INHOUDSTAFEL 101 Tips voor Huur & Verhuur
- 1 -
101 TIPS VOOR HUUR & VERHUUR 1. Huurwetgeving: gemene huur en handelshuur...2 A. Gemene huur...4 1. Leveringsverplichting verhuurder - vergunningen...4 2. Bewijs van huurschade bij gebrek aan omstandsbeschrijving...4 3. Aansprakelijkheid van huurder bij brand aan gemeenschappelijke delen...4 4. Tegenbewijs van huurder tav aansprakelijkheidsvermoeden...5 5. Veranderings- en verbouwingswerken door huurder...5 6. Beëindiging huurovereenkomst door overmacht...6 7. Ontbinding wegens wanbetaling huurder...6 8. De wederverhuringsvergoeding bij ontbinding door fout van en ten nadele van de huurder...7 9. Facultatieve rechtsingang...7 10. Conclusies...7 B. Handelshuurrecht...8 1. Toepassingsgebied...8 2. Duur...8 3. Prijs...8 4. Huurwaarborg...9 5. Verbouwingswerken door de huurder...9 6. Overdracht van huur en onderhuur...9 7. Huurhernieuwing...10 8. Uitzettingsvergoeding...10 9. Conclusie...10 2. Praktische knelpunten handelshuur...12 1. Toepassingsgebied...14 2. Gelijkaardige handel verhuurder...15 3. Duur...15 4. Prijs en kosten...18 5. Huurwaarborg...20 6. Constructies en werken door de huurder...22 7. Overdracht van huur en onderhuur...25 8. Huurhernieuwing...26 9. Voorkoop- en voorkeurrecht...31 10. Einde...34-2 -
3. Een vastgoed huren...38 1. Inleiding: de huur...40 2. Algemeenheden...40 2.1 Mondelinge of schriftelijke huurovereenkomst...40 2.2 Het opstellen van de huurovereenkomst...41 2.3 Notariële huurovereenkomst...42 2.4 Overschrijving op het hypotheekkantoor...43 3. Huurovereenkomst betreffende een woning als hoofdverblijfplaats...44 3.1 Bepaling van de hoofdverblijfplaats...45 3.2 Duur van de huurovereenkomst...47 3.3 Handelshuur...91 4. De handelshuurovereenkomst in het bijzonder...96 A. Huurovereenkomsten onderworpen aan de Wet op de Handelshuurovereenkomsten...98 1. Tekst van de wet van 30 april 1951...98 2. Duur van de handelsovereenkomst...99 3. Herziening van de huur...100 4. Recht van de huurder om het gehuurde goed geschikt te maken...100 5. Afstand van huurovereenkomsten en onderverhuring...101 6. Overdracht van het gehuurde goed...102 7. Recht op hernieuwing van de huurovereenkomst...102 8. Uitwinningsvergoeding...108 9. Rechtspleging...109 B. Toepassingsgebied van de Wet...111 Sectie 1: Beschermde huurovereenkomsten...111 Sectie 2: Niet-beschermde huurovereenkomsten...119 Sectie 3: Afsluiten van een handelshuurovereenkomst...122 C. Duur van de handelshuurovereenkomst...123 Sectie 1: Algemeen princiep...123 Sectie 2: Beschermde lokalen...124 Sectie 3: De duur van een handelshuurovereenkomst kan meer dan 9 jaar Bedragen...125-3 -
D. Herziening van de huurprijs...126 1. Wanneer mag de herziening worden gevraagd?...127 2. Voorwaarden voor de herziening...128 3. Vonnis naar billijkheid...131 4. Procedure en termijnen...132 5. Andersluidende of bijkomstige bepalingen...133 E. Recht van de huurder om het gehuurde goed geschikt te maken...134 1. Voorwaarden...136 2. Procedure...136 3. Werken uitgevoerd zonder toestemming...137 4. Toegang tot de werken...138 5. Verantwoordelijkheid en verzekering...139 6. Lot van die uitgevoerde werken op het einde van de huur...140 F. Afstand van de huurovereenkomst en onderverhuring...143 1. Grondvoorwaarden...143 2. Vormvoorwaarden...145 3. Gevolgen van de huurafstand en de onderverhuring...148 4. Formaliteiten voor de afstand van het handelsfonds...150 G. Overdracht van het gehuurde goed...153 Sectie 1: Huurovereenkomst die geen bepaling bevat waardoor de verkrijger er een einde kan aan maken...154 Sectie 2: De huurovereenkomst bevat een bepaling waardoor de verkrijger den einde kan maken aan de overeenkomst...167 Sectie 3: Uitwininingsvergoeding...167 H. Recht op vernieuwing...175 Sectie 1: Aan wie wordt het recht op vernieuwing toegekend?...175 Sectie 2: Voor welk doel wordt de vernieuwing toegekend?...176 Sectie 3: Voor hoelang wordt de vernieuwing toegekend?...176 Sectie 4: Mechanisme van de hernieuwing...181 Sectie 5: Weigering van hernieuwing...188 Sectie 6: Hoger aanbod van een derde...198 Sectie 6bis...200 Sectie 8: De verhuurder aanvaardt de hernieuwing maar stelt andere voorwaarden...205 Sectie 9: Vonnis van hernieuwing...213 Sectie 10: Niet aanvragen van de hernieuwing...214 Sectie 11: Speciaal geval van de onderverhuurder...221-4 -
