van de afwijking van het geldende bestemmingsplan Oldebroek, Companjen. 6. Relatie met volksgezondheid Met de uitvoering van onderhavig project wordt de volksgezondheid van omwonenden niet onevenredig geschaad. Bij het bouwplan van de nieuwe woningen moet rekening worden gehouden met het aandachtspunt over de binnenniveaus gerelateerd aan de Wet geluidhinder. 7. Financiën De beoogde ontwikkeling is een initiatief van de aanvrager van de omgevingsvergunning en wordt door de aanvrager voor eigen rekening en risico ontwikkeld en uitgevoerd. De aanvraag is financieel uitvoerbaar en haalbaar, zoals blijkt uit de ontvangen onderbouwing en heeft voor de gemeente Oldebroek geen negatieve financiële gevolgen. Voor de behandeling van de aanvraag zijn voor alle componenten waar deze aanvraag om omgevingsvergunning uit bestaat, volgens de legesverordening van 2016, leges verschuldigd. 8. Risico s Het algemene risico ten aanzien van de haalbaarheid van de procedure is voor initiatiefnemer. Met initiatiefnemer zal een planschadeovereenkomst worden gesloten. Met het plan is geen financieel risico gemoeid. 9. Communicatie en burgerparticipatie
- 6 - Zodra de raad de vvgb heeft afgegeven, zullen het ontwerpbesluit omgevingsvergunning, de daarbij behorende stukken en de vvgb voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd, conform het bepaalde in paragraaf 3.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze bekendmaking zal ook gepubliceerd en beschikbaar worden gesteld via de website ruimtelijkeplannen.nl en via oldebroek.nl. Hogere waarden het ontwerpbesluit Hogere waarden Wet geluidhinder zal overeenkomstig artikel 110c, eerste lid van de Wet geluidhinder gelijktijdig met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage gaan, conform het bepaalde in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Bijlagen bij dit voorstel 1. Ruimtelijke onderbouwing van 10 mei 2016. 2. Bouwtekening van de vrijstaande woning met garage. (Bijlage 1 staat in ibabs; bijlage 2 is in te zien via de grifie.) Behandelend ambtenaar: J.W. van Hoorn Oldebroek, 24 mei 2016. Burgemeester en wethouders van Oldebroek,, wnd. secretaris drs. M.G.M. van de Geijn,, burgemeester mr. A. Hoogendoorn.