Sectie 12: Hoe verwerft de hernieuwde huurovereenkomst vaste datum?...229 Sectie 13: Einde van de huur...232 5. Huur van bedrijfsruimten...242 1. Duur...245 2. Huurprijs...247 3. Opzegging...248 4. Verbouwingen...249 5. Leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten...250 5.1 Vlaams Gewest...250 5.2 Waals Gewest...250 5.3 Brussels Hoofdstedelijk Gewest...257 6. Leasing van onroerende goederen...260 1. Algemene inleiding...262 1.1 Situering...262 1.2 Afwezigheid van een specifieke regeling buiten de boekhoudkundige en fiscale regelingen...262 1.3 Huur, erfpacht en opstalrecht...263 2. De boekhoudkundige regeling...267 2.1 Inleiding...267 2.2 Betrokken ondernemingen...268 2.3 Bedoelde overeenkomsten...270 3. De fiscale regeling...272 3.1 Registratierechten...273 3.2 Belasting over de toegevoegde waarde...273 3.3 Inkomstenbelastingen...276 7. Burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de syndicus...340 1. Algemeen...342-5 -
2. Aansprakelijkheid ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars...343 2.1 Lastgeving: contractuele aansprakelijkheid...343 2.2 Buitencontractuele aansprakelijkheid...356 3. De verjaring van de burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de syndicus...373 3.1 Gemeenrechtelijke verjaringstermijnen...373 8. De gemene huur in het bijzonder...378 1. Wat moet men eerst en vooral weten?...380 1.1 Wat is een huurovereenkomst?...380 1.2 Wat is het verschil tussen een mondelinge en een geschreven huurovereenkomst?...381 1.3 Wat is het verschil tussen een al dan niet geregistreerde huurovereenkomst?...382 1.4 Wat is het verschil tussen een huurovereenkomst van bepaalde duur en een huurovereenkomst van onbepaalde duur?...383 1.5 Wat is een verplichtende of aanvullende regel?...384 1.6 Wie is de huurder wanneer de huurovereenkomst betrekking heeft op een woning van een gehuwd paar of wettelijk samenwonenden?384 1.7 Wanneer begint de opzeggingstermijn te lopen?...385 2. Op welke huurovereenkomsten is de huurwet van toepassing?...385 3. Welke zijn de essentiële elementen voor het sluiten van een huurovereenkomst?...389 3.1 Wie kan een huurovereenkomst sluiten?...389 3.2 Welke zijn de essentiële vermeldingen van de huurovereenkomst?.390 3.3 In welke staat moet het goed verhuurd worden?...390 3.4 De plaatsbeschrijving...391 3.5 De verplichte bijlagen bij de huurovereenkomst...393 3.6 De waarborg...393 4. Duur van de huurovereenkomst...395 4.1 Elke huurovereenkomst loopt normaler wijze 9 jaar...395 4.2 Huurovereenkomst met een korte duur...402 4.3 Huurovereenkomst met een lange duur...404 4.4 Huurovereenkomst voor het leven...404 4.5 Welke zijn de andere mogelijkheden om een huurovereenkomst te beëindigen...405 4.6 Welke zijn de omstandigheden die de huurovereenkomst niet beëindigen?...406 4.7 Verlening van de huurovereenkomst wegens buitengewone - 6 -
omstandigheden...406 5. Hoe de huurprijs en de lasten berekenen?...408 5.1 Mag de huurprijs vrij worden bepaald?...408 5.2 De indexatie...409 5.3 Mag de huurprijs herzien worden?...415 5.4 Hoe staat het met de lasten?...417 5.5 Hoe kan de huurder de sommen die hij teveel heeft betaald terugkrijgen?...419 5.6 Wat kan de verhuurder doen indien de huurder de huur of de lasten niet betaalt?...420 5.7 Er zijn diverse mogelijkheden om de onroerende voorheffing te verminderen...420 5.8 Invloed van de invoering van de euro op de huurprijs, de kosten en de lasten...421 6. Verplichte vermelding van de huurprijs en de kosten...422 7. Wat is een huurovereenkomst met renovatie?...422 8. Kan men de huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder overdragen?...424 9. Mag men een woning die als hoofdverblijfplaats dient voor de huurder onderverhuren?...425 10. Wat gebeurt er indien het gehuurde goed van eigenaar verandert?...427 10.1 De huurovereenkomst heeft een vaste datum voor de vervreemding van het gehuurde goed...427 10.2 De huurovereenkomst heeft geen vaste datum voor de vervreemding van het gehuurde goed...428 11. Hoe in rechte optreden?...429 11.1 De verzoeningsprocedure...429 11.2 De gerechtelijke procedure...430 11.3 Juridische bijstand en rechtsbijstand...433 Samenvattende tabellen...435 Indexcijfers voor de berekening van de huurindexering...440 Teksten...442-7 -